Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/195
uitspraak van de meervoudige kamer van 16 november 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Cuijk, verweerder
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) (voor zover hier van belang) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 466.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juli 2021 door middel van een Skype-beeldverbinding. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , bijgestaan door taxateur [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een kinderdagopvang. De onroerende zaak bestaat uit een dagverblijf uit 1971 van 516 m², een dagverblijf uit 1994 van 196 m², een dagverblijf uit 1997 van 77 m² en een fietsenstalling uit 1971 van 31 m². Het perceel is 2.650 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019.
2. Eiseres bepleit een waarde van € 335.000 en verwijst naar het taxatierapport van taxateur [naam] en [naam] van 12 januari 2021. Daarin is voor de dagverblijven uitgegaan van de kengetallen van het archetype O115PL12, crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1986 t/m 2000, te vinden in de ‘Taxatiewijzer en kengetallen Deel 1 Onderwijs waardepeildatum 1 januari 2019’ (de Taxatiewijzer Onderwijs).
3. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 466.000 naar de getaxeerde waarde (€ 594.486), zoals opgenomen in de taxatiekaart die op 26 mei 2021 is opgesteld door taxateur [naam] . Daarbij is uitgegaan van de archetypen O184PL12, kinderdagverblijf, plat dak, gemiddelde afwerking 1966-1985, en O185PL12, kinderdagverblijf, plat dak, gemiddelde afwerking 1966-00, te vinden in de Taxatiewijzer Onderwijs, I3001130, betontegels (dik 40 mm met banden), te vinden in de ‘Taxatiewijzer en kengetallen Deel 26 Algemene kengetallen waardepeildatum 1 januari 2019’ (de Taxatiewijzer Algemene kengetallen) en X5800552, fietsenstalling/rokersoverkapping, te vinden in de ‘Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 2, Defensie waardepeildatum, 1 januari 2019’ (de Taxatiewijzer Defensie).
4. Volgens eiseres heeft verweerder bij de waardering van de grond ten onrechte de aan de fietsenstalling toegerekende grond in aanmerking genomen als bruto vloeroppervlak (BVO) van een gebouwd eigendom. Verweerder had de aan de fietsenstalling toegerekende grond moeten aanmerken als ongebonden grond, waarvoor een lagere rekenprijs per m2 geldt. Eiseres is het niet eens met de door verweerder in aanmerking genomen correcties voor technische veroudering van de dagverblijven. Volgens eiseres dient bij de bepaling van de correcties voor technische veroudering te worden uitgegaan van de initieel bepaalde technische levensduren en is er geen goede grond voor de door verweerder toegepaste verlenging van deze levensduren. Verder neemt eiseres het standpunt in dat de restwaarden van de dagverblijven bij het einde van hun technische levensduren op 10% moeten worden gesteld.
5. Volgens verweerder heeft hij in zijn taxatie de aan de fietsenstalling toegerekende grond terecht in aanmerking genomen als BVO van een gebouwd eigendom. Ook vindt verweerder dat hij de op de waardepeildatum resterende technische levensduren van de installaties van de kinderdagverblijven uit 1994 en 1997 in zijn taxatie op goede gronden op 5 jaar heeft gesteld. Wat betreft het kinderdagverblijf uit 1971 stelt verweerder dat hij in zijn taxatie voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties terecht is uitgegaan van resterende technische levensduren van respectievelijk 10 jaar, 5 jaar en 5 jaar. Verweerder is het niet eens met het standpunt van eiseres over de restwaarden van de dagverblijven bij het einde van hun technische levensduren. Volgens verweerder zijn de in zijn taxatie in aanmerking genomen restwaarden van 27% voor de ruwbouw, 22% voor de afbouw en 17% voor de installaties niet te hoog.
Juridisch kader
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarden van de onroerende zaken op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moeten worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel juiste, gezamenlijke opvatting van partijen.
7. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is een hulpmiddel bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Op grond van dit artikellid wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken.
9. Ter zitting is gebleken dat niet (langer) in geschil is dat bij de waardebepaling gebruik wordt gemaakt van de onder 3 vermelde Taxatiewijzers en meer in het bijzonder van de daarin opgenomen (kengetallen van) de ook onder 3 vermelde archetypen. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijk standpunt van partijen.
