Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3546
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam 1] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch,
(gemachtigden: mr. R.A.M.T. Klaassen en J. de Jong).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte
van de WOZ-waarde van zijn woning aan de [adres] .
1.1.
30 juni 2020 vastgesteld op € 1.050.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019 en geldt voor het kalenderjaar 2020. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2020 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 2 juni 2022 op zitting behandeld. De gemachtigden van eiser en de heffingsambtenaar hebben aan de zitting deelgenomen.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 2004. De woning in ’s-Hertogenbosch heeft een inhoud van 948 m3 _ inclusief een aanbouw van 225 m3 – en heeft een garage van 151 m3, een tuinhuis, een kelder van 82 m3 en een zwembad. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van ongeveer 2136 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Het beroep is ongegrond. Wel moet de heffingsambtenaar het griffierecht en de proceskosten aan eiser vergoeden. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.
4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar dat met succes heeft gedaan, hangt ook af van wat eiser daartegen heeft aangevoerd.
5. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende zorgvuldig is voorbereid, of onvoldoende is gemotiveerd, overweegt de rechtbank als volgt. Volgens vaste jurisprudentie [2] hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig is voorbereid of onvoldoende gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging daarvan. Zulke gebreken hoeven namelijk niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is en eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift en tijdens de zitting naar vermogen uiteengezet waarom hij de argumenten van eiser niet volgt. Eiser heeft het verweerschrift ontvangen en zijn standpunten tijdens de zitting nader kunnen toelichten. Dat hij is geschaad in zijn processuele belangen, is de rechtbank dus niet gebleken. Deze beroepsgrond van eiser leidt niet tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar.
6. Eiser voert aan dat de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV-factoren en de liggingsfactoren ten onrechte niet zijn verstrekt. Hij heeft toegelicht dat hij in bezwaar heeft verzocht de grondstaffel, de taxatiekaart en het taxatieverslag met de KOUDV- en liggingsfactoren toe te sturen of anders deze voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage te leggen. Omdat hij geen uitnodiging kreeg voor de terinzagelegging, ging hij ervan uit dat de stukken uiterlijk met de uitspraak op bezwaar toegestuurd zouden worden.
6.1.
De heffingsambtenaar heeft gezegd dat normaal gesproken in de uitnodiging voor de hoorzitting vermeld staat dat de stukken ter inzage liggen, maar dat partijen in dit geval informeel hebben overlegd. Eiser heeft volgens de heffingsambtenaar verzocht om een telefonische hoorzitting. De heffingsambtenaar stelt dat eiser – ook tijdens de hoorzitting – niet heeft aangegeven dat hij gebruik wilde maken van het inzagerecht.
6.2.
6.3.
Door het niet verstrekken van de grondstaffel in de bezwaarfase, kon eiser de gehanteerde grondwaarde niet controleren of gemotiveerd betwisten. Eiser heeft pas in de beroepsfase de beschikking gekregen over de grondstaffel. Volgens de uitspraak van
26 januari 2022 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch hoort dit voor de rechtbank aanleiding te zijn om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van de beroepsfase. [5] Als de heffingsambtenaar in bezwaar gebruik heeft gemaakt van KOUDVfactoren, geldt het voorgaande ook voor deze gegevens.
6.4.
De heffingsambtenaar heeft in beroep een grondstaffel en de gegevens over de KOUDV-factoren verstrekt. Eiser heeft daarop kunnen reageren. Onder toepassing van artikel 6:22 van de Awb wordt het gebrek in de bezwaarfase wegens het niet verstrekken van op de zaak betrekking hebbende stukken gepasseerd. Er volgt wel een proceskostenveroordeling zoals hiervoor is overwogen.
7. De heffingsambtenaar heeft bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, als dat al mogelijk zo zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar rekening moet houden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] en [adres] en [adres] . Ter indicatie heeft de heffingsambtenaar de woning [adres] gebruikt.
7.1.
De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatie en de daarbij gevoegde matrix en grondstaffel heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en perceelgrootte voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m3- en m2-prijzen zijn gecorrigeerd. De waardebepaling van de heffingsambtenaar berust in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten.
7.2.
