ECLI:NL:RBOBR:2022:2938

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/370616 / HA ZA 21-312

Vonnis van 20 juli 2022

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

2.
[eiser sub 2],

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

eisers,

advocaat mr. C.M.G.M. van Eijndhoven te Eindhoven,

tegen

de vereniging

VERENIGING ONDERWIJSHUISVESTING VOORTGEZET ONDERWIIS BREDA E.O.,

gevestigd te Breda,

gedaagde,

advocaat mr. L.H.A.M. Andriessen te Breda.

Partijen zullen hierna [C] en VO genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 21 juli 2021
de nadere producties 15 tot en met 25 van [C]
de nadere producties 27 tot en met 31 van VO
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 12 april 2022 en de opmerkingen daarop van mr. Van Eijndhoven en mr. Andriessen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

Deze schadestaatprocedure is een vervolg op het arrest in de hoofdprocedure dat door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 22 januari 2019 is gewezen (ECLI:NL:GHSHE:2019:173), hierna: ‘arrest in de hoofdprocedure’. De toen vastgestelde feiten worden door de rechtbank tot uitgangspunt genomen, aangevuld met de feiten die in deze schadestaatprocedure zijn komen vast te staan. Voor deze schadestaatprocedure zijn de volgende feiten van belang:

2.1.

VO voorziet in de huisvesting van haar leden. De Stichting tot bevordering van Internationaal Onderwijs in Zuidwest Nederland (hierna: ISB ) is lid van VO.

2.2.

VO is eigenaar van het perceel [adres] te [plaats] (kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding] ; hierna ook: het perceel) en de op dit perceel

staande gebouwen van het [naam] . ISB wilde op het sportterrein

van dit lyceum tijdelijke huisvesting realiseren voor een internationale school. VO

heeft ISB daarvoor toestemming gegeven. De heer [A] (hierna: [A] ) heeft ISB vertegenwoordigd bij het sluiten van de hierna te noemen huurovereenkomst. Vanaf

11 juli 2011 was [A] bestuurder van ISB . Vanaf 2 oktober 2013 was [A] tevens

bestuurder van VO.

2.3.

In opdracht van ISB heeft [B] (hierna: [B] ) in 2011 op het perceel een schoolgebouw (hierna: het schoolgebouw) gerealiseerd.

2.4.

[B] heeft het schoolgebouw bij huurovereenkomst van 6 juli 2011 verhuurd aan ISB . In de huurovereenkomst tussen [B] en ISB staat onder meer:

- dat het gehuurde semipermanente huisvesting betreft, gelegen op het voormalig sport/gymterrein van het [naam] , bestaande uit ca 1800 m2 verdeeld over twee bouwlagen,

- dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, ingaande 31 augustus 2011 en lopende tot en met 31 augustus 2016, en daarna wordt voortgezet met aansluitende perioden van telkens één jaar,

- dat de huurprijs op jaarbasis € 277.667,00 (excl. BTW) bedraagt.

- In artikel 8.0 van de huurovereenkomst staat:
“Als eenmalige kosten bij huur zal verhuurder aan huurder in rekening brengen de aan- en afvoerkosten. De aanvoerkosten

(€ 148.000,00 excl. btw) zullen separaat worden gefactureerd op het moment van oplevering en/of in gebruikname. De afvoerkosten (€ 60.000 excl. btw) zullen separaat worden gefactureerd na beëindiging huurovereenkomst. Tevens zijn huurder en verhuurder overeengekomen dat op verzoek van huurder, de verhuurder de rentecomponent over de restwaarde (€ 60.000,00 excl. btw) en bouwrentecomponent (€ 16.313,00 excl. btw) voorafgaande aan de huur, separaat factureert.”(productie 15 [C] )

2.5.

Volgens een document van 3 april 2013, getiteld 'OVEREENKOMST VAN KOOP' hebben [B] als verkoper sub 1a, [F] als verkoper sub 1b en [B] als verkoper sub 1c en [eiser sub 1] als koper

sub 2a en [eiser sub 2] als koper sub 2b, samen ook aangeduid als [C]

of afgekort [C] , een overeenkomst gesloten. Artikel 1 van die overeenkomst

luidt:
“Verkopers hebben verkocht aan kopers 14 roerende zaken, te weten 14 tijdelijke schoolgebouwen en kinderopvangverblijven als vermeld op bijlage 1 met projectnummers en adressen[waaronder het perceel [adres] : toevoeging rechtbank]
, met de daarop rustende rechtsverhoudingen, te weten huurcontracten. Deze 14 verkochte roerende zaken zijn namelijk verhuurd aan de desbetreffende (school)besturen door verkoper la (... ). Op grond van het bepaalde in artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur) gaan door de onderhavige verkoop en overdracht de rechten en verplichtingen van verkoper sub 1a als verhuurder over op kopers als nieuwe verkrijgers van de roerende zaken.”(productie 29 VO)

2.6.

Bij brief van 4 april 2013 heeft [B] haar huurders, onder wie ISB , laten weten dat zij met terugwerkende kracht met ingang van 1 januari 2013 de verhuurde gebouwen en de daaraan verbonden huurcontracten heeft ondergebracht bij [C] . ISB heeft vanaf april 2013 de huur voor het schoolgebouw aan [C] betaald.

2.7.

ISB heeft, met de (onder voorwaarden gegeven) toestemming van [C] , een aanbouw aan het schoolgebouw gerealiseerd.

