ECLI:NL:RBOBR:2022:3385

• Datum uitspraak: 17 augustus 2022
• Publicatiedatum: 11 augustus 2022
• Zaaknummer: C/01/368743 / HA ZA 21-178 + C/01/369377 / HA ZA 21-232
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.A. Maarschalkerweerd
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg van de koopovereenkomst tussen de gemeente Eindhoven en een onderneming met betrekking tot onroerende zaken

In deze zaak, die zich afspeelt in Eindhoven, gaat het om een geschil tussen de besloten vennootschap [onderneming] en de gemeente Eindhoven over de levering van een kerkgebouw en kosterswoning, die in 2013 door de gemeente aan [onderneming] was verkocht maar nog niet geleverd. De gemeente heeft de overeenkomst opgezegd, wat leidde tot juridische procedures. De rechtbank heeft vastgesteld dat de gemeente de onroerende zaken aan [onderneming] moet leveren, ondanks dat er geen nieuwe bestemmingsplanprocedure was doorlopen. De rechtbank oordeelde dat de gemeente niet kon volhouden dat de levering afhankelijk was van een wijziging van het bestemmingsplan, aangezien [onderneming] afstand had gedaan van haar ontbindingsrecht. De rechtbank heeft de gemeente veroordeeld om haar medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaken, en heeft ook de vordering van [onderneming] tot betaling van een contractuele boete toegewezen, maar deze boete werd als onaanvaardbaar beschouwd in het licht van de inspanningen van de gemeente. In de reconventionele vorderingen van de gemeente werd geoordeeld dat deze niet konden slagen, en de gemeente werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats Eindhoven

Vonnis in gevoegde zaken van 17 augustus 2022

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/01/368743 / HA ZA 21-178 van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[onderneming] ,

gevestigd te [plaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. F.J. Laagland te Eindhoven,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE EINDHOVEN ,

zetelend te Eindhoven,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. H.J.D. de Boer te Eindhoven,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/01/369377 / HA ZA 21-232 van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE EINDHOVEN ,

zetelend te Eindhoven,

eiseres,

advocaat mr. H.J.D. de Boer te Eindhoven,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[onderneming] ,

gevestigd te [plaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. F.J. Laagland te Eindhoven.

Partijen zullen hierna [onderneming] en de gemeente genoemd worden.

1. Inleiding en samenvatting

1.1.

Deze zaken gaan over de onroerende zaken te weten een kerkgebouw en kosterswoning met parkeer- en buitenterrein gelegen aan de [adres] , plaatselijk ook wel bekend als de [naam] . De gemeente heeft de [naam] in 2013 aan [onderneming] verkocht, maar nog niet geleverd, omdat partijen vervolgens met elkaar in overleg zijn gegaan over het wijzigen van het bestemmingsplan ter plaatse. Inzet van de beide procedures is of de [naam] aan [onderneming] geleverd moet worden of dat de [naam] eigendom blijft van de gemeente. In de zaak met zaaknummer 21-178 gaat het daarnaast over de vraag of de gemeente de overeenkomst die zij met [onderneming] heeft gesloten met betrekking tot het gebruik van de [naam] terecht heeft opgezegd.

1.2.

De rechtbank zal tot de conclusie komen dat de gemeente de [naam] aan [onderneming] moet leveren.

2. De procedure in de zaak 21-178

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

in de zaak met zaaknummer 21-178:

• het tussenvonnis van 2 juni 2021 en de daarin genoemde processtukken;
• de conclusie van antwoord in reconventie;

in de zaak met zaaknummer 21-232:

- het tussenvonnis van 24 november 2021 en de daarin genoemde processtukken;

in beide zaken:

- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 6 december 2021.

2.2.

Het proces-verbaal is buiten aanwezigheid van partijen opgesteld. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk opmerkingen te maken over het proces-verbaal. Zij hebben daarvan op 22 december 2021 gebruik gemaakt.

2.3.

Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank bepaald dat er een schriftelijk vonnis zou worden gewezen. De daarbij toegezegde termijn is helaas niet gehaald, waarna het vonnis ten slotte is bepaald op heden.

3. De feiten

3.1.

De gemeente is eigenaar van de [naam] . Het kerkgebouw en de kosterswoning zijn rijksmonumenten.

3.2.

De gemeente heeft de [naam] in 2012 in de verkoop gezet. Eind 2012 heeft [onderneming] zich via makelaar [makelaar] gemeld als geïnteresseerde. Bij brief van 19 december 2012 heeft [onderneming] haar interesse tot koop zelf formeel kenbaar gemaakt aan de gemeente. In die brief staat onder meer het volgende:

Gebruik van de [naam] :

Volgens onze visie wordt de [naam] een ' [benaming] '. Daar [onderneming] altijd op zoek is naar vernieuwing heeft [onderneming] geen standaard showroom met voorbeeldmodellen. Voorbeeldmodellen beperken volgens ons de creativiteit en leiden daardoor niet tot vernieuwende concepten, ideeën of gedachten. Daarom richt [onderneming] zich puur op het demonstreren van fysieke aspecten zoals; kleur, structuur en afmeting. Een gebouw als de [naam] is hierbij, door zijn grootte, vorm, historie, symboliek en uitstraling een geweldige locatie. Naast het ' [benaming] ' wordt de ruimte natuurlijk gedeeltelijk ook gebruikt als kantoorruimte, waar de werknemers van [onderneming] opereren. Daarnaast dient er de mogelijkheid te zijn voor het aanbieden van ondersteunende horecafaciliteiten voor de werknemers, maar vooral voor de bezoekende architecten en opdrachtgevers.

