Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/679
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 maart 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigde: N.L. van Domselaar, taxateur).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend en gecombineerd aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het ziekenhuis/de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 43.200.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) eigenaren- en gebruikersheffing voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 januari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder onder meer de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 42.900.000 en tevens de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig verminderd. Daarbij heeft verweerder aan eiseres voor de bezwaarfase een proceskostenvergoeding van in totaal € 3.367,20 toegekend.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Bij brief van 18 januari 2021 heeft de rechtbank verweerder verzocht gegevens te verstrekken over de gehanteerde objectafbakening. Verweerder heeft bij brief van 21 januari 2021 daarop gereageerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] , kantoorgenoot van haar gemachtigde, bijgestaan door taxateur E.M.J. Brandsen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
FeitenEiseres is eigenaar en gebruiker van het object. Het betreft een in 2010 opgeleverd ziekenhuis, dat in 2011 in gebruik is genomen en beschikt over 190 bedden. Het ziekenhuis omvat een ziekenhuis met operatiekamers, verpleegruimtes, kantoorruimtes, kantines, opslagruimtes en technische ruimtes. Daarnaast omvat het ziekenhuis een overkapping/luifel, een laad-/losruimte, een helling, infrastructuur en een tank. De totale bruto vloeroppervlakte van het ziekenhuis bedraagt 26.369 m². Tot het object behoort het kadastrale perceel [nummer 1] met een kadastrale grootte van 39.610 m².
Geschil en beoordeling
Geschil en beoordeling
Objectafbakening
1. Op ter zake door de rechtbank gestelde vragen hebben partijen bevestigd dat de [kliniek] en de [kliniek] weliswaar zijn gevestigd in het gebouw van het [ziekenhuis] en dat een operatiekamer (OK) permanent wordt verhuurd aan de [kliniek] , maar dat de daarmee samenhangende ruimtes geen afzonderlijk afsluitbare ruimtes betreffen. Ook is sprake van een gezamenlijk te gebruiken balie en toegang. Verweerder heeft in zijn reactie van 21 januari 2021 ook de bouwtekeningen overgelegd. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank komen vast te staan dat de [kliniek] en de [kliniek] en de OK niet kunnen worden aangemerkt als een ‘afzonderlijk geheel’ als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Eiseres heeft dit ter zitting niet weersproken. De rechtbank sluit zich aan bij de eensluidende opvatting van partijen dat bij de objectafbakening uit moet worden gegaan van één afzonderlijk en juist afgebakend WOZ-object. Verweerder heeft de waarde ook terecht dienovereenkomstig bepaald.
Inhoudelijk
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Zoals ter zitting naar voren is gekomen bepleit eiseres nu een waarde van € 37.000.000.
Ter onderbouwing daarvan is verwezen naar het taxatierapport van taxateurs E.M.J. Brandsen en E. Arns, opgesteld op 8 juli 2019, en naar wat op de zitting is aangevoerd. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde (€ 42.900.000) naar de getaxeerde waarde (€ 51.191.000), zoals opgenomen in het taxatieblad dat, ondersteund met diverse stukken, op 31 augustus 2020 is opgesteld door taxateur J. Th. Aleven.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
4. De rechtbank stelt vast dat, gelet op wat partijen daarover ter zitting hebben verklaard, tussen partijen niet (langer) de objectkenmerken, zoals deze hiervoor onder ‘Feiten’ zijn vermeld, in geschil zijn. Ook is niet (meer) in geschil dat de bruto vloeroppervlakte van het object 26.369 m² bedraagt en het perceel van de bij het object behorende grond niet 81.640 m² omvat, zoals eiseres meent, maar slechts 39.610 m² zoals verweerder heeft aangetoond. Verder is niet in geschil dat sprake is van een incourant object en dat de waarde moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief BTW.
Naar het oordeel van de rechtbank geven deze gezamenlijke standpunten van partijen blijk van een juiste (rechts)opvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan.
5. Volgens eiseres berust de waardebepaling op een te hoge bruto-vervangingswaarde, waarbij verweerder uitgaat van een te hoge restwaarde en ten onrechte geen rekening houdt met een bedrag aan functionele correctie vanwege belemmering van de gebruiksmogelijkheden.
6. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
7. Verweerder heeft de waarde in eerste instantie, voor beroep, bepaald aan de hand van de diverse afzonderlijke objectonderdelen en daarbij behorende archetypen van de onroerende zaak, zoals die zijn vermeld in verweerders taxatieverslag. In beroep heeft verweerder dit uitgangspunt verlaten en bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 8 Ziekenhuizen (hierna: de Taxatiewijzer ziekenhuizen), en de ‘Taxatiewijzer deel 0 Algemeen’, beide per waardepeildatum 1 januari 2018, tot uitgangspunt genomen. De rechtbank acht deze taxatiewijzers en de daarin vermelde kengetallen voor bepaalde archetypen in beginsel bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van deze onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke zaak, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
8. Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarde als volgt toegelicht. In de Taxatiewijzer ziekenhuizen is op de onroerende zaak slechts één archetype, ( [nummer 2] , ziekenhuis na 2000, combi), met de daarbij behorende kengetallen, toepasselijk voor de totale bruto vloeroppervlakte van 26.369 m². Er zijn geen aparte waarden opgenomen voor de overkapping/luifel, laad/losruimte, helling, tanks, entresol, omheining/hekwerk en verharding.
9. Verweerder hanteert voor het object op basis van de Taxatiewijzer ziekenhuizen een bruto-vervangingswaarde (na correctie van de werktuigenvrijstelling) van € 61.891.000 exclusief BTW, die gebaseerd is op de naar de waardepeildatum 1 januari 2018 geïndexeerde stichtingskosten van het ziekenhuis uit 2010/2011. Daarbij is opgemerkt dat één van de ter onderbouwing van het archetype in de Taxatiewijzer ziekenhuizen gebruikte marktgegevens betrekking heeft op het object zelf: het [ziekenhuis] . Bij de in de marktgegevens vermelde stichtingskosten van het object heeft verweerder aangesloten. Dit levert een vervangingswaarde op van € 1.971 per m² en de vervangingswaarde ligt daarmee lager dan het gemiddelde (van € 2.115 per m²) zoals dat volgt uit de Taxatiewijzer ziekenhuizen. De voor het object gehanteerde vervangingswaarde is daarom volgens verweerder zeker niet te hoog.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgelegde taxatie en de daarop gegeven toelichting de totstandkoming van de vervangingswaarde naar behoren inzichtelijk heeft gemaakt en zij volgt verweerder daarin.
11. Wat eiseres daartegen heeft aangevoerd slaagt niet. Eiseres is voor de door haar bepleite vervangingswaarde van € 38.829.414,88 exclusief BTW, in haar taxatiekaart niet uitgegaan van de waarden die samenhangen met het archetype [nummer 2] uit de Taxatiewijzer ziekenhuizen, maar heeft aangesloten bij het door verweerder in bezwaar overgelegde taxatieverslag. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarover echter terecht gesteld dat, als zou worden uitgegaan van de waarden van de Taxatiewijzer ziekenhuizen, op grond van de berekening van eiseres zelf uitgekomen wordt op een te lage vervangingswaarde (te weten € 1.472,54 per m²), welke waarde zelfs ver onder de stichtingskosten van het ziekenhuis zelf zou liggen en onder de minimale prijs (van € 1.745 per m²) die geldt voor het archetype [nummer 2] . Daarnaast heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank de door haar genoemde waarde van de diverse objectonderdelen niet met objectieve gegevens onderbouwd, zodat ook in dat opzicht haar standpunt niet afdoet aan verweerders onderbouwing.
Restwaarde
12. Voor zover eiseres stelt dat verweerder uitgaat van een te hoge restwaarde (en daarmee van een te laag bedrag aan technische afschrijving) overweegt de rechtbank als volgt.
13. De restwaarde van 24,56% heeft verweerder, beoordeeld naar wat op de waarde- peildatum 1 januari 2018 bekend was over de feiten die bepalend zijn voor de resterende technische levensduur van de gebouwde delen van de onroerende zaak en de daarmee samenhangende restwaarde, bepaald aan de hand van de kengetallen zoals die volgen uit de Taxatiewijzer ziekenhuizen, die is gebaseerd op marktgegevens van vergelijkbare objecten. Hij heeft daarbij ook inzichtelijk gemaakt dat die restwaarden zich ook laten onderbouwen in een tweetal transacties van ziekenhuizen die het eind van hun gebruik hadden bereikt. Een berekening is gevoegd bij het verweerschrift. Verweerder heeft hierdoor volgens de rechtbank voldaan aan de stelplicht en bewijslast die op hem rust, mede gezien de arresten van de Hoge Raad (ECLI:HR:2020:169 en ECLI:HR:2020:1671). Volgens de Hoge Raad kunnen er redenen zijn om bij de bepaling van de restwaarde af te wijken van de richtsnoeren uit de Taxatiewijzer. Het is dan in casu aan eiseres, die die afwijking voorstaat, om dat aannemelijk te maken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de taxatie en de bijbehorende toelichting de gehanteerde restwaarde voldoende inzichtelijk gemaakt en slaagt eiseres er niet in om haar standpunt daaromtrent aannemelijk te maken.
