Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 18/2474
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juli 2019 in de zaak tussen
[eiser 1] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op
€ 426.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 mei 2019. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. P.H.R.J. Roijmans (taxateur).
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een twee-onder-een-kap woning. De woning met dakkapel heeft een inhoud van 534 m3. Er is verder een aanbouw van 28 m3, een berging van 20 m3 en een garage van 76 m3. Het bouwjaar is 2002. Het perceel heeft een oppervlakte van 286 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 426.000) naar de getaxeerde waarde (€ 435.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 18 maart 2019 is opgesteld door taxateur P.H.R.J. Roijmans. Eiser heeft ter zitting aangegeven dat hij weliswaar in het beroepschrift een waarde van € 412.000 heeft bepleit, maar dat hij zich eigenlijk niet over een waarde kan uitlaten omdat hij geen inzicht heeft in de wijze waarop de waarde wordt vastgesteld. De rechtbank begrijpt dat eiser de door verweerder vastgestelde waarde wel te hoog vindt.
Verweerschrift te laat/verzoek aanhouding
2. Eiser heeft bij brief van 24 mei 2019 verzocht het verweerschrift buiten beschouwing te laten omdat het te laat is ingediend, dan wel de behandeling van de zaak aan te houden. De rechtbank heeft deze verzoeken op zitting afgewezen. Allereerst wijst de rechtbank er op, zoals door eiser ook al is aangegeven, dat de wet aan het overschrijden van de termijn genoemd in artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht geen sanctie verbindt. Zie in dit verband de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 24 september 2014 (ECLI:NL:GHDHA:2014:3447). Bovendien overweegt de rechtbank dat het verweerschrift en het taxatierapport weliswaar in een laat stadium, namelijk op 17 mei 2019, zijn ingediend, maar in het verweerschrift is ingegaan op de aanvullende gronden van eiser die de rechtbank op 14 mei 2019 heeft ontvangen. De rechtbank is niet gebleken dat eiser zich met het oog op de behandeling op zitting onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn voldoende bekend gebleken bij eiser en hij heeft zich hierover voldoende kunnen uitlaten. In het verweerschrift heeft verweerder de relevante overwegingen van de (vaste) rechtspraak waar naar wordt verwezen geciteerd en de gronden van eiser zijn uitvoerig besproken op de zitting, waarbij verweerder de waardematrix op verzoek van eiser op verschillende punten nader heeft toegelicht. Nu eiser voldoende gelegenheid heeft gehad zijn standpunt naar voren te brengen, ziet de rechtbank geen aanleiding de behandeling van de zaak aan te houden om eiser nog meer gelegenheid te geven zijn standpunt te onderbouwen.
Inhoudelijke beoordeling
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. De taxateur van verweerder heeft de objectkenmerken vastgelegd in voornoemd taxatierapport. De objectkenmerken zijn door eiser niet weersproken. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport beschreven objectgegevens.
5. De taxateur van verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met drie in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Ter zitting heeft eiser erkend dat de vergelijkingsobjecten in beginsel voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank sluit zich daarbij aan. De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Uit het taxatierapport volgt dat alle vergelijkingsobjecten twee-onder-een-kap woningen betreffen die zijn gelegen in hetzelfde bouwplan als de woning. De vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning, gebouwd in 2002, hebben allemaal een dakkapel en een garage en/of berging. Ook hebben de vergelijkingsobjecten dezelfde hoofdinhoud (534 m3) als de woning. De vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank met het overgelegde taxatierapport en de waardematrix inzicht gegeven hoe met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de perceeloppervlakte en afwerking, rekening is gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling in zoverre niet berust op onjuiste uitgangspunten.
