ECLI:NL:GHSHE:2019:100

• Datum uitspraak: 15 januari 2019
• Publicatiedatum: 15 januari 2019
• Zaaknummer: 200.222.679_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; R.J.M. Cremers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst woonwagenstandplaats en ontruiming wegens bedrijfsmatige hennepkweek

In deze zaak gaat het om de ontbinding van een huurovereenkomst voor een woonwagenstandplaats en de veroordeling tot ontruiming van die standplaats. De appellanten, een gezin dat sinds 1 november 2008 de standplaats huurt van Stichting Allee Wonen, zijn in hoger beroep gegaan tegen de eerdere vonnissen van de kantonrechter. De kantonrechter had geoordeeld dat de appellanten tekortgeschoten zijn in de nakoming van de huurovereenkomst door het toestaan van een bedrijfsmatige hennepkwekerij in de nabijheid van hun woonwagen. Dit tekortschieten werd als ernstig beschouwd, wat leidde tot de vordering van Allee Wonen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de standplaats.

De feiten zijn als volgt: op 30 maart 2016 heeft de politie een integrale controle uitgevoerd op het woonwagenkamp waar de appellanten wonen. Tijdens deze controle zijn er drie hennepkwekerijen aangetroffen, waarvan één in een schuur vlakbij de woonwagen van de appellanten. De politie heeft Allee Wonen geïnformeerd over de situatie, en de appellanten zijn in de gelegenheid gesteld om de huur op te zeggen, wat zij niet hebben gedaan. Allee Wonen heeft vervolgens de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, met als argument dat de appellanten ernstig tekortgeschoten zijn in hun verplichtingen.

Het hof heeft de grieven van de appellanten verworpen en de eerdere uitspraak van de kantonrechter bekrachtigd. Het hof oordeelde dat de tekortkoming van de appellanten, gelet op de omstandigheden van het geval, van voldoende gewicht was om de overeenkomst te ontbinden. De persoonlijke omstandigheden van de appellanten, waaronder de gezondheid van een van de leden van het gezin, werden niet als zodanig zwaarwegend beschouwd dat deze de ontbinding konden rechtvaardigen. Het hof heeft de appellanten ook veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.222.679/01

arrest van 15 januari 2019

in de zaak van

1. [appellante 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellant 2] , wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. W.R. Aerts te Vlissingen,

tegen

Stichting Allee Wonen,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Allee Wonen,

advocaat: mr. M.P.H. van Wezel te Utrecht,

op het bij exploot van dagvaarding van 29 augustus 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnissen van 16 november 2016 en 31 mei 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op zoom, gewezen tussen [appellanten] als gedaagden en Allee Wonen als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 5345675 CV EXPL 16-4823)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven;
• de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• [appellanten] huren sinds 1 november 2008 van Allee Wonen de woonwagenstandplaats met berging/voorzieningengebouw aan de [adres] te [standplaats] . De standplaats is bestemd om te worden gebruikt als standplaats voor één woonwagen.
• [appellanten] hebben een eigen woonwagen op de standplaats geplaatst. Zij hebben twee kinderen, waarvan er een – ten tijde van het geding in eerste aanleg 15 jaar oud – hij hen woont.
• Op 30 maart 2016 heeft de politie, in samenwerking met de gemeente Roosendaal, het Openbaar Ministerie, de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant, de sociale recherche en de Belastingdienst, een integrale controle uitgevoerd op het woonwagenkamp aan de [locatie] te [standplaats] . Bij die controle zijn drie hennepkwekerijen aangetroffen. Daarbij is ook geconstateerd dat diefstal van stroom heeft plaatsgevonden, waardoor zes woonwagens door de netbeheerder zijn afgesloten van elektriciteit.
• In de woonwagen van [appellanten] zijn geen met kweek van hennep verband houdende zaken aangetroffen. Wel werd op de eerste verdieping van een van de twee schuren vlakbij de woonwagen van [appellant 2] een in werking zijnde hennepkwekerij ontdekt. De politie heeft daaromtrent aan Allee Wonen een hennepinformatiebericht gezonden (zie productie 3 bij de dagvaarding), waarvan de inhoud – voor zover hier van belang – als volgt luidt:

‘Op 30 maart 2016 heeft de politie Zeeland-West-Brabant op de locatie een in werking zijnde hennepkwekerij ontmanteld. Daarmee is een misdrijf op heterdaad ontdekt.

De hennepkwekerij werd aangetroffen in een schuur aan de [adres] te [standplaats] .

