ECLI:NL:RBOBR:2021:859

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/356659 / HA ZA 20-220

Vonnis van 17 februari 2021

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiser sub 2],

beiden wonende te [plaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. S.J.W.M. Vonken te Heerlen,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. A.M.H.C. Coppens te Deurne.

Eisers in conventie zullen worden aangeduid met respectievelijk “ [eiser sub 1] ” en “ [eiser sub 2] ”, maar ook als de zus en broer van [gedaagde] en (gezamenlijk) als “voorkeursgerechtigden”.

Gedaagde in conventie zal worden aangeduid met “ [gedaagde] ”.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 10 maart 2020 met producties 1 t/m 14,
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie van 6 mei 2020 met bijlagen 1 t/m 4,
de conclusie van antwoord in reconventie van 1 juli 2020 met productie 15,
de akte van [gedaagde] van 5 oktober 2020 met bijlage 5,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 20 november 2020, met aangehecht de spreekaantekeningen van de beide advocaten.

1.2.

Bij het sluiten van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank de datum van het vonnis bepaald op 17 februari 2021.

2.De feiten

2.1.

Partijen zijn familie van elkaar, ze zijn elkaars broer(s) en zus.

2.2.

[gedaagde] heeft in maatschapsverband met vader een agrarisch bedrijf geëxploiteerd. Na het overlijden van vader in 1992 heeft [gedaagde] de maatschap voortgezet met moeder.

2.3.

Per 31 december 1995 is de maatschap tussen [gedaagde] en moeder ontbonden en is het gemeenschappelijk vermogen van de maatschap verdeeld. In het kader van die verdeling zijn aan [gedaagde] de agrarische onderneming en een aantal landbouwgronden toegedeeld (hierna: het onroerend goed). [gedaagde] heeft daarvoor aan moeder een koopprijs betaald. Een en ander is tussen [gedaagde] en zijn moeder vastgelegd in een notariële akte van verdeling en levering van 11 april 1996 (hierna: de akte).

2.4.

In artikel 8 van de akte is een vervreemdingsbeding opgenomen, dat kort gezegd inhield dat als [gedaagde] bepaalde verkregen vermogensrechten op onroerende zaken vóór 1 januari 2011 weer zou vervreemden, hij een bedrag aan zijn moeder of haar rechtverkrijgenden diende te betalen.

2.5.

Aan de akte is op het laatste moment ook artikel 9 toegevoegd, met daarin een voorkeursrecht ten gunste van de moeder, zus en broer van [gedaagde] . Dit artikel houdt kort gezegd in dat bij eventuele vervreemding van het onroerend goed door [gedaagde] aan anderen dan zijn afstammelingen, hij dit dient aan te bieden aan zijn moeder, zus en broer op de wijze waarop dat is geregeld in artikel 9 van de akte. Dit voorkeursrecht is in de akte opgenomen met de bedoeling dat het onroerend goed in de familie zou kunnen blijven.

Artikel 9 van de akte luidt als volgt, waarbij met “comparant 2” en met “verkrijger” [gedaagde] wordt bedoeld:

VOORKEURSRECHT

- Artikel 9

Bij eventuele vervreemding door de comparant sub 2 van het bij deze aan hem geleverde registergoed zonder produktierechten of een gedeelte daarvan, aan anderen dan zijn afstammelingen, is hij verplicht het te vervreemden onroerend goed te koop aan te bieden aan zijn moeder en broer en zuster. Het te vervreemden onroerend goed zal alsdan aan de voorkeur-genieters te koop moeten worden aangeboden voor de prijs, gelijk aan de dan geldende verkoopwaarde, door partijen in onderling overleg vast te stellen of bij gebreke van overeenstemming daaromtrent, op kosten van de voorkeur-genieters, vast te stellen op de wijze als door de wet is voorgeschreven voor verdeling van gemeenschappen.

De voorkeurgenieters zijn verplicht van hun recht gebruik te maken binnen een maand nadat verkrijger hen van zijn voornemen bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploit heeft in kennis gesteld. De akte van levering zal moeten worden verleden binnen drie maanden na prijsvaststelling, voor een notaris ter keuze van de voorkeurgenieters. De kosten der akte van levering, eventuele overdrachtsbelasting daaronder begrepen, komen voor rekening van de voorkeurgenieter die van zijn voorkeursrecht gebruik maakt.

Bij ondertekening van de akte van levering zal de koopsom geheel moeten worden voldaan.

Bij gebreke van overeenstemming tussen de voorkeurgenieters wie van hen koper of kopers zal of zullen zijn vervalt het voorkeursrecht. Indien de voorkeurgenieters verklaren van hun voorkeursrecht geen gebruik te willen maken nadat de taxatieprijs bekend is, is verkrijger bevoegd tot overdracht aan een derde over te gaan en vervalt het voorkeursrecht. Indien verkrijger het betreffende registergoed binnen zes maanden daarna niet aan een derde overdraagt dan zal gemeld voorkeursrecht met alle gemelde dienaangaande gemaakte bepalingen voor de voorkeurgenieters herleven.