Waardering van de grond
10. Verweerder gaat bij de waardering van het perceel van 2.650 m² uit van 1.640 m² “grond bij niet woning” (hierna: gebouwgebonden grond), met een waarde van € 84 per m² en 1.150 m² extra grond, met een waarde van € 21 per m². Eiseres heeft dit betwist en stelt dat moet worden uitgegaan van 1.500 m² gebouwgebonden grond, met een waarde van € 102 per m² en 1.150 m² extra grond met een waarde van € 10 per m².
11. Tussen partijen is niet in geschil dat bij de berekening van het aantal m² gebouwgebonden grond moet worden uitgegaan van 2 x het BVO van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijke standpunt van partijen. Verweerder rekent naast het BVO van de dagverblijven (met een totaal BVO van 1.578 m2) ook het BVO van de fietsenstaling (31 m²) tot het BVO van de gebouwde eigendommen. Eiseres vindt dat de 31 m2 grond die is toegerekend aan de fietsenstalling niet behoort tot de gebouwgebonden grond. De rechtbank volgt echter het standpunt van verweerder. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de vaststaande feiten geen andere conclusie toelaten dan dat de fietsenstalling een gebouwd eigendom is dat, samen met andere gebouwde en ongebouwde eigendommen, de onroerende zaak vormt. Dat partijen in de bezwaarprocedure bij de berekening van het BVO van de gebouwde eigendommen de fietsenstalling buiten beschouwing hebben gelaten, zoals eiseres ter zitting terecht heeft opgemerkt, maakt dit niet anders.
Er is uitgegaan van een te lange levensduur
12. Verweerder is bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van de ruwbouw, afbouw en installaties van de drie kinderdagverblijven met volgnummers 1,2 en 3, uitgegaan van de hieronder in de kolom ‘TTLD’ vermelde (verwachte) totale technische levensduren, gerekend vanaf het bouwjaar dat is vermeld in de kolom ‘BWJR’. De daarmee corresponderende resterende technische levensduren staan in de kolom ‘RTLD’. In de kolom ‘GTLDTW’ staan de gemiddelden van de in de Taxatiewijzer Onderwijs, archetypen O184PL12 en O185PL12, vermelde (verwachte) minimum en maximum technische levensduren, gerekend vanaf het bouwjaar. In de kolom ‘LDV’ staan de verschillen tussen GTLDTW en TTLD; dit betreft de door verweerder toegepaste levensduurverlengingen.
BWJR
ONDERDEEL
TTLD
RTLD
GTLDTW
LDV
1
1971
ruwbouw
58 jaar
10 jaar
47 jaar
11 jaar
1971
afbouw
53 jaar
5 jaar
27 jaar
26 jaar
1971
installaties
53 jaar
5 jaar
17 jaar
36 jaar
2
1994
ruwbouw
47 jaar
22 jaar
47 jaar
0 jaar
1994
afbouw
30 jaar
5 jaar
27 jaar
3 jaar
1994
installaties
30 jaar
5 jaar
17 jaar
13 jaar
3
1997
ruwbouw
47 jaar
25 jaar
47 jaar
0 jaar
1997
afbouw
27 jaar
5 jaar
27 jaar
0 jaar
1997
installaties
27 jaar
5 jaar
17 jaar
10 jaar
13. Aan de Taxatiewijzer Algemeen hoofdstuk 4.2 “Inschatting resterende levensduur”, ontleent verweerder dat in de praktijk blijkt dat objecten en de onderdelen daarvan vaak langer kunnen worden gebruikt dan aanvankelijk werd verwacht. Daarom is het van belang om bij de jaarlijkse bepaling van de waarde van de onroerende zaak te bezien wat op de waardepeildatum de te verwachten werkelijke resterende levensduren van objecten en de onderdelen daarvan zijn. Aan de Taxatiewijzer Onderwijs hoofdstuk 7.2 ontleent verweerder dat het gebruik en de staat van onderhoud van een object en de onderdelen daarvan van invloed zijn op de resterende levensduren. Voor onderhoud wordt onderscheid gemaakt tussen ondergemiddeld, gemiddeld en bovengemiddeld onderhoud, dit afgezet tegen het onderhoud van vergelijkbare objecten. Deze categorisering van het onderhoud van een object of onderdeel daarvan bepaalt de mate waarin de levensduur van dat object of onderdeel aan het einde van de aanvankelijk verwachte levensduur kan worden verlengd.
