ECLI:NL:RBOBR:2020:6998

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: 8337865 \ CV EXPL 20-726

Vonnis van 24 december 2020

in de zaak van:

de stichting Stichting BrabantWonen,

gevestigd te Oss,

eiseres,

gemachtigde: mr. I.C.K. Mol,

tegen:

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde sub 1,

procederend in persoon,

2. [gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde sub 2,

procederend met toevoeging: 1IV4164,

gemachtigde: mr. A.P.M.A. Laeyendecker.

Partijen worden hierna genoemd “BrabantWonen”, “ [gedaagde 1] ” en “ [gedaagde 2] ”.

1.Het verloop van het geding

1.1.

Dit blijkt onder meer uit het volgende:

a. de dagvaarding jegens [gedaagde 2] van 17 februari 2020 met twaalf (12) producties

b. de dagvaarding jegens [gedaagde 1] van 18 februari 2020 met twaalf (12) producties;

c. de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] met productie 1 tot en met 4, ter griffie ingekomen op 25 maart 2020;

d. het tussenvonnis van 9 april 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

e. de brief van [gedaagde 2] met productie 5, ter griffie ingekomen op 29 mei 2020;

f. de brief van [gedaagde 2] waarbij producties 6 tot en met 9 zijn overgelegd, ter griffie ingekomen op 27 juli 2020;

g. de akte wijziging eis inzake [gedaagde 2] , ter griffie ingekomen op 31 juli 2020;

h. de mondelinge behandeling die op 13 augustus 2020 heeft plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig mevr. [A] (woonconsulent veiligheid bij BrabantWonen) met haar gemachtigde, [gedaagde 1] (in persoon) alsook [gedaagde 2] samen met haar gemachtigde. Ten behoeve van de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van BrabantWonen spreekaantekeningen overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) sinds [datum] 1999 van BrabantWonen.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 7 januari 1997 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.

Artikel 6a van de algemene voorwaarden luidt als volgt:

“ARTIKEL 6

a. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij de overeenkomst gegeven bestemming van woonruimte gebruiken, hetgeen o.a. inhoudt, dat hij zal zorgdragen, dat door hem, zijn huisgenoten en zijn gasten aan omwonenden generlei overlast of hinder wordt veroorzaakt. (..)”

2.3.

Op [datum] 2019 heeft de politie in de woning een handelshoeveelheid drugs aangetroffen, te weten 7,7 kilogram hennep, 44,35 gram amfetamine en 23 xtc-pillen, alsook een ploertendoder en een bedrag van € 6.615,00 in contanten. Daarop heeft de politie de burgemeester geïnformeerd. De burgemeester heeft op 27 mei 2019 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een vooraankondiging gestuurd van het besluit om de woning op grond van artikel 13B Opiumwet te sluiten.

2.4.

Tegen deze vooraankondiging hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zienswijzen ingediend, waarna de burgemeester op [datum] 2019 heeft besloten om de woning voor een periode van drie maanden te sluiten. De burgemeester heeft BrabantWonen daarover geïnformeerd.

2.5.

[gedaagde 2] heeft tegen dit besluit bezwaar ingediend. Ook heeft zij de voorzieningenrechter op grond van artikel 8:81 Awb verzocht om de werking van het besluit te schorsen tot zes weken nadat de burgemeester een beslissing op het bezwaar heeft genomen. [gedaagde 1] heeft geen bezwaar ingediend.

2.6.

Op 23 juli 2019 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank het verzoek van [gedaagde 2] om voorlopige voorziening toegewezen. Naar aanleiding van die uitspraak heeft de burgemeester opdracht gegeven voor het uitvoeren van een onafhankelijk medisch onderzoek naar (de situatie van) [gedaagde 2] .

2.7.

Op 9 september 2019 heeft BrabantWonen (vooruitlopend op de beslissing op bezwaar die door de burgemeester moest worden genomen) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] per brief aangezegd dat de huurovereenkomst zal zijn ontbonden per datum en tijdstip waarop de woning feitelijk op last van de burgemeester zal worden gesloten en hen gevraagd om uiterlijk op 20 september 2019 te bevestigen dat zij zich bij de ontbinding van de huurovereenkomst neerleggen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daar niet op gereageerd en daarom heeft de gemachtigde van Brabantwonen hen op 14 november 2019 per aangetekende brief laten weten dat BrabantWonen een ontbindingsprocedure tegen hen aanhangig zal gaan maken, tenzij zij zelf de huurovereenkomst opzeggen per 15 januari 2020. [gedaagde 2] heeft (via haar gemachtigde) laten weten dat zij niet instemt met een beëindiging van de huurovereenkomst. [gedaagde 1] heeft niet op de brief van BrabantWonen gereageerd.

