Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 21/2471, 22/513, 22/514, 22/515 en 22/516
uitspraak van de meervoudige kamer van 1 juli 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar
(gemachtigden: mr. L.J. Boone en [naam] ).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 september 2021.
Met de beschikking van 26 februari 2021 heeft de heffingsambtenaar de waarden van de hierna vermelde onroerende zaken, alle gelegen in Eindhoven, op de waardepeildatum 1 januari 2020, voor het kalenderjaar 2021, vastgesteld op:
- € 646.000 voor [adres] ;
- € 734.000 voor [adres] ;
- € 2.382.000 voor [adres] ; en
- € 2.771.000 voor [adres] .
Met deze waardevaststelling(en) zijn door de heffingsambtenaar aan eiseres ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (eigenarendeel) voor het jaar 2021 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarden van de onroerende zaken gehandhaafd.
De rechtbank heeft de beroepen die zien op de onroerende zaken [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , geregistreerd onder respectievelijk de zaaknummers SHE 22/514, SHE 22/515, SHE 21/2471, SHE 22/513 en SHE 22/516.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft de beroepen op 13 juni 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken.
[adres] betreft een winkelpand uit 1924, dat is gerenoveerd in 1981. Het winkelpand ligt in het centrum van Eindhoven in het winkelgebied ‘De Bergen’ en heeft op de begane grond een winkel/verkoopruimte van 91 m², een opslag/magazijn van 175 m² en een kantoor van 41 m². Op de eerste verdieping bevindt zich een opslag/magazijn van 85 m² en op de tweede verdieping een opslag/magazijn van 75 m².
[adres] betreft een winkelpand uit 1930. Het winkelpand ligt in het centrum van Eindhoven in de binnenstad en heeft één bouwlaag op de begane grond. Het pand bestaat uit winkels/verkoopruimten van 45 m² en 19 m² en drie opslagruimten/magazijnen van elk 40 m².
[adres] betreft een winkelpand uit 1950, dat is gerenoveerd in 1999. Het winkelpand ligt in het centrum van Eindhoven in de binnenstad en heeft op de begane grond drie winkels/verkoopruimten van 61 m² (twee maal) en 12 m². In de kelder en op de eerste, tweede en derde verdieping bevinden zich opslagruimten/magazijnen van respectievelijk 15 m², 74 m², 65 m² en 65 m².
[adres] betreft een winkelpand uit 1952, dat is gerenoveerd in 1999. Het winkelpand ligt in het centrum van Eindhoven in de binnenstad en heeft op de begane grond twee winkels/verkoopruimten van 77 m² en 53 m². Op de eerste verdieping bevindt zich een winkel/verkoopruimte van 88 m², op de tweede verdieping een opslag/magazijn van 44 m² en op de derde verdieping een opslag/magazijn van 40 m².
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2020.
2. Op de zitting is desgevraagd namens eiseres verklaard dat haar primaire standpunt is dat de waarden van de panden in verband met de coronacrisis beoordeeld moeten worden naar de toestandsdatum 1 januari 2021. Mocht dat punt niet slagen dan zegt eiseres subsidiair dat het verslag van de hoorzitting onvolledig is en dat er ten aanzien van drie referentiepanden ( [adres] , [adres] en [adres] ) het een en ander schort aan de gebruikte informatie. De overige ingediende beroepsgronden behoeven geen bespreking meer volgens eiseres.
3. De voor deze zaak relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in een bijlage bij deze uitspraak.
Ten aanzien van het primaire standpunt (peildatumverlegging)
4. Eiseres is van mening dat de coronacrisis en de in verband daarmee getroffen overheidsmaatregelen invloed hebben gehad op de waarden van de onroerende zaken. De coronamaatregelen hebben gezorgd voor minder winkelend publiek in de winkels voor detailhandel. Doordat consumenten meer online zijn gaan winkelen is de vraag naar winkelruimtes in het centrum afgenomen, wat zorgt voor een neerwaartse druk op huurprijzen. Eiseres ziet bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten een forse afwaardering op de huurprijs. Zo hebben de huurovereenkomsten die in de eerste helft van 2021 zijn afgesloten, een veel lagere huurprijs dan vóór de coronacrisis. Eiseres noemt een aantal voorbeelden van verhuurtransacties waaruit dit volgens haar blijkt en verwijst naar een tweetal artikelen op Vastgoedjournaal van 2021. Ook heeft eiseres gezegd dat haar vastgoed door haar bank als gevolg van genoemde omstandigheden met gemiddeld 20% is afgewaardeerd. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ de waarden van de onroerende zaken had moeten beoordelen naar de datum 1 januari 2021.
