ECLI:NL:RBOBR:2019:6903

• Datum uitspraak: 29 november 2019
• Publicatiedatum: 2 december 2019
• Zaaknummer: C/01/352239 / KG ZA 19-682
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: E. Loesberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Voorkeursrecht tot aankoop percelen grond en de verplichting tot financiële transparantie

In deze zaak vorderde eiser, een familielid van de gedaagden, dat de gedaagden, die gezamenlijk voorkeursgerechtigden zijn, moesten aantonen dat zij financieel in staat waren om onroerend goed te kopen dat aan hen was aangeboden op basis van een voorkeursrecht. De zaak speelde zich af in het kader van een kort geding, waarbij eiser zich beroept op de redelijkheid en billijkheid, en stelt dat hij twijfels heeft over de financiële haalbaarheid van de gedaagden. De gedaagden betwisten echter dat zij verplicht zijn om aan eiser inzage te geven in hun financiële mogelijkheden, en stellen dat eiser zelf niet tijdig heeft gehandeld door hen niet eerder op de hoogte te stellen van zijn verkoopplannen.

De voorzieningenrechter oordeelde dat eiser onvoldoende spoedeisend belang had, omdat hij zelf verantwoordelijk was voor de tijdsdruk die was ontstaan. Bovendien was er geen verplichting voor de gedaagden om aan eiser aan te tonen dat zij financieel in staat waren om het onroerend goed te kopen. De rechter wees de vorderingen van eiser af, en compenseerde de proceskosten tussen de partijen, gezien hun familiale relatie. Dit vonnis benadrukt de noodzaak van tijdige communicatie en de verantwoordelijkheden van partijen in een voorkeursrecht situatie.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/352239 / KG ZA 19-682

Vonnis in kort geding van 29 november 2019

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. A.M.H.C. Coppens te Deurne,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

3.
[gedaagde sub 3] ,

allen wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. S.J.W.M. Vonken te Heerlen.

Eiser zal hierna [eiser] genoemd worden.

Gedaagden zullen gezamenlijk voorkeursgerechtigden genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding d.d. 8 november 2019 met 12 producties
• de brief van mr. Vonken d.d. 13 november 2019 met 4 producties
• de mondelinge behandeling
• de akte houdende wijziging van eis
• de pleitaantekeningen van mr. Coppens
• de pleitaantekeningen van mr. Vonken

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] en voorkeursgerechtigden zijn familie van elkaar. [eiser] en gedaagde sub 1 en 2 zijn broers en zus van elkaar. Gedaagde sub 3 is hun moeder.

2.2.

[eiser] heeft in maatschapsverband met zijn vader een agrarisch bedrijf geëxploiteerd aan het adres [adres] te [woonplaats] . Na het overlijden van vader in 1992 heeft [eiser] de maatschap voortgezet met moeder (gedaagde sub 3).

2.3.

Per 31 december 1995 is de maatschap tussen [eiser] en moeder ontbonden. In dat kader is het gemeenschappelijk vermogen van de maatschap verdeeld.

2.4.

In het kader van de verdeling zijn aan [eiser] de agrarische onderneming en een aantal landbouwgronden toegedeeld. [eiser] heeft daarvoor aan moeder een kooprijs betaald. Een en ander is vastgelegd in een notariële akte van verdeling en levering van 11 april 1996.

2.5.

In de akte is in artikel 9 een voorkeursrecht voor voorkeursgerechtigden vastgelegd. Het artikel luidt als volgt, waarbij met comparant sub 2 [eiser] wordt bedoeld:

Bij eventuele vervreemding door de comparant sub 2 van het bij deze aan hem geleverde registergoed zonder produktierechten of een gedeelte daarvan, aan anderen dan zijn afstammelingen, is hij verplicht het te vervreemden onroerend goed te koop aan te bieden aan zijn moeder en broer en zuster. Het te vervreemden onroerend goed zal alsdan aan de

voorkeurgenieters te koop moeten worden aangeboden voor de prijs, gelijk aan de dan geldende verkoopwaarde, door partijen in onderling overleg vast te stellen of bij gebreke van overeenstemming daaromtrent, op kosten van de voorkeurgenieters, vast te stellen op de wijze als door de wet is voorgeschreven voor verdeling van gemeenschappen.

De voorkeurgenieters zijn verplicht van hun recht gebruik te maken binnen een maand nadat verkrijger hen van zijn voornemen bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploit heeft in kennis gesteld.