Indien verkrijger overgaat tot vervreemding zonder de voorkeurgenieters de gelegenheid te hebben gegeven op de hierboven aangegeven wijze van hun voorkeursrecht gebruik te maken of de medewerking tot de overdracht niet verleent nadat door de voorkeurgenieters is verklaard dat zij van hun voorkeursrecht gebruik wensen te maken, verbeurt verkrijger een onmiddellijk opeisbare boete ten behoeve van de voorkeurgenieters van een bedrag, gelijk aan de helft van voorbedoelde, alsvoor – doch dan op zijn kosten vast te stellen – waarde.

Het vorenstaande geldt niet bij verhypothekering, bij executoriale verkoop of verkoop krachtens het bepaalde in artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek of bij vervreemding van een strook grond aan een openbaar lichaam ten behoeve van openbare voorzieningen of bij levering van de grond en of bij levering van de grond welke door genoemde heer [gedaagde] was verkocht aan twee aangrenzende eigenaren, doch waarvan de levering in het verleden nog niet heeft plaatsgevonden.

2.6.

[gedaagde] heeft vanaf 1996 tot op heden het agrarisch bedrijf voortgezet.

2.7.

In 2019 hebben de Provincie Noord-Brabant (hierna: de Provincie) en de gemeente [plaats] (hierna: de Gemeente) bij [gedaagde] kenbaar gemaakt dat zij (een deel van) het onroerend goed van [gedaagde] nodig zouden gaan hebben voor respectievelijk de aanleg van een provinciale weg en de realisatie van een bedrijventerrein.

2.8.

Om onteigening te voorkomen, is een modelversie d.d. 16 april 2019 opgesteld van een ruilovereenkomst tussen de Provincie, de Gemeente en [gedaagde] . Deze ruilovereenkomst zou kort gezegd gaan inhouden dat [gedaagde] percelen aan de Provincie en de Gemeente zou vervreemden, en dat de Provincie op haar beurt aan [gedaagde] een aantal elders gelegen percelen landbouwgrond zou verkopen, met een bijbetaling door de Gemeente. [gedaagde] zou hierdoor zijn bedrijf elders in [plaats] kunnen voortzetten. In deze ruilovereenkomst was onder meer de ontbindende voorwaarde opgenomen dat [gedaagde] geen zorg zou kunnen dragen voor het opheffen van het voorkeursrecht van diens moeder, zus en broer vóór (uiteindelijk) 1 december 2019.

2.9.

In een brief van 20 augustus 2019 heeft notaris [A] namens [gedaagde] aan zijn moeder, zus en broer mededeling gedaan van het voornemen van [gedaagde] om een aantal van de percelen waarop een voorkeursrecht rust, te verkopen. Hen werd verzocht om binnen een maand te laten weten of zij gebruik wilden maken van hun voorkeursrecht.

2.10.

Binnen de gestelde termijn van één maand hebben de moeder, zus en broer van [gedaagde] aan de notaris kenbaar gemaakt gebruik te willen maken van het voorkeursrecht.

2.11.

In een brief van 13 september 2019 is van de zijde van [gedaagde] aan zijn moeder, zus en broer voorgehouden (-) dat de totale koopsom van het onroerend goed, mede gelet op de aanvullende voorwaarden, moest worden gewaardeerd op € 5.786.179,60, (-) dat van hen werd verwacht dat zij vóór 25 september 2019 een bankgarantie zouden stellen ter hoogte van € 5.790.000,-, en (-) dat als zij dat niet zouden doen, het voorkeursrecht als vervallen zou worden beschouwd.

2.12.

In een reactie van 24 september 2019 hebben zijn moeder, zus en broer aan [gedaagde] laten weten (-) dat zij niet verplicht zijn tot het stellen van een bankgarantie, (-) dat duidelijkheid moet worden verschaft over de percelen die aan hen te koop worden aangeboden, (-) dat de koopprijs moet worden vastgesteld conform artikel 9 van de akte, en (-) dat zij bereid zijn om met [gedaagde] in overleg te treden over de prijs, dan wel op hun kosten een taxatie te laten uitvoeren.

2.13.

In een brief van 8 oktober 2019 is van de zijde van [gedaagde] aan de moeder, zus en broer van [gedaagde] nader toegelicht om welke percelen het zou gaan, en is hen de vraag gesteld of zij daadwerkelijk gebruik willen en kunnen maken van hun voorkeursrecht. Daarbij zijn zij er door [gedaagde] op gewezen dat het gaat om percelen met een agrarische bestemming, die bovendien doorkruist zullen worden door een provinciale weg, en dat financiering een probleem zal opleveren. [gedaagde] heeft zijn moeder, zus en broer gevraagd om binnen tien dagen opnieuw te bevestigen dat zij gebruik willen maken van hun voorkeursrecht, en aan te tonen dat zij de aankoop kunnen financieren. Volgens [gedaagde] zou onderling overleg over de koopprijs niet mogelijk zijn, en diende de waarde te worden bepaalde door drie deskundigen, waarvan partijen er ieder één aanwijzen, die vervolgens samen een derde deskundige aanwijzen. De kosten daarvan zouden volgens [gedaagde] voor rekening van zijn moeder, zus en broer komen.