2.8.

Op 3 december 2019 heeft de burgemeester, zonder het eerder gevraagde onafhankelijk medisch onderzoek te laten uitvoeren, een beslissing op bezwaar genomen en het advies van de bezwaarcommissie gevolgd. De commissie had geadviseerd de woning niet te sluiten op basis van de brief van de NAH-consulent van BrabantZorg d.d. 18 juli 2019. De NAH-consulent was van mening dat het verlaten van de woning een negatieve invloed zou hebben op [gedaagde 2] en dat het behoud van de woning en de tatoeagepraktijk voor haar van belang was. De burgemeester merkt de medische situatie van [gedaagde 2] aan als een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 4:84 Awb en merkt dit aan als een reden om af te wijken van het beleid en af te zien van de sluiting van de woning. De woning is dan ook niet gesloten. De burgemeester heeft in bedoelde brief expliciet opgemerkt dat zij de woning voor minstens drie maanden zal sluiten als binnen een periode van twee jaar op dit adres opnieuw een overtreding van de Opiumwet wordt geconstateerd.

3.De vordering en het verweer

3.1.

BrabantWonen vordert ten aanzien van [gedaagde 1] - kort samengevat - dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen hem en BrabantWonen betreffende de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [plaats] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, per de datum van dat vonnis ontbindt en [gedaagde 1] veroordeelt om deze woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. Ook vordert BrabantWonen dat [gedaagde 1] hoofdelijk wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de rente en kosten zoals vermeld in de dagvaarding.

3.2.

BrabantWonen vordert ten aanzien van [gedaagde 2] , nadat zij haar eis bij akte heeft gewijzigd, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair- kort samengevat - de huurovereenkomst tussen haar en BrabantWonen betreffende de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [plaats] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, per de datum van dat vonnis ontbindt en [gedaagde 2] veroordeelt om deze woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, met een hoofdelijke veroordeling in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met rente en kosten als in de dagvaarding is vermeld.

Subsidiairvordert BrabantWonen dat de kantonrechter:

1. [gedaagde 2] veroordeelt tot het volgende:

a. [gedaagde 2] verbiedt voor de duur van de looptijd van de huurovereenkomst, althans voor een duur door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, om [gedaagde 1] (gedaagde) toe te laten tot de woning aan de [adres] te [plaats] ;

b. [gedaagde 2] verbiedt voor de duur van de looptijd van de huurovereenkomst in of vanuit de (omgeving van de) woning aan de [adres] te [plaats] handelingen te verrichten die in strijd zijn met de Opiumwet, zoals (maar niet beperkt daartoe) het telen, bereiden, bewerken, verwerken, verkopen, afleveren, verstrekken, vervoeren, aanwezig hebben of vervaardigen van middelen die grond van voornoemde wet verboden zijn;

c. [gedaagde 2] verbiedt voor de duur van de looptijd van de huurovereenkomst in de woning aan de [adres] te [plaats] , wapens, althans voorwerpen, te hebben die verboden zijn op grond van de Wet Wapens en Munitie;

d. [gedaagde 2] verbiedt de woning aan de [adres] te [plaats] aan anderen dan aan [gedaagde 2] zelf en de personen waarover [gedaagde 2] het ouderlijk gezag heeft, althans had, als hoofdverblijf in gebruik te geven, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van BrabantWonen;

e. [gedaagde 2] verbiedt enige vorm van overlast aan derden te (laten) veroorzaken vanwege de exploitatie van haar tatoeagepraktijk (KvK [nummer] ).

2. als [gedaagde 2] één van de hiervoor genoemde verboden (1 a t/m e) overtreedt:

a. de tussen BrabantWonen en [gedaagde 2] bestaande huurovereenkomst betreffende de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [plaats] ontbindt per de datum van overtreding van één van de verboden;

b. [gedaagde 2] veroordeelt om binnen vier weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis (welke betekening dient plaats te vinden nadat één van de verboden is overtreden), althans binnen een termijn die de kantonrechter juist acht, de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] te ontruimen, met al hetgeen van gedaagde is en al degenen die van harentwege deze onroerende zaak occuperen en ter vrije beschikking te stellen van BrabantWonen;

3. [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke zoals in de dagvaarding is vermeld;

4. [gedaagde 2] veroordeelt tot betaling van de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals in de dagvaarding is vermeld.