2.8.

Op 11 november 2014 is [B] failliet verklaard.

2.9.

VO heeft zich korte tijd later op het standpunt gesteld dat zij door natrekking eigenaar is geworden van het schoolgebouw.

2.10.

Vanaf maart 2015 heeft ISB de betaling van de huur aan [C] opgeschort op grond van artikel 6:37 BW.

2.11.

VO heeft bij brief van 21 april 2015 aan ISB bericht dat de huurpenningen uitsluitend bevrijdend aan VO betaald kunnen worden.

2.12.

[C] heeft in kort geding betaling van de huurpenningen door ISB gevorderd. De vordering is bij vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 23 juli 2015 afgewezen.

2.13.

Bij brief van 27 oktober 2015 heeft ISB de huurovereenkomst met [C] opgezegd. De huurovereenkomst is hierdoor op 31 augustus 2016 geëindigd.

2.14.

ISB is het schoolgebouw na 31 augustus 2016 blijven gebruiken. ISB heeft als huurder met ingang van 1 september 2016 een huurovereenkomst gesloten met VO als verhuurder van het schoolgebouw voor een huurprijs van, afgerond, € 10.000,-- per jaar.

2.15.

In de loop van 2018 is op het terrein van het [naam] een nieuw, permanent schoolgebouw gerealiseerd voor de huisvesting van ISB . ISB heeft dit nieuwe gebouw omstreeks de jaarwisseling 2018/2019 betrokken.

2.16.

Begin 2019 is het (oude) schoolgebouw in opdracht van VO gesloopt.

Vanaf 2016 is een reeks van procedures gevoerd

Tussen partijen (en derden) zijn diverse procedures gevoerd, waaronder dus ook de procedure genoemd in punt 2.12. Voor de beoordeling van de vorderingen zijn de volgende procedures van belang.

2.17.

VO heeft [C] in een bodemprocedure gedagvaard en gevorderd te verklaren voor recht dat zij door natrekking eigenaar is geworden van het semipermanente schoolgebouw en dat ingevolge deze natrekking alle rechten en verplichtingen van de verhuurder uit hoofde van de op 6 juli 2011 tussen [B] als verhuurder en ISB als huurder gesloten huurovereenkomst per 31 augustus 2011 zijn overgegaan op VO. [C] heeft bij voorwaardelijke eis in reconventie — voor het geval de rechtbank van oordeel zou zijn dat sprake is van natrekking — een verklaring voor recht gevorderd dat VO onrechtmatig heeft gehandeld jegens [C] en verplicht is tot betaling van de door [C] geleden en nog te lijden schade. Ter bepaling van de schade heeft [C] verwijzing naar de schadestaat gevorderd.

Bij eindvonnis van 25 januari 2017 heeft de rechtbank de vordering van VO in conventie afgewezen, waardoor de rechtbank niet is toegekomen aan de eis van [C] in voorwaardelijke reconventie.

VO heeft hoger beroep ingesteld tegen dat vonnis. Dat hoger beroep heeft geleid tot het arrest in de hoofdprocedure, waarbij het hof het eindvonnis van 25 januari 2017 heeft vernietigd en in conventie voor recht heeft verklaard dat VO door natrekking eigenaar is (geworden) van het semipermanente schoolgebouw. Het hof heeft in reconventie voor recht verklaard dat VO verplicht is tot betaling van de door [C] geleden en nog te lijden schade als gevolg van het onrechtmatig handelen van VO, en heeft bepaald dat die schade nader dient te worden vastgesteld in een schadestaatprocedure (productie 1 [C] ).

Het hof heeft in dit arrest onder meer overwogen:

Onder 3.1.16:
“Bij het pleidooi op 27 november 2018 is namens VO meegedeeld dat het nieuwe, permanente schoolgebouw na de kerstvakantie door ISB in gebruik zal worden genomen en dat in opdracht van VO het huidige schoolgebouw in januari 2019 zal worden gesloopt.”

Onder 3.5.7:
“De conclusie is dan ook dat VO door natrekking de eigendom van het gebouw heeft verkregen.”

Onder 3.7.5: “(…) Voor de onderhavige zaak is van belang dat het schoolgebouw door [B] in 2011 aan ISB is opgeleverd en in gebruik is gegeven. [B] is er terecht vanuit gegaan dat zij verhuurder is en ISB is er eveneens terecht vanuit gegaan dat zij de huurpenningen aan [B] diende te betalen. Uit de stukken valt af te leiden dat ISB daar eerst in 2015 door toedoen van VO anders over is gaan denken. (…)”

Onder 3.7.6:
“VO stelt terecht dat de koopovereenkomst van april 2013 niet heeft geleid tot een geldige eigendomsoverdracht van het schoolgebouw aan [C] , maar dat doet er niet aan af dat [B] op dat moment wel verhuurder van het schoolgebouw was.(…) Het hof is evenwel van oordeel dat onder deze omstandigheden een redelijke uitleg van de `koopovereenkomst' van 3 april 2013 met zich brengt dat deze moet worden opgevat als een akte van contractsoverneming (artikel 6:159 BW). Uit de koopovereenkomst van 3 april 2013 blijkt duidelijk dat het de bedoeling van [B] en [C] was dat de rechten en

verplichtingen uit de huurovereenkomst zouden overgaan op [C] . Ook ISB heeft (achteraf)

haar medewerking aan deze contractoverneming gegeven en daar mee ingestemd.”

