Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3201
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 december 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Reusel-De Mierden, verweerder
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 214.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 6 oktober 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] en [naam] .
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een rijwoning uit 1972. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit een hoofdbouw van 327 m³ en een berging van 30 m². Het perceel heeft een oppervlakte van 157 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 181.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 214.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde zoals opgenomen in de waardematrix die op 5 maart 2021 is opgesteld door taxateur [naam] .
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. De rechtbank stelt vast dat verweerder de woning in de beroepsfase vergelijkt met andere vergelijkingsobjecten dan in de bezwaarfase. Verweerder heeft in beroep de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] ter onderbouwing van de waarde laten vallen en vervangen door een drietal andere vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] . De rechtbank overweegt dat het verweerder op grond van vaste jurisprudentie (bijvoorbeeld de uitspraak van het gerechtshof Arnhem van 10 juli 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:1979) vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.
4. De in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten betreffen objecten die zijn verkocht rondom de waardepeildatum, met een vergelijkbare bouw, inhoud en van rond hetzelfde bouwjaar als de woning. De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven voorts niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning.
5. Eiser heeft, pas op de zitting, aangevoerd dat twee van de drie door verweerder in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten in een veel betere staat zijn dan de woning van eiser. Dat zou tot uitdrukking moeten komen in het cijfer van 4 voor onderhoud en kwaliteit. Verder heeft het referentieobject [adres] een schuur in de tuin staan die van dermate hoge kwaliteit en grote omvang is dat deze als tweede woning kan worden gebruikt. Verweerder heeft volgens eiser nagelaten om de staat van de vergelijkingsobjecten te onderbouwen met bijvoorbeeld een iWOZ-rapport. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt vast dat de grieven over de in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten niet nader zijn onderbouwd, bijvoorbeeld met fotomateriaal of anderszins. Daarbij komt, dat eiser zijn stelling over de vergelijkingsobjecten pas op de zitting heeft betrokken. Het verweerschrift, met daarbij gevoegd de matrix met de in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten, dateert van 25 maart 2021. Eisers gemachtigde was dus al zeer geruime tijd op de hoogte van verweerders onderbouwing. Onder deze omstandigheden had van de professioneel gemachtigde mogen worden verwacht dat, indien hij het niet eens was met de door verweerder toegekende cijfers voor kwaliteit en/of onderhoud van de referenties, dit standpunt tijdig kenbaar te maken, zodat verweerder zich daarop had kunnen voorbereiden en had kunnen reageren. De rechtbank heeft geen aanleiding om de door verweerder gehanteerde cijfers voor de vergelijkingsobjecten voor kwaliteit en onderhoud te betwijfelen, zodat zij daarvan uitgaat.
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voorts met wat door hem is aangevoerd aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, het bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen/garage en de perceeloppervlakte, voldoende rekening is gehouden. Uit de bijlage bij de waardematrix volgt op welke wijze de woning van eiser ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is gecorrigeerd, te weten een correctie van 10% per punt op de onderdelen kwaliteit en onderhoud. De rechtbank oordeelt dat daarmee voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen in onderhoud en kwaliteit. Eveneens is inzichtelijk dat rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Tot slot volgt uit de bijgevoegde grondstaffel dat zowel de waarde per m² van het perceel van eiser als de waarde per m² van de referenties in lijn zijn met die staffel.
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de keuken van de woning en met het feit dat er asbest in het dak van de schuur zit. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt vast dat verweerder de woning van eiser heeft gewaardeerd met het cijfer 2 (matig) voor kwaliteit. Daarmee heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiser niet heeft onderbouwd, bijvoorbeeld met fotomateriaal, dat de staat van de woning dermate slecht is dat dit een nog lager cijfer rechtvaardigt, terwijl door verweerder onweersproken is gesteld dat aan eiser (in de bezwaarprocedure) tevergeefs tweemaal om een dergelijke onderbouwing is gevraagd. Ten aanzien van het asbest in de schuur komt de rechtbank tot het volgende. Deze grief heeft eiser in beroep pas op zitting aangevoerd en is daarmee tardief. Voor zover eiser heeft betoogd dat de grief over het asbest reeds in bezwaar is aangevoerd en verweerder daarop niet heeft gereageerd, overweegt de rechtbank dat verweerder in de bijlage bij de bestreden uitspraak heeft toegelicht dat het aanwezige asbest inherent is aan het bouwjaar. Verweerder heeft dus wel gereageerd op de grief over het asbestdak. Indien eiser deze toelichting onjuist of onvoldoende vond, had het op zijn weg gelegen dit tijdig aan te voeren in de beroepsprocedure.