14. Eiseres kan niet worden gevolgd in de in haar taxatiekaart vermelde restwaarden. Eiseres heeft gesteld dat uit recente jurisprudentie blijkt dat de in de diverse taxatiewijzers genoemde restwaarden niet juist zijn en dat moet worden uitgegaan van een restwaarde van 15% voor ruwbouw, 10% voor afbouw en 5% voor installaties. Eiseres heeft deze waarden echter op geen enkele wijze met objectieve gegevens onderbouwd, zodat alleen hierom haar stelling reeds niet slaagt.
Correctie wegens functionele veroudering (belemmering gebruiksmogelijkheden)
Correctie wegens functionele veroudering (belemmering gebruiksmogelijkheden)
15. Eiseres stelt dat verweerder ten onrechte een te lage correctie wegens functionele veroudering (hierna functionele correctie) heeft toegepast en geen rekening heeft gehouden met een bedrag van € 10.000.000 wegens noodzakelijke investeringen.
15. De rechtbank stelt voorop dat het op de weg van eiseres ligt om, indien zij een beroep doet op de toepasselijkheid van een functionele correctie als hier aan de orde, hiervoor als eerste de feiten te stellen en, bij betwisting, deze aannemelijk te maken. De rechtbank verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1818).
15. Eiseres heeft gesteld dat rekening moet worden gehouden met een functionele correctie vanwege een investering van (ten minste) € 10.000.000 om het Maasziekenhuis te behoeden voor een financieel debacle. Zij heeft dit onderbouwd door te verwijzen naar de in haar taxatie opgenomen lijst van benodigde investeringen. Op de zitting is daarnaast verwezen naar een krantenartikel uit 2019 waarin wordt gesproken over een bedrag van ‘miljoenen uit Den Haag’, waardoor het ziekenhuis is gered.
18. Verweerder heeft betwist dat rekening moet worden gehouden met een correctie wegens belemmering gebruiksmogelijkheden, omdat – kortgezegd – het daarbij moet gaan om op korte termijn te verhelpen gebreken die in de weg staan aan het functioneren naar de aard en bestemming van het gebouw. De door eiseres genoemde wensen op het gebied van uitbreiding en inrichting van de diverse afdeling vallen daar niet onder. Daarnaast is aangevoerd dat het Maasziekenhuis een modern ziekenhuis is met flexibele wanden dat uitermate geschikt is om bij verandering in gebruiksbehoeften, de indeling en grootte van de ruimte aan te passen.
19. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met wat zij heeft ingebracht, zonder dat dit nader met stukken is onderbouwd, het door haar genoemde in aanmerking te nemen bedrag van € 10.000.000 aan investeringen niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft alleen daarom al de gestelde investering buiten beschouwing kunnen laten en geen correctie wegens functionele veroudering, meer specifiek voor de belemmering van de gebruiksmogelijkheden, hoeven toepassen.
20. Tot slot is, zoals hiervoor aangegeven de waarde van de grond tussen partijen niet in geschil. Daarbij kan worden opgemerkt dat de beroepsgrond over de verdeling van de basisgrond en restgrond zinledig is geworden, omdat - gelet op de in aanmerking te nemen bruto-vloeroppervlakte voor de berekening van de basiskavel dan wel de restgrond - geen sprake is van restgrond. Eiseres ging immers uit van een te groot perceel. Nu de waarde van de grond niet in geschil is, kan verweerder ook in zoverre worden gevolgd in zijn taxatie, waarbij de waarde van de grond, € 3.366.850 exclusief BTW en € 4.073.888 inclusief BTW bedraagt.
Conclusie
21. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met wat door hem is aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
22. Eiseres heeft op haar beurt de door haar bepleite waarde onvoldoende onderbouwd.
23. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en mr. M. de Vries en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier.
De uitspraak is in het openbaar geschied op 24 maart 2021.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.