2.14.

In een brief van 25 oktober 2019 hebben zijn moeder, zus en broer aan [gedaagde] bericht dat zij nog altijd gebruik willen maken van hun voorkeursrecht, dat zij instemmen met het voorstel om de waarde van de percelen door drie deskundigen te laten bepalen met dien verstande dat partijen de kosten daarvan in dat geval delen, en dat zij na de taxatie zullen besluiten of zij de percelen willen kopen.

2.15.

Op 8 november 2019 heeft [gedaagde] zijn moeder, zus en broer in kort geding gedagvaard en kort gezegd gevorderd (-) dat zij binnen één week na vonnisdatum dienen aan te tonen dat zij financieel in staat zijn om het onroerend goed te kopen voor € 5.786.179,60 en binnen de in de akte genoemde termijn af te nemen, dan wel (-) dat zij schriftelijk dienen te verklaren dat zij van het voorkeursrecht afzien, op straffe van een dwangsom.

2.16.

Bij vonnis van 29 november 2019 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van [gedaagde] afgewezen, niet alleen wegens het ontbreken van voldoende spoedeisend belang maar ook op inhoudelijke gronden (zie ECLI:NL:RBOBR:2019:6903).

2.17.

In een e-mailbericht van 5 december 2019 heeft [gedaagde] aan zijn moeder, zus en broer medegedeeld dat hij heeft besloten af te zien van de verkoop van het onroerend goed, en dat de ruilovereenkomst met Provincie en Gemeente inmiddels was ontbonden.

2.18.

In een brief van 12 december 2019 hebben zijn moeder, zus en broer [gedaagde] vervolgens verzocht om binnen veertien dagen te bevestigen dat invulling zal worden gegeven aan hun voorkeursrecht conform het bepaalde in artikel 9 van de akte. Voor het geval [gedaagde] geen gehoor zou geven aan dit verzoek, hebben zij hem er op gewezen dat en op welke gronden zij hem in rechte zullen betrekken om zijn medewerking te verkrijgen tot overdracht van het onroerend goed, dan wel dat zij de onmiddellijk opeisbare boete van artikel 9 zullen opeisen.

2.19.

In een brief van 17 januari 2020 heeft [gedaagde] aan zijn moeder, zus en broer laten weten dat en waarom zij geen beroep kunnen doen op hun voorkeursrecht en ook niet op het boetebeding dat is opgenomen in de akte. Deze brief is door [gedaagde] afgesloten met de conclusie dat zijn moeder, zus en broer niets van [gedaagde] te vorderen hebben, en dat als [gedaagde] zal besluiten in de toekomst het onroerend goed te vervreemden, hij daarover conform het in de akte opgenomen voorkeursrecht contact met hen zal opnemen.

2.20.

Daarop volgde de dagvaarding van 10 maart 2020, waarin de zus en broer van [gedaagde] , hierna gezamenlijk ook aangeduid als ‘voorkeursgerechtigden’ [gedaagde] hebben gedagvaard. [gedaagde] is niet mede door zijn moeder gedagvaard.

2.21.

Onteigening door de Provincie van een beperkt deel van het onroerend goed heeft inmiddels plaatsgevonden. Onteigening door de Gemeente - wat tot gevolg zal hebben dat [gedaagde] zijn bedrijf moet beëindigen - is (nog) niet aan de orde. Wel liggen er plannen voor een herontwikkeling van het gebied.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

Voorkeursgerechtigden vorderen:

(1)

primair

te verklaren voor recht dat [gedaagde] wanprestatie heeft gepleegd zoals omschreven in de

dagvaarding, en [gedaagde] te veroordelen om binnen 7 dagen na het in deze te wijzen vonnis

(-) medewerking te verlenen aan de overdracht van het onroerend goed conform de bepalingen in artikel 9 van het voorkeursrecht, en (-) een bedrag van € 15.000,- aan schadevergoeding te betalen aan voorkeursgerechtigden;

subsidiair

te verklaren voor recht dat [gedaagde] een onherroepelijk aanbod heeft gedaan zoals

omschreven in de dagvaarding en [gedaagde] te veroordelen om binnen 7 dagen na het in

deze te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de overdracht van het onroerend goed

conform de bepalingen in artikel 9 van het voorkeursrecht;

meer subsidiair

te verklaren voor recht dat [gedaagde] de contractuele boete is verschuldigd zoals omschreven in de dagvaarding en [gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis een direct opeisbare boete te verbeuren ten behoeve van voorkeursgerechtigden van een bedrag, gelijk aan de helft van voorbedoelde, alsvoor - dan doch op zijn kosten vast te stellen - waarde. Om de waarde van het onroerende goed te bepalen geeft [gedaagde] toestemming dat voorkeursgerechtigden het onroerend goed zullen laten taxeren;

(2)

[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 25.000,-, althans een door de

Uw Rechtbank te bepalen dwangsom, voor elke dag of deel daarvan dat [gedaagde] niet

voldoet aan het gevorderde onder (1);

(3)

[gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten en

de wettelijke rente over de (na)kosten;

(4)

[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 925,-.

3.2.