8.1
Eiser betwist de juistheid van de door verweerder gebruikte indexeringspercentages. Eiser geeft daarbij aan dat weliswaar inzichtelijk is op welke wijze verweerder tot het gehanteerde indexeringspercentage is gekomen, namelijk door middel van de cijfers van de Waarderingskamer, maar dat deze cijfers niet de markt vertegenwoordigen. Het indexeringscijfer van 6,2% over 2019 is de wijziging die de WOZ-waarden in dat jaar hebben ondergaan, maar zegt niets over de marktprijzen.
Door de gemachtigde van verweerder is hierover toegelicht dat de Waarderingskamer controleert of de WOZ-waarden in een gemeente recht doen aan de verkoopprijzen. De WOZ-waarden mogen niet teveel afwijken van de markt en geven daarom een goed beeld van de marktontwikkeling van woningen in het betreffende jaar. Daarbij zijn de cijfers van de Waarderingskamer openbaar en benaderbaar.
8.2
De rechtbank acht het in beginsel toelaatbaar dat bij de indexering van meer algemene gegevens wordt uitgegaan, tenzij aannemelijk is dat het gebruik van meer specifieke gegevens tot een relevant andere uitkomst zou leiden. De door verweerder gehanteerde cijfers van de Waarderingskamer geven een beeld van de gemiddelde ontwikkeling van WOZ-waarden van woningen, ook per gemeente. De rechtbank is van oordeel dat – ook als in aanmerking wordt genomen dat het indexeringspercentage niet gebaseerd moet worden op vastgestelde WOZ-waarden, maar op de gerealiseerde verkopen (de marktontwikkeling) in een gemeente – het door verweerder gehanteerde indexeringspercentage hier voldoende bruikbaar is omdat het de marktontwikkeling voldoende weerspiegelt. Dit geldt temeer nu de huizenprijzen nog steeds stijgende zijn en er verder geen onregelmatigheden in de toegepaste indexeringspercentages te ontdekken zijn. Daarbij heeft eiser zelf niet op enigerlei wijze onderbouwd met naar zijn mening toepasselijke indexeringspercentages dat in deze zaak niet van de toegepaste indexering zou mogen worden uitgegaan en evenmin toegelicht op welke wijze en tot welke hoogte verweerder het indexeringspercentage dan wel had moeten bepalen. Daar komt nog bij dat eiser pas op de zitting de stelling heeft ingenomen dat de cijfers van de Waarderingskamer niet bruikbaar zijn voor de bepaling van het indexeringspercentage. In het beroepschrift heeft eiser volstaan met de beroepsgrond dat het indexeringspercentage niet inzichtelijk is gemaakt. Daarover heeft eiser op de zitting aangegeven dat deze beroepsgrond niet langer wordt gehandhaafd omdat de cijfers van de Waarderingskamer wel inzichtelijk en benaderbaar zijn. Van een professioneel gemachtigde mag verwacht worden dat, indien hij van mening is dat een afwijkend dan wel onjuist percentage is gebruikt, hij dit tijdig naar voren brengt, zeker omdat het verweerschrift – met daarbij het taxatierapport en de toelichting over de voor de bepaling van het indexeringspercentage gebruikte cijfers van de Waarderingskamer – dateert van
25 maart 2021. De rechtbank is van oordeel dat eiser, tegenover de door verweerder overgelegde gegevens, onvoldoende heeft onderbouwd dat de door verweerder toegepaste indexering op onjuiste gronden berust. De berekening van de geïndexeerde waarde van de vergelijkingsobjecten is voorts door eiser niet betwist, en de rechtbank sluit zich daarbij aan.
9. Eiser verwijst ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde naar de transacties van de objecten [adres] , [adres] en [adres] , die alle binnen een jaar van de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank stelt vast dat eiser de door hem bepleite waarde niet heeft onderbouwd met bijvoorbeeld een taxatierapport of een waardematrix. Het enkel inbrengen van verkoopgegevens acht de rechtbank onvoldoende ter onderbouwing van de waarde van de woning. Daar komt bij dat verweerder afdoende heeft onderbouwd dat de door eiser aangedragen referenties minder goed bruikbaar zijn. Zo verkeerde [adres] ten tijde van de verkoop in een zeer matige staat en heeft dit bovendien een veel groter perceel. [adres] zijn woningen die door de woningbouwvereniging zijn verkocht. Dergelijke woningen zijn vaak niet vergelijkbaar met particuliere woningen, omdat zij doorgaans veel eenvoudiger zijn afgewerkt en minder goed zijn onderhouden. Boegent 16 verkeerde ten tijde van de verkoop eveneens in matige staat. [adres] tot slot verkeerde ten tijde van de verkoop ook in matige staat en is verkocht met een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding. Eiser heeft het standpunt van verweerder onvoldoende weerlegd. Wat aangevoerd is slaagt niet.
10. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Gelet op dat wat hiervoor is overwogen over het standpunt van eiser heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is.
De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 214.000 niet te hoog is.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 22 december 2021.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.