5. De heffingsambtenaar licht toe dat de coronacrisis op zichzelf is aan te merken als een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ als dit leidt tot een verandering van de waarden van de onroerende zaken. Op basis van de gerealiseerde koop- en verhuurtransacties blijkt volgens de heffingsambtenaar niet dat een verlegging van de datum leidt tot lagere WOZ-waarden. Daarom heeft de heffingsambtenaar uiteindelijk geen bijzondere omstandigheid aangenomen.
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de onroerende zaken terecht heeft gewaardeerd per de waardepeildatum van 1 januari 2020 en dus ook terecht artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ niet van toepassing heeft geacht. Wel komt zij tot dat oordeel op basis van andere overwegingen. Dat legt de rechtbank hieronder uit.
“De zinsnede « naar de staat waarin de zaak verkeert » heeft betrekking op de uiterlijk, fysieke kenmerken van de onroerende zaak.
(…)
Niet van invloed zijn de waardeveranderingen die het gevolg zijn van wijziging van openbare bestemmingsplannen en dergelijke of van feitelijke omstandigheden die de waardering (…) kunnen beïnvloeden.”
8. Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de coronacrisis en de in verband daarmee getroffen overheidsmaatregelen geen “specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid” is. Niet alleen trof deze crisis heel Nederland waardoor het geen omstandigheid is die specifiek voor de(ze) onroerende zaken geldt, maar uit de wetsgeschiedenis volgt ook dat getroffen overheidsmaatregelen die de waarde kunnen beïnvloeden geen grond zijn om met toepassing van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ de waarde te bepalen per de toestandspeildatum. Daarom slaagt de beroepsgrond niet.
Ten aanzien van de subsidiair resterende beroepsgronden: het hoorverslag
9. Eiseres is van mening dat het verslag van de hoorzitting onvoldoende is. Zij heeft op de zitting toegelicht dat zij verwacht dat de discussie die gevoerd is op de hoorzitting ook is terug te lezen in het verslag. Daar kan zij dan weer op reageren in beroep. Andere gemeenten nemen een uitgebreider verslag op in de uitspraak op bezwaar. Het is volgens eiseres niet zo moeilijk om gesproken woord in tekst om te laten zetten door bijvoorbeeld een computer of telefoon. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de weergave van de hoorzitting in de uitspraak op bezwaar wellicht uitgebreider had gekund, maar dat de hoofdpunten correct zijn weergegeven.
10. De rechtbank overweegt dat volgens artikel 7:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van het horen een verslag moet worden opgemaakt, maar dat de wet niet voorschrijft in welke vorm het verslag moet worden gegoten en hoe uitgebreid het dient te zijn. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat wat is besproken op de hoorzitting en de argumenten die eiseres heeft genoemd in het bezwaarschrift, zijn opgenomen in de uitspraak op bezwaar. Uit wat eiseres naar voren heeft gebracht, is de rechtbank niet gebleken dat de weergave in de uitspraak op bezwaar van wat tijdens de hoorzitting is gezegd, onjuist of onvolledig is. Eiseres heeft desgevraagd ook niet concreet aangegeven welke door haar tijdens de hoorzitting genoemde punten door de heffingsambtenaar onbesproken zouden zijn gelaten. Van schending van artikel 7:7 van Pro de Awb is daarom geen sprake. Daarbij geldt dat eiseres de geuite bezwaren ook in beroep naar voren heeft kunnen brengen en dat ook heeft gedaan, waardoor wat op de hoorzitting naar voren is gebracht in ieder geval in deze procedure is betrokken. Eiseres is dan ook niet in haar belangen geschaad. De rechtbank wijst naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 9 december 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2480 (rechtsoverweging 5.11).
Ten aanzien van de subsidiair resterende beroepsgronden: de waardering
11. De heffingsambtenaar heeft voor de waardering van de onroerende zaken in zijn taxatie gebruik gemaakt van de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode). Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijzen van vergelijkbare objecten gedeeld door de getaxeerde huurprijzen van vergelijkbare objecten. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarden van de onroerende zaken dienen te worden bepaald met behulp van de HWK-methode. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
12. Hierna zal de rechtbank per onroerende zaak een beoordeling geven.
[adres]
13. Eiseres bepleit een waarde van € 484.500. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 646.000) naar de getaxeerde waarde
(€ 655.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 3 dan wel 11 januari 2022 is opgesteld door taxateur [naam] .