3.3.

BrabantWonen legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] schieten op drie punten tekort in de nakoming van hun (hoofdelijke) verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Allereerst hebben zij zich niet gedragen als goed huurders door het voorhanden hebben van een handelshoeveelheid drugs en wapens in de woning. Het zich als goed huurder gedragen houdt onder meer in dat de huurder geen strafbare feiten pleegt in en om de woning. Hiervoor zijn zowel [gedaagde 1] , die hiervoor ook strafrechtelijk is veroordeeld, maar ook [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk. Het is daarbij niet relevant wie het strafbare feit heeft gepleegd. Deze tekortkoming is dusdanig ernstig dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarnaast hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning gebruikt in strijd met de bestemming van woonruimte, door het voorhanden hebben van die drugs. De hoeveelheid aangetroffen drugs is een handelshoeveelheid, hetgeen bedrijfsmatig gebruik van de woning oplevert en dit is in strijd met het bepaalde in artikel 6a van de algemene voorwaarden en artikel 7:214 BW. Ook dit levert een ernstige toerekenbare tekortkoming op. Ten derde gebruikt [gedaagde 2] een deel van het gehuurde in strijd met de bestemming van woonruimte, doordat zij in het tuinhuis een tatoeagepraktijk exploiteert. In de zienswijze die [gedaagde 2] tegen het voorgenomen besluit tot sluiting van de woning heeft ingediend, heeft zij aangevoerd dat zij kostwinner is van het gezin. Daaruit blijkt volgens BrabantWonen dat zij een serieuze tatoeagepraktijk exploiteert, waarvoor zij vooraf geen toestemming heeft gevraagd. Dit is niet toegestaan en ook dit levert een tekortkoming op. Al deze (ernstige) tekortkomingen maken dat ontbinding van de huurovereenkomst volgens BrabantWonen gerechtvaardigd is, hetgeen BrabantWonen in deze procedure vordert. Indien de kantonrechter tot het oordeel komt dat ontbinding van de huurovereenkomst ten aanzien van [gedaagde 2] niet gerechtvaardigd is, vordert zij subsidiair dat [gedaagde 2] zich dient te houden aan een aantal voorwaarden. Als zij die voorwaarden niet nakomt, wenst BrabantWonen dat de huurovereenkomst alsnog wordt ontbonden en [gedaagde 2] wordt veroordeeld de woning te ontruimen.

3.4.

[gedaagde 1] voert geen verweer tegen de vorderingen van BrabantWonen. [gedaagde 1] stelt dat hij niet meer in de woning verblijft en heeft geen bezwaar tegen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

3.5.

[gedaagde 2] voert primair aan dat zij ten aanzien van de aangetroffen drugs en wapens niet verantwoordelijk kan worden gehouden en er derhalve van haar kant geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij wist niet dat de drugs en wapens in de woning aanwezig waren. Ook voert [gedaagde 2] aan dat zij weliswaar bij mensen tatoeages zet in het tuinhuis achter de woning, maar stelt zij dat zij dit therapeutisch doet en er weinig inkomen mee genereert.

Subsidiair voert [gedaagde 2] aan dat ontbinding van de huurovereenkomst gelet op haar persoonlijke omstandigheden niet gerechtvaardigd is. [gedaagde 2] heeft in 2017 een auto-ongeval gehad ten gevolge waarvan zij niet-aangeboren hersenletsel (NAH) heeft opgelopen. Er is bij haar sprake van een sterk vertraagde informatieverwerking. Ook is er sprake van een hoge interventiegevoeligheid waardoor [gedaagde 2] enorm op prikkels en dergelijke reageert. Hierdoor kan zij het overzicht snel verliezen. De begeleider van [gedaagde 2] , drs. [B] (hierna: [B] ), NAH-deskundige, heeft verklaard dat indien [gedaagde 2] haar woning (en woonomgeving) moet verlaten, dit zeer ernstige gevolgen voor [gedaagde 2] zal hebben. Volgens haar zal het verlies van de woning (en de woonomgeving) bij iemand met niet-aangeboren hersenletsel zoals [gedaagde 2] leiden tot medisch verval. Daarnaast heeft [B] verklaard dat het tatoeëren van personen voor [gedaagde 2] heel erg belangrijk is. Indien [gedaagde 2] haar woning zou moeten verlaten, heeft zij ook geen mogelijkheid meer om die werkzaamheden uit te voeren. Ook dit zal grote gevolgen voor haar hebben.