(…)

Bestemming(splan):

Ondanks dat [onderneming] er niet vanuit gaat dat zij de kerk op korte/middellange termijn zal afstoten wil zij toch meerdere bestemmingen voor het pand in het contract hebben staan. Graag zou [onderneming] de bestemmingsmogelijkheden van het gebouw zo breed mogelijk willen hebben vermeld om eventuele verhandelbaarheid in de toekomst voor [onderneming] te waarborgen: wonen, horeca (niet discotheek), kantoren, business to business, grootschalige detailhandel en zorg / maatschappelijke doeleinden.

3.3.

De gemeente heeft de makelaar vervolgens gevraagd een concept koopovereenkomst uit te werken. De eerste versie daarvan is in januari 2013 aan [onderneming] verstrekt, waarna partijen in overleg zijn getreden over de formulering van de koopvoorwaarden. Dat heeft geleid tot nadere concepten van 10 april 2013 en 29 mei 2013. Op 5 juni 2013 is uiteindelijk een (definitieve) koopovereenkomst tussen de gemeente en [onderneming] gesloten, voor een bedrag van € 1.400.000,=.

3.4.

Die koopovereenkomst bepaalt, voor zover van belang, onder meer het volgende:

Artikel 4: Eigendomsoverdracht en betaling

Eigendomsoverdracht en betaling zullen plaatsvinden op
een nader te bepalen datum, doch binnen twee weken na afronding van de gemeentelijke bestemmingsplanprocedure ten behoeve van de aanpassing, verruiming en herformulering van het bestemmingsplan.

Partijen streven ernaar om voor 1 JULI 2013 overeenstemming te hebben over de formulering van de beoogde bestemming, zodat deze direct in productie en vervolgens in procedure gebracht kan worden.

Indien overeenstemming over bovenstaande formulering later dan 1 JULI 2013 wordt bereikt schuiven alle in deze overeenkomst genoemde data dienovereenkomstig op.

(…)

Artikel 6: Ingebrekestelling/ontbinding

6.1

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.

6.2

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een

zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 140.000,00 (zegge : ÉÉNHONDERDVEERTIGDUIZEND EURO) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

6.3

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 6.1 vermelde termijn van acht dagen voor elk sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten en verhaal.

Artikel 13: Ontbindende voorwaarden

Verkoper:

1. Deze overeenkomst van koop en verkoop zal als ontbonden worden beschouwd, zonder kosten- en/of schadevergoeding voor beide partijen, indien deze
geen goedkeuring verkrijgt van het Gemeentebestuur van de gemeente Eindhoven.

Koper heeft het recht de koopovereenkomst te ontbinden indien:

l. de formulering van het beoogde gebruik, zoals aangegeven in artikel 4, niet door de publiekrechtelijke bestemmingsplanprocedure komt en hiermee het nieuwe bestemmingsplan niet onherroepelijk zal worden.

(…)

Bij ontbinding op bovenstaande gronden is geen der partijen iets aan de wederpartij verschuldigd. Naast bovenstaande ontbindende voorwaarden zullen geen verdere ontbindende en/of opschortende voorwaarden in de overeenkomst worden opgenomen.

Artikel 17 Algemeen gemeentelijke verkoopvoorwaarden

1. Koper verplicht zich tegenover verkoper:

a. na de eigendomsoverdracht het gekochte niet te vervreemden gedurende een termijn van 1 (één) jaar; (…)

3.5.

De gemeente en [onderneming] hebben aansluitend op de koopovereenkomst in 2013 een bruikleenovereenkomst gesloten met betrekking tot de [naam] .

3.6.

Partijen hebben daarna overleg gevoerd over de bestemmingen van de [naam] .

3.7.

In 2014 is een concept “ [bestemmingsplan] ( [naam] )” opgesteld door de gemeente. Dat concept is niet in procedure gebracht.

3.8.

Op 4 april 2018 heeft [onderneming] de waarborgsom van € 140.000,= aan de notaris overgemaakt.

3.9.

De gemeente heeft de bruikleenovereenkomst opgezegd bij brief van 9 september 2019.

3.10.

Bij brief van 3 november 2020 heeft de gemeente [onderneming] gesommeerd om binnen acht dagen schriftelijk te bevestigen:

1. het door [onderneming] beoogde gebruik en de door [onderneming] beoogde bestemming van de [naam] , te weten wonen & short stay; en

2. dat [onderneming] geen andere bestemming(en) zal voorstellen; en

3. dat [onderneming] spoedig mogelijk en in elk geval voor 1 januari 2021 een compleet uitgewerkt en onderbouwd plan aanlevert, rekening houdend met de aan [onderneming] medegedeelde randvoorwaarden, opdat vervolgens op basis hiervan het in procedure te brengen voorontwerp bestemmingsplan kan worden opgesteld/geactualiseerd.

Verder zegt de gemeente nogmaals de bruikleenovereenkomst op en zegt zij de ontruiming aan tegen 1 januari 2021.

3.11.