Het betreft hier een schuur nabij een woonwagen op een woonwagenkamp.

(...)

In de woning werd niets aangetroffen. Wel stonden er een tweetal schuren nabij de woning. De bewoner/eigenaar gaf aan inderdaad eigenaar te zijn van deze schuren maar zou een van deze schuren verhuren. In een schuur werd niets aangetroffen, dit betrof een soort werkplaats. In de schuur welke zogenaamd verhuurd zou worden werd een hennepgeur waargenomen. Hierna werd er op de eerste etage van de schuur, bereikbaar via een losliggende plaat, in een tweetal ruimtes een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. Hierbij werden er in totaal 224 oogstrijpe hennepplanten aangetroffen. Ook was er sprake van diefstal van stroom. (...)

Als verdachten worden (vooralsnog) aangemerkt: [appellant 2] , geboren op [geboortedatum] -1972 en [appellante 1] , geboren op [geboortedatum] -1977.’

• Ter zake van de stroomdiefstal is door de netbeheerder (Exenis) aan [appellanten] een rekening gestuurd van € 1.843,21.
• Bij aangetekende brief van 21 juni 2016 zijn [appellanten] door (de gemachtigde van) Allee Wonen in de gelegenheid gesteld de huur op te zeggen, onder mededeling dat bij gebreke van een vrijwillige opzegging een ontbindingsprocedure zou worden opgestart.
• [appellanten] hebben de huur niet opgezegd. Zij verblijven nog steeds op de standplaats.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert Allee Wonen, kort gezegd:

• ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woonwagenstandplaats;
• veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van die standplaats;

met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft Allee Wonen ten grondslag gelegd dat [appellanten] ernstig zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door op of in de directe nabijheid van de standplaats een bedrijfsmatige hennepkwekerij te exploiteren of te laten exploiteren.

3.2.3.

[appellanten] hebben in het geding bij de kantonrechter gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 16 november 2016 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

3.2.5.

In het eindvonnis van 31 mei 2017 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• [appellanten] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door, voor zover de hennepkwekerij al niet door henzelf werd geëxploiteerd, onvoldoende toezicht te houden op hetgeen zich afspeelde in de pal tegen de woonwagenstandplaats staande en door [appellant 2] gebruikte loods (rov. 3.6).
• Allee Wonen heeft een gerechtvaardigd belang bij haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de standplaats. De door [appellanten] aangevoerde persoonlijke omstandigheden zijn, afgezet tegen de ernst van de tekortkoming, van onvoldoende gewicht om aan de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de standplaats in de weg te staan. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming moeten daarom worden toegewezen (rov. 3.8).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter:

• de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonwagenstandplaats met berging/voorzieningengebouw aan de [adres] te [standplaats] ontbonden;
• [appellanten] hoofdelijk veroordeeld om de woonwagenstandplaats binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;
• [appellanten] in de proceskosten veroordeeld.

3.3.

[appellanten] hebben bij de dagvaarding in hoger beroep mede hoger beroep ingesteld tegen het tussenvonnis van 16 november 2016. Tegen dat tussenvonnis hebben zij echter geen grieven aangevoerd, terwijl tegen dat tussenvonnis bovendien ingevolge artikel 131, laatste volzin, Rv geen hoger beroep openstaat. Het hof zal [appellanten] daarom niet-ontvankelijk verklaren in hun hoger beroep, voor zover gericht tegen dat tussenvonnis.

3.4.

[appellanten] hebben in hoger beroep drie grieven aangevoerd tegen het eindvonnis van 31 mei 2017. [appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Allee Wonen, met veroordeling van Allee Wonen in de proceskosten.

Met betrekking tot de drie grieven

3.5.1.

De kantonrechter heeft in rov. 3.6 van het vonnis van 31 mei 2017 geoordeeld dat [appellanten] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door, voor zover de hennepkwekerij al niet door henzelf werd geëxploiteerd, onvoldoende toezicht te houden op hetgeen zich afspeelde in de loods die pal tegen de woonwagenstandplaats staat en die door [appellant 2] werd gebruikt. [appellanten] hebben geen grief gericht tegen die rechtsoverweging. Daarom strekt in hoger beroep ook voor het hof tot uitgangspunt dat [appellanten] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort zijn geschoten.

3.5.2.

