Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/710
uitspraak van de meervoudige kamer 4 februari 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigden: U.A.H. Zonnenberg en N.L. van Domselaar).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het agrarisch object), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 753.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 18 januari 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 mei 2018. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Het onderzoek ter zitting is geschorst.
Bij brief van 10 juli 2018 heeft verweerder vragen van de rechtbank beantwoord.
Onder toepassing van artikel 8:57, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is een nader onderzoek ter zitting achterwege gebleven, waarna de rechtbank het onderzoek heeft gesloten.
Overwegingen
FeitenEiser is eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak, een agrarisch object met een woning en verschillende agrarische onderdelen. Daarnaast is op het terrein een kinderdagverblijf (van 52 m2) gevestigd.
Geschil en beoordeling
1. Eiser bepleit voor het object een waarde van niet meer dan € 575.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van het object (€ 753.000) naar de getaxeerde waarde (€ 996.245), zoals opgenomen in het taxatieoverzicht dat op 3 mei 2018 is opgesteld door taxateur N.L. van Domselaar.
2. De rechtbank ziet aanleiding eerst in te gaan op de objectafbakening. Het object bestaat uit een woning, een kinderopvang, een winkel en uit agrarische onderdelen.
3. In artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, is bepaald dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Hieruit vloeit voort dat de eerste stap in de waardebepaling de bepaling van het te waarderen object betreft. Deze zogenoemde objectafbakening dient te geschieden aan de hand van de in artikel 16 van Pro de Wet WOZ opgenomen regels.
4. In artikel 16 is Pro, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
een gebouwd eigendom;
een ongebouwd eigendom;
(…);
een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b (…) bedoelde eigendommen (…) die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren; (…)”
5. In antwoord op vragen van de rechtbank heeft verweerder zich in zijn brief van 10 juli 2018 op het standpunt gesteld dat Kinderopvang [bedrijfsnaam] onlosmakelijk verbonden is met de agrarische opstallen en de gronden. In zijn aard en inrichting vormt het object één geheel. Er zijn geen zelfstandige inrichtingen gemaakt voor de verschillende gedeelten. De percelen liggen naast elkaar, binnen dezelfde bestemming en zijn niet voorzien van een afscheiding. Het gehele object, afgezien van de woning, is in gebruik bij de vennootschap onder firma met als naam [namen] . De woning wordt bewoond door de natuurlijke personen [namen] . Het geheel behoort volgens verweerder bij elkaar. Verweerder heeft zijn standpunt met stukken onderbouwd.
6. De rechtbank volgt verweerder in zijn conclusie dat sprake is van een samenstel van eigendommen die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. Verweerder heeft daartoe voldoende overtuigende en controleerbare argumenten gegeven. Eiser heeft bovendien het in de brief van 10 juli 2018 neergelegde standpunt niet betwist.
7. Hierna zal worden ingegaan op de waarde van het object.
8. Verweerders taxateur heeft de waarde van het kinderdagverblijf bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, uitgaande van een herbouwwaarde berekend op basis van de in de taxatiewijzer “Onderwijs” (deel 1), voor waardepeildatum 1 januari 2015, archetype nr. 74 “(Kinder-)dagverblijf”, vermelde bedragen voor ruwbouw, afbouw en installaties, waarop een correctie vanwege technische en functionele veroudering is toegepast. De correctie voor functionele veroudering betreft volgens verweerder een combinatie van correcties wegens economische veroudering, veranderde bouwwijze, belemmering in gebruik en excessieve gebruikskosten.
9. Ook voor de woning en de agrarische onderdelen is de waarde bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Daarbij is verweerder uitgegaan van de landelijke taxatiewijzers deel 20 Agrarisch “Agrarische gebouwen” en “Grond bij agrarische objecten” met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2015. Omdat de agrarische onderdelen dienstbaar zijn en/of ondergeschikt zijn aan het kinderdagverblijf, heeft de taxateur voor deze onderdelen een aftrek van 10% toegepast.
10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2015.
11. In afwijking van deze in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ vervatte waarderingsregel wordt ingevolge het derde lid van genoemd artikel 17 de Pro waarde van een niet tot woning dienende onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde ingevolge het tweede lid.
12. Tussen partijen is niet in geschil dat waardering op de voet van het derde lid van artikel 17 van Pro de Wet WOZ dient te geschieden. De rechtbank is niet gebleken dat het standpunt van partijen onjuist is.