(€ 655.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 3 dan wel 11 januari 2022 is opgesteld door taxateur [naam] .
Huurwaarde
14. De heffingsambtenaar heeft de brutohuurwaarde van [adres] afgeleid uit de huurtransacties van drie referenties, namelijk [adres] , [adres] en [adres] . De rechtbank is van oordeel dat de huurreferenties voldoende vergelijkbaar zijn met [adres] . De huurreferenties betreffen winkelpanden gelegen in dezelfde straat als [adres] . Weliswaar vertonen de huurreferenties verschillen met [adres] , maar de heffingsambtenaar heeft met het overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen rekening is gehouden. Daarnaast zijn de huurtransacties [adres] (van 1 oktober 2020) en [adres] (van 1 juni 2021) van tijdens de coronacrisis, wat – anders dan eiseres meent – betekent dat rekening is gehouden met de effecten van de coronacrisis op de huurtransacties. Eiseres heeft de bruikbaarheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte panden voor het bepalen van de huurwaarde niet betwist.
15. De huurprijs per vierkante meter is door de taxateur van de heffingsambtenaar vastgesteld met toepassing van de ITZA-methode (“In Terms of Zone A”). In die waarderingsmethode vormt de gemiddelde huurprijs van de optimale vierkante meters, de zogeheten A-zone in een winkel, de basis voor de waardering. [adres] heeft een verhuurbaar vloeroppervlak van 467 m², waarvan 199,30 m² moet worden beschouwd als A-zone. Uit de huurwaardes van de genoemde huurreferenties (met een A-zone van 144, 106 en 107,90 m²) heeft de heffingsambtenaar een huurprijs voor de A-zones afgeleid van gemiddeld € 349 per m². Na een correctie op dit bedrag vanwege incentives en na indexering naar de waardepeildatum, resulteert dit in een gemiddelde huurprijs van € 341 per m². Met de grootte van [adres] heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door uit te gaan van een huurprijs van € 299 per m², wat aanzienlijk lager is dan de gemiddelde huurprijs per m² van de huurreferenties. De heffingsambtenaar komt uit op een huurwaarde van € 59.591 door de gehanteerde huurprijs van € 299 per m² te vermenigvuldigen met het aantal vierkante meters in de A-zone van 199,30.
16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de verwijzing naar de genoemde huurreferenties aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde huurwaarde van [adres] van € 59.591 niet te hoog is.
Kapitalisatiefactor
17. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 11 van [adres] onderbouwd met de verkoopcijfers en getaxeerde huurprijzen van de referenties [adres] en [adres] en heeft deze geanalyseerd. De rechtbank acht deze referenties voldoende vergelijkbaar met [adres] . Evenals [adres] betreffen het winkelpanden gelegen in een aan-/uitloopstraat in het centrum van Eindhoven. De verkoopcijfers zijn van 1 oktober 2020 en 15 oktober 2020, dus tijdens de coronacrisis, zodat een eventueel effect hiervan is verdisconteerd in deze transacties. De kapitalisatiefactoren van de koopreferenties van respectievelijk 12,50 en 12,80 heeft de heffingsambtenaar berekend door de hiervoor bedoelde verkoopcijfers te delen door de getaxeerde huurprijzen van de koopreferenties. De taxateur heeft toegelicht dat hij heeft gekozen voor een lagere kapitalisatiefactor van 11, vanwege de mindere ligging van [adres] in vergelijking met de ligging van de referenties.
18. Eiseres heeft aangevoerd dat [adres] in een voetgangersgebied ligt terwijl de straat van [adres] toegankelijk is voor auto’s. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd door te wijzen op het verschil in kapitalisatiefactor (12,5 ten opzichte van 11). Volgens de heffingsambtenaar is daarmee met het genoemde verschil voldoende rekening gehouden en de rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen.