In rov. 3.8 van het vonnis is de kantonrechter ingegaan op, kort gezegd, de vraag of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van [appellanten] bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. De kantonrechter heeft de vraag in rov. 3.8 van het vonnis bevestigend beantwoord. De drie grieven van [appellanten] zijn tegen onderdelen van die rechtsoverweging gericht.

3.5.3.

Het hof stelt naar aanleiding van de grieven het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.

3.5.4.

Aan de hand van de in het voorgaande geschetste maatstaf zal het hof de drie grieven van [appellanten] behandelen.

Nader met betrekking tot grief I: zerotolerancebeleid?

3.6.1.

De kantonrechter heeft in rov. 3.8 van het vonnis onder meer geoordeeld dat het betoog van [appellanten] dat zij onbekend waren met het ‘zerotolerancebeleid’ dat Allee Wonen stelt te voeren, hen niet kan baten.

3.6.2.

Grief I is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief voeren [appellanten] aan dat Allee Wonen niet bekend heeft gemaakt dat zij ten aanzien van kweek van hennep een zerotolerancebeleid voerde. [appellanten] hebben in dit verband gewezen op artikel 6.10 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden (versie van 2003, prod. 3 bij de conclusie van antwoord) waarin alleen staat:

‘Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.’

Volgens [appellanten] heeft Allee Wonen als beleid bovendien juist bekend gemaakt dat zij bij het constateren van het kweken van hennep een boete zou opleggen. [appellanten] hebben ter onderbouwing van die stelling verwezen naar artikel 6.8 van de (niet op de huurovereenkomst toepasselijke) nieuwere algemene voorwaarden van Allee Wonen van juli 2014, waarin het volgende staat:

‘Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen|) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,- te vermeerderen met € 50,- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt.’

3.6.3.

Allee Wonen heeft als reactie op deze grief uitdrukkelijk betwist dat zij het beleid heeft om bij kweek van hennep in woonruimte en bij woonwagenstandplaatsen een boete op te leggen en geen ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Volgens Allee Wonen voert zij wel degelijk een zerotolerancebeleid dat inhoudt dat bij kweek van hennep een procedure wordt gestart tot beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens Allee Wonen is het een feit van algemene bekendheid dat woningcorporaties een dergelijk beleid voeren en hadden [appellanten] moeten begrijpen dat tekortkomingen als de onderhavige gevolgen hebben voor het voortduren van de huurovereenkomst.

3.6.4.

Naar het oordeel van het hof kan de grief geen doel treffen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat woningcorporaties al gedurende vele jaren een duidelijk en consequent anti-hennepbeleid voeren, waarbij op de bedrijfsmatige kweek van hennep in een huurwoning of op een woonwagenstandplaats wordt gereageerd met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde. Dat geldt zeker in gevallen waarin sprake is van diefstal van elektriciteit. Door de daarmee samenhangende illegale activiteiten aan de elektriciteitsvoorzieningen ontstaat een verhoogd risico op kortsluiting, brand en daarmee samenhangende gevaren. Daar komt bij dat van dergelijke illegale handelingen een negatieve invloed uitgaat op de woonomgeving, terwijl woningcorporaties juist mede tot taak hebben om bij de door hun verhuurde onroerende zaken een goede woonomgeving zoveel mogelijk te waarborgen. Van huurders mocht ten tijde van de ontdekking van de onderhavige hennepkwekerij (voorjaar 2016) zeker verwacht worden dat zij zich zouden realiseren dat woningcorporaties dergelijk handelen niet zouden accepteren en daarop zouden reageren met vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde.

3.6.5.

Dat dit niet met zoveel woorden is opgenomen in de op de huurovereenkomst toepasselijke huurvoorwaarden, die volgens de aanhef daarvan zijn opgesteld in 2003, voert niet tot een ander oordeel. Hetzelfde geldt voor het feit dat in de (niet op de huurovereenkomst toepasselijke) algemene voorwaarden uit 2014 de mogelijkheid van oplegging van een boete is opgenomen. [appellanten] kunnen daar naar het oordeel van het hof in redelijkheid niet het vertrouwen aan ontlenen dat de Allee Wonen bij ontdekking van een hennepkwekerij zoals de onderhavige niet zou streven naar ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Aan de inhoud van de genoemde versies van de algemene voorwaarden kan dus niet de conclusie worden verbonden dat de onderhavige tekortkoming onvoldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen.

3.6.6.

Om deze redenen verwerpt het hof grief I.

Nader met betrekking tot de grieven II en III: gevolgen van ontbinding en ontruiming

3.7.1.