Voorkeursgerechtigden leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. 3.2.1. Het voorkeursrecht houdt in dat op het moment dat [gedaagde] het
voornemenheeft om het onroerend goed te verkopen aan anderen dan zijn afstammelingen, voor hem de eenzijdige plicht ontstaat om een bindend aanbod te doen aan voorkeursgerechtigden om het onroerend goed te kopen tegen een prijs die wordt bepaald op de vooraf bepaalde wijze.

[gedaagde] heeft in strijd gehandeld met deze verplichting. [gedaagde] had vanaf het moment dat de ruilovereenkomst in april 2019 werd opgesteld (en mogelijk al eerder) het voornemen om het onroerend goed te vervreemden aan de Provincie en de Gemeente. Met het ontstaan van dit voornemen ontstond tevens de verplichting voor [gedaagde] om het onroerend goed aan voorkeursgerechtigden aan te bieden conform het bepaalde in artikel 9 van de akte. [gedaagde] heeft het onroerend goed weliswaar aan hen aangeboden, maar pas vier maanden nadat de plicht daartoe was ontstaan en niet op de wijze als voorzien in artikel 9 van de akte. De vaststelling van de koopprijs verliep namelijk niet op de voorgeschreven wijze en [gedaagde] eiste ten onrechte een bankgarantie. [gedaagde] heeft vervolgens zijn aanbod ingetrokken, terwijl dat helemaal niet kan, omdat uit artikel 9 van de akte volgt dat het een bindend aanbod betreft dat door voorkeursgerechtigden kan worden aanvaard of verworpen, maar dat door [gedaagde] niet kan worden herroepen, ook niet als zijn aanvankelijke voornemen om het onroerend goed te vervreemden aan de Provincie en de Gemeente niet meer zou bestaan.

3.2.2.

[gedaagde] dient alsnog zijn verplichtingen na te komen, onder andere door zijn medewerking te verlenen aan het vaststellen van de koopprijs op de wijze zoals omschreven in artikel 9 van de akte. Ook dient hij de schade van € 15.000,- die voorkeursgerechtigden als gevolg van de wanprestatie van [gedaagde] hebben geleden te vergoeden. Althans dient [gedaagde] medewerking te verlenen aan de uitvoering van het onherroepelijk aanbod dat hij heeft gedaan.

3.2.3.

Voor zover de rechtbank zou oordelen dat voorkeursgerechtigden geen aanspraak kunnen maken op het onroerend goed, dan is [gedaagde] de boete verschuldigd zoals voorzien in artikel 9 van de akte. [gedaagde] heeft het onroerend goed immers vervreemd - lees: daarmee een aanvang genomen - zonder voorkeursgerechtigden gelegenheid te bieden van hun voorkeursrecht gebruik te maken, en hoewel zij aangaven van hun voorkeursrecht gebruik te willen maken, heeft hij geweigerd daaraan medewerking te verlenen.

3.3.

Op de stellingen van voorkeursgerechtigden zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

3.4.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Relevante onderdelen van dit verweer zullen in het kader van de beoordeling aan de orde komen.

in reconventie

3.5.

[gedaagde] vordert te verklaren voor recht:

I. dat [gedaagde] zonder gevolgen kan terugtreden en kan besluiten om het onroerend goed niet aan de voorkeursgerechtigden te vervreemden op het moment dat de getaxeerde waarde van het onroerend goed is vastgesteld conform artikel 9 van de akte;

II. dat de voorkeursgerechtigden bij onteigening van het onroerend goed geen beroep toekomt op (de boetebepaling van) artikel 9 van de akte, gelet op het feit dat onteigening titelzuiverende werking heeft, dan wel gelet op het feit dat er geen sprake is van wanprestatie waardoor op grond van artikel 6:92 lid 3 BW geen boete is verschuldigd, dan wel gelet op het feit dat vervreemding van een strook grond aan een openbaar lichaam is uitgezonderd van het voorkeursrecht.

[gedaagde] vordert tevens voorkeursgerechtigden te veroordelen in de (na)kosten, met rente.

3.6.

[gedaagde] legt aan zijn vordering kort gezegd het volgende ten grondslag.

3.6.1.

Artikel 9 van de akte uit 1996 moet aldus worden uitgelegd dat [gedaagde] de mogelijkheid heeft om zonder gevolgen terug te treden, niet alleen nadat hij aan voorkeursgerechtigden kenbaar heeft gemaakt het onroerend goed eventueel te willen vervreemden en voorkeursgerechtigden hebben aangegeven van hun recht gebruik te willen maken, maar ook na een eventuele taxatie van het onroerend goed als bedoeld in artikel 9. Een andere uitleg zou volgens [gedaagde] leiden tot de onredelijke uitkomst dat hij, vanaf het moment dat hij zou aangeven het voornemen te hebben het onroerend goed te vervreemden, geen enkele mogelijkheid meer zou hebben om van verkoop af te zien, ook niet als de getaxeerde waarde van het onroerend goed naar zijn mening te laag zou zijn. Dit terwijl het in beginsel voorkeursgerechtigden zijn die op grond van artikel 9 een taxateur kunnen aanwijzen, en voorkeursgerechtigden wel het recht hebben terug te treden.