De akte van levering zal moeten worden verleden binnen drie maanden na prijsvaststelling, voor een notaris ter keuze van de voorkeurgenieters.

De kosten der akte van levering, eventuele overdrachtsbelasting daaronder begrepen, komen voor rekening van de voorkeurgenieter die van zijn voor keursrecht gebruik maakt.

Bij ondertekening van de akte van levering zal de koopsom geheel moeten worden voldaan.

Bij gebreke van overeenstemming tussen de voorkeurgenieters wie van hen koper of kopers zal of zullen zijn vervalt het voorkeursrecht.

Indien de voorkeurgenieters verklaren van hun voorkeursrecht geen gebruik te willen maken nadat de taxatieprijs bekend is, is verkrijger bevoegd tot overdracht aan een derde over te gaan en vervalt het voorkeursrecht.

Indien verkrijger het betreffende registergoed binnen zes maanden daarna niet aan een -derde overdraagt dan zal gemeld voorkeursrecht met alle gemelde dienaangaande gemaakte bepalingen voor de voorkeurgenieters herleven.

Indien verkrijger overgaat tot vervreemding zonder de voorkeurgenieters de gelegenheid te hebben gegeven op de hierboven aangegeven wijze van hun voorkeursrecht gebruik te maken of de medewerking tot de overdracht niet verleent nadat door de voorkeurgenieters is verklaard dat zij van hun voorkeursrecht gebruik wensen te maken, verbeurt verkrijger een onmiddellijk opeisbare boete ten behoeve van de voorkeurgenieters van een bedrag, gelijk aan de helft van voorbedoelde, alsvoor - - doch dan op zijn kosten vast te stellen -- waarde.

Het vorenstaande geldt niet bij verhypothekering, bij executoriale verkoop of verkoop krachtens het bepaalde in artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek of bij vervreemding van een strook grond aan een openbaar lichaam ten behoeve van openbare voorzieningen of bij levering van de grond welke door genoemde [eiser] was verkocht aan twee aangrenzende eigenaren, doch waarvan de levering in het verleden nog niet heeft plaats gevonden.

2.6.

De Provincie Noord-Brabant (hierna: de Provincie) is voornemens om een nieuwe randweg te realiseren die deels zal lopen over een aantal van de percelen landbouwgrond van [eiser] die destijds aan hem zijn toegescheiden. Het gaat om de percelen kadastraal bekend sectie M nummers 47 en 626. De Provincie heeft die percelen bij besluit van 30 augustus 2019 aangewezen ter onteigening.

2.7.

De gemeente [woonplaats] (hierna: de Gemeente) is voornemens om op een gedeelte van de landbouwgronden van [eiser] een bedrijventerrein te realiseren.

2.8.

Ter voorkoming van onteigening heeft [eiser] op 2 september 2019 met de Provincie en de Gemeente een driepartijenovereenkomst gesloten (hierna aangeduid met: de overeenkomst). In het kader van de overeenkomst verkoopt [eiser] kort gezegd de percelen M 47 en 626 aan de Provincie en de Gemeente. De Provincie verkoopt op haar beurt aan [eiser] aan aantal elders in [woonplaats] gelegen percelen landbouwgronden. De gemeente heeft zich verplicht tot bijbetaling aan [eiser] van een bedrag van € 2.395.000,00.

2.9.

Artikel 18 van de overeenkomst luidt als volgt:

Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de volgende ontbindende voorwaarde:

18.1

dat de gemeenteraad van de gemeente [woonplaats] niet instemt met kredietverlening/wijziging van de begroting;

18.2

dat de wederpartij geen zorg kan dragen voor het opheffen van het voorkeursrecht van diens moeder, broer en zus voor 1 december 2019
(aanvankelijk was als datum 1 oktober 2019 opgenomen, maar dat is verlengd tot uiteindelijk 1 december 2019, tvg vzr)

2.10.

Bij brief van 20 augustus 2019 heeft notaris [naam 1] namens [eiser] aan voorkeursgerechtigden medegedeeld dat [eiser] voornemens is om een aantal van de percelen waarop een voorkeurrecht rust aan de Provincie, het Waterschap, de Gemeente en aangrenzende eigenaren te verkopen. Aan voorkeursgerechtigden wordt verzocht om binnen een maand te laten weten of zij gebruik willen maken van hun voorkeursrecht.