[onderneming] heeft bij brief van 11 november 2020 gereageerd. Daarin staat, kort samengevat, onder meer het volgende:

a. [onderneming] sommeert de gemeente om de [naam] vóór 1 januari 2021 aan haar te leveren, omdat een latere levering hogere kosten met zich brengt;

b. [onderneming] doet afstand van het recht de koopovereenkomst te ontbinden als geen bestemmingswijziging tot stand komt;

c. [onderneming] verzoekt de gemeente om binnen een week te laten weten welke 'randvoorwaarden' zij bedoelt, waaraan het plan van [onderneming] zal moeten voldoen;

d. de gemeente heeft niet het recht om de koopovereenkomst te ontbinden als er geen bestemmingswijziging plaatsvindt;

e. [onderneming] gaat niet akkoord met de beëindiging van de bruikleenovereenkomst;

f. [onderneming] bevestigt dat zij de bestemming van de [naam] wil uitbreiden met wonen en short stay, maar ook met een horecafunctie en aanverwante functies.

3.12.

Na verkregen verlof heeft [onderneming] op 23 februari 2021 beslag tot levering op de [naam] gelegd.

3.13.

Bij vonnis in incident van 1 september 2021 in de zaak met rolnummer 21/232 is [onderneming] veroordeeld de [naam] te ontruimen, en met afgifte van de sleutels bezemschoon en in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

3.14.

De [naam] is niet aan [onderneming] geleverd.

4. Het geschil

in de zaak 21-178

in conventie

4.1.

[onderneming] vordert, samengevat, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

primair

de gemeente te veroordelen haar medewerking te verlenen aan de levering van de [naam] , onder de voorwaarde dat [onderneming] de koopsom voldoet,

te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de handtekening van de bevoegd vertegenwoordiger van de gemeente onder de akte van levering,

de gemeente te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van drie promille over de koopprijs over de periode van 22 december 2020 tot aan de dag van de levering,

subsidiair

4. de gemeente te veroordelen een nieuw bestemmingsplan in procedure te brengen met daarin voor de [naam] de bestemmingen wonen, short stay, horeca (restauratief) met aanverwante functies zoals wellness, althans woningbouw, maatschappelijke voorzieningen, bedrijven, productiegebonden detailhandel deel uitmakend van bedrijven, showroom, dienstverlenend bedrijf en/of dienstverlenende instelling, horeca met restauratief karakter, kantoor (maximaal 350 m2), zorg en evenementen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom,

meer subsidiair

5. de gemeente te veroordelen tot het voeren van constructief overleg met [onderneming] over de invulling van de bestemming van de [naam] en daaraan de voorwaarde te verbinden dat de gemeente schriftelijk kenbaar maakt welke informatie/handelingen [onderneming] dient te verstrekken/te verrichten, met opgave van de (juridische) grondslag daarvoor, dan wel daaraan de voorwaarde(n) te verbinden die de rechtbank geraden acht,

meer subsidiair

6. te bepalen dat de waarborgsom van € 140.000,- aan [onderneming] dient te worden gerestitueerd,

7. de gemeente te veroordelen aan [onderneming] te voldoen een schadevergoeding, nader op te maken bij staat,

alles

8. met veroordeling van de gemeente in de kosten van deze procedure, inclusief de beslag- en nakosten, te vermeerderen met rente.

4.2.

De gemeente voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

4.4.

In reconventie vordert de gemeente om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

[onderneming] te veroordelen tot opheffing van het door haar ten laste van de gemeente gelegde beslag op de [naam] ;

[onderneming] te veroordelen om aan de gemeente een dwangsom te betalen van € 5.000,­ voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling tot opheffing van het beslag voldoet;

[onderneming] te verbieden om opnieuw conservatoir beslag te leggen op de [naam] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag voor elke dag dat [onderneming] in strijd handelt met dit verbod;

[onderneming] te veroordelen in de proceskosten.

in de zaak 21-232

4.5.

De gemeente vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. Voor recht verklaart dat de gemeente de tussen partijen gesloten bruikleenovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en dat de bruikleenovereenkomst is geëindigd;

2a. [onderneming] veroordeelt de [naam] te ontruimen en verlaten en met afgifte van de sleutels bezemschoon en in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

2b. [onderneming] veroordeelt, indien zij niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet en de gemeente de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan de gemeente de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in hel proces-verbaal van ontruiming;

3a. Primair, voor recht verklaart dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd, dan wel deze koopovereenkomst te vernietigen op grond van bedrog als bedoeld in artikel 3:44 lid 3 BW dan wel op grond van dwaling als bedoeld in 6:228 BW;

3b. Subsidiair, voor recht verklaart dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden, dan wel deze koopovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 6:265 BW;

3.c Meer subsidiair, de tussen partijen gesloten koopovereenkomst te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW;

3.d Uiterst subsidiair, voor recht verklaart dat de gemeente niet meer gehouden is tot nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, althans dat van de gemeente, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW, niet kan worden gevergd om met [onderneming] (door) te onderhandelen over de formulering van de bestemming, om een (ontwerp)bestemmingsplan op te maken en in procedure te brengen en om de betreffende onroerende zaken in eigendom aan [onderneming] over te dragen;

4. Voorwaardelijk, ingeval de vordering (3b.) strekkende tot ontbinding van de koopovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW wordt toewezen, voor recht verklaart dat [onderneming] de in artikel 6.2 van de koopovereenkomst overeengekomen boete van € 140.000,- heeft verbeurd ten behoeve van de gemeente en [onderneming] veroordeelt de boete terstond aan de gemeente te voldoen;

5. [onderneming] veroordeelt in de nakosten en in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris van de advocaat van de gemeente, een en ander te voldoen binnen twee dagen na betekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

4.6.