3.6.2.

In het geval het onroerend goed van [gedaagde] wordt onteigend door provincie of gemeente, hebben voorkeursgerechtigden geen recht op de contractuele boete. Dit volgt in de eerste plaats uit artikel 9 van de akte waarin deze situatie uitdrukkelijk is uitgezonderd van het voorkeursrecht. Bovendien volgt dit uit artikel 59 lid 3 van de Onteigeningswet in samenhang met artikel 6:91 BW. Tot slot volgt uit artikel 6:92 lid 3 BW dat alleen een boete verschuldigd is bij wanprestatie, waarvan bij onteigening geen sprake is.

3.7.

Voorkeursgerechtigden voeren gemotiveerd verweer.

3.8.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

4.1.

De belangrijkste kwestie die partijen in dit geding verdeeld houdt, is de vraag hoe artikel 9 van de akte van 11 april 1996 (waarvan de tekst hiervoor onder 2.5 is opgenomen) moet worden uitgelegd en toegepast.

Uitleg van het voorkeursrecht

4.2.

De rechtbank stelt vast dat het voorkeursrecht is opgenomen in de notariële akte van verdeling en levering maar geen betrekking heeft op de goederenrechtelijke overeenkomst tussen partijen. Het is een (obligatoire) afspraak tussen [gedaagde] en zijn moeder. Uitleg van het voorkeursrecht dient hier plaats te vinden aan de hand van de ‘gewone’ Haviltexmaatstaf. Dat de afspraak er ook toe strekt de rechtspositie te bepalen van de zus en broer van [gedaagde] (voorkeursgerechtigden), is voor de rechtbank geen reden uit te gaan van een meer geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf, waarbij aan de bewoordingen van de afspraak over het verleende voorkeursrecht, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst, in beginsel doorslaggevend gewicht zou toekomen. Uit de eigen verklaringen van voorkeursgerechtigden volgt immers dat zij betrokken waren bij de totstandkoming van de akte, onder andere ook bij de keuze om daarin het voorkeursrecht op te nemen. Bij de uitleg van het voorkeursrecht gaat het er daarom om welke betekenis partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij op dat punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

4.3.

In het algemeen geldt dat bij het verlenen van een voorkeursrecht dat de eigenaar van een zaak zich niet verplicht tot verkoop aan de voorkeursgerechtigde, maar alleen de toezegging doet,
voor het gevalhij wil verkopen, de voorkeursgerechtigde eerst in de gelegenheid te zullen stellen als koper op te treden. Door de verlening van een voorkeursrecht ontstaat voor de eigenaar dus een aanbiedingsplicht, waarmee nog geen onherroepelijk aanbod door de eigenaar aan de voorkeursgerechtigde is gedaan. Het enkele gebruikmaken van het voorkeursrecht doet dan ook, anders dan het inroepen van een koopoptie, de koop nog niet tot stand komen (vergelijk Asser-Hijma 7-I, 2019/320).

4.4.

In dit geval geven voorkeursgerechtigden aan artikel 9 van de akte een verder strekkende uitleg. Volgens hen houdt het voorkeursrecht in dat zodra [gedaagde] het voornemen heeft om het onroerend goed aan een derde te verkopen, op hem de eenzijdige verplichting komt te rusten om aan voorkeursgerechtigden een bindend aanbod te doen om het onroerend goed te kopen tegen een volgens de regels van artikel 9 te bepalen prijs, op welk aanbod hij vanaf dat moment niet kan terugkomen. De rechtbank overweegt dat deze uitleg ertoe zou leiden dat [gedaagde] na het doen van een aanbod aan voorkeursgerechtigden om gebruik te maken van hun rechten uit artikel 9 van de akte, verplicht is en blijft om het onroerend goed aan hen te verkopen, ook nu er van een voorgenomen verkoop aan de Provincie en de Gemeente geen sprake meer is. Dit zou dan betekenen dat [gedaagde] wordt gedwongen om tegen zijn wil in zijn eigendom te vervreemden en aldus feitelijk zijn bedrijf te beëindigen, waardoor hij zijn bron van inkomen kwijtraakt. De rechtbank acht dat geen redelijke uitleg van het voorkeursrecht van artikel 9 van de akte is, en zal dat hierna toelichten.

4.5.

Belangrijk bij de uitleg van een bepaling in een overeenkomst is met welke bedoeling partijen die bepaling hebben opgenomen. Partijen zijn het er over eens dat het voorkeursrecht in de akte is opgenomen om er voor te zorgen dat de boerderij met de daarbij horende grond, vanwege de emotionele waarde die dit heeft voor de familie, binnen de familie zou kunnen blijven. Tijdens de zitting is namens voorkeursgerechtigden nog aangevoerd dat het voorkeursrecht ook moet worden gezien als een ‘compensatie’, omdat bij de verdeling van het vermogen van de maatschap een deel van hun (toekomstig) vermogen is achtergebleven in het onroerend goed. Voorkeursgerechtigden zelf hebben tijdens de zitting hierover verklaard dat zij in 1996, uit respect voor de wens van hun overleden vader, ermee akkoord zijn gegaan dat [gedaagde] de boerderij kreeg (tegen betaling van een bedrag aan moeder) en zij niets. Dat een wens tot compensatie destijds (mede) de aanleiding is geweest om een voorkeursrecht op te nemen, is echter niet gesteld of gebleken. Ook is niet toegelicht op welke wijze deze achterliggende wens van invloed zou moeten zijn bij de uitleg van het beding. De rechtbank is dan ook van oordeel dat dit bij de uitleg van het voorkeursrecht geen rol speelt.

