Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/266
uitspraak van de meervoudige kamer van 19 november 2021 in de zaak tussen
[naam] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de Samenwerking A2-Gemeenten, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres] , per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 610.000. Tegelijkertijd is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder (heffingsambtenaar H.J.M. Venner) is verschenen.
Overwegingen
Verzoek om vrijstelling van het griffierecht
1. Eiseres heeft bij brief van 19 februari 2021 verzocht om vrijstelling van betaling van het griffierecht wegens betalingsonmacht. De rechtbank heeft eiseres in een brief van 29 april 2021 laten weten dat het verzoek voorlopig is toegewezen en dat de rechter die het beroep behandelt hierover later een definitieve beslissing zal nemen. Met de brief van 3 november 2021 heeft de rechtbank eiseres bericht dat de door haar overgelegde stukken vooralsnog onvoldoende zijn om een vrijstelling van het griffierecht te verlenen en verzocht om uiterlijk op de zitting nadere schriftelijke gegevens te verstrekken waaruit blijkt dat zij op het moment dat het griffierecht werd geheven, niet in staat was – eventueel door bijdragen van belanghebbenden, zoals bestuurders of aandeelhouders – het griffierecht te voldoen. Daarbij is vermeld dat indien de rechtbank op de zitting tot het oordeel komt dat eiseres niet voldoet aan de voorwaarden voor vrijstelling van het griffierecht, op dat moment de mogelijkheid wordt geboden om het verschuldigde griffierecht te betalen. De rechtbank is op de zitting tot de conclusie gekomen dat de stukken onvoldoende aanleiding geven het verzoek om vrijstelling van het griffierecht te honoreren. Eiseres heeft vervolgens het griffierecht voldaan, waarna het beroep inhoudelijk is behandeld.
Feiten
2. Eiseres is gebruiker en huurder van de onroerende zaak, waarin een productieruimte/ fabriek is gevestigd (hierna: het bedrijfsobject) met het bouwjaar 1998. Het bedrijfsobject heeft op de begane grond een productieruimte van 382 m², een opslag/magazijn van 232 m², een kantine van 25 m² en een kantoor van 98 m². Op de eerste verdieping bevindt zich een kantoor van 98 m² en een opslag/magazijn van 25 m². Daarnaast omvat het bedrijfsobject een opslag/magazijn van 568 m² met het bouwjaar 2007. Het totaal omvat 1.428 m². Het bedrijfsobject is gelegen op een perceel van 1.920 m².
3. Voor wat betreft de objectkenmerken stelt de rechtbank vast dat eiseres op de zitting heeft aangegeven de grootte van de opslag/het magazijn met het bouwjaar 2007 niet langer te betwisten. Nu de overige objectkenmerken al niet in geschil waren zal de rechtbank uitgaan van de objectkenmerken zoals die hiervoor zijn vermeld.
Geschil en beoordeling
4. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2019. Desgevraagd heeft eiseres op de zitting een waarde bepleit van € 435.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 610.000) naar de getaxeerde waarde (€ 610.110), zoals opgenomen in de taxatiematrix die is opgesteld door heffingsambtenaar H.J.M. Venner, die tevens WOZ-taxateur is.
5. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
6. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van het bedrijfsobject over het belastingjaar 2020 te hoog is vastgesteld. Zij verwijst in beroep naar de gronden van bezwaar. Volgens eiseres heeft verweerder de huurwaarde van het bedrijfsobject hoger vastgesteld dan de werkelijke huurprijs. Ook wijst eiseres op een advertentie uit 2019 van een bedrijfshal/loods die is gelegen aan de [adres] , waarop dezelfde omgevingsvergunning van toepassing is als op het bedrijfsobject. Deze ruimte werd aangeboden tegen een huurprijs van € 23 per m² per jaar. Hieruit en uit in beroep overgelegde advertenties van bedrijfspanden die rond 7 oktober 2021 zijn verhuurd of te huur staan, blijkt volgens eiseres ook dat verweerder de prijs per m² voor de productieruimte en de verschillende onderdelen opslag/magazijn van het bedrijfsobject te hoog heeft vastgesteld.
7. Verweerder heeft voor de waardering van het bedrijfsobject in zijn taxatie gebruik gemaakt van de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode). De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de waarde van het bedrijfsobject dient te worden bepaald met behulp van de HWK-methode. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
Huurwaarde
Eigen huurcijfer
8. Eiseres voert aan dat verweerder de huurwaarde van het bedrijfsobject te hoog heeft vastgesteld, gelet op de eigen huurprijs van € 3.623,59 per maand (€ 43.483,08 per jaar). Zij verwijst naar een door haar overgelegde factuur waaruit blijkt dat de huur voor het bedrijfsobject voor januari 2019 € 3.623,59 netto bedraagt (€ 4.384,54 inclusief 21% BTW). Dit komt overeen met een huurprijs van ongeveer € 30 per m².