6. Eiser voert aan dat er sprake is van strijd met het motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel. Deze grond slaagt niet. De rechtbank wijst er allereerst op dat volgens vaste rechtspraak, bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 1992 (ECLI:NL:HR:1992:ZC5146), het enkele feit dat een aanslag onzorgvuldig is voorbereid, niet hoeft te leiden tot vernietiging van die aanslag. Eventuele onzorgvuldigheden en onjuistheden/motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. De rechtbank wijst er verder op dat het verweerder op grond van vaste rechtspraak, bijvoorbeeld de uitspraak van het gerechtshof Arnhem van 10 juli 2012 (ECLI:NL:2012:GHARN:1979), vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. In deze zaak heeft verweerder in de beroepsfase twee nieuwe vergelijkingsobjecten gehanteerd. Deze zijn opgenomen in het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, zijn de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende bekend gebleken bij eiser en hij heeft zich hierover voldoende kunnen uitlaten. Deze beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser heeft gesteld dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de kavelwaarde en hiermee in strijd handelt met jurisprudentie van de Hoge Raad, met name de uitspraken van
4 mei 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1315) en van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1315). De rechtbank kan eiser hierin niet volgen, aangezien verweerder de grondstaffel heeft overgelegd, waaruit de waarde van de kavels blijkt. Dezelfde grondstaffel is van toepassing op zowel eisers woning als de referentieobjecten, aangezien deze objecten in dezelfde straat liggen als eisers woning. Uit deze grondstaffel kan de waarde van eisers woning worden afgeleid. Het verschil in waarde per m² tussen de woning en de referentieobjecten kan op grond van de grondstaffel worden verklaard, nu eisers perceel groter is, wat leidt tot een lagere m²-prijs. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende inzicht gegeven in de opbouw van de kavelwaarde.
8. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning, omdat de woning is gelegen in een deel van de buurt dat een planologisch gedrocht betreft. De in het gedeelte van zijn woning gelegen 26 twee-onder-een-kap woningen betreffen namelijk veel te grote woningen op te kleine kavels, waardoor er nauwelijks sprake is van privacy. Verweerder heeft de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten inzichtelijk gemaakt met een in het taxatierapport opgenomen luchtfoto. Het vergelijkingsobject [adres 2] ligt aan dezelfde kant als eisers woning en heeft volgens verweerder de minste privacy omdat dit object met de achterzijde dicht tegen de achterliggende woningen grenst. De vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] hebben een met elkaar vergelijkbare ligging, zij liggen iets vrijer. In het verweerschrift en op de zitting heeft verweerder toegelicht dat uit een analyse van de kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten niet volgt dat de ligging aan de achterzijde van invloed is op de hoogte van de verkoopprijs. Dit komt volgens verweerder mogelijk doordat de woningen die meer privacy hebben aan de achterzijde dichter bij de autosnelweg liggen en daarom wellicht meer geluid hebben dan de verderop gelegen woningen. De rechtbank heeft geen reden om aan de toelichting van verweerder te twijfelen en ziet dan ook geen reden een correctie op de waarde toe te passen in verband met het gestelde gebrek aan privacy.