Onder 3.7.7:
“Daarbij is van belang dat [C] de positie van verhuurder van [B] heeft overgenomen, niet haar positie als bouwer.”

Onder 3.7.8:
“ [C] heeft zich daarnaast beroepen op onrechtmatig handelen door VO. De door [C] daaraan ten grondslag gelegde omstandigheden zijn door VO niet, althans onvoldoende betwist. Het hof is van oordeel dat VO moet worden aangemerkt als een nauw bij de overeenkomst tussen [B] en ISB betrokken derde. Daarbij is van belang dat VO bij de bouw van het schoolgebouw op de achtergrond betrokken was en ook op de hoogte was van alle tussen partijen gemaakte afspraken. Die nauwe betrokkenheid blijkt voorts uit de bestuurlijke verwevenheid tussen VO en ISB . VO wist dat [B] en later [C] de verhuurders waren van het schoolgebouw. Als nauw bij de overeenkomst tussen [B] en ISB betrokken derde rust op VO een bijzondere verantwoordelijkheid, in die zin dat zij rekening dient te houden met de belangen van [B] als verhuurder alsook met de belangen van de opvolgend verhuurder [C] . Door zich in 2015 in afwijking van de gedragingen van alle betrokkenen (waaronder ook VO zelf) tot dan toe te beroepen op natrekking én met name door zich op grond daarvan op het (onjuiste) standpunt te stellen dat zij daardoor ook recht had op de huurpenningen en ISB te bewegen de huurpenningen niet langer aan [C] af te dragen, heeft VO in het geheel geen rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van [C] . Weliswaar heeft VO (voor het eerst) tijdens het pleidooi op 27 november 2018 haar standpunt dat zij verhuurder van het schoolgebouw was ingetrokken (…) maar dat doet er niet aan af dat uit de processtukken van de eerste aanleg en de overgelegde correspondentie duidelijk blijkt dat VO in 2015 het beroep op natrekking heeft gebruikt als `vehikel' om te ontkomen aan de - naar eigen zeggen tijdens het pleidooi op 27 november 2018 - erg hoge huur van het schoolgebouw. (…) Daar komt nog bij dat VO met ingang van september 2016 een huurovereenkomst heeft gesloten met ISB en vanaf dat moment aanspraak maakt op betaling van huurpenningen. Op grond van al deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, staat de onrechtmatigheid van het handelen van VO jegens [C] vast alsook de mogelijkheid dat [C] daardoor schade heeft geleden.”

VO heeft tegen het arrest van 22 januari 2019 beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft dit cassatieberoep met toepassing van artikel 81 Wet RO verworpen bij arrest van 17 juli 2020.

2.18.

[C] heeft in een bodemprocedure betaling van de huurpenningen door ISB gevorderd over de periode tot en met augustus 2016. Die vordering is door de kantonrechter grotendeels toegewezen bij eindvonnis van 8 juni 2016.

ISB is in hoger beroep gekomen van dit vonnis van de kantonrechter. In dat hoger beroep heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 2 juli 2019 een eindarrest gewezen. Bij dat eindarrest heeft het hof het vonnis van de kantonrechter van 8 juni 2016 vernietigd voor wat betreft de door de kantonrechter toegewezen contractuele boetes (in plaats daarvan heeft het hof ISB veroordeeld tot betaling van hogere boetebedragen) en het vonnis voor het overige bekrachtigd.

ISB heeft tegen dit arrest cassatieberoep ingesteld. De Hoge Raad heeft dit cassatieberoep met toepassing van artikel 81 RO verworpen bij arrest van 17 juli 2020.

2.19.

[C] heeft ISB en VO in rechte betrokken en primair veroordeling gevorderd van ISB tot ontruiming van het gehuurde en veroordeling van VO tot medewerking aan die ontruiming, en subsidiair veroordeling van ISB tot betaling van een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat zij na 1 september 2016 gebruik blijft maken van het semipermanente schoolgebouw.

Deze procedure heeft geleid tot een eindvonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 11 maart 2020, waarbij de vorderingen van [C] zijn afgewezen. Tegen dit vonnis is geen rechtsmiddel aangewend (productie 2 [C] ).

2.20.

[C] heeft ISB en VO in 2019 in kort geding betrokken en veroordeling van ISB en VO gevorderd tot staking van de sloopwerkzaamheden aan het schoolgebouw. De voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft deze vorderingen van [C] bij kortgedingvonnis van 17 januari 2019 afgewezen (productie 3 [C] ).

2.21.

[C] heeft op 20 april 2021 conservatoir beslag gelegd ten laste van VO onder de Rabobank. De vordering van VO tot opheffing van het beslag is bij kortgedingvonnis van 18 juni 2021 afgewezen. Dit vonnis is door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch bekrachtigd bij arrest van 8 februari 2022 (productie 20 akte eisvermeerdering [C] ).

3.Het geschil

3.1.

