Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats Eindhoven
zaaknummer / rolnummer: C/01/353378 / HA ZA 19-774
Vonnis van 2 september 2020
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. R.V. van den Wildenberg te Vught,
tegen
de stichting
STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL,
gevestigd te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. B. Poort te [woonplaats] .
Partijen zullen hierna [eiseres] en het Woonbedrijf genoemd worden.
1.Inleiding
[eiseres] wil in deze zaak worden verlost van de verplichting om haar woning zelf te bewonen en van de verplichting om haar woning eerst aan het Woonbedrijf te moeten aanbieden als zij die zou willen verkopen. Het gaat om zogenoemde kettingbedingen: verplichtingen die ooit door het Woonbedrijf in het leven zijn geroepen en die steeds aan volgende eigenaren van de woning moeten worden overgedragen, op straffe van een boete.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 februari 2020;
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 6 juli 2020;
- de akte van [eiseres] .
3.De feiten
3.1.
[eiseres] is sinds 19 oktober 2015 eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning). Zij bewoont de woning met haar partner.
3.2.
De woning ligt in de wijk “ [A] ”. Die wijk is in de periode 1999 – 2006 geherstructureerd door een rechtsvoorganger van het Woonbedrijf. In het kader van die wijkvernieuwing is sprake geweest van vier types woningen:
a. de renovatie- en huurwoning: deze woning is na de renovatie en realisatie opnieuw verhuurd door het Woonbedrijf aan teruggekeerde bewoners of nieuwe bewoners;
b. de keuzewoning: een teruggekeerde of nieuwe bewoner kon deze woning huren en later
eventueel kopen of direct kopen en eventueel toch weer zelf gaan huren van het Woonbedrijf;
c. de seniorenwoningen: deze zijn na realisatie verhuurd aan huurders van het Woonbedrijf;
d. de marktkoopwoning: dit betrof een nieuwbouwwoning die is verkocht via [B]
door middel van een koop- aannemingsovereenkomst.
3.3.
De woning van [eiseres] was een keuzewoning. Bij akte van levering van 30 juni 2006 is deze woning (voor het eerst) door het Woonbedrijf geleverd aan een derde. In die akte is onder meer het volgende opgenomen:
"
Inleiding
Inleiding
1. Verkoper (de rechtsvoorganger van het Woonbedrijf, rechtbank) is eigenaar van een complex huurwoningen in de wijk [A] , gelegen in stadsdeel [C] te [woonplaats] . De huurwoningen zijn gebouwd eind jaren twintig toen ' [X] ' een enorme groei doormaakte en er sterk behoefte bestond aan arbeidskrachten en huisvesting.
[A] maakt deel uit van deze historische ontwikkeling in [woonplaats] . Door het werk was de oorspronkelijke bewoner maatschappelijk verbonden met de buurt, de woningen en de buren.
2. Verkoper wenst de bestaande bebouwing aan de eisen van deze tijd aan te passen doch de vorm van collectiviteit en maatschappelijke verbondenheid te behouden. Verkoper heeft besloten over te gaan tot gedeeltelijk vervanging van de bestaande bebouwing door nieuwbouw en gedeeltelijk renovatie van de bestaande bebouwing.
3. Het totale plan is neergelegd in het wijkvernieuwingsplan ' [A] ' [woonplaats] : het wijkvernieuwingsplan is gedeponeerd bij de notaris. Het plan bestaat uit huurwoningen, marktkoopwoningen, sociale koopwoningen en keuzewoningen. Tevens is gezocht naar oplossingen voor parkeren door het creëren van parkeerplaatsen op eigen terrein en op het mandelige terrein.
Om het specifieke karakter in de wijk [A] te behouden zijn tussen Verkoper en Koper afspraken gemaakt omtrent ruimtelijke- en architectonische kenmerken.
(…)
Zelfbewoningsverplichting/aanbiedingsplicht
Artikel 9
1. Koper zal het Verkochte daadwerkelijk als hoofdbewoner bewonen.
2. Indien Koper tot vervreemding van het Verkochte, of een gedeelte daarvan, wenst over te gaan, is hij verplicht om dit eerst te koop aan te bieden aan Verkoper (…). De aanbieding aan Verkoper geschiedt bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst (de 'aanbiedingsbrief).