9. Eiser voert verder aan dat zijn woning is gelegen aan de rand van het bouwplan en direct grenst aan een bestaande buurt. Met deze trendbreuk is volgens eiser onvoldoende rekening gehouden. Ook is onvoldoende rekening gehouden met de overlast van kerende auto’s in verband met de doodlopende weg. Verweerder erkent dat de woning van eiser ligt op de grens van een ouder gedeelte en een nieuw gedeelte. In het taxatierapport is een foto van het straatbeeld opgenomen. Verweerder stelt zich primair op het standpunt dat de gestelde trendbreuk geen waardedruk met zich meebrengt. Voor zover er al sprake zou zijn van enige waardedruk, dan is deze waardedruk voldoende verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, aangezien deze ook in een gemengde omgeving qua stijl zijn gelegen. De waarde van de woning is door de taxateur van verweerder desondanks verlaagd met € 20.000 en verweerder stelt zich subsidiair op het standpunt dat hiermee met een waardedruk veroorzaakt door een trendbreuk voldoende rekening is gehouden. Ook de eventuele waardedruk in verband met de door eiser gestelde verkeersoverlast is hierin verdisconteerd. Daarbij merkt verweerder op dat de woning is gelegen aan het einde van de weg, waardoor er geen sprake is van doorgaand verkeer en dit in het algemeen een positief effect heeft op de waarde van een woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door eiser gestelde trendbreuk en verkeersoverlast voldoende rekening gehouden door, hoewel gelet op de ligging van de woning ook sprake is van het door verweerder genoemde voordeel, toch een correctie van € 20.000 toe te passen. Uit een eerdere uitspraak van deze rechtbank van 26 april 2013, welke uitspraak betrekking had op de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2012, volgt dat er destijds ook rekening is gehouden met een verlaging van € 20.000 in verband met de ligging van de woning aan de rand van het bouwplan en de kerende auto’s. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
10. Eiser voert aan dat het perceel een ondoelmatige indeling heeft omdat de garage naar achteren is geplaatst. Ook is zijn woning lager gelegen dan de omliggende woningen, zodat er bij zware regenval sprake is van wateroverlast (kuilligging). Hiermee is volgens eiser onvoldoende rekening gehouden. In het verweerschrift heeft verweerder toegelicht dat niet objectief kan worden vastgesteld dat van de naar achter geplaatste garage een waardedrukkend effect uitgaat. Voor de een zal een grotere oprit een meerwaarde hebben (extra auto op de oprit plaatsen) en voor de ander zal een grotere achtertuin een meerwaarde hebben. Verweerder erkent verder dat de woning van eiser lager is gelegen. De taxateur heeft een meting gedaan en het hoogteverschil is maximaal 49 cm. De rechtbank overweegt dat de wateroverlast door eiser niet aannemelijk is gemaakt en niet objectief kan worden vastgesteld. Door de taxateur is zekerheidshalve een correctie van € 5.000 toegepast in verband met de wateroverlast. De rechtbank heeft geen reden om aan de toelichting van verweerder te twijfelen. Deze grond van eiser slaagt niet.
11. Eiser wijst verder op de hoge erfafscheiding aan de achterzijde en de steegvorming door de hoge muur die de buren hebben geplaatst. De taxateur heeft op 11 februari 2019 de woning in- en uitpandig opgenomen. De taxateur heeft gemeten dat de erfafscheiding aan de achterzijde 229 cm hoog is, in plaats van de door eiser gestelde 265 cm. De muur van de buren is 182 cm hoog. Dit zijn volgens verweerder normale hoogtes en er is geen sprake van steegvorming. Gelet op hetgeen eiser hierover heeft opgemerkt en gelet op de toelichting van verweerder, is volgens de rechtbank niet komen vast staan dat de door eiser aangevoerde omstandigheden waardedrukkende factoren zijn waarmee rekening moet worden gehouden.
12. Eiser heeft een overzicht gemaakt van 14 objecten, alle gelegen aan de [straatnaam] , en stelt dat de WOZ-waarden van die objecten ten opzichte van 2017 minder hard zijn gestegen dan van zijn woning. Verweerder heeft ten aanzien van deze beroepsgrond naar het oordeel van de rechtbank terecht opgemerkt dat deze vergelijking niet bruikbaar is om de waarde van eisers woning vast te stellen. Immers, doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. En verweerder moet volgens de systematiek van de Wet WOZ de waarde van de woning onderbouwen door vergelijking met gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Dit betekent dat aan de algemene waardeontwikkeling van woningen in voorafgaande kalenderjaren geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak. Overigens blijkt uit dit overzicht dat eisers woning, in vergelijking met de andere door eiser genoemde objecten aan [straatnaam] de laagste m³-prijs heeft. Hiermee is eiser dus niet tekort gedaan.
13. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2017 vastgestelde waarde van € 426.000 niet te hoog is.
14. Nu eiser zich heeft beperkt tot een betwisting van verweerders waarde en niet zelf een waarde heeft bepleit, komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van een door eiser bepleite waarde.
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, rechter, in aanwezigheid van mr. M.J.A. Vermeulen-van Bree, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 1 juli 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.