[C] vordert samengevat - veroordeling van VO:

I tot betaling aan [C] van een bedrag van € 6.705.375,-, wegens de gederfde inkomsten uit de exploitatie van het schoolgebouw, te vermeerderen met de wettelijke rente;

II tot betaling aan [C] van een bedrag van € 712.700,- wegens de van ISB gederfde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente;

III tot betaling aan [C] van een bedrag van € 136.264,86 ter zake van de kosten van de procedures tegen ISB , te vermeerderen met de wettelijke rente;

IV tot betaling aan [C] van een bedrag van € 25.840,- ter zake van de kosten van [C] als gevolg van de kosten van de rapportage van BDO, te vermeerderen met de wettelijke rente;

V in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente;

VI in de na dit vonnis ontstane kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

VII tot betaling van de kosten van beslaglegging van € 1.439,67, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente.

3.2.

VO voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Uitgangspunt is dat de rechter in de schadestaatprocedure is gebonden aan beslissingen in de hoofdprocedure. Dat betekent dat in deze schadestaatprocedure alleen schadeposten aan de orde kunnen komen die zijn veroorzaakt door de onrechtmatige daad van VO, zoals vastgesteld in punt 3.7.8 van het arrest in de hoofdprocedure (vgl. HR 25 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY1071, 3.4.2).

Algemeen verweer tegen de ingestelde vorderingen

4.2.

[C] vordert onder meer vergoeding van de schade die zij heeft geleden doordat zij de huurinkomsten van ISB in de periode van 1 september 2016 tot januari 2019 heeft gemist (vordering II) en doordat zij het schoolgebouw na 2018 niet meer kon exploiteren, omdat het was gesloopt (vordering I).

4.3.

VO voert tegen beide vorderingen primair het verweer dat de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant in punt 2.9 van het (onherroepelijk) vonnis van 11 maart 2020 heeft geoordeeld dat de overwegingen van het hof in het arrest in de hoofdprocedure ten aanzien van het onrechtmatig handelen van VO zien op de huurperiode 31 augustus 2011 tot 1 september 2016. De door het hof vastgestelde onrechtmatige daad ziet alleen op die periode en niet op de periode na 1 september 2016, aldus VO. Omdat de kantonrechter in voornoemd onherroepelijk vonnis heeft uitgemaakt dat de periode vanaf 1 september 2016 niet valt onder de reikwijdte van het arrest in de hoofdprocedure liggen de vorderingen die betrekking hebben op die periode voor afwijzing gereed. [C] betwist dit gemotiveerd.

4.4.

Overweging 2.9 van het vonnis van de kantonrechter van 11 maart 2020 luidt – voor zover van belang – als volgt:
“(…) Na het sluiten van de huurovereenkomst tussen ISB en Building Breda(VO, toevoeging van de rechtbank)
is Building Breda verhuurder geworden en heeft zij het recht verkregen huurpenningen te ontvangen. ISB heeft op grond van die overeenkomst een titel verkregen het schoolgebouw te gebruiken. De overwegingen van het gerechtshof onder 3.7.3 tot en met 3.7.8 van het arrest van 22 januari 2019 zien voorts ook op de huurperiode, waarbij daarnaast voor recht wordt verklaard dat Building Breda onrechtmatig heeft gehandeld, maar zijn dientengevolge niet van belang voor de beoordeling van deze zaak.”

4.5.

De rechtbank deelt het standpunt van VO in dezen niet. In het arrest in de hoofdprocedure is niet overwogen dat het gaat over het onrechtmatig handelen van VO in de periode tot 1 september 2016 en naar het oordeel van de rechtbank is een beperking tot die datum ook niet uit het arrest af te leiden. Het hof merkt in overweging 3.7.8 namelijk ook het handelen van VO na 1 september 2016 als onrechtmatig aan: “
Daar komt nog bij dat VO met ingang van september 2016 een huurovereenkomst heeft gesloten met ISB en vanaf dat moment aanspraak maakt op betaling van huurpenningen. Op grond van al deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, staat de onrechtmatigheid van het handelen van VO jegens [C] vast alsook de mogelijkheid dat [C] daardoor schade heeft geleden.”De uitleg van het arrest in de hoofdprocedure die VO voorstaat, volgt evenmin uit overweging 2.9 van het vonnis van de kantonrechter. Het vonnis van de kantonrechter komt er immers op neer dat vanwege de huurovereenkomst tussen ISB en VO, [C] geen gebruiksvergoeding van ISB kon vorderen, en de kantonrechter oordeelt in die context dat de overwegingen van het hof zien op de huurperiode waarbij “
daarnaast” voor recht wordt verklaard dat VO onrechtmatig heeft gehandeld. De conclusie is dat het verweer van VO dat zij de gevorderde schadevergoeding niet hoeft te betalen omdat in het arrest in de hoofdprocedure niet is geoordeeld dat zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [C] na 1 september 2016, faalt. In het primaire verweer van VO tegen vordering I en II gaat de rechtbank dus niet mee. De rechtbank zal hierna de vorderingen van [C] afzonderlijk beoordelen.

De schade door het verlies van het schoolgebouw en de daarmee samenhangende exploitatiemogelijkheden vanaf 1 januari 2019 (vordering I)

4.6.