[onderneming] voert verweer.

4.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

in beide zaken

5.1.

[onderneming] stelt zich primair op het standpunt dat de [naam] aan haar geleverd moet worden. [onderneming] verwijst ter onderbouwing van haar standpunt ten eerste naar artikel 4 van de koopovereenkomst, waarin staat dat levering zal plaatsvinden op
"een nader te bepalen datum, doch binnen twee weken na afronding van de gemeentelijke bestemmingsplanprocedure ten behoeve van de aanpassing, verruiming en

herformulering van het bestemmingsplan.". Deze formulering duidt volgens [onderneming] op een leveringsverplichting onder een (opschortende) voorwaarde. De gemeente beroept zich erop dat die voorwaarde nog niet is vervuld. Er is immers nog geen bestemmingsplanprocedure afgerond. Dat is volgens [onderneming] ook niet vreemd, want er is nooit een nieuw

bestemmingsplan in procedure gebracht door de gemeente. Anders dan de gemeente wil doen voorkomen, is dit niet aan [onderneming] te wijten. [onderneming] heeft de gemeente steeds laten weten welke bestemming zij beoogt. Over de bestemming was ook overeenstemming bereikt, maar de gemeente heeft toen geen bestemmingplan in procedure gebracht, terwijl dat wel had gekund en had gemoeten. De gemeente heeft voorts nadere eisen gesteld aan [onderneming] . Voor de bestemmingswijziging is echter niet meer nodig dan dat partijen het eens worden over de functies die door [onderneming] beoogd worden. Dat geen bestemmingsplanwijziging in procedure is gebracht is dus te wijten aan de gemeente en niet aan [onderneming] .

5.2.

[onderneming] is in aansluiting op het voorgaande van mening dat ingevolge artikel 13 van de koopovereenkomst enkel zij het recht heeft om de koopovereenkomst te ontbinden als de overeengekomen of overeen te komen bestemming niet door de publiekrechtelijke bestemmingsplanprocedure komt en het nieuwe bestemmingsplan niet onherroepelijk wordt. De gemeente komt dat recht niet toe. De gemeente kan zich niet aan haar (privaatrechtelijke) leveringsplicht onttrekken door zich erop te beroepen dat er nog geen nieuw bestemmingsplan is, of zelfs nog geen overeenstemming over de bestemming. Dat kan alleen [onderneming] . Zij draagt het volledige risico dat de door haar beoogde bestemming niet mogelijk blijkt als gevolg van de (uiteindelijke) publiekrechtelijke bestemming. Als [onderneming] besluit om toch af te nemen ondanks het ontbreken van een nieuw bestemmingsplan, dan heeft de gemeente daaraan mee te werken. Overigens heeft [onderneming] expliciet afstand gedaan van het recht op ontbinding ingevolge artikel 13 van de koopovereenkomst. Het is voorts op verzoek van [onderneming] geweest (bij het tot stand komen van de koopovereenkomst) dat de levering in de redactie van de koopovereenkomst werd afgestemd op het moment dat de bestemming zou zijn gewijzigd en om zo aansluiting te zoeken bij de betekenis voor [onderneming] om de koopovereenkomst te ontbinden ingeval geen hem welgevallige bestemmingswijziging plaats zou vinden. Zodra die mogelijkheid tot ontbinding niet meer bestaat wegens afstanddoening door [onderneming] , is er geen voor de levering onzeker element meer aanwezig en staat niets een levering in de weg, aldus nog steeds [onderneming] .

5.3.

De gemeente legt de koopovereenkomst zo uit dat een bestemmingswijziging vereist is, voordat een verplichting ontstaat om tot levering en betaling over te gaan. Dat staat in artikel 4 van de overeenkomst. Om de wijziging van het bestemmingsplan voor elkaar te krijgen, moet er overeenstemming zijn over de bestemming, moet het voorontwerp bestemmingsplan akkoord zijn en moet het plan onherroepelijk worden vastgesteld door de gemeenteraad. Het streven was dat er voor 1 juli 2013 overeenstemming zou zijn, zoals ook in artikel 4 van de koopovereenkomst tot uitdrukking is gebracht, maar partijen zijn daar niet in geslaagd. [onderneming] heeft op grond van artikel 4 van de koopovereenkomst een inspanningsverplichting en zij heeft die verplichting geschonden, omdat zij steeds van koers wijzigde en – op het laatst ook ondanks sommaties – haar plannen niet deugdelijk onderbouwde. Dit terwijl [onderneming] voor het sluiten van de koopovereenkomst duidelijk had aangegeven wat zij met de [naam] wilde doen en de gemeente er dus vanuit ging dat snel overeenstemming zou worden bereikt. De gemeente heeft evenzeer belang bij de bestemmingswijziging omdat zij wil dat er een goede invulling aan de [naam] wordt gegeven en dat leegstand wordt voorkomen. In eerdere (concept)versies van de koopovereenkomst stond een deadline opgenomen voor de levering. Wanneer die deadline niet zou worden gehaald zouden partijen zijn bevrijd van de verbintenissen uit hoofde van de koopovereenkomst. Dat duidt er dus op dat het de bedoeling was dat geen levering zou plaatsvinden als de bestemming niet zou wijzigen. Weliswaar is die deadline op verzoek van [onderneming] uit de koopovereenkomst gehaald, maar de opname van die deadline in de eerdere concepten duidt er wel op dat partijen ervanuit gingen dat zij er snel uit zouden zijn, aldus nog steeds de gemeente.