4.De beoordeling

4.1.

[gedaagde 1] erkent dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid drugs en verzet zich niet tegen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter zal de vordering van BrabantWonen daartoe dan ook toewijzen zoals gevorderd.

4.2.

Ten aanzien van [gedaagde 2] ligt dit anders. [gedaagde 2] voert immers wel verweer tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming. [gedaagde 2] voert daartoe allereerst aan dat zij niet op de hoogte was van de aanwezigheid van drugs en een wapen in de woning, dat zij daarvoor niet als verdachte is aangemerkt en niet strafrechtelijk is veroordeeld en dat zij daarvoor dan ook niet aansprakelijk kan worden gehouden. De kantonrechter passeert dat verweer. [gedaagde 2] is als huurder immers hoofdelijk aansprakelijk voor hetgeen zich in de woning bevindt en ook voor het handelen van haar medehuurders. Het doet er daarbij, zoals ook door BrabantWonen terecht is gesteld, niet toe wie de strafbare feiten heeft gepleegd (zie artikel 7:219 BW en HR 9 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU3255). Ook [gedaagde 2] is op dat punt derhalve tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarnaast levert het voorhanden hebben van een handelshoeveelheid drugs, hetgeen niet is betwist, een tekortkoming op, in die zin dat [gedaagde 2] (evenals [gedaagde 1] ) heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 6a van de algemene voorwaarden en het bepaalde in artikel 7:214 BW. Dit is niet door [gedaagde 2] betwist. Ook erkent [gedaagde 2] dat zij een tatoeagepraktijk uitoefent in (het tuinhuisje bij) de woning, hetgeen eveneens niet is toegestaan. De woning is immers bestemd als woonruimte. [gedaagde 2] voert weliswaar aan dat ze dacht dat geen probleem was, omdat de gemeente haar had toegezegd dat ze geen vergunning van de gemeente nodig had, maar dit maakt niet dat zij dit niet aan BrabantWonen had dienen te melden noch dat zij hierdoor niet in strijd handelt met de huurovereenkomst. Ook het feit dat [gedaagde 2] niet meer dan een tot twee klanten per dag ontvangt, het tatoeëren voor haar therapeutisch werkt en bijdraagt aan haar herstel, maakt niet dat zij hiervoor niet op voorhand toestemming aan BrabantWonen had dienen te vragen. Ook dit levert dus een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

4.3.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen samen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.

4.4.

[gedaagde 2] doet een beroep op deze tenzij-bepaling. Zij stelt dat de tekortkomingen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde 2] stelt daartoe dat zij lijdt aan niet-aangeboren hersenletsel en dat het verlies van de woning voor haar onherstelbare gevolgen zal hebben in haar herstel. [gedaagde 2] heeft ter onderbouwing daarvan onder andere een verklaring overgelegd van [C] , NAH-consulent bij BrabantZorg. [C] schrijft in zijn verklaring van 18 juli 2019 als volgt:
“(…)
Door de politie inval in de woning is er ook een gevoel van verstoring in de ruimtelijke ordening ontstaan, waarbij opvalt dat mw. zich moeizaam en onzeker door de woning beweegt. Ze heeft moeite met het op orde brengen van feiten en beleving en geven een overprikkeling aan een reeds ernstig overprikkeld brein. Nu dit meer op orde komt hervindt mw. in haar eigen woning meer rust om als basis te dienen voor het opnieuw oppakken van haar herstel. Hierin zijn en hebben de vertrouwde en nabije omgeving en zeker ook de permanente en direct inzetbare steun van vriendin een groot belang en voordeel. (…) Mw. moet in feite geheel opnieuw beginnen met haar eerder moeizaam hervonden herstel. Herstellen doe je thuis op een plek die vertrouwd is en veiligheid biedt. Het verplicht moeten gaan verhuizen, regelen, organiseren en inpakken doet patiënte geen goed, zal de klachten verergeren met de kans op een blijvend verminderd functioneren op alle domeinen van haar welzijn. Ik kan niet benadrukken hoe groot het kunnen blijven wonen op huidige locatie van belang is voor het toekomstig functioneren en behoud van zelfredzaamheid van mw.(…)
”. Ook heeft [gedaagde 2] een verklaring van [B] overgelegd gedateerd op 20 mei 2020. Hierin verklaart zij, voor zover van belang, als volgt:
“(…) Mensen met hersenletsel kunnen een redelijk stabiel en zelfstandig leven leiden als aan de randvoorwaarden wordt voldaan van rust, overzicht, regelmaat en prikkelarme omgeving en inrichting. Een vertrouwde, bekende plek die veiligheid en structuur geeft, is essentieel voor [gedaagde 2](toevoeging kantonrechter: [gedaagde 2] )
. Haar vaste woonplek, met voor haar bekende locatie, inrichting en vaste opbergplekken, geven haar structuur, regelmaat en rust om een stabiel en zelfstandig leven te kunnen leiden. Wanneer dit wegvalt, zal [gedaagde 2] ernstig terugvallen in haar herstel en bestaat de kans op blijvend verminderd functioneren. (…)”.