(…)
8. Wanneer de eigenaar zijn verplichting tot het doen van het aanbod aan Verkoper niet nakomt verbeurt hij een direct opeisbare boete van vijfentwintig procent (25%) van de verkoopprijs aan de derde, zonder dat daartoe enige ingebrekestelling en/of rechterlijke tussenkomst vereist is en onverminderd het recht van Verkoper om alsnog nakoming te vorderen.
(…)
Kettingbeding/kwalitatieve verbintenis/mandeligheid
Artikel 12.
Om de collectiviteit van de wijk ook voor de toekomst te behouden zijn in het wijkvernieuwingsplan een aantal plannen uitgewerkt met betrekking tot de architectonische en ruimtelijke karakteristieken. Het bestek en de bijbehorende tekeningen zijn gedeponeerd bij de notaris. Voorzover mogelijk en nodig worden aan Koper de volgende voorwaarden opgelegd als kettingbeding en kwalitatieve verbintenis om deze collectiviteit voor de toekomst te kunnen behouden.
l. Erfafscheiding/haag
(…)Koper is verplicht de door Verkoper aangebrachte erfafscheiding te onderhouden, in stand te houden en eventueel - onder gebruikmaking van dezelfde materiaalsoort en/of plantsoort – te vernieuwen (…)
2. Rolluiken/markiezen
Het is verboden om aan het Verkochte rolluiken of markiezen aan te brengen. (…)
3. Gevelindeling
Het is verboden om aan het Verkochte aan de buitenzijde veranderingen aan te brengen van architectonische of bouwkundige aard. (…)
4. Kleur- en materiaalgebruik
Het is verboden bij het onderhoud van het Verkochte af te wijken van het door de architect aangegeven kleur- en materiaalschema (…)
5. Kettingbeding
Koper verbindt zich jegens Verkoper, die dit voor zich aanvaardt, de hiervoor sub 1 tot en met 4 vermelde verplichtingen alsmede de zelfbewoningsverplichting en aanbieding plicht als opgenomen in artikel 9, bij geheel of gedeeltelijke vervreemding van het Verkochte, alsmede - indien toegestaan - bij elke verlening van enig goederenrechte/ijk of persoonlijk gebruiks- of genotsrecht, aan de nieuwe eigenaar, beperkt gerechtigde of gebruiker ten behoeve van Verkoper op te leggen, die ten behoeve van deze aan te nemen en, in verband daarmede, om het sub 1 tot en met 4 bepaalde alsmede de zelfbewoningsverplichting en aanbiedingsplicht als opgenomen in artikel 9 in Pro de akte tot levering, vestiging van beperkt gebruiks- of genotsrecht of verlening van een persoonlijk gebruiks- of genotsrecht woordelijk op te nemen.
Op gelijke wijze als hierboven bepaald, verbindt Koper zich jegens Verkoper tot het bedingen bij wijze van derdenbeding van de nieuwe eigenaar of de hiervoor bedoelde beperkt gerechtigde dat ook deze zowel de hiervoor sub 1 tot en met 4 vermelde verplichtingen alsmede de zelfbewoningsverplichting en aanbiedingsplicht als opgenomen in artikel 9 als Pro de verplichting om dit door te geven zal opleggen aan diens rechtsopvolgers. Elke opvolgende vervreemder verplicht zich daarbij namens en ten behoeve van Verkoper de hiervoor sub 1 tot en met 5 vermelde verplichtingen alsmede de zelfbewoningsverplichting en aanbiedingsplicht als opgenomen in artikel 9 aan Pro te nemen, waarbij woordelijk moet worden opgenomen dat de kettingbedingen worden aangenomen ten behoeve van [woonstichting X] , gevestigd te [woonplaats] , [adres 2] , danwel haar mogelijke rechtsopvolger(s).
6. Boete
Bij niet of niet tijdige nakoming van de hiervoor sub 1 tot en met 5 en in artikel 9 door Pro Koper of diens verkrijger zoals hiervoor bedoeld, overeengekomen verplichtingen is Koper of diens verkrijger een direct opeisbare boete verschuldigd, en wel:
voor het sub 1 vermelde beding een boete van (…) EUR 50,00 per dag;
voor het sub 2 vermelde beding een boete van (…) EUR 50,00 per dag;
voor het sub 3 vermelde beding een boete van (…) EUR 500,00 per dag;
voor het sub 4 vermelde beding een boete van (…) EUR 50,00 per dag;
voor het sub 5 vermelde beding een boete van (…) EUR 100.000,00;
voor de in artikel 9 vermelde Pro zelfbewoningsverplichting per overtreding een boete van (…) EUR 25.000,00; en voor de in artikel 9 vermelde Pro aanbiedingsplicht de boete als omschreven in artikel 9 lid Pro 8; ten behoeve van Verkoper (…), met bevoegdheid voor deze daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade van Koper of diens verkrijger te vorderen. (…)
3.4.