2.11.

Bij brieven van 9 september 2019 hebben voorkeursgerechtigden aan de notaris bericht dat zij gebruik willen maken van hun voorkeursrecht.

2.12.

Bij brief van 13 september 2019 heeft de heer [naam 2] , onteigeningsdeskundige, namens [eiser] aan voorkeursgerechtigden bericht dat de totale koopsom van het onroerend goed die tussen [eiser] en de Provincie, de gemeenten en derden is overeengekomen gelet op de aanvullende voorwaarden in totaal moet worden gewaardeerd op een bedrag van € 5.786.179,60. In de brief wordt de verwachting uitgesproken dat voorkeursgerechtigden voor 25 september 2019 een bankgarantie stellen ter hoogte van € 5.790.000,00 en dat als zij dat niet doen het voorkeurrecht als vervallen wordt beschouwd.

2.13.

Bij e-mail van hun advocaat van 24 september 2019 hebben voorkeursgerechtigden aan [naam 2] onder meer bericht dat duidelijkheid moet worden verschaft over de percelen die aan voorkeursgerechtigden te koop worden aangeboden, dat de kooprijs dient te worden vastgesteld conform artikel 9 van de akte en dat voorkeursgerechtigden bereid zijn op hun kosten een taxatie te laten uitvoeren. Daarnaast stellen voorkeursgerechtigden dat zij niet verplicht zijn tot het stellen van een bankgarantie.

2.14.

Bij brief van zijn advocaat van 8 oktober 2019 heeft [eiser] aan de advocaat van voorkeursgerechtigden nader toegelicht om welke percelen het gaat. [eiser] verzoekt voorkeursgerechtigden nogmaals te bevestigen dat zij gebruik willen maken van hun voorkeursrecht, omdat hij redenen stelt te hebben om daaraan te twijfelen. Hij verzoekt voorkeursgerechtigden tevens om binnen tien dagen aan te tonen dat zij de aankoop kunnen financieren. Omdat onderling overleg over de koopprijs volgens [eiser] geen zin heeft, dient de waarde volgens hem te worden bepaald door drie deskundigen, waarvan partijen er ieder één aanwijzen, waarna deze twee deskundigen vervolgens samen een derde deskundige aanwijzen. De kosten daarvan komen volgens [eiser] voor rekening van voorkeursgerechtigden.

2.15.

Bij e-mail van 19 oktober 2019 heeft de advocaat van voorkeursgerechtigden aan de advocaat van [eiser] bericht dat in verband met een verhuizing van het kantoor van de advocaat van voorkeursgerechtigden de brief van 8 oktober 2019 met vertraging was ontvangen met de toezegging daar uiterlijk op 25 oktober 2019 inhoudelijk op te reageren.

2.16.

Bij e-mail van 25 oktober 2019 heeft de advocaat van [eiser] nogmaals gewezen op de twijfels aan de zijde van [eiser] of voorkeursgerechtigden de aankoop wel kunnen financieren en dat voorkeursgerechtigden nog niet hebben aangetoond dat zij dat wel kunnen. In de brief worden tevens verhinderdata voor een kort geding opgevraagd.

2.17.

Bij brief van hun advocaat d.d. 25 oktober 2019 hebben voorkeursgerechtigden aan de advocaat van [eiser] bericht dat zij nog altijd gebruik willen maken van hun voorkeursrecht, dat voorkeursgerechtigden instemmen met het voorstel om de waarde van de percelen door drie deskundigen te laten bepalen met dien verstande dat partijen de kosten daarvan in dat geval delen en dat voorkeursgerechtigden na de taxatie zullen besluiten of zij de percelen willen kopen.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat en na wijziging van eis – om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voorkeursgerechtigden hoofdelijk te veroordelen om binnen één week na het wijzen van dit vonnis met concrete en verifieerbare gegevens en bescheiden aan te tonen dat zij financieel in staat zijn om het te vervreemden onroerend goed zoals genoemd in de overeenkomst aan te kopen voor een kooprijs van € 5.786.179,60 en binnen de in de akte genoemde termijnen af te nemen, dan wel om schriftelijk te verklaren dat zij van het voorkeursrecht afzien, op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 per dag;

II. voorkeursgerechtigden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten inclusief de nakosten vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