4.6.

Artikel 9 van de akte schept verplichtingen ‘bij eventuele vervreemding door [gedaagde] ’ van het onroerend goed. De rechtbank is met partijen van oordeel dat dit betekent dat [gedaagde] verplicht is om het onroerend goed aan voorkeursgerechtigden te koop aan te bieden als zich de situatie voordoet dat [gedaagde] het voornemen heeft om het onroerend goed te gaan verkopen aan anderen dan zijn kinderen. De rechtbank is tevens van oordeel, anders dan voorkeursgerechtigden bepleiten, dat een redelijke uitleg van artikel 9 meebrengt dat die verplichting niet langer bestaat wanneer [gedaagde] niet langer het voornemen heeft om het onroerend goed aan die anderen te verkopen. In dat geval is er immers geen sprake (meer) van ‘eventuele vervreemding door [gedaagde] ’ waardoor het onroerend goed uit handen van de familie dreigt te geraken, zoals met het voorkeursrecht bedoeld is te voorkomen.

4.7.

In lijn met het voorgaande is de rechtbank met [gedaagde] van oordeel dat een redelijke uitleg van het voorkeursrecht in dit geval eveneens meebrengt dat [gedaagde] in beginsel kan terugkomen op een eerder aanbod aan voorkeursgerechtigden, in het geval hij niet langer het voornemen heeft tot verkoop aan derden over te gaan. Zoals onder 4.3 is opgemerkt, is een aanbod aan een voorkeursgerechtigde in het algemeen geen onherroepelijk aanbod. De rechtbank ziet in de tekst en bedoeling van artikel 9 van de akte geen aanleiding om in dit geval wel van de onherroepelijkheid van het aanbod uit te gaan. Wat er in artikel 9 van de akte staat over de wijze waarop de koopprijs moet worden vastgesteld, brengt mee dat daarover zal worden onderhandeld. De tekst van artikel 9 geeft naar het oordeel van de rechtbank ruimte voor een uitleg waarin [gedaagde] kan terugtreden tot het moment waarop hij en voorkeursgerechtigden het eens zijn geworden over de prijs en andere essentiële leveringsvoorwaarden (zoals onder andere het object, de leveringsdatum en de betalingscondities), waardoor tussen hen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij het er op aan komt dat beide partijen de wil moeten hebben gehad om de overeenkomst te sluiten, althans dat partijen er over en weer gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat ook bij de wederpartij die wil aanwezig was (vgl. het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juli 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:6020).
De rechtbank acht die ruime uitleg ook redelijk, aangezien een partij in beginsel niet kan worden gedwongen zijn eigendom te verkopen, indachtig ook het algemene rechtsbeginsel van de contractsvrijheid. De uitleg dat [gedaagde] kan terugtreden is ook redelijk gelet op de enkele bedoeling van het voorkeursrecht van artikel 9 om het onroerend goed binnen de familie te houden. Door aan te nemen dat [gedaagde] kan terugtreden wordt geen afbreuk gedaan aan die bedoeling. Ook na zijn terugtreden blijft het voor [gedaagde] immers verboden om het onroerend goed aan derden te verkopen zonder daartoe eerst voorkeursgerechtigden (opnieuw) de kans te geven. Dat in artikel 9 alleen het recht van terugtreden voor voorkeursgerechtigden is benoemd, en niet voor [gedaagde] , houdt verband met het feit dat voorkeursgerechtigden door terug te treden hun recht van eerste koop verliezen. [gedaagde] blijft na zijn terugtreden aan het voorkeursrecht gebonden.

Recht op overdracht

4.8.

Vaststaat dat [gedaagde] medio 2019 het voornemen had om het onroerend goed aan de Provincie en de Gemeente te verkopen, om onteigening te voorkomen. Er was sprake van een reeds door [gedaagde] en de Gemeente ondertekende driepartijenovereenkomst van [gedaagde] , de Provincie en de Gemeente die een ruil van grond tot stand zou brengen die het [gedaagde] mogelijk zou maken zijn bedrijf elders in [plaats] te kunnen voortzetten. Om te voldoen aan zijn verplichting uit hoofde van artikel 9 van de akte uit 1996 heeft hij het onroerend goed tevens te koop aangeboden aan zijn moeder, zus en broer, die daarop hebben aangegeven van hun voorkeursrecht gebruik te willen maken. De wijze waarop dat aanbod door [gedaagde] is gedaan zal hierna nog aan de orde komen. Vaststaat dat partijen het nog verre van eens waren over de prijs die betaald zou moeten worden (en andere essentialia van de overeenkomst), toen [gedaagde] op 5 december 2019 aan voorkeursgerechtigden liet weten zijn aanbod in te trekken en helemaal af te zien van verkoop van het onroerend goed.

