Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3160
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, (tot 1 januari 2022 de heffingsambtenaar van de gemeente Cuijk), de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 177.000. Tegelijkertijd is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 september 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , als waarnemer van haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van de woning, een tussenwoning uit 1973. De woning heeft een inhoud van 386 m³ en beschikt over een berging, een carport en twee dakkapellen. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 156 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 151.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 177.000) naar de getaxeerde waarde (€ 196.604), zoals opgenomen in de waardematrix die op 4 juni 2021 is opgesteld door taxateur [naam] .
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
WOZ-waarde
3. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning in de beroepsfase onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, namelijk [adres] , [adres] en [adres] . De vergelijkingsobjecten zijn wat betreft de waardebepalende elementen zeer goed vergelijkbaar met de woning. Het gaat om objecten gelegen in dezelfde straat, uit dezelfde bouwstroom die in de basis hetzelfde zijn als de woning. Daarnaast beschikken de vergelijksobjecten, evenals de woning, over een berging, een carport en een dakkapel. De staat van onderhoud van zowel de woningen als de vergelijkingsobjecten is voldoende. De drie gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn daarnaast alle binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht.
4. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de grond bepaald aan de hand van de voor Cuijk geldende grondstaffel en heeft hiermee inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in perceeloppervlakte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Ook is rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft de prijs per m³ van de woning bepaald door de gemiddelde prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten te hanteren na het toepassen een correctie vanwege een verschil in kwaliteit. Zo is de kwaliteit van de woning voldoende (score 3), terwijl bij [adres] en [adres] de kwaliteit als goed (score 4) is gewaardeerd. Uit de waardematrix blijkt dat de heffingsambtenaar hiermee rekening heeft gehouden door voor het bepalen van de prijs per m³ van de woning een negatieve correctie van 10% te hebben toegepast op de m³-prijzen van [adres] . Gelet hierop komt de rechtbank de door de heffingsambtenaar gehanteerde prijs per m³ van de woning van € 384 niet te hoog voor in verhouding tot de prijzen per m³ van de drie vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
5. Eiseres heeft aangevoerd dat [adres] ten tijde van de verkoop volledig was gemoderniseerd en dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de betere onderhoudstoestand van dit object.
6. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de kwaliteit van [adres] als bovengemiddeld wordt aangemerkt vanwege een moderne keuken (uit 2018) en een moderne badkamer. Voor de door eiseres gestelde betere onderhoudstoestand heeft de heffingsambtenaar, zo heeft hij op de zitting toegelicht, op grond van de omschrijving en de foto’s geen aanleiding gezien. Eiseres heeft dit niet gemotiveerd bestreden. De bij [adres] genoemde aanwezige moderne keuken en badkamer komt naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking in een score 4 (goed) voor kwaliteit. Deze beroepsgrond slaagt niet.
7. De rechtbank volgt eiseres niet in haar op de zitting ingenomen standpunt dat de uitspraak op bezwaar gebrekkig is gemotiveerd, omdat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de score voor kwaliteit van [adres] heeft gewijzigd (van voldoende naar goed). Het staat de heffingsambtenaar vrij om de onderbouwing van de waarde te wijzigen door op genoemde punten tot een gewijzigd inzicht te komen en desgewenst zelfs geheel andere vergelijkingsobjecten te hanteren. Overigens hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging daarvan. Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is en eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. Eiseres heeft daarop ook kunnen reageren. Eiseres is aldus niet in haar processuele belangen geschaad. [1]
Indexering
8. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de indexering van de verkooptransacties naar de waardepeildatum niet heeft onderbouwd en inzichtelijk gemaakt.
9. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en op zitting toegelicht voor de indexering van de verkoopcijfers gebruik te hebben gemaakt van cijfers van de Waarderingskamer die zien op de gemiddelde marktontwikkeling van woningen per gemeente. In het door de heffingsambtenaar overgelegde document “Notitie Marktontwikkeling woningen tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020” van de Waarderingskamer is te zien dat de gemiddelde marktontwikkeling in (destijds nog) de gemeente Cuijk in die periode 7,7% bedroeg. De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van dit indexeringspercentage en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en datum van de koopovereenkomst van de vergelijkingsobjecten. In de bijlage bij de waardematrix is de correctie van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum weergegeven.
10. De rechtbank acht het in beginsel toelaatbaar dat bij de indexering van meer algemene gegevens wordt uitgegaan, tenzij aannemelijk is dat het gebruik van meer specifieke gegevens tot een relevant andere uitkomst zou leiden. Met de verwijzing naar de cijfers van de Waarderingskamer heeft de heffingsambtenaar voldoende inzicht geboden in de gehanteerde indexering. Eiseres heeft te weinig aangevoerd om de indexering in twijfel te trekken. Om de juistheid ervan te betwisten had eiseres zelf gegevens kunnen overleggen die twijfel wekken aan het door de heffingsambtenaar toegepaste indexeringspercentage. [2] Dat heeft zij niet gedaan. De beroepsgrond van eiseres slaagt daarom niet.
De door eiseres bepleite waarde
11. Eiseres stelt dat uit de verkoopcijfers van [adres] en [adres] blijkt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
12. De rechtbank constateert dat eiseres niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe zij van de genoemde verkoopcijfers tot de door haar gestelde lagere waarde van de woning is gekomen, bijvoorbeeld door het overleggen van een waardematrix of een taxatierapport. Daarbij heeft de heffingsambtenaar opgemerkt – en eiseres heeft dit niet bestreden – deze objecten in de beroepsfase niet te hebben gebruikt, omdat deze minder geschikt zijn om aan waardebepaling ten grondslag te leggen. [adres] had volgens opgave van de verkoper ten tijde van de verkoop bouwtechnische gebreken die de koopsom hebben beïnvloed. [adres] verkeerde ten tijde van de verkoop in gedateerde staat en heeft ongebruikelijk lang te koop gestaan (namelijk reeds vanaf december 2014). Dat betekent dat eiseres een lagere waarde (en dus evenmin de door haar bepleite waarde van € 151.000) niet aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie
13. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix en de toelichting op zitting in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 177.000 niet te hoog is.
14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op
28 februari 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.