Op 12 augustus 2008 heeft het Woonbedrijf het eigendom van de woning weer van de toenmalige eigenaar verkregen. Op dezelfde dag heeft het Woonbedrijf de woning geleverd aan de rechtsvoorgangers van [eiseres] . Bij akte van 19 oktober 2015 hebben zij de woning aan [eiseres] geleverd. De hiervoor weergegeven artikelen 9 (zelfbewoningsplicht/aanbiedingsplicht) en 12 (kettingbeding) maken onderdeel uit van die leveringsakte.
3.5.
Op 26 augustus 2019 heeft [eiseres] het Woonbedrijf verzocht om tijdelijke ontheffing van de zelfbewoningsplicht. Het Woonbedrijf heeft daar niet aan mee willen werken.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
Na vermeerdering en vermindering van eis vordert [eiseres] samengevat - het Woonbedrijf te veroordelen:
I. primair om op straffe van een dwangsom al datgene te doen wat nodig is om de leveringsakte van 19 oktober 2015 te wijzigen in die zin dat zowel artikel 9 als Pro de boete uit artikel 12 lid 6 daaruit Pro worden verwijderd;
II. subsidiair om op straffe van een dwangsom voor de duur van vijf jaar schriftelijk ontheffing te verlenen van de zelfbewoningsverplichting;
III. in de kosten van de procedure, te vermeerderen met nakosten en rente.
in (voorwaardelijke) reconventie
4.2.
Het Woonbedrijf vordert samengevat - [eiseres] te veroordelen om de zelfbewoningsverplichting na te komen, op straffe van een dwangsom. Als de rechtbank de vorderingen van [eiseres] in conventie onder I of II zou toewijzen, wil het Woonbedrijf dat daaraan dan een aantal door haar genoemde voorwaarden worden verbonden.
5.De beoordeling
in conventie
Waarom wil [eiseres] niet langer aan de zelfbewoningsplicht en de aanbiedingsplicht gebonden zijn?
5.1.
[eiseres] heeft daarover het volgende gesteld. Zij werkt voor [D] en was tot voor kort gestationeerd in [woonplaats] . Zij heeft inmiddels promotie gemaakt en is benoemd tot strategic accountmanager, verantwoordelijk voor de afdeling Noord-Europa, met als standplaats het hoofdkantoor in [plaats 1] . Onderdeel van het werk is dat zij veel moet reizen naar de Scandinavische landen. Voor haar werk binnen Nederland is zij afhankelijk van vervoer per auto. Haar werkgever verlangt van haar uit het oogpunt van representativiteit dat zij klanten bezoekt met de auto. Sinds de wijziging van haar werkgebied moet ze iedere ochtend met de auto van [woonplaats] naar het kantoor in [plaats 1] rijden en iedere avond ook weer terug. Het is ontzettend druk op de weg en de files beginnen al heel vroeg in de ochtend. Als zij niet op kantoor in [plaats 1] werkt, wordt van haar verwacht dat ze klanten in Scandinavië bezoekt. Daarvoor moet ze vrijwel altijd de eerste vlucht naar Oslo, Stockholm of Helsinki nemen. Rechtstreekse vluchten vertrekken alleen van Schiphol en niet van vliegveld [woonplaats] . De erg korte nachten zijn niet bepaald bevorderlijk voor haar werk en het structurele tekort aan slaap begint fysiek
zijn tol te eisen. Op langere termijn is dat nauwelijks vol te houden, zodat zij zich genoodzaakt ziet om voor de duur van haar huidige functie in de buurt van [plaats 1] of Schiphol te verblijven. De dubbele woonlasten die dat met zich brengt, kan ze zich echter niet permitteren. Tijdelijke verhuur van haar eigen woning is dan een voor de hand liggende oplossing. Verder ervaart zij het belastend dat zij niet vrijelijk over haar eigendom kan beschikken.
5.2.