5.4.

De rechtbank stelt voorop dat [onderneming] – anders dan de gemeente stelt – vanaf het moment dat zij zich als geïnteresseerde voor de [naam] heeft gemeld, heeft aangedrongen op een zo ruim mogelijke bestemming van de [naam] . Dat het ook de wens van de gemeente was om de in 2012 bestaande bestemming te wijzigen, is uit niets gebleken. In het algemeen heeft de gemeente gesteld dat zij mee wilde werken aan een bestemmingswijziging om zodoende leegstand van de [naam] te voorkomen, maar dat wijst er nog steeds op dat zij daarmee met name de koper van de [naam] ter wille wilde zijn. De gemeente zelf wilde namelijk geen invulling geven aan de [naam] en wilde daarom de [naam] verkopen, zodat iemand anders die invulling eraan zou geven. De destijds op de [naam] rustende maatschappelijke bestemming gaf volgens de gemeente onvoldoende mogelijkheden tot invulling. Maar welke invulling de koper wenste, moest de koper aangeven, zo blijkt uit de gang van zaken. Uiteraard was het vervolgens aan de gemeente om al dan niet mee te werken aan een bestemmingsplanwijziging. Uit de koopovereenkomst, noch anderszins, blijkt dat het de bedoeling van partijen was dat de gemeente de uiteindelijke invulling van de [naam] bepaalde, buiten de hiervoor vermelde rol van de gemeente bij de bestemmingswijziging. Weliswaar is aannemelijk dat de gemeente, mede gelet op haar publieke taak en het bijzondere karakter van de [naam] , grip wil houden op wat er met de [naam] gebeurt, maar daarvoor heeft zij het volledige bestuursrechtelijke instrumentarium tot haar beschikking. Daarmee kan zij bijvoorbeeld zo nodig handhavend optreden tegen een met de bestemming strijdig gebruik of tegen verwaarlozing van de [naam] (op grond van de Erfgoedwet). Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de bedongen clausule over wijziging van de bestemming van de [naam] ten behoeve van [onderneming] is overeengekomen en niet ten behoeve van de gemeente.

5.5.

Artikel 4 van de koopovereenkomst bepaalt dat betaling van de koopsom en de levering plaatsvindt na afronding van de gemeentelijke bestemmingsplanprocedure. In artikel 13 van de overeenkomst is afgesproken dat er slechts twee ontbindende voorwaarden zullen zijn. Voor de gemeente houdt die in dat als de koopovereenkomst geen goedkeuring krijgt van het gemeentebestuur de koop als ontbonden
zal worden beschouwd. Voor [onderneming] houdt die in dat zij
het recht heeft de koopovereenkomst te ontbinden als de formulering van het beoogde gebruik, zoals aangegeven in artikel 4, niet door de publiekrechtelijke bestemmingsplanprocedure komt en daarmee het nieuwe bestemmingsplan niet onherroepelijk zal worden. Maar dat betekent evenzeer dat [onderneming] in die situatie niet van dat recht gebruik
hoeft te maken. Een redelijke uitleg van de koopovereenkomst brengt dan mee, dat als [onderneming] accepteert dat na het doorlopen van een bestemmingsplanprocedure de bestemming niet wordt of niet kan worden gewijzigd - en de bestaande bestemming dus blijft gehandhaafd - de [naam] toch aan hem geleverd moet worden. Anders zouden partijen namelijk wel zijn overeengekomen dat de overeenkomst ook in dat geval als ontbonden zal worden beschouwd.

5.6.

Als dus de [naam] geleverd moet worden ná wijziging van de bestemming, maar óók bij instandhouding van de huidige bestemming, brengt dat de rechtbank ertoe dat als [onderneming] op voorhand afstand doet van haar bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, de [naam] ook aan hem geleverd moet worden. In die situatie accepteert [onderneming] namelijk dat de bestemming niet verandert, en accepteert zij dus ook de huidige bestemming. Als de gemeente die consequentie had willen voorkomen, of had willen voorkomen dat zij eindeloos gevangen zou zitten in overleg met [onderneming] over de formulering van de bestemmingen, of had willen voorkomen dat [onderneming] na het bereiken van overeenstemming over de bestemmingen niet de noodzakelijke stappen zou zetten om tot daadwerkelijke aanpassing van het bestemmingsplan te geraken, dan had zij de koopovereenkomst anders moeten insteken en zich daarvoor contractueel moeten indekken. Dat heeft zij echter niet gedaan. De deadline die daartoe in eerdere concepten was opgenomen is geschrapt. Dat er geen dergelijke voorziening meer in de koopovereenkomst staat blijft, als verkoper, voor risico van de gemeente. De gemeente heeft ook niet genoegzaam toegelicht wat er op tegen is als de huidige bestemming van de [naam] ongewijzigd blijft. En uit het feit dat de overeenkomst alleen door [onderneming] ontbonden kan worden als de bestemmingswijziging er niet zou komen, volgt ook dat het contractueel de bedoeling was dat ook bij een gelijkblijvende bestemming de [naam] geleverd zou worden aan [onderneming] .

5.7.

De tussenconclusie is dus dat de gemeente op basis van de overeenkomst bij afstanddoening van de ontbindende voorwaarde door [onderneming] in beginsel de [naam] aan [onderneming] moet leveren.