4.5.

BrabantWonen betwist niet dat [gedaagde 2] lijdt aan niet-aangeboren hersenletsel, maar voert aan dat deze omstandigheid er niet toe leidt dat zij een geslaagd beroep kan doen op de tenzij-bepaling. Zij stelt dat haar belang moet prevaleren boven het belang van [gedaagde 2] , gelet op de ernst van de tekortkomingen en het zero-tolerance beleid dat zij voert ten aanzien van het aanwezig hebben van drugs (en wapens). Zij heeft daartoe tijdens de mondelinge behandeling verwezen naar diverse jurisprudentie op dit punt, waaruit volgens haar blijkt dat het hebben van een medisch probleem niet vaak zal leiden tot een geslaagd beroep op de tenzij-bepaling.

4.6.

Tussen partijen staat vast dat sprake is van een drietal tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. Het gaat (onder meer) om het voorhanden hebben van een grote hoeveelheid (een handelshoeveelheid) drugs en het exploiteren van een tatoeagepraktijk in de tuin van de woning. In beginsel is dit voldoende om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. De kantonrechter is echter van oordeel dat in dit specifieke geval het belang van [gedaagde 2] als huurder dient te prevaleren boven het belang van de verhuurder BrabantWonen en dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is. Dat betekent dat het beroep van [gedaagde 2] op de tenzij-clausule slaagt. Hierbij laat de kantonrechter zwaar wegen de verklaringen van de NAH-consulent en arts, waaruit naar het oordeel van de kantonrechter voldoende duidelijk blijkt dat gezien het niet-aangeboren hersenletsel van [gedaagde 2] het verlies van de woning zal leiden tot een ernstige terugval met de kans op blijvend verminderd functioneren en het gegeven dat deze verklaring van de NAH-consulent ook voor de burgemeester doorslaggevend is geweest voor haar besluit de woning, in afwijking van het beleid, niet te sluiten. Daarnaast is er weliswaar een handelshoeveelheid drugs in de woning aangetroffen, maar [gedaagde 1] stelt dat hij dit niet (vanuit de woning) verhandelde. Door BrabantWonen is ook niet gesteld dat er sprake is van overlast veroorzaakt door de aanwezigheid van de drugs. Zo is bijvoorbeeld niet gesteld dat er regelmatig personen kort in de woning aanwezig waren, hetgeen kan duiden op het dealen van drugs. Verder is er in dit geval ook geen sprake van enige gevaarzetting door het aanwezig hebben van drugs; er was immers geen hennepkwekerij en (eventueel) de diefstal van stroom. Dit is wel waar het zero-tolerancebeleid van een sociale verhuurder (met name) op ziet. De door BrabantWonen aangehaalde jurisprudentie gaat dan ook niet op. Voor zover BrabantWonen heeft verwezen naar de uitspraak van het Hof van 15 januari 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:100) merkt de kantonrechter op dat er in dat geval een hennepkwekerij was aangetroffen in combinatie met de diefstal van stroom. Daarnaast was naar het oordeel van het Hof niet voldoende komen vast te staan dat ontbinding en ontruiming ertoe zou leiden dat dit bij de huurder, die aan gegeneraliseerde convulsieve epilepsie leed, daadwerkelijk ernstige gezondheidsproblemen zou veroorzaken. Dat (dus de ernstige gevolgen van ontbinding voor de gezondheid van [gedaagde 2] , verder gaand dan de negatieve gevolgen die iedere ontbinding en ontruiming nu eenmaal met zich meebrengen) is in dit geval wel voldoende gebleken. Daarnaast neemt de kantonrechter in de beoordeling mee dat [gedaagde 1] heeft verklaard dat hij thans niet meer in de woning verblijft.