4.9.

Zoals volgt uit wat de rechtbank hiervoor onder 4.7 heeft overwogen, brengt een redelijke uitleg van artikel 9 van de akte in dit geval mee dat het [gedaagde] vrij stond om af te zien van verkoop aan voorkeursgerechtigden, welke verkoop betekend zou hebben dat hij zijn bedrijf had moeten beëindigen en waardoor hij geen inkomen meer zou hebben. Gegeven deze uitleg van het voorkeursrecht, kan niet geoordeeld worden dat [gedaagde] door de intrekking van zijn aanbod op 5 december 2019 toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit artikel 9 van de akte. Het aanbod dat hij deed was niet onherroepelijk en het stond hem vrij het in te trekken. De door voorkeursgerechtigden primair en subsidiair gevorderde verklaringen voor recht zullen daarom worden afgewezen, net als de primair en subsidiair gevorderde veroordeling van [gedaagde] tot het verlenen van medewerking aan de overdracht van het onroerend goed. Artikel 9 van de akte geeft voorkeursgerechtigden geen recht op overdracht van het onroerend goed.

Schadevergoeding

4.10.

Voorkeursgerechtigden vorderen in het kader van hun primaire vordering € 15.000,- aanvullende schadevergoeding in de zin van artikel 6:85 BW van [gedaagde] wegens wanprestatie. Hieraan leggen zij ten grondslag dat [gedaagde] geen medewerking verleende aan de vaststelling van de prijs conform artikel 9 van de akte. Zij stellen er tijd en geld (het inschakelen van een advocaat) in te hebben gestoken om het onroerend goed te kunnen kopen, maar [gedaagde] werkte niet mee, hield zich niet aan de regels van artikel 9 en entameerde zelfs een kort geding, terwijl hij achteraf gezien nooit de intentie had aan hen te verkopen.

4.11.

[gedaagde] voert ter verweer kort gezegd aan dat van wanprestatie geen sprake is geweest, dat een ingebrekestelling heeft ontbroken en hij dus niet in verzuim is komen te verkeren, en dat voorkeursgerechtigden hun stelling dat zij schade hebben geleden niet voldoende hebben onderbouwd.

4.12.

De rechtbank is het met voorkeursgerechtigden eens dat de wijze waarop [gedaagde] zijn aanbod aan voorkeursgerechtigden heeft gedaan, waarbij hij eenzijdig de koopprijs wenste vast te stellen en van voorkeursgerechtigden een bankgarantie eiste, niet in overeenstemming was met wat daarover in artikel 9 van de akte is bepaald. Door hen bovendien in kort geding te dagvaarden, heeft [gedaagde] hen onnodig kosten laten maken.

Toch kan de rechtbank de schadevordering van voorkeursgerechtigden niet toewijzen. Zij vorderen vertragingsschade als bedoeld in artikel 6:85 BW, zonder het tijdvak aan te duiden waarin [gedaagde] naar hun mening in verzuim is geweest en zonder het gevorderde bedrag van € 15.000,- op enigerlei wijze nader toe te lichten of onderbouwen. Gelet op dit laatste kan dan ook in het midden blijven of de vordering op een andere grondslag toewijsbaar zou zijn.

Boetebeding

4.13.

Artikel 9 van de akte bevat een boetebeding (zie onder 2.5, voorlaatste alinea), waarop door voorkeursgerechtigden een beroep wordt gedaan. Zij menen dat [gedaagde] hen de boete verschuldigd is, ter waarde van de helft van de waarde van het onroerend goed, omdat hij het onroerend goed heeft vervreemd - althans daarmee een aanvang heeft genomen - zonder voorkeursgerechtigden gelegenheid te bieden van hun voorkeursrecht gebruik te maken, en omdat hij geweigerd heeft mee te werken aan de overdracht van het onroerend goed nadat voorkeursgerechtigden hadden verklaard dat zij van hun voorkeursrecht gebruik wilden maken. [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

4.14.

De rechtbank overweegt dat in artikel 9 van de akte een boetebeding bevat als bedoeld in artikel 6:91 BW. Het gaat dan om de volgende passage uit artikel 9:

4.15.

Met deze passage is bedoeld te bepalen dat [gedaagde] een boete verschuldigd is als hij zijn (hoofd)verplichtingen uit hoofde van het voorkeursrecht niet nakomt. Of daarvan sprake is, moet worden beoordeeld in het licht van het gehele artikel 9 van de akte.

4.16.

Het staat vast dat de eerstbedoelde situatie zich niet heeft voorgedaan, reeds omdat [gedaagde] niet is overgegaan tot verkoop aan de Provincie en de Gemeente.

4.17.

