Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3397
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 februari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaatsnaam] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. J. Andries).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde vastgesteld van de onroerende zaak aan de [adres] (de woning). De waarde is per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, bepaald op € 373.000. In het aanslagbiljet is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Met instemming van partijen is het onderzoek ter zitting gezamenlijk (maar niet gevoegd) behandeld met het onderzoek in de zaak SHE 20/3396.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een geschakelde twee onder een kapwoning met bouwjaar 1975. De woning, gelegen in [plaatsnaam] , bestaat uit een hoofdbouw van 473 m³ met een aanbouw van 35 m³, een erker van 6 m3 en een garage van 56 m³. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 287 m².
Het geschil
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 336.000 en verwijst naar de bij het beroepschrift gevoegde matrix. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 395.000, zoals opgenomen in het taxatierapport, dat op 18 maart 2021 is opgesteld door taxateur P.J.G. Jansen.
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten de [adres] , [adres] en de [adres] .
2.2.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie en de daarbij gevoegde matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat het indexeringspercentage volgt uit een permanente marktanalyse, maar dat verder niet onderbouwd of inzichtelijk gemaakt. Het betoog van eiser, dat de indexering hiermee niet met toetsbare en verifieerbare gegevens is onderbouwd, slaagt. [1] Datzelfde lot deelt daarmee ook de eindwaarde. Er bestaat wel behoorlijke ruimte tussen de getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde, maar aangezien de indexering niet toetsbaar is kan ook niet worden gezegd of dat verschil voldoende is om te kunnen oordelen dat desondanks aannemelijk is geworden dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
2.4.
Eiser stelt dat de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van de woning op matig moeten worden gewaardeerd. Op eiser rust de bewijslast van zijn stelling [2] en hij is er niet in geslaagd dat bewijs te leveren. De blote stelling van eiser, dat voorzieningen van 15 jaar oud (in een woning uit 1975) aanleiding geven voor dat oordeel, is een algemeenheid die verder niet specifiek op de toestand woning ziet en mist overigens onderbouwing. Wat betreft het gestelde achterstallig schilderwerk kon eiser tijdens de hoorzitting in bezwaar niet aangeven of dit binnen of buiten betrof. Verder heeft eiser ook geen enkel bewijs van deze stelling geleverd. Overigens heeft de heffingsambtenaar heeft na de hoorzitting bij een uitpandige opname geen gebreken op dit punt geconstateerd.
2.5.
Eiser stelt verder dat de onderbouwing van de KOUDV-scores van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk is gemaakt. Ten aanzien van [adres] en [adres] gaat eiser in zijn waardematrix van dezelfde scores uit. Voor zover eiser die scores ter discussie stelt, passeert de rechtbank dat standpunt wegens strijdigheid met de goede procesorde. Door dezelfde scores aan zijn eigen en onverkort gehandhaafde waardestandpunt ten grondslag te leggen, staat het eiser niet vrij diezelfde scores ter discussie te stellen enkel voor zover het waardestandpunt van de heffingsambtenaar in geschil is. Ten aanzien van [adres] heeft eiser alleen in algemene zin gesteld dat de hogere scores voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningenniveau niet zijn onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat het door de heffingsambtenaar overgelegde fotomateriaal zijn taxatie op dit punt voldoende draagt. Bij gebrek aan een concrete betwisting daarvan faalt het andersluidende standpunt van eiser.
2.6.
De heffingsambtenaar heeft, gelet op wat onder 2.3. is overwogen, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond en de bestreden uitspraak moet worden vernietigd.
3. Ten aanzien van de door eiser bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe eiser tot de door hem bepleite waarde is gekomen, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft ter onderbouwing daarvan weliswaar een waardematrix overgelegd, maar wat daarin is gesteld is gelet op het ontbreken van toetsbare en verifieerbare gegevens niet controleerbaar. Overigens heeft ook eiser de door hem toegepaste indexering van de verkoopprijzen van de door hem gebruikte referentiepanden niet inzichtelijk gemaakt.
4. Aangezien geen van beide partijen in het van hen verlangde bewijs is geslaagd, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs op € 360.000. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.
5. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een bedrag van € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 269 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541, met wegingsfactor 1). De verzochte proceskostenvergoeding voor de door eiser overgelegde waardematrix wordt afgewezen, omdat niet is gebleken door wie die is opgesteld zodat de rechtbank ook niet kan vaststellen of de opsteller als deskundige (in de zin van artikel 1, aanhef en onder b, van het Bpb) kan worden aangemerkt. Wel moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van de woning vast op € 360.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 1.620;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 17 februari 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.