Voorkeursgerechtigden zijn op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW) en de zorgvuldigheid onder de gegeven omstandigheden verplicht om aan [eiser] te laten zien dat zij financieel in staat zijn om uitvoering te geven aan het door hen ingeroepen voorkeursrecht. [eiser] heeft gerede twijfels over de financiële haalbaarheid daarvan en heeft de indruk dat voorkeursgerechtigden enkel de verkoop aan de Provincie en de Gemeente willen frustreren. Als gevolg van het inroepen van het voerkeursrecht dreigt die overeenkomst te worden ontbonden. [eiser] heeft een zwaarwegend belang om dat te voorkomen als voorkeursgerechtigden niet in staat blijken om zelf de percelen aan te kopen. Het belang van [eiser] is voor voorkeursgerechtigden ook duidelijk.

Het lijkt voor voorkeursgerechtigden ook niet erg bezwaarlijk om aan te tonen dat zij de aankoop kunnen financieren.

Omdat de termijn van de ontbindende voorwaarde in de overeenkomst op 1 december 2019 afloopt, heeft [eiser] een spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening.

3.3.

Voorkeursgerechtigden leggen daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

Het ontbreekt [eiser] aan voldoende spoedeisend belang. [eiser] heeft zelf onvoldoende voortvaren gehandeld. Hij had voorkeursgerechtigden al veel eerder op de hoogte kunnen stellen van zijn voornemen tot verkoop. Daarnaast heeft [eiser] ook niet meer gereageerd op het laatste voorstel van voorkeursgerechtigden over de waardebepaling.

Voorkeursgerechtigden betwisten dat zij verplicht zijn om aan [eiser] inzage te geven in hun mogelijkheden om aankoop te financieren. Voor zover zij daartoe al zouden zijn gehouden dan geldt dat van hen niet kan worden verwacht dat zij die inzage geven zolang de prijs nog niet is vastgesteld conform artikel 9 van de akte. Pas dan weten voorkeursgerechtigden of zij tot aankoop willen overgaan en voor welk bedrag zij een financiering dienen te regelen. Daarbij komt dat het voorkeursgerechtigden vrij staat om niet het volledige onroerend goed, maar slechts een deel daarvan te kopen.

[eiser] heeft bovendien in strijd gehandeld met het voorkeursrecht. Hij had eerst voorkeursgerechtigden dienen te benaderen alvorens met de Provincie en de Gemeente in zee te gaan. [eiser] kan dan ook geen beroep doen op de redelijkheid en billijkheid.

4. De beoordeling

4.1.

Inzet van dit kort geding is dat voorkeursgerechtigden worden veroordeeld om aan te tonen dat zij financieel in staat zijn het onroerend goed van [eiser] te kopen. De eerste vraag die rijst is of [eiser] daarbij wel voldoende spoedeisend belang heeft, in die zin dat van hem niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiser] dat onvoldoende aannemelijk gemaakt. [eiser] verwijst ter onderbouwing van de door hem gestelde spoedeisendheid naar de ontbindende voorwaarde in artikel 18.2 van de overeenkomst. Daarin is bepaald dat [eiser] voor 1 december 2019 moet zorgdragen voor opheffing van het voorkeurrecht van voorkeursgerechtigden, omdat de overeenkomst anders wordt ontbonden. [eiser] heeft er belang bij dat die ontbinding wordt voorkomen. Dat [eiser] in dat verband thans onder tijdsdruk staat is echter voornamelijk aan hemzelf te wijten. Voorkeursgerechtigden hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat [eiser] hen al veel eerder op de hoogte had kunnen stellen van zijn voornemen om het onroerend goed te vervreemden. Zij wijzen in dat kader op een modelovereenkomst tussen [eiser] , de Provincie en de Gemeente die dateert van 16 april 2019. [eiser] heeft het bestaan van die modelovereenkomst niet betwist. Hij heeft ook niet betwist dat hij destijds op de hoogte was van het bestaan van het voorkeursrecht. [eiser] heeft geen verklaring gegeven waarom hij desondanks pas bij brief van 20 augustus 2019, dus ruim vier maanden later, voorkeursgerechtigden voor het eerst op de hoogte heeft gesteld van zijn voornemen om het onroerend goed te vervreemden. Hij heeft daarvoor geen verklaring gegeven.

4.2.