Hoewel naar de letter gezien zich hier de tweede situatie van de boeteclausule wel voordoet - [gedaagde] weigert medewerking aan de overdracht nadat voorkeursgerechtigden hebben verklaard dat zij van hun voorkeursrecht gebruik wensen te maken - is hier naar het oordeel van de rechtbank toch geen sprake geweest van een wanprestatie door [gedaagde] . Zoals de rechtbank hiervoor in onder andere 4.7 heeft overwogen over de redelijke uitleg van het voorkeursrecht, kwam [gedaagde] in dit geval de bevoegdheid toe zich terug te trekken. Hij zag immers af van verkoop aan de Provincie en de Gemeente. Daarbij speelt een rol dat die verkoop het gevolg was van het feit dat de Provincie en de Gemeente hadden aangekondigd om tot onteigening over te gaan en het initiatief tot verkoop niet van [gedaagde] afkomstig was. [gedaagde] had ook voor het overige niet de wil om tot vervreemding over te gaan. De verklaring van voorkeursgerechtigden dat zij van hun recht gebruik wilden maken had ook nog geen koopovereenkomst met de daarbij horende verplichting tot levering tot stand gebracht. Naar het oordeel van de rechtbank is [gedaagde] in dit geval dan ook geen boete verschuldigd.

De meer subsidiaire vordering van voorkeursgerechtigden zal daarom worden afgewezen.

Dwangsom, rente en kosten

4.18.

Nu de vorderingen onder (1) alle worden afgewezen, wordt aan de vraag of er grond is voor een veroordeling tot betaling van een dwangsom niet toegekomen, en ziet de rechtbank geen grond om [gedaagde] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten die voorkeursgerechtigden hebben gemaakt.

4.19.

Gelet op het feit dat partijen directe familie van elkaar zijn, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

in reconventie

4.20.

Ook in reconventie draait het om de uitleg van artikel 9 van de akte van 11 april 1996 (waarvan de tekst hiervoor onder 2.5 is opgenomen). Om toekomstige geschillen over de uitleg en toepassing van het voorkeursrecht te voorkomen, vordert [gedaagde] in reconventie een tweetal verklaringen voor recht.

Recht tot terugtreden

4.21.

[gedaagde] vraagt de rechtbank voor recht te verklaren dat hij zonder gevolgen kan terugtreden en kan besluiten om het onroerend goed niet aan de voorkeursgerechtigden te vervreemden op het moment dat de getaxeerde waarde van het onroerend goed is vastgesteld conform artikel 9 van de akte.

4.22.

Gelet op wat de rechtbank hiervoor in conventie heeft geoordeeld over de uitleg die aan artikel 9 moet worden gegeven, kan een dergelijke vergaande verklaring voor recht niet worden gegeven. Zoals volgt uit het eerder aangehaalde arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2020:6020) kan het zo zijn dat met de vaststelling van de koopprijs nog geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, en dat partijen nog kunnen terugtreden. Of dat het geval is, hangt echter van meer omstandigheden af. De gevraagde verklaring voor recht kan daarom niet worden gegeven.

Het voorkeursrecht en onteigening

4.23.

[gedaagde] vraagt de rechtbank voor recht te verklaren dat voorkeursgerechtigden bij onteigening van het onroerend goed geen beroep toekomt op (de boetebepaling van) artikel 9 van de akte. Volgens [gedaagde] volgt dit niet alleen uit artikel 9 van de akte waarin deze situatie uitdrukkelijk is uitgezonderd van het voorkeursrecht, maar ook uit artikel 59 lid 3 van de Onteigeningswet in samenhang met artikel 6:91 BW, en uit artikel 6:92 lid 3 BW waarin is bepaald dat alleen een boete verschuldigd is bij een toerekenbare tekortkoming, waarvan bij onteigening geen sprake is.

4.24.

Voorkeursgerechtigden voeren verweer door (nogmaals) te bepleiten dat en waarom [gedaagde] een boete verschuldigd is door de wijze waarop hij in 2019 heeft gehandeld. Uit het oordeel van de rechtbank op de vorderingen van voorkeursgerechtigden in conventie volgt dat de rechtbank dit pleidooi niet volgt. Tegen de algemene stelling van [gedaagde] , dat als het onroerend goed wordt onteigend voorkeursgerechtigden zich niet op artikel 9 van de akte kunnen beroepen, is door voorkeursgerechtigden geen verweer gevoerd.

4.25.

De rechtbank is met [gedaagde] van oordeel dat een redelijke uitleg van artikel 9 van de akte meebrengt dat het voorkeursrecht geen verplichtingen voor partijen meebrengt in geval van onteigening van het onroerend goed. De tekst in de laatste alinea van de bepaling wijst daar ook op. De gevraagde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen.

4.26.

Gelet op het feit dat partijen directe familie van elkaar zijn, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van voorkeursgerechtigden af,

in reconventie

5.2.

verklaart voor recht dat de voorkeursgerechtigden bij onteigening van het onroerend goed geen beroep toekomt op (de boetebepaling van) artikel 9 van de akte van 11 april 1996,

5.3.

wijst de vorderingen van [gedaagde] voor het overige af,

in conventie en in reconventie

5.4.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Schollen-den Besten en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2021.

Uitleg van een contractueel voorkeursrecht tot koop van onroerend goed en de gevolgen van wanprestatie

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

1.[eiser sub 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

in conventie

4.De beoordeling

in conventie

5.De beslissing