Wat betreft de tatoeagepraktijk in het tuinhuisje merkt de kantonrechter nog het volgende op. Het gehuurde (dat is de woning inclusief tuin en tuinhuisje) heeft de bestemming wonen. Dat betekent dat [gedaagde 2] tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst als zij in het tuinhuisje haar tatoeagepraktijk voortzet. Omdat [gedaagde 2] in de procedure bij de bestuursrechter aangeeft dat zij kostwinner is met haar inkomsten uit de tatoeagepraktijk en in deze procedure bij de kantonrechter de tatoeagepraktijk presenteert als therapeutische dagbesteding is het voor de kantonrechter onduidelijk wat de aard en omvang van deze tatoeagepraktijk precies is. Dat is in deze procedure verder ook niet relevant omdat het daarop gebaseerde verzoek tot ontbinding en ontruiming wordt afgewezen wegens een geslaagd beroep op de tenzij-clausule. Dat betekent in de praktijk wel dat [gedaagde 2] alsnog aan BrabantWonen toestemming zal moeten vragen om het tuinhuisje te gebruiken voor haar tatoeagepraktijk. De door [gedaagde 2] in deze procedure overgelegde gegevens van bedrijven aan huis in en rondom de [adres] zullen daarbij aan de orde kunnen komen. Dit vonnis zegt dus niet of [gedaagde 2] haar tatoeagepraktijk nu wel of niet in het tuinhuisje of de woning kan voortzetten.

4.7.

De kantonrechter is gelet op het bovenstaande van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst in het geval van [gedaagde 2] niet gerechtvaardigd is, en wijst de primaire vordering van BrabantWonen af.

4.8.

De subsidiaire vordering komt echter wel voor toewijzing in aanmerking. BrabantWonen heeft haar subsidiaire vordering ten aanzien van het verbieden om enige vorm van overlast aan derden te (laten) veroorzaken vanwege de exploitatie van de tatoeagepraktijk van [gedaagde 2] tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken, zodat die vordering geen bespreking meer hoeft.

De overige door BrabantWonen gestelde voorwaarden, zijn allen toewijsbaar. Ontbinding is in casu weliswaar niet gerechtvaardigd, maar dit maakt niet dat [gedaagde 2] , gelet op de aard en de ernst van de tekortkomingen, zonder daaraan nadere voorwaarden te stellen in de woning kan blijven wonen. [gedaagde 2] heeft tegen de gevorderde voorwaarde onder sub a aangevoerd dat het niet wenselijk is dat [gedaagde 1] de toegang tot de woning geheel wordt ontzegd, omdat zij nog een minderjarige inwonende zoon hebben. [gedaagde 1] zou in de woning bij zijn zoon op bezoek moeten kunnen komen. Dat verweer passeert de kantonrechter. [gedaagde 1] heeft immers, door een grote hoeveelheid drugs en een wapen in de woning te brengen, bewust het risico genomen dat de huurovereenkomst zou worden ontbonden en dat hij de woning zou moeten verlaten. Het enkele feit dat hij en [gedaagde 2] een minderjarige inwonende zoon hebben, maakt dit niet anders. Als [gedaagde 1] zijn zoon wil zien zal dat buiten het gehuurde moeten zijn. Dat betekent dat [gedaagde 1] niet meer in de woning maar ook niet meer in de tuin en het tuinhuisje mag komen. Dat heeft alles te maken met de drugs die zijn aangetroffen in het gehuurde dus [gedaagde 1] heeft dit verbod geheel en al aan zichzelf te wijten. En omdat [gedaagde 2] achterblijft als huurder van de woning en BrabantWonen onbetwist heeft gesteld dat zij niet is opgewassen tegen anderen, zoals [gedaagde 1] , wordt dat verbod jegens haar uitgesproken. Ook het door [gedaagde 2] gevoerde verweer tegen de gevorderde voorwaarde onder sub d, waarin staat vermeld dat zij bij BrabantWonen toestemming vraagt indien zij een persoon bij haar in wil laten wonen, passeert de kantonrechter. BrabantWonen stelt immers dat [gedaagde 2] een kwetsbaar persoon is en dat zij graag de vinger aan de pols wil houden met betrekking tot wie zich in de woning vestigt. Dit mag zij als verhuurder, met name gelet op hetgeen is voorgevallen en de kwetsbaarheid van [gedaagde 2] , van [gedaagde 2] verlangen. De kantonrechter wijst de door BrabantWonen gestelde voorwaarden en de daaraan verbonden ontbinding en ontruiming indien [gedaagde 2] zich niet aan de voorwaarden houdt, dan ook toe. Gelet op de toelichting ter zitting van BrabantWonen bij de eiswijzing vat de kantonrechter “de woning” op als het gehuurde zodat niet alleen het huis, maar ook tuin en tuinhuisje onder de voorwaarden worden begrepen.