19. Wat betreft de straat van [adres] heeft eiseres eveneens gesteld dat dit voetgangersgebied betreft. Verder stelt eiseres dat zij niet kan afleiden uit de gegevens of dit pand leeg of verhuurd is verkocht. De heffingsambtenaar heeft opgemerkt dat er een kleine betalingsachterstand was waardoor een kleine correctie is toegepast. [adres] was ten tijde van de transactie verhuurd. Dat is een omissie in het rapport. Er was een betalingsachterstand ten tijde van de transactie. Het pand is vervolgens weer doorverhuurd. Het betreft een uitloopstraat richting de stad. In de analyse is rekening ermee gehouden dat het pand is verhuurd. De rechtbank ziet in de toelichting van de heffingsambtenaar een afdoende antwoord op de vraag van eiseres. Verder treedt ook hier een verschil in kapitalisatiefactor op (12,8 ten opzichte van 11).
20. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter controle, zo begrijpt de rechtbank, de kapitalisatiefactor berekend op grond van de zogeheten bottom-up-methode, zoals omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 24 Kapitalisatiefactor (waardepeildatum 1 januari 2020). Deze berekening resulteert in een (bruto)kapitalisatiefactor van 11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de berekening op basis van marktgegevens en met de bottom-up-berekening aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde kapitalisatiefactor van 11 niet te hoog is.
Conclusie
21. De door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde van € 59.591 en kapitalisatiefactor van 11 leiden tot een getaxeerde waarde voor [adres] van € 655.000 (afgerond). Dit betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de voor [adres] vastgestelde WOZ-waarde van € 646.000 niet te hoog is.
[adres]
22. Eiseres bepleit een waarde van € 550.500. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 734.000) naar de getaxeerde waarde (€ 816.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 3 januari 2022 is opgesteld door taxateur [naam] .
Huurwaarde
23. De heffingsambtenaar heeft de brutohuurwaarde van [adres] afgeleid uit de huurtransacties van twee referenties, namelijk [adres] en [adres] . De rechtbank is van oordeel dat de huurreferenties voldoende vergelijkbaar zijn met [adres] . De huurreferenties betreffen winkelpanden gelegen in dezelfde straat als [adres] . Weliswaar vertonen de huurreferenties verschillen met [adres] , maar de heffingsambtenaar heeft met het overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen rekening is gehouden. De ingangsdata van de huurcontracten zijn zowel van voor als tijdens de coronacrisis (namelijk van 15 juni 2019 en 1 juni 2020), zodat een eventueel effect hiervan is meegenomen bij het bepalen van de huurwaarde. Eiseres heeft de bruikbaarheid van deze referenties uiteindelijk niet meer bestreden.
24. De huurprijs per vierkante meter is door de taxateur van de heffingsambtenaar vastgesteld met toepassing van de ITZA-methode. In die waarderingsmethode vormt de gemiddelde huurprijs van de optimale vierkante meters, de zogeheten A-zone in een winkel, de basis voor de waardering. [adres] heeft een verhuurbaar vloeroppervlak van 184 m², waarvan 69,25 m² moet worden beschouwd als A-zone. Uit de huurwaardes van de twee genoemde huurreferenties heeft de heffingsambtenaar een huurprijs voor de A-zones afgeleid van gemiddeld € 1.366 per m². Na een correctie op dit bedrag vanwege incentives en na indexering naar de waardepeildatum, resulteert dit in een gemiddelde huurprijs van € 1.261 per m². Vanwege de ligging van [adres] heeft de heffingsambtenaar de huurprijs per m² (aanzienlijk) lager vastgesteld, namelijk op € 900 per m². De heffingsambtenaar komt uit op een huurwaarde van € 62.325 door de gehanteerde huurprijs van € 900 per m² te vermenigvuldigen met het aantal vierkante meters in de A-zone van 69,25.
25. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de verwijzing naar de genoemde huurreferenties aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde huurwaarde van [adres] van € 62.325 niet te hoog is.
Kapitalisatiefactor
26. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 13,1 van [adres] onderbouwd met de verkoopcijfers en getaxeerde huurprijzen van de referenties [adres] , [adres] en [adres] en deze geanalyseerd. De rechtbank acht deze referenties voldoende vergelijkbaar met [adres] . Het betreffen winkelpanden gelegen in het centrum van Eindhoven. [adres] ligt, evenals [adres] , in de binnenstad. De verkoopcijfers zijn van 1 oktober 2020, 15 oktober 2020 en 1 december 2021, dus van tijdens de coronacrisis, zodat een eventueel effect hiervan is verdisconteerd in deze transacties. De kapitalisatiefactoren van de koopreferenties van respectievelijk 12,50, 12,80 en 19,08 heeft de heffingsambtenaar berekend door de hiervoor bedoelde verkoopcijfers te delen door de getaxeerde huurprijzen van de koopreferenties. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 13,1 voor [adres] hoger is dan de kapitalisatiefactor van de referenties [adres] en [adres] , omdat [adres] in het centrum ligt en de twee referenties in aan- en uitloopstraten van het centrum.