Bij de mondelinge behandeling heeft [eiseres] hieraan nog toegevoegd dat haar partner, die thans promotieonderzoek doet in [plaats 2] , over twee jaar een opleidingsplek krijgt in het [E] ziekenhuis in [woonplaats] . [eiseres] wil dan de woning weer betrekken, omdat die zeer gunstig ligt ten opzichte van het ziekenhuis. Het is voor haar daarom geen optie om de woning, die voor het overige ook aan alle eisen van haar en haar partner voldoet, te verkopen.
Over de aanbiedingsplicht heeft [eiseres] gezegd dat ze het prettig vindt om de relatie met het Woonbedrijf te beëindigen en dat ze niet wil dat het Woonbedrijf een oneigenlijke grip op haar woning houdt.
Wat vindt het Woonbedrijf daarvan?
5.3.
Volgens het Woonbedrijf heeft de werkgever van [eiseres] maar één vestiging in Nederland, in [plaats 1] . Dat betekent dan dat zij ofwel steeds vanuit [plaats 1] heeft gewerkt, ofwel dat zij er rekening mee had kunnen houden dat ze op een gegeven moment vanuit [plaats 1] moest gaan werken. Voorheen had [eiseres] kennelijk de Benelux als werkgebied en moest zij ook veel reizen. Zij had ook niet zomaar hoeven instemmen met een wijziging van haar standplaats. Als ze moet vliegen, kan ze ook een hotel nemen of een appartement huren als de vluchttijden dat noodzakelijk maken. Zij moet over de daarmee gepaard gaande kosten maar in gesprek gaan met haar werkgever. Het is ook niet duidelijk hoe vaak ze naar klanten in Scandinavië moet. Vanuit [woonplaats] Airport gaan directe vluchten naar Zweden en met één tussenstop zijn ook Noorwegen en Finland bereikbaar. Kennelijk heeft [eiseres] het reizen onderschat, maar dat blijft voor haar risico. [eiseres] heeft verder geen enkele onderbouwing gegeven van de financiële positie van haar en haar partner. Ook heeft zij niet aangetoond dat zij toestemming heeft van de hypotheeknemer om de woning te mogen verhuren.
5.4.
Het meest verstrekkend standpunt van het Woonbedrijf is echter dat er in het kader van de door de rechtbank te verrichten juridische toets helemaal geen plaats is voor de belangen van [eiseres] . Het gaat volgens het Woonbedrijf alleen om haar eigen belang, en haar belang bij de zelfbewonings- en aanbiedingsplicht is nog onverminderd aanwezig.
Het juridisch kader
5.5.
Het juridisch kader wordt gevormd door het eerste lid van artikel 6:259 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Dat luidt:
Indien een overeenkomst ertoe strekt een rechthebbende op of een gebruiker van een registergoed als zodanig te verplichten tot een prestatie die niet bestaat in of gepaard gaat met het dulden van voortdurend houderschap, kan de rechter op zijn vordering de gevolgen van de overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden:
a. indien ten minste tien jaren na het sluiten van de overeenkomst zijn verlopen en het ongewijzigd voortduren van de verplichting in strijd is met het algemeen belang;
b. indien de schuldeiser bij de nakoming van de verplichting geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren.
5.6.
[eiseres] beroept zich op wat er onder b. staat. Op die grond kan de rechter per saldo de zelfbewoningsverplichting en de aanbiedingsplicht wijzigen of beëindigen als het Woonbedrijf bij de nakoming van die verplichtingen geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren.
5.7.
Naar het oordeel van de rechtbank volgt al uit de bewoordingen van deze bepaling dat de beoordelingsmaatstaf uitgaat van alleen het belang van de schuldeiser (hier: het Woonbedrijf) bij de nakoming van de verplichtingen, wat betekent dat de belangen van [eiseres] bij de wijziging of beëindiging van die verplichtingen geen rol spelen. De rechtbank verwijst hierbij naar wat de Hoge Raad in zijn uitspraak van 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:736 in rechtsoverweging 3.5. heeft overwogen met betrekking tot artikel 5:79 BW Pro. De Hoge Raad heeft daarin overwogen dat de belangen van de eigenaar van het dienende erf bij opheffing geen rol spelen behalve in het geval van misbruik van bevoegdheid. Weliswaar gaat dat wetsartikel over iets anders, namelijk over de opheffing van een erfdienstbaarheid, maar de beoordelingsmaatstaf is haast woordelijk hetzelfde.