Daar komt nog bij dat als [eiser] erin zou slagen om het voorkeursrecht voor 1 december 2019 opgeheven te krijgen zoals bedoeld in artikel 18.2 van de overeenkomst, hij daarmee het voortbestaan van de overeenkomst nog niet heeft veilig gesteld. Dan is er altijd nog artikel 18.1, op grond waarvan de overeenkomst wordt ontbonden indien de gemeenteraad niet instemt met kredietverlening c.q. wijziging van de begroting. De gemeenteraad heeft kennelijk nog niet ingestemd en onduidelijk is of dat nog zal gebeuren. Aan de instemming door de gemeenteraad is in artikel 18.1 geen fatale datum gekoppeld. Dat betekent dat het in theorie mogelijk is de ontbindende voorwaarde pas over een aantal jaren intreedt. De juistheid van die lezing is door de advocaat van [eiser] ter zitting bevestigd.

4.3.

Los van het ontbreken van voldoende spoedeisendheid geldt dat de vordering ook op inhoudelijke gronden niet toewijsbaar is. Daarbij zij voorop gesteld dat in de akte, noch elders, enige verplichting is opgenomen voor voorkeursgerechtigden om aan [eiser] aan te tonen dat zij financieel in staat zijn om het onroerend goed van hem te kopen. Een dergelijke verplichting vloeit ook niet voort uit de redelijkheid en billijkheid. Daarbij geldt dat [eiser] het onroerend goed niet aan voorkeursgerechtigden te koop heeft aangeboden tegen de in artikel 9 van de akte van voorgeschreven prijs. Dat is namelijk de verkoopwaarde door partijen in onderling overleg vastgesteld. Voorkeursgerechtigden hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat het aan [eiser] is te wijten dat dit overleg niet heeft plaatsgevonden. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat [eiser] daar niet voor open stond. Artikel 9 van de akte bepaalt dat bij gebreke van overeenstemming over de kooprijs, deze moet worden vastgesteld op de wijze als door de wet is voorgeschreven voor verdeling van gemeenschappen, waarbij de kosten voor rekening van voorkeursgerechtigden zijn. Dat betekent dat de waarde zal moeten worden geschat door een deskundige en dat de kosten daarvan voor voorkeursgerechtigden zijn. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat voorkeursgerechtigden zich jegens [eiser] bereid hebben verklaard om de waarde op die wijze te laten vaststellen, maar dat het [eiser] is geweest die daar niet mee instemde. [eiser] wil, in afwijking van de in artikel 9 bepaalde regeling, dat de prijs wordt vastgesteld door drie deskundigen en dat de kosten daarvan volledig voor rekening van voorkeursgerechtigden komen. Voorkeursgerechtigden zijn [eiser] daarin tegemoet gekomen en hebben ingestemd met het benoemen van drie deskundigen. Met betrekking tot de kosten hebben zij voorgesteld deze bij helfte te delen. [eiser] is daar kennelijk niet toe bereid. Nu [eiser] zelf niet de in de akte voorgeschreven wijze voor het bepalen van de verkooprijs aan voorkeursgerechtigden wenst te volgen, maar in afwijking daarvan vasthoudt aan de waarde die de transactie met (onder meer) de Provincie en de Gemeente voor hem zou vertegenwoordigen uitgedrukt in euro’s (ruim € 5,7 mio), kan hij van voorkeursgerechtigden niet verlangen dat zij aantonen dat zij in staat zijn om dat bedrag te financieren. Onduidelijk is immers in hoeverre dat bedrag zich verhoudt tot de koopprijs als die conform artikel 9 van de akte zou worden vastgesteld.

4.4.

Daarnaast geldt nog dat er ook geen concrete aanmelding bestaat om te veronderstellen dat voorkeursgerechtigden de aankoop niet zouden kunnen financieren en dat zij enkel de verkoop aan de Provincie en de Gemeente willen dwarsbomen. Voorkeursgerechtigden hebben uitdrukkelijk verklaard dat zij in staat zijn tot aankoop en hebben ook gemotiveerd betoogd waarom zij het onroerend goed wensen aan te kopen en welke concrete plannen zij ermee hebben. Van belang daarbij is ook dat het onroerend goed emotionele waarde heeft voor voorkeursgerechtigden omdat het al lang in bezit is van de familie. De voorzieningenrechter ziet in hetgeen [eiser] stelt geen reden om aan de oprechtheid daarvan te twijfelen.

4.5.

Slotsom is dat de vordering van [eiser] zal worden afgewezen.

4.6.

Gelet op het feit dat partijen directe familie van elkaar zijn zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2019.