[C] legt aan haar vordering tot betaling van een bedrag van € 6.705.375,- het volgende ten grondslag. Tussen partijen staat vast dat het beroep van VO op natrekking weliswaar in goederenrechtelijke zin gegrond was, maar in verbintenisrechtelijke zin ten opzichte van [C] onrechtmatig. Het hof heeft in zijn arrest in de hoofdprocedure vastgesteld dat het beroep van VO op natrekking onverenigbaar was met de afspraken waarbij VO zelf betrokken was geweest. Die afspraken hielden onder meer in dat (de rechtsvoorganger van) [C] het schoolgebouw na afloop van de verhuur aan ISB zou demonteren en verwijderen, zodat het elders zou kunnen worden geplaatst en verhuurd. Dit is onmogelijk geworden door het voortgezette beroep van VO op de eigendom van het schoolgebouw door natrekking en door de opdracht van VO om het schoolgebouw zonder terbeschikkingstelling aan [C] te laten slopen. VO heeft haar onrechtmatige gedragingen voortgezet door ook na 1 september 2016 geen rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van [C] . [C] heeft vanaf 1 januari 2019 schade geleden wegens gederfde inkomsten uit de exploitatie van het schoolgebouw, aldus [C] . Ter zitting heeft [C] – zakelijk weergegeven - aangevoerd dat door het pand niet ter beschikking te stellen en te slopen er sprake is van voortgezet onrechtmatig handelen. Met de sloop van het pand kon het hof bij het wijzen van het arrest geen rekening houden, aldus nog steeds het betoog van [C] .

4.7.

Volgens VO is in de hoofdprocedure niet geoordeeld dat [C] er recht op had dat zij in staat zou worden gesteld het schoolgebouw te demonteren en verwijderen, opdat zij het voor verdere verhuur kon gebruiken. Het hof heeft evenmin geoordeeld dat VO onrechtmatig de macht over het schoolgebouw naar zich heeft toegetrokken en de demontage en voortgezette exploitatie door [C] onmogelijk heeft gemaakt. Deze door [C] gestelde grondslagen voor de aansprakelijkheid van VO, die VO betwist, zijn in de hoofdprocedure niet beoordeeld en vallen daarom buiten de reikwijdte van de schadestaatprocedure. De daaruit voortvloeiende gestelde schade komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking. Uit het arrest in de hoofdprocedure blijkt dat VO rekening had moeten houden met de belangen van [C] als opvolgend verhuurder. De belangen zien uitsluitend op de belangen van verhuurder en niet op die van bouwer of eigenaar. Eigenaar van het schoolgebouw is [C] nooit geweest, aldus VO.

4.8.

De rechtbank leidt uit overweging 3.7.8 van het arrest in de hoofdprocedure af dat het onrechtmatig handelen van VO er in is gelegen dat zij geen rekening heeft gehouden met de belangen van [C] als (opvolgend) verhuurder van het schoolgebouw. Daarbij is van belang dat het hof heeft geoordeeld dat [C] de positie van verhuurder van [B] heeft overgenomen, niet haar positie als bouwer (zie punt 3.7.7). De onrechtmatigheid van het beroep van VO op natrekking moet ook in dat verband worden bezien. Het hof heeft namelijk overwogen dat VO zich lange tijd ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat zij naast eigenaar ook verhuurder van het schoolgebouw was. Daarnaast was het beroep van VO op natrekking volgens het hof een ‘vehikel’ om te ontkomen aan de hoge huur van het schoolgebouw. Dat VO ook onrechtmatig jegens [C] zou hebben gehandeld door het schoolgebouw niet aan [C] ter beschikking te stellen maar te laten slopen, blijkt niet uit overweging 3.7.8 van het arrest. Het hof heeft niet overwogen dat VO ook onrechtmatig handelt door het pand niet ter beschikking te stellen aan [C] en te slopen, ondanks het feit dat het hof wel op de hoogte was van de toen aanstaande sloop (zie punt 3.1.16 van het arrest). De rechtbank volgt [C] daarom niet in haar betoog dat sprake is van voortgezet onrechtmatig handelen van VO door het pand niet ter beschikking te stellen en te slopen welk onrechtmatig handelen ook onder de in overweging 3.7.8. vastgestelde onrechtmatige daad valt. Omdat het causaal verband tussen de in het arrest in de hoofdprocedure vastgestelde onrechtmatige daad van VO en de gestelde door [C] geleden schade (namelijk gederfde inkomsten uit de exploitatie van het schoolgebouw waarbij als uitgangspunt wordt genomen dat het pand demontabel was en opnieuw zou zijn geëxploiteerd) ontbreekt, zal de gevorderde schadevergoeding over de periode vanaf 1 januari 2019 worden afgewezen.

Dat brengt met zich mee dat het (meer) subsidiaire verweer van VO, dat het schoolgebouw niet demontabel was en dat [C] niet is ingegaan op haar voorstellen om afspraken te maken over de verwijdering van het schoolgebouw, niet meer beoordeeld hoeft te worden. Aan het beroep van VO op artikel 21 Rv in dat verband wordt ook voorbijgegaan.

De schade door de gemiste huur van ISB in de periode van 1 september 2016 tot 1 januari 2019 (vordering II)

4.9.

[C] vordert verder een schadevergoeding van € 712.700,- voor de gemiste huurinkomsten van ISB in de periode van 1 september 2016 tot 1 januari 2019. ISB heeft het schoolgebouw tot 1 januari 2019 gebruikt, maar de huurovereenkomst met [C] is met ingang van 1 september 2016 geëindigd. Het hof heeft vastgesteld dat VO onrechtmatig jegens [C] heeft gehandeld door haar beroep op natrekking onder meer te gebruiken als `vehikel' om met ingang van september 2016 zelf een huurovereenkomst met ISB te sluiten en vanaf dat moment, ten nadele van [C] , aanspraak te maken op de huur. De

onrechtmatige daad van VO heeft aan [C] schade veroorzaakt in de vorm van

gemiste huur in de periode van 1 september 2016 tot 1 januari 2019, die ISB aan [C]

zou hebben betaald als VO zich aan de gemaakte afspraken had gehouden en had

gehandeld in overeenstemming met de bedoeling van de partijen, aldus [C] .