5.8.
Het gaat in deze zaak dus nadrukkelijk niet om een afweging van de belangen van [eiseres] tegen die van het Woonbedrijf. Het gaat alleen om de vraag of het Woonbedrijf geen redelijk belang meer heeft bij de zelfbewonings- en aanbiedingsplicht.
5.9.
De wet regelt verder in artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op wie de bewijslast in deze zaak rust. Omdat [eiseres] zich op het rechtsgevolg beroept dat de verplichtingen moeten worden opgeheven of gewijzigd omdat het Woonbedrijf daar geen redelijk belang meer bij heeft, rust de stelplicht en bewijslast op [eiseres] .
Wat zegt [eiseres] over de belangen van het Woonbedrijf?
5.10.
[eiseres] stelt voorop dat er geen rekening mag worden gehouden met partijbedoelingen die niet in de leveringsakte zelf toe uitdrukking zijn gebracht. Partijbedoelingen in een leveringsakte moeten worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uitgelegd naar objectieve maatstaven. Zij ontleent dat aan de uitspraak van de Hoge Raad van 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ2904. Volgens haar is de zelfbewonings- en aanbiedingsplicht ingegeven door de wens om de “collectiviteit” te behouden (zie het onder 3.3. weergegeven artikel 12). Dat is een sociologisch begrip: “een groep die dusdanig groot is, dat niet alle leden interactie met elkaar hebben, maar waarbij nog wel sprake is van gedeelde waarden, doelen en saamhorigheid". Ongetwijfeld zal daarvan in de jaren ‘20 van de vorige eeuw sprake zijn geweest, toen de wijk werd bewoond door [X] -medewerkers, die een vergelijkbare dagindeling hadden en een vergelijkbaar inkomen en opleidingsniveau. De rol van [X] in [woonplaats] is echter sindsdien veel kleiner geworden. Van 'gedeelde waarden en doelen' is volgens [eiseres] binnen deze wijk inmiddels niet méér sprake dan bij een willekeurige andere wijk in de regio [woonplaats] . Het in de leveringsakte genoemde begrip 'collectiviteit' is dus langzamerhand achterhaald geworden.
5.11.
Het toetsingskader dat [eiseres] hanteert, is naar het oordeel van de rechtbank echter te beperkt en gebaseerd op een verkeerde uitleg van artikel 6:259 BW Pro. Zoals hiervoor al is uiteengezet, draait het in dit geschil om de vraag of het Woonbedrijf geen redelijk belang meer heeft bij de zelfbewonings- en aanbiedingsplicht. Voor de beantwoording van die vraag moet niet alleen gekeken worden naar de bedoelingen die het Woonbedrijf bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen had (en die uit de akte blijken), zoals het behoud van collectiviteit. Ook andere omstandigheden/belangen kunnen daarbij een rol spelen. Het gaat er om of het Woonbedrijf nog steeds een redelijk belang heeft bij de handhaving van de zelfbewonings-en aanbiedingsplicht, en daar kan zelfs sprake van zijn als dat belang niet meer terug te voeren is op het oorspronkelijke belang van collectiviteit.
5.12.
Het Woonbedrijf heeft over haar belang het volgende aangevoerd. De achtergrond van de zelfbewonings- en aanbiedingsplicht komt voort uit de grootschalige renovatie en wijkvernieuwing, waarin in afwijking van andere renovaties van wijken, specifieke investeringen zijn gedaan en afspraken zijn gemaakt om de investering in de wijk, het bijzondere karakter en de indeling in koop en huur te waarborgen en behouden. Het Woonbedrijf heeft voorafgaande aan de realisatie van de wijkvernieuwing bewust voor een gemengde wijk gekozen van zowel (sociale) huurders als kopers die er zelf dienen te wonen. Dit houdt een bepaalde dynamiek in stand en kopers en (sociale) huurders die er zelf wonen hebben er een belang bij dat de leefbaarheid op peil blijft. Een zelfbewoningsplicht in combinatie met een aanbiedingsplicht leidt ertoe dat het Woonbedrijf het evenwicht en de verdeling tussen huur en koop in de straat kan behouden dan wel naar gelang de noodzaak kan aanpassen. Indien de kopers zelf mogen bepalen of ze er zelf wonen of verhuren, wordt het bewust gekozen evenwicht huur/koop verstoord. Ook is het dan lastiger vast te stellen wie in de wijk woont, en is handhaving van afspraken aanzienlijk lastiger. Het komt de sociale cohesie in een wijk ten goede indien de bewoners voor langere tijd in de betreffende wijk blijven wonen. Dit in contrast met bijvoorbeeld een expat die niet genegen zal zijn te investeren in een wijk. Een woning die wordt verhuurd heeft een andere uitstraling dan een woning die zelf wordt bewoond. Tot slot trekt volgens het Woonbedrijf een woning die mag worden verhuurd andere partijen aan dan een woning die enkel door de eigenaar mag worden bewoond. Dit kunnen gewone beleggers zijn, maar ook criminelen of de zogenoemde 'pandjesbazen' of 'huisjesmelkers’, en dit kan leiden tot allerlei ondermijningsproblemen.