Verweerder stelt dat dit huurcijfer niet bruikbaar is. Hij heeft in het verweerschrift en ter zitting toegelicht dat eiseres het bedrijfsobject op 1 februari 2007 heeft aangekocht voor € 700.000 en in 2016 op een executieveiling heeft verkocht (naar de rechtbank uit het door verweerder overgelegde taxatieverslag begrijpt, tegen een transactieprijs van € 365.000). Eiseres is na deze verkoop huurder/gebruiker geworden van het bedrijfsobject. De bedongen huurprijs is daarom volgens verweerder niet marktconform en kan niet dienen als onderbouwing van de WOZ-waarde.
9. De rechtbank overweegt dat het uitgangspunt is dat een rond de waardepeildatum op zakelijke basis overeengekomen huurcijfer bij het bepalen van de huurwaarde via de HWK-methode de beste indicatie voor de huurwaarde vormt. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de huurprijs niet die waarde weergeeft (zie de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 januari 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ0274).
10. Naar het oordeel van de rechtbank stelt verweerder zich terecht op het standpunt dat de eigen huurprijs in dit geval niet als marktconform kan worden beschouwd, omdat deze niet op de vrije markt tot stand is gekomen. Er is immers sprake van een constructie waarin de koper van het bedrijfsobject verhuurder van dit object is geworden en de verkoper huurder. Het gaat voorts om een huurovereenkomst die, zoals onweersproken door verweerder is gesteld, in 2016 is gesloten en dus ruim voor de waardepeildatum 1 januari 2019. Een afschrift van de huurovereenkomst is niet overgelegd, zodat niet inzichtelijk is geworden onder welke voorwaarden de huurprijs tot stand is gekomen. Evenmin is duidelijk geworden of en op welke wijze bij de door eiseres genoemde huurprijs rekening is gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum waarop de huurovereenkomst tot stand kwam, in 2016, en de waardepeildatum. Voor de bepaling van de huurwaarde van het bedrijfsobject kan daarom in dit geval geen gebruik worden gemaakt van de eigen huurprijs.
De door verweerder gehanteerde huurwaarde
11. De vraag die de rechtbank vervolgens moet beantwoorden is of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de verdedigde brutohuurwaarde niet te hoog is.
12. Verweerder heeft de brutohuurwaarde van het bedrijfsobject afgeleid uit de huren van drie vergelijkingsobjecten, namelijk [adres] , [adres] , en [adres] (de huurreferenties). De rechtbank is van oordeel dat de huurreferenties voldoende vergelijkbaar zijn met het bedrijfsobject. Zowel het bedrijfsobject als de huurreferenties zijn bedrijfspanden die zijn gelegen in de gemeente Heeze-Leende. Uit het bij het verweerschrift gevoegde taxatieoverzicht blijkt dat de verschillen in objectkenmerken van de huurreferenties en het bedrijfsobject niet zodanig groot zijn dat zij in de weg staan aan het gebruik van de huurprijzen van de huurreferenties bij de bepaling van de brutohuurwaarde van het bedrijfsobject.
De in de door verweerder overgelegde “inlichtingenformulieren verhuurgegevens niet-woningen” vermelde huurprijzen per m2 van de huurreferenties per 1 januari 2019 bedragen (afgerond) € 55, € 40 en € 41. Niet in geschil is dat de huurovereenkomsten van de huurreferenties zijn gesloten rond de waardepeildatum. De door verweerder getaxeerde brutohuurwaarde per m2 van het bedrijfsobject bedraagt (afgerond) € 43; zij ligt daarmee onder het gemiddelde van de huurprijzen per m2 van de huurreferenties van (afgerond)
€ 45. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de waarde van het bedrijfsobject niet van een te hoge brutohuurwaarde is uitgegaan.
13. Wat eiseres heeft aangevoerd ter betwisting van de door verweerder bepaalde brutohuurwaarde van het bedrijfsobject, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
14. Eiseres voert aan dat verweerder is uitgegaan van een te hoge brutohuurwaarde van het bedrijfsobject en verwijst daarvoor naar de onder 6. genoemde overgelegde advertentie van het object [adres] en naar diverse in beroep overgelegde advertenties van bedrijfspanden die rond 7 oktober 2021 zijn verhuurd of te huur staan.
15. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwt eiseres met de advertentie van het object [adres] niet dat de brutohuurwaarde waarvan verweerder bij de bepaling van de waarde van het bedrijfsobject is uitgegaan, te hoog is. De (summiere) gegevens in de advertentie zijn onvoldoende om enkel op grond daarvan te concluderen dat de objectkenmerken van het bedrijfsobject en van het object [adres] voldoende met elkaar overeenstemmen om dit object als huurreferentie voor de bepaling van de brutohuurwaarde van het bedrijfsobject te gebruiken. Meer gegevens over het object [adres] waaruit dat wel zou kunnen blijken, heeft eiseres niet verstrekt. Verder vermeldt de advertentie uitsluitend de voor het object [adres] gevraagde huur. Uit alleen de voor het object [adres] gevraagde huur kan niet worden afgeleid dat de door verweerder op basis van op de markt gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare objecten bepaalde brutohuurwaarde van het bedrijfsobject te hoog is. Daarbij komt nog dat, zoals hiervoor is overwogen, niet aannemelijk is gemaakt dat de objectkenmerken van het bedrijfsobject en van het object [adres] voldoende overeenstemmen.