27. Eiseres heeft er op gewezen dat de gebruikte transactie [adres] een kapitalisatiefactor heeft van 19,1. De heffingsambtenaar zegt – zo stelt eiseres – dat [adres] in dezelfde straat ligt als Rechtestraat, maar dat klopt niet volgens eiseres. Er wordt volgens eiseres uitgegaan van een huurwaarde van € 136.000, maar er wordt geen rekening gehouden met de mogelijkheid om appartementen te realiseren in dit referentieobject.
28. Volgens de heffingsambtenaar is [adres] vrij en onbezwaard verkocht ten tijde van de transactie. Rechtestraat ligt in het verlengde van [adres] . Daarom is voor Rechtestraat een lagere kapitalisatiefactor toegepast. In de analyse is de heffingsambtenaar uitgegaan van een huurwaarde van € 136.000 voor [adres] , omdat het minder makkelijk is in te delen. Het heeft drie verdiepingen. Dat bij [adres] appartementen kunnen worden gerealiseerd, geldt ook voor de onroerende zaak zelf. De rechtbank vindt deze toelichting inzichtelijk en volgt deze.
29. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter controle, zo begrijpt de rechtbank, de kapitalisatiefactor berekend op grond van de zogeheten bottom-up-methode, zoals omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 24 Kapitalisatiefactor (waardepeildatum 1 januari 2020). Deze berekening resulteert in een (bruto)kapitalisatiefactor van 13,1. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de berekening op basis van marktgegevens en met de bottom-up-berekening aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde kapitalisatiefactor van 13,1 niet te hoog is.
Conclusie
30. De door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde van € 62.325 en kapitalisatiefactor van 13,1 leiden tot een getaxeerde waarde voor [adres] van € 816.000 (afgerond). Dit betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de voor [adres] vastgestelde WOZ-waarde van € 734.000 niet te hoog is.
[adres]
31. Eiseres bepleit een waarde van € 1.786.500. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 2.382.000) naar de getaxeerde waarde (€ 2.507.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 3 dan wel 11 januari 2022 is opgesteld door taxateur [naam] .
Huurwaarde
32. De heffingsambtenaar heeft de brutohuurwaarde van [adres] afgeleid uit de huurtransacties van drie referenties, namelijk [adres] , [adres] en [adres] .
De rechtbank is van oordeel dat de huurreferenties voldoende vergelijkbaar zijn met [adres] . Het betreffen alle winkelpanden, waarvan twee zijn gelegen in dezelfde winkelstraat en één in het verlengde daarvan. Weliswaar vertonen de huurreferenties verschillen met [adres] , maar de heffingsambtenaar heeft met het overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen rekening is gehouden. De ingangsdata van de huurcontracten zijn zowel van voor als tijdens de coronacrisis (namelijk van 1 december 2019, 1 juni 2020 en 1 juni 2021), zodat een eventueel effect hiervan is meegenomen bij het bepalen van de huurwaarde.
33. De huurprijs per vierkante meter is door de taxateur van de heffingsambtenaar vastgesteld met toepassing van de ITZA-methode. In die waarderingsmethode vormt de gemiddelde huurprijs van de optimale vierkante meters, de zogeheten A-zone in een winkel, de basis voor de waardering. [adres] heeft een verhuurbaar vloeroppervlak van 353 m², waarvan 135,12 m² moet worden beschouwd als A-zone. Uit de huurwaardes van de drie genoemde huurreferenties heeft de heffingsambtenaar een huurprijs voor de A-zones afgeleid van gemiddeld € 1.222 per m². Na een correctie op dit bedrag vanwege incentives en na indexering naar de waardepeildatum, resulteert dit in een gemiddelde huurprijs van € 1.160 per m². De heffingsambtenaar komt uit op een huurwaarde van € 156.739 door de genoemde huurprijs van € 1.160 per m² te vermenigvuldigen met het aantal vierkante meters in de A-zone van 135,12.
34. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de verwijzing naar de genoemde huurreferenties
,waarvan eiseres de bruikbaarheid niet heeft bestreden, aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde huurwaarde van [adres] van € 156.739 niet te hoog is.