4.9.

[gedaagde 2] en [gedaagde 1] worden als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk veroordeeld in de kosten van de procedure. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de 15e dag nadat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] schriftelijk tot betaling van deze kosten zijn aangemaand.

4.10.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

ontbindt de tussen [gedaagde 1] en BrabantWonen gesloten huurovereenkomst betreffende het gehuurde gelegen aan het adres [adres] te [plaats] per datum van dit vonnis;

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten;

5.3.

veroordeelt [gedaagde 2] tot nakoming van de volgende voorwaarden:

a. verbiedt [gedaagde 2] voor de duur van de looptijd van de huurovereenkomst om [gedaagde 1] toe te laten tot het gehuurde aan de [adres] te [plaats] ;

b. verbiedt [gedaagde 2] voor de duur van de looptijd van de huurovereenkomst in of vanuit (de omgeving van de) van het gehuurde aan de [adres] te [plaats] handelingen te verrichten die in strijd zijn met de Opiumwet, zoals (maar niet beperkt daartoe) het telen, bereiden, bewerken, verwerken, verkopen, afleveren, verstrekken, vervoeren, aanwezig hebben of vervaardigen van middelen die grond van voornoemde wet verboden zijn;

c. verbiedt [gedaagde 2] voor de duur van de looptijd van de huurovereenkomst in het gehuurde aan de [adres] te [plaats] , wapens, althans voorwerpen, te hebben die verboden zijn op grond van de Wet Wapens en Munitie;

d. verbiedt [gedaagde 2] het gehuurde aan de [adres] te [plaats] aan anderen dan aan [gedaagde 2] zelf en de personen waarover [gedaagde 2] het ouderlijk gezag heeft, althans had, als hoofdverblijf in gebruik te geven, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van BrabantWonen;

5.4.

indien [gedaagde 2] één van de onder 5.3. a tot en met d genoemde verboden overtreedt, :

a. ontbindt de tussen BrabantWonen en [gedaagde 2] bestaande huurovereenkomst betreffende de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [plaats] per de datum van overtreding van één van de verboden;

b. veroordeelt [gedaagde 2] om binnen vier weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis (welke betekening dient plaats te vinden nadat één van de verboden is overtreden) de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] te ontruimen, met al hetgeen van [gedaagde 2] is en al degenen die van harentwege deze onroerende zaak occuperen en ter vrije beschikking te stellen van BrabantWonen;

5.5.

veroordeelt [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hoofdelijk in de kosten van de procedure, aan de zijde van BrabantWonen tot heden begroot op € 170,18 aan explootkosten, € 124,00 aan griffierecht en € 360,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de 15e dag nadat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] schriftelijk tot betaling van deze kosten zijn aangemaand;

5.6.

veroordeelt [gedaagde 2] en [gedaagde 1] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 120,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten vanaf de 15e dag nadat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] schriftelijk tot betaling van deze kosten zijn aangemaand tot de dag der voldoening;

5.7.

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.F.M.T. Franke, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2020. De kantonrechter die het vonnis wijst, is buiten staat om zelf te ondertekenen. Om die reden wordt het vonnis door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden ondertekend.