13. Eiser heeft de bruikbaarheid van de gehanteerde taxatiewijzers en de wijze van gebruik door verweerder op zichzelf niet weersproken. De rechtbank ziet ook geen reden om aan de bruikbaarheid en wijze van gebruik te twijfelen.
14. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
15. Als eerste beroepsgrond heeft eiser aangevoerd dat in de bestreden uitspraak nauwelijks wordt ingegaan op de aangedragen grieven. Deze beroepsgrond faalt aangezien in de bestreden uitspraak is vermeld dat naar aanleiding van het bezwaar een inpandige opname heeft plaatsgevonden, de waarde van het object opnieuw is bepaald aan de hand van de landelijke taxatiewijzers en vervolgens is geconcludeerd dat er geen aanwijsbare redenen zijn waarom afgeweken zou moeten worden van de landelijke taxatiewijzer. Verder volgt uit vaste rechtspraak (zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad (HR) van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146), dat eventuele motiveringsgebreken in beroep kunnen worden hersteld. Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is.
16. Eiser heeft verder aangevoerd dat hij de objectkenmerken en de waarde niet kan controleren met het door verweerder toegezonden taxatierapport. Zo heeft eiser het door verweerder in het taxatieverslag vermelde bouwjaar van de woning bij het agrarisch object weersproken. Volgens eiser is het bouwjaar van de woning niet 2009, maar 1976. Verweerder heeft gesteld dat het in het taxatieverslag vermelde bouwjaar van 2009 ziet op het kinderdagverblijf. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep het object opnieuw heeft laten taxeren. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in een taxatieoverzicht van 3 mei 2018. Daarin is als bouwjaar van de woning 1976 vermeld en als bouwjaar van het kinderdagverblijf 2009. Eiser heeft de juistheid van de in dit overzicht opgenomen gegevens verder niet bestreden. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatieoverzicht beschreven objectgegevens. Uit het taxatierapport van 3 mei 2018 blijkt ook dat rekening is gehouden met factoren als technische afschrijving en economische veroudering. Die beroepsgrond slaagt niet.
17. Wat betreft de beroepsgrond dat verweerder bij de waardering van het kinderdagverblijf onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat het een incourant object betreft, wordt het volgende overwogen. Volgens eiser is de doelmatigheid van het object zodanig dat het alleen geschikt is als kinderdagverblijf en voor derden niet interessant, zodat het moeilijk verkoopbaar is. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat het feit dat het kinderdagverblijf als zodanig moeilijk verkoopbaar is slechts relevant is bij een economische waardebepaling en niet bij een waardebepaling op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank kan verweerder daarin volgen. De gecorrigeerde vervangingswaarde van het kinderdagverblijf wordt immers bepaald door uit te gaan van de herbouwwaarde ervan. Dit is het bedrag dat moet worden betaald om een vergelijkbaar nieuw object te bouwen. Daarbij is niet relevant wat derden voor het bestaande gebouw zouden willen betalen. De beroepsgrond slaagt niet.
18. Eiser wordt voorts niet gevolgd in zijn standpunt dat verweerder bij de waardering van het kinderdagverblijf onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van het object. Nog daargelaten dat de waarde is bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, heeft verweerder onweersproken gesteld dat de kinderopvang is gelegen in het natuurgebied de Maasheggen in een mooie rustige omgeving. Deze vrije ligging is volgens verweerder juist een groot voordeel. Bovendien is de ligging binnen vijf minuten rijden van de snelweg volgens verweerder ook een pré vanwege de goede bereikbaarheid. Verder heeft verweerder gesteld dat de kinderopvang niet naast een fabriek ligt, maar naast een bedrijf (Nutreco), dat grotendeels uit kantoorruimten bestaat en waarvan de bedrijvigheid zich voornamelijk aan de achterkant afspeelt. Bovendien is het door een hoge bomenrij van het agrarisch object gescheiden. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
19. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor het object per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde van € 753.000 niet te hoog is.
20. Eiser heeft de in beroep door hem voorgestane waarde in het geheel niet onderbouwd. De rechtbank overweegt dat eiser de door hem bepleite waarde daarom niet aannemelijk heeft gemaakt.
21. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van mr. P.M. de Kruif, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.