,waarvan eiseres de bruikbaarheid niet heeft bestreden, aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde huurwaarde van [adres] van € 156.739 niet te hoog is.
Kapitalisatiefactor
35. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 16 van [adres] onderbouwd met de verkoopcijfers en getaxeerde huurprijzen van de referenties [adres] , [adres] en [adres] en deze geanalyseerd. De rechtbank acht deze referenties voldoende vergelijkbaar met [adres] . Het betreffen winkelpanden gelegen in dezelfde drukke winkelstraat in de binnenstad van Eindhoven. De verkoopcijfers van 1 maart 2018, 29 augustus 2018 en 1 december 2021 zijn tot stand gekomen binnen een acceptabele termijn rondom de waardepeildatum. Het verkoopcijfer van [adres] van 1 december 2021 is tot stand gekomen tijdens de coronacrisis, zodat een eventueel effect hiervan is meegenomen. Met de verhuurde staat van [adres] en [adres] heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door een correctie toe te passen. De kapitalisatiefactoren van de koopreferenties van respectievelijk 22,9, 23,2 en 19,1 heeft de heffingsambtenaar berekend door de hiervoor bedoelde verkoopcijfers te delen door de getaxeerde huurprijzen van de koopreferenties.
36. Eiseres heeft alleen bij referentie [adres] vraagtekens gezet. De rechtbank verwijst naar overwegingen 27. en 28. voor haar oordeel daarover.
37. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter controle, zo begrijpt de rechtbank, de kapitalisatiefactor berekend op grond van de zogeheten bottom-up-methode, zoals omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 24 Kapitalisatiefactor (waardepeildatum 1 januari 2020). Deze berekening resulteert in een (bruto)kapitalisatiefactor van 16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de berekening op basis van marktgegevens en met de bottom-up-berekening aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde kapitalisatiefactor van 16 niet te hoog is.
Conclusie
38. De door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde van € 156.739 en kapitalisatiefactor van 16 leiden tot een getaxeerde waarde voor [adres] van € 2.507.000 (afgerond). Dit betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de voor [adres] vastgestelde WOZ-waarde van € 2.382.000 niet te hoog is.
[adres]
39. Eiseres bepleit een waarde van € 2.078.250. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 2.771.000) naar de getaxeerde waarde (€ 2.832.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 3 dan wel 11 januari 2022 is opgesteld door taxateur [naam] .
Huurwaarde
40. De heffingsambtenaar heeft de brutohuurwaarde van [adres] afgeleid uit de huurtransacties van drie referenties, namelijk [adres] , [adres] en [adres] .
De rechtbank is van oordeel dat de huurreferenties voldoende vergelijkbaar zijn met [adres] . Daar is eiseres het mee eens. Het betreffen alle winkelpanden, waarvan twee zijn gelegen in dezelfde winkelstraat en één in het verlengde daarvan. Weliswaar vertonen de huurreferenties verschillen met [adres] , maar de heffingsambtenaar heeft met het overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen rekening is gehouden. De ingangsdata van de huurcontracten zijn zowel van voor als tijdens de coronacrisis (namelijk van 1 december 2019, 1 juni 2020 en 1 juni 2021), zodat een eventueel effect hiervan is meegenomen bij het bepalen van de huurwaarde.
41. De huurprijs per vierkante meter is door de taxateur van de heffingsambtenaar vastgesteld met toepassing van de ITZA-methode. In die waarderingsmethode vormt de gemiddelde huurprijs van de optimale vierkante meters, de zogeheten A-zone in een winkel, de basis voor de waardering. [adres] heeft een verhuurbaar vloeroppervlak van 302 m², waarvan 152,63 m² moet worden beschouwd als A-zone. Uit de huurwaardes van de drie genoemde huurreferenties heeft de heffingsambtenaar een huurprijs voor de A-zones afgeleid van gemiddeld € 1.222 per m². Na een correctie op dit bedrag vanwege incentives en na indexering naar de waardepeildatum, resulteert dit in een gemiddelde huurprijs van € 1.160 per m². De heffingsambtenaar komt uit op een huurwaarde van € 177.051 door de genoemde huurprijs van € 1.160 per m² te vermenigvuldigen met het aantal vierkante meters in de A-zone van 152,63.
42. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de verwijzing naar de genoemde huurreferenties, waarvan eiseres de bruikbaarheid niet heeft bestreden, aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde huurwaarde van [adres] van € 177.051 niet te hoog is.
Kapitalisatiefactor
43. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 16 van [adres] onderbouwd met de verkoopcijfers en getaxeerde huurprijzen van de referenties [adres] , [adres] en [adres] en deze geanalyseerd. De rechtbank acht deze referenties voldoende vergelijkbaar met [adres] . Het betreffen winkelpanden gelegen in dezelfde drukke winkelstraat in de binnenstad van Eindhoven. De verkoopcijfers van 1 maart 2018, 29 augustus 2018 en 1 december 2021 zijn tot stand gekomen binnen een acceptabele termijn rondom de waardepeildatum. Het verkoopcijfer van [adres] van 1 december 2021 is tot stand gekomen tijdens de coronacrisis, zodat een eventueel effect hiervan is meegenomen. Met de verhuurde staat van [adres] en [adres] heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door een correctie toe te passen
.De kapitalisatiefactoren van de koopreferenties van respectievelijk 22,9, 23,2 en 19,1 heeft de heffingsambtenaar berekend door de hiervoor bedoelde verkoopcijfers te delen door de getaxeerde huurprijzen van de koopreferenties.
.De kapitalisatiefactoren van de koopreferenties van respectievelijk 22,9, 23,2 en 19,1 heeft de heffingsambtenaar berekend door de hiervoor bedoelde verkoopcijfers te delen door de getaxeerde huurprijzen van de koopreferenties.
44. Eiseres heeft in dit verband alleen het gebruik van [adres] betwist. De rechtbank verwijst naar de overwegingen 27. en 28. voor haar oordeel daarover.
45. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter controle, zo begrijpt de rechtbank, de kapitalisatiefactor berekend op grond van de zogeheten bottom-up-methode, zoals omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 24 Kapitalisatiefactor (waardepeildatum 1 januari 2020). Deze berekening resulteert in een (bruto)kapitalisatiefactor van 16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de berekening op basis van marktgegevens en met de bottom-up-berekening aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde kapitalisatiefactor van 16 niet te hoog is.
Conclusie
46. De door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde van € 177.051 en kapitalisatiefactor van 16 leiden tot een getaxeerde waarde voor [adres] van € 2.832.000 (afgerond). Dit betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de voor [adres] vastgestelde WOZ-waarde van € 2.771.000 niet te hoog is.
Ten aanzien van de subsidiair resterende beroepsgronden: de waardestandpunten van eiseres
47. Eiseres heeft haar waardestandpunten telkens gebaseerd op 75% van de vastgestelde waarden. Eiseres heeft de verlagingen van verhuurprijzen van eigen winkelpanden op A-locaties in Breda, Tilburg en Maastricht overgelegd en gesteld dat hieruit blijkt dat de gevolgen van de coronacrisis en de in verband daarmee getroffen overheidsmaatregelen een dergelijke afwaardering rechtvaardigen. De rechtbank kan eiseres in zoverre volgen, dat de coronacrisis invloed kan hebben op de waarde, maar daarbij geldt dat uit de markt moet blijken wat het precieze effect daarvan is. Uit de door eiseres genoemde gegevens – die ook nog eens zien op objecten in andere gemeenten dan waar de onroerende zaken in deze procedure staan – blijkt dat precieze effect niet. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van zijn waarden ook is uitgegaan van deels tijdens de coronacrisis gerealiseerde huur- en verkoopcijfers en dat daaruit de door eiseres gestelde waardedaling van 25% of een andere substantiële waardedaling geenszins blijkt. De stelling van eiseres, dat haar bank haar vastgoed met gemiddeld 20% zou hebben afgewaardeerd, kan daarom evenmin tot een andere uitkomst leiden. Eiseres heeft de door haar bepleite waarden niet anderszins onderbouwd, bijvoorbeeld door het overleggen van een taxatierapport of een waardematrix. Dat betekent dat zij deze waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.
(Eind)conclusie en gevolgen
48. De beroepen zijn ongegrond. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. M. de Vries, leden, in aanwezigheid van drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 juli 2022.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: wettelijke bepalingen
Algemene wet bestuursrecht
Artikel 7:7
Van het horen wordt een verslag gemaakt.
Wet waardering onroerende zaken
Artikel 18
De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeer.
De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar.
opgaat in een of meer andere onroerende zaken
wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of
een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid,
wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
(…)