5.13.
Samengevat komt het betoog van het Woonbedrijf erop neer, dat zij met het opleggen van de zelfbewonings- en aanbiedingsplicht de leefbaarheid van de wijk [A] beoogt te waarborgen. Daarvan kan naar het oordeel van de rechtbank niet gezegd worden dat dit geen redelijk belang is. [eiseres] heeft daar nog een aantal argumenten tegen aangevoerd, maar die slagen niet. De rechtbank zal daarop in het navolgende ingaan.
5.14.
Allereerst heeft [eiseres] naar voren gebracht dat de leefbaarheid van de wijk geen belang is dat het Woonbedrijf zich dient aan te trekken en hoeft te beschermen. Woningcorporaties zoals Woonbedrijf mogen zich op basis van de in 2015 gewijzigde Woningwet immers alleen nog richten op hun kerntaak, en dat is het huisvesten van mensen met een laag inkomen.
5.15.
Het Woonbedrijf heeft daartegen ingebracht dat de inzet van woningcorporaties op leefbaarheid is toegestaan indien daar prestatieafspraken over zijn gemaakt (artikel 45 lid 2 sub f Woningwet Pro), en dat zij met de gemeente [woonplaats] dergelijke afspraken heeft gemaakt. Daarnaast heeft het Woonbedrijf in de betreffende wijk ook nog bezit dat wordt verhuurd. Als verhuurder heeft Woonbedrijf een verplichting om toe te zien op situaties die de leefbaarheid en het huurgenot kunnen inperken. Het toestaan dat een bewoner niet zelf de woonruimte bewoont en deze aan derden verhuurt, kan in potentie, zeker gezien de precedentwerking, de leefbaarheid aantasten, aldus het Woonbedrijf.
5.16.
De rechtbank is van oordeel dat het Woonbedrijf daarmee dit argument van [eiseres] voldoende heeft weerlegd. Ook al hebben de afspraken die het Woonbedrijf met de gemeente gemaakt heeft betrekking hebben op de sociale huur en de sociale woningvoorraad, zoals [eiseres] nog bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht, dat leidt nog niet tot de conclusie dat het belang van de leefbaarheid niet beschermd mag worden door het Woonbedrijf. Daarbij neemt de rechtbank de bijzondere achtergrond van de investeringen in de wijk door het Woonbedrijf en de belangen van de huurders die het Woonbedrijf als verhuurder mede dient te beschermen in aanmerking.
5.17.
Als tweede heeft [eiseres] aangevoerd dat er in diverse straten in dezelfde wijk gelijke woningen staan waarop geen zelfbewonings-of aanbiedingsverplichting van toepassing is, zoals de woningen aan de [straat] .
5.18.
Het Woonbedrijf heeft daartegen het volgende ingebracht. De woning van [eiseres] valt in de categorie sub b woningen (“keuzewoning”). Voor deze categorie woningen heeft het Woonbedrijf de zelfbewoningsplicht en de aanbiedingsplicht opgenomen. Het product keuzewoning maakt onderdeel uit van een set van maatregelen die zijn afgesproken om niet alleen het oorspronkelijke tuindorpkarakter van de wijk voor toen en de toekomst te behouden maar ook om ervoor te zorgen dat bewoners er ook daadwerkelijk zelf wonen en verbonden zijn met die wijk ongeacht of de bewoner huurt of de woning heeft gekocht en eigenaar is. De woningen aan de [straat] vallen onder categorie d, de nieuwbouwwoningen. Deze kavels waren volledig nieuw en liggen ook in een hogere prijsklasse. Bovendien zijn in de straat van de [straat] nummers 1 tot en met 27 (oneven), 2 tot en met 20 (even), 57 tot en met 91 (oneven) en 30 tot en met 56 (even) geen huurwoningen van Woonbedrijf gelegen. Het betreft uitsluitend koop en nieuwbouw (destijds). Gelet hierop en mede gelet op de afspraken met de aannemer is ervoor gekozen om voor die woningen geen zelfbewoningsplicht in de leveringsakten op te nemen.