4.10.

VO heeft aangevoerd dat er geen causaal verband is tussen de huuropzegging door ISB en de door [C] geclaimde schade. ISB heeft rechtsgeldig opgezegd en zou vanwege de hoge huur zijn uitgeweken naar een andere locatie, als zij niet met VO tot overeenstemming zou zijn gekomen. Ook in die (hypothetische) situatie waarin VO zich niet op natrekking had beroepen, zou ISB dus de overeenkomst met [C] vanwege de hoge huur hebben opgezegd en zou [C] vanaf 1 september 2016 geen huur van ISB meer hebben ontvangen. VO heeft als bewijs van haar stelling verschillende verklaringen overgelegd. De heer [D] , bestuurder van ISB , heeft in zijn verklaring van 17 juni 2021 (productie 26 VO) geschreven:
“Het bestuur heeft nooit de intentie gehad om de huur van het tijdelijke schoolgebouw, geplaatst door [C] , na 01-09-2016 voort te zetten en wel om de eenvoudige redenen dat de huurprijs van het schoolgebouw veel te hoog was en niet langer kon worden gedragen door de school. Al in 2014 is het bestuur van de ISB destijds begonnen met het zoeken naar alternatieven voor de huisvesting van de school. Hiervoor zijn gesprekken gevoerd met de Kamer van Koophandel in Breda waarvan bekend was dat zij hun gebouw gingen verlaten en wilden verkopen en met één van de leden van het bestuur van de Nationale Hogeschool voor Toerisme en Verkeer (NHTV) (…). Daarnaast liepen op dat moment al de recentelijk afgeronde onderhandelingen met beide huisvestingscorporaties voor de onderwijshuisvesting in Breda over de invulling en het overnemen van de zorgplicht (…).”In zijn verklaring van 30 maart 2022 (productie 28 VO) heeft [A] vermeld:
“Het is voor het ISB -bestuur nooit de vraag geweest of de huur na de minimale periode van de

overeenkomst met [C] opgezegd diende te worden; dit punt stond vanaf het najaar van 2011 (…) op de termijnagenda van het bestuur. De huur van het gebouw was zó hoog (…). Op het moment van de opzegging van de huur was er nog geen definitieve beslissing genomen over de toekomstige huisvesting van de ISB . Wel beschikte het bestuur al vanaf 2012 over een beschikking van de Provincie Noord-Brabant, waarin de Provincie verklaarde een bedrag van € 4 miljoen te zullen bijdragen aan die definitieve huisvesting. Anders gezegd: voor langere tijd een gebouw huren was vanaf dat moment van de baan.”Voormalig directeur van VO [E] heeft in zijn verklaring van 25 maart 2022 (productie 27 VO) geschreven:
“Op het moment van opzegging van de huurovereenkomst door ISB eind augustus 2015 was nog niet duidelijk of die nieuwbouw gerealiseerd zou worden of dat de Internationale school zou gaan verhuizen naar een andere locatie. Het is mij bekend dat ISB in die periode onder meer concreet heeft onderzocht of verhuizing naar het toenmalig gebouw van de Kamer van Koophandel aan de [adres] een optie was dan wel het schoolgebouw van de NHTV aan de [adres] .”

4.11.

De stelling van VO dat er geen causaal verband is tussen de door het hof vastgestelde onrechtmatige daad en de door [C] gestelde schade, omdat ISB de huurovereenkomst met [C] ook zonder die onrechtmatige daad niet zou hebben voortgezet, wordt door [C] betwist. [C] verwijst onder meer naar de (eerdere) verklaringen van [E] en [D] tijdens het getuigenverhoor van 10 mei 2016 (productie 17 [C] ). [E] heeft toen verklaard dat het schoolgebouw in september 2016 niet zou worden afgebroken en dat het ook na augustus 2016 in gebruik zou blijven, totdat vernieuwbouw gerealiseerd zou zijn. [D] heeft in dat getuigenverhoor verklaard dat er plannen zijn voor de realisatie van nieuwbouw, dat er nog niet is voorzien in de sloop van het schoolgebouw en dat er ernstig rekening gehouden wordt met de noodzaak van het voorgezette gebruik van het schoolgebouw omdat de nieuwbouw nu al te klein lijkt te zijn.

4.12.