In dit geval is verweerder uitgegaan van een gemiddeld tot goed onderhoud van de dagverblijven. Daar waar nodig zijn onderdelen vervangen en/of is groot onderhoud gepleegd. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij bij de levensduurverlengingen gehandeld heeft overeenkomstig hoofdstuk 7.2 van de Taxatiewijzer Onderwijs.
14. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven of verweerder terecht de levensduur van de objectonderdelen, zoals genoemd in bovenstaande tabel onder LDV, heeft verlengd. De rechtbank stelt vast dat indien bij de correctie wegens technische veroudering ten aanzien van deze objectonderdelen geen levensduurverlenging zou plaatsvinden, van deze objectonderdelen op grond van de aanvankelijk tot uitgangspunt genomen (gemiddelde) kengetallen van de Taxatiewijzer op de waardepeildatum de restwaarde zou zijn bereikt. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt dat de door verweerder bepaalde restwaarden, die conform de Taxatiewijzer zijn vastgesteld, te hoog zijn. De rechtbank stelt daarbij voorop dat als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard, degene die aanspraak maakt op een afwijking van die Taxatiewijzer daarvoor de gronden moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. [1] De rechtbank stelt vast dat beide partijen vinden dat bij de bepaling van de waarde van de dagverblijven de Taxatiewijer Onderwijs 2019 en de archetypen O184PL12 en O185PL12 moeten worden gebruikt. Dan ligt het op de weg van eiseres, die van de kengetallen, voor zover het de restwaarden betreft in deze archetypes, wil afwijken, om feiten te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken waaruit blijkt dat in casu de in de Taxatiewijzer genoemde restwaarden te hoog zijn. Dat heeft eiseres met wat zij heeft aangevoerd niet gedaan.
15. Dit leidt tot de waarden, zoals in onderstaande tabel vermeld, waarbij RW staat voor restwaarde, BW voor bepaalde waarde en V voor het verschil tussen beide. Voor die objectonderdelen waarvoor verweerder geen levensduurverlenging heeft toegepast (te weten het dagverblijf 1994, ruwbouw en het dagverblijf 1997, installaties en ruwbouw, is de rechtbank uitgegaan van de BW, zoals die door verweerder is vastgesteld.
BWJR
ONDERDEEL
RW
BW
V
1
1971
ruwbouw
€ 85.542
€ 107.233
€ 21.691
1971
afbouw
€ 41.775
€ 47.665
€ 5.890
1971
installaties
€ 21.579
€ 26.948
€ 5.369
2
1994
ruwbouw
€ 67.246
€ 32.531
1994
afbouw
€ 16.989
€ 23.109
€ 6.120
1994
installaties
€ 8.730
€ 13.538
€ 4.808
3
1997
ruwbouw
€
€ 28.430
€ 14.792
1997
afbouw
€
€ 9.453
€ 2.779
1997
installaties
€ 3.430
€ 5.583
€ 2.153
16. Uitgaande van de RW voor de objectonderdelen waarvoor de technische levensduur is verlengd, en van de BW voor de overige objectonderdelen, komt de rechtbank uit op de volgende waarden van de dagverblijven:
- het dagverblijf met bouwjaar 1971 € 85.542 + € 41.775 + € 21.579 = € 148.896;
- het dagverblijf met bouwjaar 1994 € 67.246 + € 16.989 + € 8.730 = € 92.965;
- het dagverblijf met bouwjaar 1997 € 28.430 + € 9.453 + € 3.430 = € 41.313.
Hierbij opgeteld de waarden van de fietsenstalling € 1.783, schoolplein € 1.351 en grond bij niet-woning € 137.760, te vermeerderen met 21% btw over dit bedrag, bedraagt de totale waarde van de onroerende zaak € 513.122, dus hoger dan de vastgestelde waarde van
€ 466.000.
17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
18. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde van € 335.000 tegenover de betwisting door verweerder niet aannemelijk gemaakt. Eiseres is uitgegaan van een ander archetype bij de dagverblijven, maar heeft dat archetype ter zitting niet langer gehandhaafd. Bovendien volgt de rechtbank eiseres niet in de door haar vastgestelde waarde van de grond, zoals hiervoor onder rechtsoverweging 11. is overwogen en evenmin in de door haar bepaalde restwaarden, zoals hiervoor onder rechtsoverweging 14. is overwogen.
19. Uit al wat hiervoor is overwogen volgt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Dit betekent dat het beroep van eiseres ongegrond is.
20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, voorzitter en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 16 november 2021.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.