Ook de in beroep overgelegde advertenties bevatten onvoldoende gegevens om enkel op grond daarvan te concluderen dat de objectkenmerken van de in de advertenties genoemde panden voldoende overeenstemmen met die van het bedrijfsobject om deze panden als huurreferenties voor de bepaling van de brutohuurwaarde van het bedrijfsobject te gebruiken. Meer gegevens over de in de advertenties genoemde panden waaruit dat wel zou kunnen blijken, heeft eiseres niet verstrekt. Dat – zoals eiseres stelt – (een aantal van) de in de advertenties vermelde huren niet slechts vraaghuren zijn, maar ook daadwerkelijk in of rond oktober 2021 zijn overeengekomen, brengt – wat er van die stelling zij – de rechtbank niet tot een ander oordeel. Nog daargelaten of in of rond oktober 2021 bedongen huren bruikbaar zijn om aan de hand daarvan de brutohuurwaarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum (1 januari 2019) te bepalen, staat aan het gebruik van die huren (voorts) in de weg dat, zoals hiervoor is overwogen, niet aannemelijk is gemaakt dat de objectkenmerken van de in de advertenties genoemde panden voldoende overeenstemmen met die van het bedrijfsobject. Wat eiseres heeft aangevoerd slaagt dus niet.
16. Met de verwijzing naar de genoemde huurreferenties heeft verweerder, mede gelet op wat eiseres daartegen heeft ingebracht, naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde van het bedrijfsobject, waarbij is uitgegaan van een rekenprijs van € 43 per m², niet te hoog is vastgesteld.
Kapitalisatiefactor
17. Verweerder heeft een berekening van de brutohuurwaardekapitalisatiefactor van het bedrijfsobject overgelegd, waarbij is uitgegaan van het door verweerder berekende nettorendement dat de (fictieve) ‘beste koper’ van het bedrijfsobject ten minste wil behalen op het door hem in het bedrijfsobject geïnvestereerde bedrag (de bottom-up-berekening) [1] . De bottom-up-berekening resulteert in een kapitalisatiefactor van 10,4.
18. Daarnaast heeft verweerder een berekening van de brutohuurwaardekapitalisatiefactor van het bedrijfsobject op basis van marktgegevens overgelegd. Daarin is hij uitgegaan van de verkoopprijzen van drie met het bedrijfsobject vergelijkbare panden, te weten [adres] , [adres] en [adres] (de koopreferenties). De brutohuurwaardekapitalisatiefatoren van de koopreferenties van respectievelijk 12,26, 10 en 10,50 heeft verweerder berekend door de hiervoor bedoelde verkoopprijzen te delen door de door hem getaxeerde huurprijzen van de koopreferenties.
19. In het door hem bij het verweerschrift overlegde taxatieoverzicht heeft verweerder de brutohuurwaardekapitalisatiefactor van het bedrijfsobject op 10 gesteld. Dit is ook de brutohuurwaardekapitalisatiefactor die eiseres in het hoorgesprek in de bezwaarfase heeft voorgesteld.
20. Ter zitting van de rechtbank heeft eiseres het standpunt ingenomen dat de brutohuurwaardekapitalisatiefactor van het bedrijfsobject op 6 of 7 moet worden gesteld, vanwege de sterke daling van de verkoopprijzen die voor het bedrijfsobject en daarmee vergelijkbare panden kunnen worden behaald als gevolg van de coronapandemie.
21. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de bottom-up-berekening en met de berekening op basis van marktgegevens aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde brutohuurwaardekapitalisatiefactor van 10 niet te hoog is.
22. Wat eiseres ter betwisting van deze brutohuurwaardekapitalisatiefactor heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiseres heeft de door haar bepleite kapitalisatiefactor van 6 of 7 niet met marktgegevens of anderszins op toetsbare wijze onderbouwd. De stelling van eiseres dat de coronapandemie heeft geleid tot een sterke daling van de verkoopprijzen die voor het bedrijfsobject en daarmee vergelijkbare panden kunnen worden behaald faalt, reeds omdat op de waardepeildatum (1 januari 2019) van een coronapandemie nog geen sprake was.
Conclusie
23. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de slotsom dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de voor het bedrijfsobject vastgestelde waarde van € 610.000 voor het kalenderjaar 2020 niet te hoog is.
24. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en
mr. F.M.S. Requisizione en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van
drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op
19 november 2021.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.