De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de gemotiveerde betwisting van [C] , VO onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren heeft gebracht waaruit blijkt dat ISB zonder de onrechtmatige daad van VO de huurovereenkomst met [C] niet zou hebben voortgezet. Weliswaar vond ISB de huur voor het schoolgebouw hoog, maar dat neemt niet weg dat zij er desondanks voor zou hebben kunnen kiezen om de huurovereenkomst met [C] te verlengen totdat de nieuwbouw klaar was, zoals ook uit de verklaringen van [D] en [E] op het getuigenverhoor van 10 mei 2016 kan worden afgeleid. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat ISB het schoolgebouw ook daadwerkelijk is blijven huren – maar dan van VO - totdat de nieuwbouw klaar was, en dat ISB kennelijk wel onderzoek heeft gedaan naar bestaande gebouwen, maar dat niet is gebleken van concrete gelijkwaardige alternatieven voor (tijdelijke huur van) het schoolgebouw op het moment van de opzegging van de huurovereenkomst. Sterker nog, uit de verklaring van [E] van 25 maart 2022 is af te leiden dat die alternatieven er nog niet waren. Ook [A] heeft dat verklaard (zie zijn verklaring van 30 maart 2022). ISB kon dus niet uitwijken naar een ander pand. De conclusie is dat het causaal verband tussen de schade bestaande uit de gemiste huur van 1 september 2016 tot 1 januari 2019 en het onrechtmatig handelen van VO voldoende is komen vast te staan en dat die schade voor vergoeding in aanmerking komt.

De omvang van de schade

4.13.

[C] heeft deze schadepost begroot op de gemiste huurinkomsten voor 28 maanden in de periode van 1 september 2016 tot 1 januari 2019 ad in totaal € 712.700,-. [C] is bij de berekening van dat bedrag uitgegaan van de gemiddelde huurinkomsten per maand: € 25.269,25 in 2016, € 25.294,58 in 2017 en € 25.674,- in 2018, waarbij [C] rekening houdt met indexatie.

4.14.

VO betwist het gevorderde bedrag van € 712.700,-. Volgens het schadeberekeningsrapport dat BDO in opdracht van [C] heeft opgesteld, moeten op de omzet uit verhuur nog afschrijvingskosten en algemene kosten in mindering gebracht worden. PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (hierna: PwC) heeft in opdracht van VO het rapport van BDO geanalyseerd en uitgaande van de gegevens van BDO, die zij niet heeft kunnen verifiëren, heeft zij berekend dat de schade van [C] in geval van ‘scenario 2’ niet meer kan bedragen dan € 133.132,- (= € 712.700 – € 563.667,- [afschrijvingskosten] –

€ 15.901,- [algemene kosten]).

4.15.

De rechtbank overweegt als volgt. Bij de begroting van de schade die [C] door de onrechtmatige daad van VO heeft geleden, moet een vergelijking worden gemaakt tussen de daadwerkelijke situatie en de situatie waarin VO niet onrechtmatig zou hebben gehandeld. Zoals uit het voorgaande volgt, zou de huurovereenkomst in die hypothetische situatie zijn voortgezet tot 1 januari 2019.

Nu tussen partijen niet in geschil is dat [C] bij verlenging van de huurovereenkomst met ISB tot 1 januari 2019 een bedrag van € 712.700,- aan huurpenningen zou hebben ontvangen, neemt de rechtbank dat bedrag als uitgangspunt.

Uit het rapport van BDO volgt dat [C] in verband met de verhuur van het schoolgebouw algemene kosten maakte (productie 5 [C] , onder punt 59). Indien [C] in de periode van 1 september 2016 tot en met 1 januari 2019 het schoolgebouw aan ISB zou hebben verhuurd, zou zij een bedrag van € 15.901,- aan algemene kosten hebben gemaakt, die in mindering zouden strekken op de ontvangen huurpenningen van € 712.700,-. De rechtbank deelt de mening van VO dat de schade die [C] heeft geleden door het onrechtmatig handelen van VO dus € 15.901,- lager is dan € 712.700,-. [C] heeft op dit punt geen (concreet) verweer gevoerd. De rechtbank begroot de schade van [C] door de gemiste huur van ISB in de periode van 1 september 2016 tot 1 januari 2019 op € 696.799,-.

Het standpunt van VO dat ook afschrijvingskosten in mindering op de huuromzet moeten worden gebracht, volgt de rechtbank niet. Indien [C] in de periode van 1 september 2016 tot en met 1 januari 2019 het schoolgebouw aan ISB zou hebben verhuurd, zou [C] alleen verhuurder zijn geweest en geen eigenaar. Afschrijvingskosten zijn in beginsel kosten die voor rekening van de eigenaar komen. VO heeft niet gemotiveerd waarom er dan toch afschrijvingskosten in mindering gebracht zouden moeten worden. Dit verweer faalt.

4.16.

De conclusie is dat een bedrag van € 696.799,- toewijsbaar is als schadevergoeding voor de door [C] gemiste huur van ISB in de periode van 1 september 2016 tot 1 januari 2019.

4.17.

De wettelijke rente over het bedrag van € 696.799,-, waartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd, is toewijsbaar vanaf de respectieve data van opeisbaarheid van de gemiste huurtermijnen zoals gevorderd.

De kosten van het rapport van BDO (vordering IV)

4.18.

[C] vordert een bedrag van € 25.840,- vanwege de kosten van het rapport van BDO. Zij legt daaraan ten grondslag dat het gaat om kosten ter vaststelling van haar schade. [C] voert verweer tegen deze vordering. De rechtbank overweegt dat het rapport van BDO als uitgangspunt heeft dat [C] recht had op schadevergoeding omdat zij het schoolgebouw niet heeft kunnen demonteren om daarna elders te verhuren. Dit rapport is dan ook hoofdzakelijk als onderbouwing van de vordering onder I in het geding gebracht. Voor de onderbouwing van de vordering onder II is dit rapport niet noodzakelijk, omdat voor de begroting van de schade uit wordt gegaan van de overeengekomen (en niet betwiste) huurprijs en indexatie. Omdat dus niet gezegd kan worden dat de kosten van het rapport redelijkerwijs noodzakelijk zijn geweest voor het vaststellen van de schade, komen deze niet voor vergoeding in aanmerking (artikel 6:96 lid 2 sub b BW). Dit leidt ertoe dat de vordering tot vergoeding van de kosten van het rapport van BDO zal worden afgewezen.