Het hof zal de grieven II en III gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven voeren [appellanten] aan dat de gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde voor hen zeer ernstig zijn aangezien:

• [appellante 1] leidt aan een gegeneraliseerde convulsieve epilepsie, en bij een gedwongen verhuizing een groter risico op insulten ontstaat (grief II);
• [appellanten] al nagenoeg hun hele leven op het woonwagenkamp te [standplaats] wonen en het moeten verlaten van die woonomgeving voor hen – en zeker voor [appellante 1] – een enorme inpact zal hebben (grief III).

Volgens [appellanten] leggen deze omstandigheden dermate veel gewicht in de schaal dat bij afweging van de wederzijdse belangen ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden veroordeling tot ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is.

3.7.2.

Ter onderbouwing van hun stellingen over de medische situatie van [appellante 1] hebben [appellanten] verwezen naar een brief van [klinisch psycholoog] , klinisch psycholoog bij de GGZ Westelijke Noord-Brabant, van 27 oktober 2016. De inhoud van die brief brengt het hof niet tot het oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de standplaats in dit geval achterwege moeten blijven. Het hof wil aannemen dat de ontruiming en de daarmee gepaard gaande noodzaak om elders woonruimte te vinden voor [appellante 1] ingrijpend zal zijn, maar dat dit daadwerkelijk zal leiden tot ernstige gezondheidsproblemen blijkt in onvoldoende mate uit de brief. Het hof tekent hier ook bij aan dat het op de weg van [appellanten] zelf ligt om maatregelen te treffen om eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming voor hun gezondheid te voorkomen althans zoveel mogelijk te beperken, en daartoe zo nodig een beroep te doen op hulpverlenende instanties. Uit de genoemde brief van de GGZ Westelijke Noord-Brabant van 27 oktober 2016 blijkt dat [appellante 1] al contact heeft met een hulpverlenende instantie. [appellanten] weten bovendien inmiddels al ongeveer anderhalf jaar dat een serieuze dreiging van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de standplaats aanwezig is. Zij hebben dus al een ruime periode gehad om zich op de nieuwe situatie in te stellen en elders woonruimte of een woonwagenstandplaats te zoeken.

3.7.3.

Wat betreft de stelling van [appellanten] dat zij al nagenoeg hun hele leven op het woonwagenkamp te [standplaats] wonen en dat het moeten verlaten van die woonomgeving voor hen daarom een enorme impact zal hebben, oordeelt het hof dat een ontruiming van een woning of woonwagenstandplaats per definitie ingrijpend is. Het moge zo zijn dat de impact van een gedwongen vertrek des te groter is naarmate de betreffende personen langer op de betreffende locatie hebben gewoond, maar dat is een omstandigheid die [appellanten] terdege in hun overwegingen hadden moeten betrekken toen het tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst een aanvang nam. Deze omstandigheid komt daarom in beginsel voor hun eigen rekening.

3.7.4.

Het hof acht de door [appellanten] in de toelichting op de grieven II en III genoemde omstandigheden dus van onvoldoende gewicht tegenover het belang van Allee Wonen bij ontbinding van de huurovereenkomst. Allee Wonen heeft bij de ontbinding – mede gelet op het door haar nagestreefde zerotolerancebeleid – ook het belang van precedentwerking van de gevorderde ontbindingen ten opzichte van andere huurders die mogelijk betrokkenheid bij hennepkweek zouden overwegen. Het laten passeren van de onderhavige overtreding zou afbreuk doen aan de beoogde precedentwerking: anderen zouden daarvan vermoedelijk met recht de indruk opdoen dat het met de sanctionering van dergelijke overtredingen "wel losloopt". Allee Wonen heeft er een gerechtvaardigd belang bij om dat te voorkomen.

3.7.5.

Het bovenstaande brengt het hof tot de conclusie dat de onderhavige tekortkoming van [appellanten] in de nakoming van de huurovereenkomst, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van [appellanten] bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. Het hof verwerpt daarom de grieven II en III.

Conclusie en afwikkeling

3.8.

Omdat de grieven geen doel treffen zal het hof het bestreden eindvonnis van 31 mei 2017 bekrachtigen. Het hof zal [appellanten] veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof zal de proceskostenveroordeling, zoals door Allee Wonen gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

4. De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep, voor zover gericht tegen het tussenvonnis van 16 november 2016;

bekrachtigt het bestreden eindvonnis van 31 mei 2017;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Allee Wonen op € 313,-- aan vast recht en op € 1.074,-- aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 januari 2019.

griffier rolraadsheer