5.8.

De gemeente stelt zich echter onder meer op het standpunt dat de koopovereenkomst is ontbonden vanwege een toerekenbare tekortkoming van [onderneming] . Bij de beoordeling van dit beroep op ontbinding is wederom de uitleg van de overeenkomst aan de orde. De uitleg die de gemeente aan de overeenkomst geeft, waarbij volgens haar een
inspanningsverplichting voor [onderneming] moet worden aangenomen om
op korte termijn na het sluiten van de overeenkomst tot
overeenstemming te komen over een bestemming voor de [naam] , of zelfs een
algeheel onderbouwd plan dat zelfs invulling geeft aan de (gewijzigde) bestemming, komt onvoldoende uit de verf.

Dat de (streef)termijn voor het bereiken van overeenstemming over de formulering van de beoogde bestemming is opgenomen in de overeenkomst omdat de gemeente eiste dat [onderneming] zich zou inspannen om op korte termijn tot overeenstemming te komen met de gemeente over die formulering, blijkt nergens uit. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat weliswaar in de overeenkomst staat vermeld dat partijen ernaar streven om voor 1 juli 2013 overeenstemming te bereiken, maar dat anderzijds in de overeenkomst staat dat als die overeenstemming niet voor die datum wordt bereikt, alle in de overeenkomst genoemde datums daarmee ook zullen opschuiven. Daaruit lijkt dus naar voren te komen dat partijen hebben ingecalculeerd dat het bereiken van overeenstemming onverhoopt langer kon duren.

De door de gemeente genoemde deadline die in eerdere concepten van de overeenkomst stond, is naar aanleiding van opmerkingen van [onderneming] juist uit de overeenkomst gehaald en de afweging die is gemaakt door de gemeente bij het weghalen van de deadline heeft de gemeente niet uit de stukken kunnen afleiden, zo gaf zij aan op de zitting. In ieder geval valt uit het schrappen van de deadline niet af te leiden dat de gemeente van [onderneming] een bepaalde inspanning eiste om snel tot overeenstemming te komen. Eerder blijkt uit het schrappen van de deadline dat minder belang werd gehecht aan korte termijnen dan wellicht in de eerdere concepten tot uitdrukking was gebracht.

De rechtbank wil aannemen dat het de intentie van beide partijen was om spoedig tot overeenstemming te komen. Van een kwade intentie om overeenstemming willens en wetens te dwarsbomen blijkt in ieder geval niet. De stelling van de gemeente dat [onderneming] op voorhand al wist dat zij zich niet wilde committeren aan de door haar voor de overeenkomst gehuldigde bestemming van de [naam] , berust in op speculatie en is niet met feiten onderbouwd. Daarbij wijst de rechtbank er nogmaals op dat [onderneming] ook op voorhand al aangaf een brede bestemming te wensen. Het enkele feit dat partijen in het algemeen de intentie hadden om voortvarend tot overeenstemming te komen, maakt echter, gelet op voornoemde omstandigheden, nog niet dat [onderneming] gehouden was om zich in te spannen om op korte termijn tot overeenstemming over de formulering van de beoogde bestemming te komen, laat staan dat zij in die verplichting is tekortgeschoten doordat die overeenstemming uitbleef. In zoverre kan de gemeente dan ook niet gevolgd worden in haar standpunt dat uit de overeenkomst de door haar gestelde inspanningsverplichting voor [onderneming] volgt om op korte termijn tot overeenstemming te komen met de gemeente over de formulering van de beoogde bestemming, laat staan dat [onderneming] die inspanningsverplichting heeft verzaakt in die mate dat van een toerekenbare tekortkoming sprake is.

5.9.

De gemeente is na verloop van tijd nadere eisen aan [onderneming] gaan stellen ten aanzien van onderzoeken en onderbouwing van de beoogde bestemming (en invulling), maar dat de die nadere eisen van de gemeente uit de overeenkomst volgen, kan de rechtbank niet vaststellen. Met andere woorden; dat het de bedoeling van partijen was om [onderneming] te verplichten tot alle of een aantal nadere onderzoeken en onderbouwing die de gemeente op den duur is gaan eisen, is onvoldoende onderbouwd door de gemeente. Het had – gelet op het verweer van [onderneming] op dit punt – wel op de weg van de gemeente gelegen deugdelijk nader te onderbouwen dat en hoe deze verplichtingen van [onderneming] uit de overeenkomst volgen. Concrete feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat die bedoelde onderzoeken en onderbouwing contractueel nodig zijn voor de
formulering van de beoogde bestemming heeft de gemeente niet deugdelijk toegelicht. De gemeente heeft ook op dit punt dan ook onvoldoende onderbouwd dat [onderneming] in dat kader toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van verbintenissen die op haar rusten uit hoofde van de koopovereenkomst.

5.10.