De schade van [C] als gevolg van de procedures tegen ISB (vordering III)

4.19.

[C] vordert daarnaast vergoeding van de juridische kosten die zij heeft moeten maken door het voeren van procedures tegen ISB om haar contractuele rechten, die door het onrechtmatig handelen van VO werden gefrustreerd, veilig te stellen. De procedures die [C] heeft moeten voeren, hebben geleid tot zeer aanzienlijke schade, die niet is gecompenseerd door proceskostenveroordelingen die ten gunste van [C] zijn uitgesproken. VO moet deze schade – een bedrag van € 136.264,86 exclusief btw – vergoeden (zie productie 7 [C] ). De procedures tegen ISB om haar verplichtingen uit de huurovereenkomst tot en met 31 augustus 2016 na te komen, hebben (alsnog) succes gehad. De procedures die tot inzet hadden dat ISB ook na 31 augustus 2016 huur althans een gebruiksvergoeding zou betalen, dat sloop en afvoer van het schoolgebouw werden voorkomen en dat [C] het schoolgebouw zou kunnen demonteren en verwijderen, hebben weliswaar geen succes gehad, maar waren wel redelijke maatregelen ter voorkoming van de schade van [C] . Dit alles aldus [C] .

Het verweer van VO komt erop neer dat [C] met betrekking tot deze vordering niet heeft voldaan aan haar stelplicht en haar vordering evenmin voldoende heeft onderbouwd.

4.20.

De rechtbank overweegt als volgt. Uit de wetsgeschiedenis is af te leiden dat de in art. 241 Rv voorziene exclusiviteit van de proceskostenregeling van de art. 237-240 Rv, en daarmee ook de strikte maatstaf uit het arrest Duka/Achmea voor een volledige proceskostenvergoeding, slechts strekken ter bescherming van de procespartijen in het geding waarop die kostenvergoeding betrekking heeft. Daaruit volgt dat de vraag of en in hoeverre een benadeelde de kosten van een procedure kan verhalen (bijvoorbeeld op grond van onrechtmatige daad) op een derde die niet in die procedure betrokken was, niet beantwoord moet worden aan de hand van de strikte maatstaf uit het arrest Duka/Achmea. Voor beantwoording van de zojuist bedoelde vraag gelden dus de algemene regels betreffende aansprakelijkheid en schadevergoeding (Hoge Raad 15 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2366).

4.21.

De rechtbank is van oordeel dat de schade van [C] bestaande in de voor haar rekening gebleven kosten van de procedures tegen ISB , in zodanig verband staat met de onrechtmatige gedragingen van VO, dat deze schade aan VO, mede gelet op de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van die onrechtmatige gedragingen kan worden toegerekend. Het gaat daarbij in ieder geval om de kosten van de procedures die gemoeid zijn geweest met de inning van de huurpenningen. Ook de juridische kosten met betrekking tot de procedure over de gebruiksvergoeding zijn toewijsbaar. Weliswaar heeft [C] in die procedure haar vordering niet op de juiste grondslag ingesteld, maar dat neemt niet weg dat er causaal verband is tussen de juridische kosten en de onrechtmatige daad van VO. In de hypothetische situatie zonder onrechtmatige daad van VO had [C] deze procedure niet hoeven voeren. De kosten van de procedures over ontruiming van het schoolgebouw en over de staking van de sloopwerkzaamheden aan het schoolgebouw, blijven voor ISB . Daarvoor geldt in de kern dezelfde redenering als voor afwijzing van vordering I: die procedures staan niet in causaal verband met de onrechtmatige daad zoals vastgesteld in het arrest in de hoofdprocedure.

4.22.

Het voorgaande betekent dat de juridische kosten van de volgende procedures tegen ISB voor vergoeding in aanmerking komen:

- het kort geding bij de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant met vonnis op 23 juli 2015 (zie 2.12);

- de bodemprocedure bij de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant met vonnis op 8 juni 2016 (zie 2.18);

- het hoger beroep bij gerechtshof ’s-Hertogenbosch met arrest op 2 juli 2019 (zie 2.18);

- het cassatieberoep bij de Hoge Raad met arrest op 17 juli 2020 (zie 2.18);

- de procedure bij de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant met vonnis op 11 maart 2020 (zie 2.19).

4.23.

In het overzicht van productie 7 bij dagvaarding zijn de kosten van meer dan de hiervoor vermelde vijf procedures betrokken. De rechtbank zal [C] daarom in de gelegenheid stellen om zich uit te laten over welke juridische kosten van dat overzicht betrekking hebben op de betreffende vijf procedures.

4.24.

De vordering tot vergoeding van de juridische kosten van de overige procedures tegen ISB zullen worden afgewezen.

4.25.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
3 augustus 2022voor het nemen van een akte door [C] over hetgeen is vermeld onder 4.23, waarna VO op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.C. Adang, mr. M.E. Bartels en mr. C. Schollen-den Besten en in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2022.