5.19.
De rechtbank is van oordeel dat het binnen de beleidsvrijheid van het Woonbedrijf past om om in de ene categorie wel, en in de andere categorie geen zelfbewonings- en aanbiedingsplicht op te leggen. Verder heeft zij de totstandkoming van dat beleid voldoende toegelicht. Daarom slaagt ook dit argument van [eiseres] niet.
5.20.
Tot slot heeft [eiseres] aangevoerd dat het Woonbedrijf haar beleid gewijzigd heeft. Wanneer het Woonbedrijf nu zelf tot de verkoop van een woning uit haar bestand overgaat, verbiedt zij de koper nog slechts om de woning binnen een termijn van twaalf maanden door te verkopen of te verhuren. De rechtbank is met het Woonbedrijf van oordeel van oordeel dat niet is gebleken van een beleidswijziging in de wijk [A] . De woningen die [eiseres] noemt, liggen alle in andere wijken en in die wijken geldt (vanzelfsprekend) niet het specifiek op de wijk [A] gevoerde beleid.
Conclusie
5.21.
Gezien het voorgaande is het belang van het Woonbedrijf bij het waarborgen van de leefbaarheid van de wijk aan te merken als een redelijk belang bij het in stand houden van het kettingbeding (nakoming van de zelfbewonings- en aanbiedingsplicht). De door [eiseres] gestelde belangen bij opheffing van het kettingbeding kunnen niet tot een ander oordeel leiden. Zoals hiervoor is overwogen, komt het immers niet neer op een belangenafweging tussen het belang van [eiseres] enerzijds bij opheffing daarvan en het belang van het Woonbedrijf bij de handhaving daarvan, maar op de beantwoording van de vraag of het Woonbedrijf geen redelijk belang meer heeft bij de handhaving.
5.22.
Daarmee staat tevens vast dat er geen sprake is van misbruik van recht door het Woonbedrijf. Misbruik van recht kan (en zal meestal) tot de conclusie leiden dat bij de uitoefening van de bevoegdheid geen redelijk belang bestaat in de zin van art. 6:259 lid 1 onder Pro b BW. Maar omgekeerd kan een bevoegdheidsuitoefening niet tegelijk redelijk zijn in de zin van die bepaling en misbruik van recht opleveren.
5.23.
Dit betekent dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen.
5.24.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van het Woonbedrijf worden begroot op:
- griffierecht 639,00
- salaris advocaat
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)
Totaal € 1.725,00
in reconventie
5.25.
Als eerste heeft het Woonbedrijf naleving van de zelfbewoningsverplichting onder oplegging van een dwangsom gevorderd. In de overeenkomst is echter al een boete opgelegd bij overtreding van de zelfbewoningverplichting, zodat het dubbelop is om nu nog een dwangsom te vorderen. Verder heeft [eiseres] eerst uit eigen beweging om toestemming bij het Woonbedrijf gevraagd en toen zij die niet had gekregen, zich tot de rechter gewend om een oordeel te vragen. Het valt daarom niet in te zien welk belang het Woonbedrijf bij deze rechtsvordering heeft. De rechtbank zal deze vordering afwijzen.
5.26.
De overige vorderingen zijn voorwaardelijk ingesteld. Uit de beslissing in conventie vloeit voort dat de voorwaarden niet zijn vervuld, zodat op die vorderingen geen beslissing hoeft te worden gegeven.
5.27.
Het Woonbedrijf zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- salaris advocaat
271,50(1,0 punt × factor 0,5 × tarief € 543,00)
271,50(1,0 punt × factor 0,5 × tarief € 543,00)
Totaal € 271,50
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van het Woonbedrijf tot op heden begroot op € 1.725,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
6.4.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
6.5.
wijst vordering I af,
6.6.
verstaat dat de overige vorderingen geen behandeling behoeven,
6.7.
veroordeelt het Woonbedrijf in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 271,50.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2020.