De rechtbank is zich er bij het voorgaande van bewust dat de rechten en verplichtingen van contractspartijen ten opzichte van elkaar niet alleen bepaald worden door hetgeen zij uitdrukkelijk zijn overeengekomen, doch ook door de redelijkheid en billijkheid die hun rechtsverhouding beheerst en dat een contractspartij haar gedrag daarom mede moet laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij (onder andere: HR 19 oktober 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA7024; Vodafone/ETC) en dat een contractspartij zich moet onthouden van gedrag waarvan zij had behoren te begrijpen dat zij zich daarvan diende te onthouden. Maar mede gelet op wat de rechtbank hiervoor reeds heeft overwogen over de belangen van partijen bij de overeenkomst, komt de rechtbank op grond van hetgeen de gemeente aanvoert niet tot de conclusie dat [onderneming] zich ontoelaatbaar heeft gedragen in die zin dat zij daarmee de gerechtvaardigde belangen van de gemeente heeft veronachtzaamd, als bedoeld in voornoemde jurisprudentie. Van enige daarop gebaseerde juridische consequenties is dan ook geen sprake.

5.11.

Op zichzelf is voorstelbaar dat de gemeente na jaren onderhandelen procedureafspraken wil maken om te komen tot een afronding van het traject dat moet leiden tot volledige uitvoering van de overeenkomst, maar dat maakt niet zonder meer dat sprake is van een tekortkoming van [onderneming] als zij daar niet volledig aan tegemoet komt, wat [onderneming] overigens heeft betwist. Bovendien heeft [onderneming] op de ingebrekestelling van 3 november 2020 van de gemeente gereageerd door bij brief van 11 november 2020 – binnen de in de ingebrekestelling gestelde termijn - afstand te doen van haar recht op ontbinding. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank dus het recht op levering ontstaan, waardoor dus ook geen sprake meer was van verdere verplichtingen van partijen om tot overeenstemming te komen over de formulering van de bestemming. Voor zover dus al sprake zou zijn van een ingebrekestelling van de gemeente die zag op de nakoming contractuele verplichting van [onderneming] , is zij daarvan niet in verzuim komen te verkeren. Ook om die reden slaagt het beroep van de gemeente op een toerekenbare tekortkoming van [onderneming] en de daarop gebaseerde ontbinding van de koopovereenkomst niet.

5.12.

Evenmin slaagt het beroep van de gemeente op ontbinding vanwege onvoorziene omstandigheden. Uit het voorgaande blijkt dat in de overeenkomst is voorzien dat nog overeenstemming moest worden bereikt over de formulering van de beoogde bestemming, waarbij in de overeenkomst een streefdatum is voorzien, maar tevens is voorzien in de situatie dat die streefdatum niet wordt gehaald. Daarbij was het, anders dan de gemeente dikwijls stelt, op voorhand al duidelijk dat [onderneming] een brede bestemming wilde. Dat overeenstemming niet direct is bereikt is, is mede gelet op de voornoemde feiten en voorzieningen in de overeenkomst niet onvoorzien.

5.13.

De tussenconclusie is dus dat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [onderneming] , noch van onvoorziene omstandigheden, zodat het beroep van de gemeente op (buitengerechtelijke) ontbinding van de koopovereenkomst niet slaagt en de gemeente aldus de [naam] in beginsel aan [onderneming] moet leveren op het moment dat zij aangeeft af te zullen zien van haar ontbindingsbevoegdheid. Niet in geschil is dat [onderneming] dat bij brief van 11 november 2020 heeft gedaan, wat zij bij brief van 2 december 2020 nog eens heeft herhaald. [onderneming] heeft dan ook in beginsel terecht aanspraak gemaakt op levering, waarvoor zij op 22 december 2020 een afspraak had gemaakt bij de notaris.

5.14.

Het voorgaande is anders, als de gemeente bij brief van 26 januari 2021 terecht de vernietiging van de overeenkomst heeft ingeroepen wegens bedrog dan wel dwaling. Vernietiging heeft immers terugwerkende kracht (artikel 3:53 BW). Hetgeen de gemeente daartoe heeft aangevoerd, kan een beroep op bedrog of dwaling echter niet dragen, omdat het haar van meet af duidelijk moet zijn geweest dat, los van de vraag of [onderneming] de [naam] als toekomstig kantoor, showroom of [benaming] wilde gaan gebruiken (waarvoor overigens óók een bestemmingsplanwijziging nodig was), zij met het oog op een vervreemding in de toekomst een zo ruim mogelijke bestemming voor de [naam] wilde hebben. In het vaststellen van die bestemmingen is ook alle energie van partijen gaan zitten, tot het vaststellen van het voorontwerp van een bestemmingsplan in 2014 aan toe. Het feit dat de gemeente er dan – uiteindelijk - niet uitkomt met [onderneming] , betekent nog niet dat de gemeente bij het sluiten van de koopovereenkomst is bedrogen of dat de gemeente heeft gedwaald.

5.15.

Ook het beroep van de gemeente op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid faalt. Uiterst verkort weergegeven baseert de gemeente dat op de stelling dat na al haar inspanningen niet meer van haar gevergd kan worden dat zij nog met [onderneming] overeenstemming probeert te bereiken over de bestemming van de [naam] of om de [naam] aan haar te leveren levert. Maar ook hier geldt dat [onderneming] de huidige bestemming van de [naam] accepteert en zij de [naam] met die huidige bestemming afneemt, waarmee zij naar eigen zeggen “prima uit de voeten kan”. de gemeente heeft onvoldoende duidelijk gemaakt wat haar concrete bezwaren zijn tegen het voortzetten van de huidige bestemming. Van een inmiddels opgekomen onmogelijkheid om de [naam] aan [onderneming] te leveren, is geen sprake.

5.16.

De rechtbank keert nu terug naar de vorderingen in de afzonderlijke zaken.

in de zaak 21-178

in conventie

5.17.

