Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 18/1988
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 april 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heusden, verweerder
(gemachtigde: R. Wintermans).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op
€ 203.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.
€ 203.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 juli 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2019. Namens de gemachtigde van eiser is B.M.T. Claassen verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een appartement uit 2004 met een inpandige berging/schuur van 17 m³ en twee parkeerplaatsen. De inhoud van de woning is 323 m³.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 187.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 203.000) naar de getaxeerde waarde (€ 203.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 28 augustus 2018 is opgesteld door taxateur R. Wintermans.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met drie vergelijkingspanden, verkocht binnen een jaar rondom de waardepeildatum, namelijk [adres] , [adres] en [adres] , alle gelegen te [plaatsnaam] . Bij het taxatierapport is een matrix gevoegd, waarin volgens verweerder alle (8) relevante verkoopcijfers zijn meegenomen in de waardebepaling van de woning, dus niet alleen de hoogste verkoopprijs. Behoudens de drie genoemde vergelijkingsobjecten zijn dit: [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en
[adres] , alle gelegen te [plaatsnaam] De objecten zijn gelegen in hetzelfde appartementencomplex, dan wel het naastgelegen appartementencomplex.
[adres] , alle gelegen te [plaatsnaam] De objecten zijn gelegen in hetzelfde appartementencomplex, dan wel het naastgelegen appartementencomplex.
5. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning en is blijkens de matrix voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen, zoals de aanwezigheid van 1 of 2 parkeerplaatsen. De waardebepaling berust in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten.
6. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de WOZ-waarde van de woning op basis van de matrix van verweerder maximaal € 192.000 zou moeten bedragen. Verder heeft de gemachtigde van eiser ter zitting aangevoerd dat verweerder in de matrix niet een zuiver gemiddelde van de totale prijzen per kubieke meter voor de inhoud heeft genomen; dit zou € 567 per m³ moeten zijn. Bovendien halen de verkoopcijfers van de objecten [adres] en [adres] het gemiddelde naar boven, omdat de objecten aan het einde van het kalenderjaar verkocht zijn tijdens een opleving van de woningmarkt. De gemachtigde van eiser heeft dit gerelateerd aan de gemiddelde waardestijging in 2017 in de regio.
7. Verweerder heeft erop gewezen dat als waarde te gelden heeft de waarde in het economische verkeer. Dit brengt mee dat in beginsel de meest gunstige verkopen worden gebruikt voor de waardebepaling. Verweerder heeft hiertoe verwezen naar een uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 13 juni 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:2163). Verweerder heeft voorts ter zitting toegelicht dat de gemiddelde prijs per kubieke meter van de door hem aangedragen referentieobjecten uitkomt op € 612 per m³ en de gemiddelde prijs per kubieke meter van de door verweerder en eiser aangedragen objecten op € 576 per m³. Er is geïndexeerd. De rechtbank kan verweerder, gelet daarop, volgen in zijn toelichting dat € 575 per m³ voor de woning niet te hoog is.
8. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en matrix en de daarop gegeven toelichting in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2017 vastgestelde waarde van
€ 203.000 niet te hoog is.
€ 203.000 niet te hoog is.
9. Eiser heeft de door hem bepleite waarde niet (door middel van een taxatie of anderszins) onderbouwd, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, rechter, in aanwezigheid van
M. Brok, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 april 2019.
de griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.