Eiser heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten andere bouwjaren hebben. Ook wijkt zowel de inhoud van de vergelijkingsobjecten als de perceelgrootte daarvan meer dan 35% af. Volgens eiser is niet inzichtelijk hoe rekening is gehouden met die verschillen. Namens de heffingsambtenaar is toegelicht dat eisers woning is gebouwd in 2004 en veel beter van kwaliteit is dan de vergelijkingsobjecten uit 1962, 1938 en 1987, maar dat desondanks in de matrix niet is gecorrigeerd voor kwaliteit. Volgens de gemachtigde van de heffingsambtenaar is dat in het voordeel van eiser. Verder is eisers woning volgens de taxateur onder architectuur gebouwd, maar is ook voor uitstraling niet gecorrigeerd. Voor de inhoud is volgens de gemachtigde van de heffingsambtenaar gecorrigeerd door middel van de eerste wet van Gossen. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar op deze wijze niet voldoende heeft gecorrigeerd.
7.3.
Eiser heeft aangevoerd dat de grondstaffel onduidelijk is. De taxateur heeft toegelicht dat de grondstaffel is gebaseerd op een analyse van alle gecontroleerde verkoopcijfers vanaf 1991. De taxateur heeft vermeld dat in de loop van de tijd de relatie tussen de waarde van de grond en de woning duidelijk is geworden. Verder heeft de taxateur toegelicht dat het gaat om een staffel per 4 m2 en dat de tabel een vereenvoudigde versie hiervan is. De taxateur heeft uitgelegd dat de grondwaarde nog is veranderd, doordat ook verkopen na de waardepeildatum worden toegevoegd. In reactie hierop heeft eiser aangegeven dat de heffingsambtenaar deze uitleg ook in bezwaar had kunnen geven. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de grondstaffel zo voldoende toegelicht. Voor het overige verwijst de rechtbank naar wat zij hiervoor heeft overwogen onder 6.3.
7.4.
Ook heeft de taxateur toegelicht dat in ’s-Hertogenbosch vooral de ligging van woningen van belang is. Daarom heeft hij ervoor gekozen vergelijkingsobjecten uit hetzelfde waardegebied te gebruiken. Vergelijkingsobjecten die een vergelijkbare perceelgrootte hebben, staan namelijk in een heel ander waardegebied, waar een vergelijkbare woning 2 of 3 miljoen opbrengt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de selectie van de vergelijkingsobjecten voldoende toegelicht.
7.5.
Eiser heeft betoogd dat alleen de woning aan de [adres] vergelijkbaar is, maar dat deze een lagere waarde onderbouwt. Namens de heffingsambtenaar heeft de taxateur dat betwist. Ook als de waarde van eisers woning slechts met de woning [adres] wordt onderbouwd, komt de taxateur op een hogere waarde uit. De taxateur heeft erop gewezen dat eiser de verkoopprijs van de woning [adres] niet heeft geïndexeerd. Eiser stelt dat in de jaren 2017 en 2018 geen indexatie nodig was. Namens de heffingsambtenaar is aangevoerd dat eiser dit te laat heeft aangevoerd. Doordat eiser dit pas op de zitting heeft aangevoerd, was het voor de heffingsambtenaar niet mogelijk om door middel van Ortax of Vastgoedpro naar de indexatie te kijken. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar daarin. In beginsel zijn partijen vrij om gedurende de procedure hun standpunten aan te vullen. Die vrijheid wordt echter begrensd door de beginselen van de goede procesorde. In dit geval is de goede procesorde in het geding. De door eisers gemachtigde op de zitting ingenomen stelling is niet eerder door hem ingenomen, terwijl dat wel mogelijk was. Het vergt onderzoek van de heffingsambtenaar om alsnog inzicht in de indexering te bieden; hierdoor zou de behandeling van de zaak vertraging oplopen. Daarom laat de rechtbank de stelling van eiser hierover buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde. Dat betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de woning [adres] een hogere waarde onderbouwt.
7.6.
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedruk die uitgaat van een muur vol graffiti waar eiser uitzicht op heeft en de geplande tijdelijke woningen. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat eiser gelet op de grote afstand tot deze muur en de aanwezige beplanting geen direct zicht heeft op de muur met graffiti. De heffingsambtenaar heeft verder informatie ingebracht over de woning aan de [adres] . Ook bij die woning is sprake van overlast. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen onder 7.5. onderbouwt ook vergelijkingsobject [adres] de waarde.
7.7
Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 1.050.000 niet te hoog is.
8. Het beroep is ongegrond.
8.1
Gelet op wat de rechtbank hiervoor onder punt 6.4 heeft overwogen, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding voor zijn proceskosten. De vergoeding is € 1.518 omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48,– aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.518,– aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 6 juli 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.