De vordering van [onderneming] om de gemeente te veroordelen haar medewerking te verlenen aan de levering van de [naam] , onder de voorwaarde dat [onderneming] de koopsom voldoet, zal worden toegewezen, evenals de vordering te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de handtekening van de bevoegd vertegenwoordiger van de gemeente onder de akte van levering.

5.18.

Daarmee resteert de boete. [onderneming] heeft de gemeente op 9 december 2020 aangezegd dat zij de boete zou verbeuren als zij niet zou meewerken aan een levering per 22 december 2020. Nu de gemeente dat niet gedaan heeft, maakt [onderneming] aanspraak op de contractuele boete van drie promille over de koopprijs over de periode van 22 december 2020 tot aan de dag van de levering.

5.19.

In de omstandigheden van het geval vindt de rechtbank, met de gemeente, het beroep van [onderneming] op de boeteclausule naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, dit vooral in het licht van de enorme inspanningen die de gemeente zich gedurende een periode van bijna acht jaar heeft getroost om met [onderneming] overeenstemming te bereiken over de bestemming van de [naam] , waarbij de koers van [onderneming] niet altijd even standvastig is geweest en zij voortdurend heeft aangedrongen op andere bestemmingen van de [naam] .

5.20.

Aan beoordeling van de subsidiair en meer subsidiaire vorderingen van [onderneming] komt de rechtbank gelet op de formulering van die vorderingen niet toe.

Kosten

5.21.

[onderneming] vordert de gemeente te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op het door [onderneming] gestelde en door de gemeente niet betwiste bedrag van € 363,76.

5.22.

De gemeente zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [onderneming] worden tot op heden begroot op:

- dagvaarding € 85,81

- griffierecht 667,00

- salaris advocaat
1.126,00 (2,0 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 1.878,81

5.23.

[onderneming] vordert daarnaast veroordeling van de gemeente in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

5.24.

De gemeente verzoekt dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daartoe voert zij aan dat er een groot restitutierisico aanwezig is, omdat [onderneming] de [naam] direct aan een speculant of andere derde zou kunnen vervreemden, met verstrekkende c.q. onomkeerbare gevolgen. Verder zou een levering voorafgaand aan een bestemmingsplanwijziging het onwenselijke gevolg hebben dat de [naam] gedurende nog langere tijd niet kan worden gebruikt en leeg zal staan.

5.25.

Uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling uitvoerbaar dient te zijn en ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling heeft verkregen, bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan.

5.26.

Het gestelde risico dat [onderneming] direct de [naam] doorverkoopt, miskent dat dat op grond van artikel 17 van de koopovereenkomst niet is toegestaan: [onderneming] heeft een wachttijd, die bovendien voortvloeit uit de eigen verkoopvoorwaarden van de gemeente.

Evenmin heeft de gemeente omstandigheden gesteld op grond waarvan aangenomen moet worden dat de [naam] nog gedurende langere tijd leeg zal staan, in aanmerking genomen dat de bestemming van de [naam] ongewijzigd blijft en [onderneming] met die bestemming naar eigen zeggen uit de voeten kan.

5.27.

De rechtbank zal het vonnis in conventie daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

in reconventie

5.28.

Waar de conclusie is dat de gemeente de [naam] moet leveren, worden de vorderingen in reconventie afgewezen. Ook hier geldt dat de gemeente als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten.

5.29.

De kosten aan de zijde van [onderneming] worden tot op heden begroot op € 563,00.

in de zaak 21-232

Verklaring voor recht met betrekking tot gebruiksovereenkomst

5.30.

Tegenover de betwisting door [onderneming] heeft de gemeente niet toegelicht wat, bij levering van de [naam] aan [onderneming] , haar belang nog is bij haar gevorderde verklaring voor recht dat zij de bruikleenovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en dat de bruikleenovereenkomst is geëindigd. De rechtbank wijst deze vordering daarom af.

De overige vorderingen

5.31.

Deze worden alle afgewezen gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen met betrekking tot de levering van de [naam] aan [onderneming] .

Proceskosten

5.32.

De gemeente zal, als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

5.33.

De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [onderneming] worden begroot op:

- griffierecht 4.200,00

- salaris advocaat
1.770,00 (1,0 punt × tarief € 1.770,00)

Totaal € 5.970,00

5.34.

De rechtbank heeft voor deze zaak geen punten toegekend voor de mondelinge behandeling: daarmee is in de zaak 21-178 reeds rekening gehouden.

6. De beslissing

De rechtbank:

in de zaak 21-178

in conventie

6.1.

veroordeelt de gemeente haar medewerking te verlenen aan de levering aan [onderneming] van de onroerende zaak, gelegen te [adres] zodat levering plaatsvindt binnen 72 uur na betekening van dit vonnis en onder de voorwaarde dat [onderneming] de koopsom voldoet,

6.2.

bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de handtekening van de bevoegd vertegenwoordiger van de gemeente onder de akte van levering,

6.3.

veroordeelt de gemeente in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 363,76,

6.4.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [onderneming] tot op heden begroot op € 1.878,81, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.5.

verklaart dit vonnis in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

6.7.

wijst het gevorderde af;

6.8.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [onderneming] tot op heden begroot op € 563,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

in de zaak 21-232

6.9.

wijst de vorderingen af,

6.10.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [onderneming] tot op heden begroot op € 5.970,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.A. Maarschalkerweerd en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2022.