ECLI:NL:RBOBR:2018:6445

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 18/613

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2018 in de zaak tussen

[naam] , te [woonplaats] , eiser,(gemachtigde: [naam] )

de heffingsambtenaar van de gemeente Best, verweerder

(gemachtigde: G.J. Vliem).

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 183.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 6 maart 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 november 2018. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote, die als gemachtigde optreedt. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De woning (bouwjaar 1978), gelegen op het industrieterrein ’t Zand II te Best, omvat de hoofdbouw (358 m³) met overkapping (8 m²) en een aangebouwde berging (9 m²). Het perceel heeft een oppervlakte van 237 m².

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit, zoals ter zitting verklaard, een waarde van € 150.000 tot € 160.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 183.000) naar de getaxeerde waarde (€ 295.000), zoals opgenomen in het verweerschrift.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

3. Partijen zijn het eens over de objectkenmerken van de onroerende zaak, zoals die zijn omschreven in het verweerschrift, zodat ook de rechtbank uitgaat van die objectgegevens.

4. Eiser heeft ter zitting verduidelijkt dat de woning behoorde bij het bedrijfspand van zijn zoon, maar dat sinds 2005 hij en zijn echtgenote er wonen. Eiser probeert al jaren de gemeente er toe te bewegen om de bestemming die rust op het perceel te wijzigen van ‘bedrijfswoning’ naar ‘burgerwoning’, maar de gemeente gaat daar niet in mee. De woning is om die reden niet verkoopbaar. Aangezien verweerder de woning vergelijkt met bedrijfswoningen, is de waarde van zijn woning volgens eiser te hoog bepaald.

5. In het verweerschrift heeft verweerder aangegeven dat de woning van eiser in het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Best” geregistreerd staat als “bedrijfswoning”. Dit is ook niet in geschil. Hieruit leidt de rechtbank af dat verweerder, overeenkomstig het toepasselijke en geldende bestemmingsplan, de onroerende zaak heeft gewaardeerd alsof het een bedrijfswoning was. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in zoverre kan worden gevolgd in zijn standpunt. Immers, als uitgangspunt bij de waardebepaling van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ dient te gelden de prijs die voldoet aan de zogenaamde waarderingsficties die zijn omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De invloed op de waarde van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planologische bestemmingsvoorschriften, mag bij het voorgaande niet worden uitgeschakeld. De potentiële verkrijger van de onroerende zaak zal immers nagaan welke van deze voorschriften op de zaak van toepassing zijn om te kunnen beoordelen, welke bestemming hij binnen de grenzen van deze voorschriften aan de zaak zou kunnen geven. (ECLI:NL:GHAMS:2005:AU0574). Aangezien op de waardepeildatum in geschil volgens het geldende bestemmingsplan de woning is aan te merken als bedrijfswoning, dient voor de waarde in het economische verkeer in beginsel aansluiting te worden gezocht bij transacties van (bedrijf)woningen, die evenals de woning van eiser, zijn gesitueerd op een industrieterrein. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder bij de waardevaststelling van de onroerende zaak in zoverre van een juist uitgangspunt uitgegaan.

6. Verweerder heeft in zijn verweerschrift aangegeven dat normaal gesproken de waarde van de woning zou zijn bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Omdat geen transactiecijfers bekend zijn van verkochte burgerwoningen op een industrieterrein, is voor de woning aansluiting gezocht bij bedrijfswoningen. Verweerder heeft daarbij uiteengezet dat een bedrijfswoning, afhankelijk van de inhoud, wordt gewaardeerd op een waarde in een range van € 260 tot € 285 per m³. Bij de woning van eiser is gerekend met een waarde van € 270 per m³. De hieruit berekende opstalwaarde is vermeerderd met de kavelwaarde, die is bepaald op basis van de grondstaffel die geldt voor twee-onder-een-kapwoningen in het waardegebied van eiser.

7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank acht daarbij allereerst van belang dat het verweerschrift niet is ondersteund met een taxatierapport of een waardematrix. Evenmin heeft verweerder inzicht geboden op welke wijze de door hem gehanteerde range voor de waarde per m³ bij bedrijfswoningen tot stand is gekomen. Verweerder heeft ter zitting wel verklaard dat deze range voortvloeit uit een marktanalyse, maar een voor de rechtbank verifieerbare onderbouwing van deze range, bijvoorbeeld door middel van marktgegevens, en daarmee
de getaxeerde waarde van de onroerende zaak, ontbreekt volledig. Ter zitting heeft verweerder bovendien toegelicht dat de range is vastgesteld op basis van zijn gevoel en ervaring. Daarmee berust de door verweerder getaxeerde waarde op een schatting van verweerder die de rechtbank, zonder onderbouwing, niet aannemelijk acht.

8. Bij zijn waardeonderbouwing verliest verweerder bovendien uit het oog dat hij bij het bepalen van de WOZ-waarde van eisers woning rekening had dienen te houden met de vanuit het bestemmingsplan voortvloeiende beperking van het gebruik van die woning.
De in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ vervatte overdrachtsfictie staat er immers niet aan in de weg dat bij de waardering van een onroerende zaak rekening moet worden gehouden met de waardedrukkende invloed van een bestemmingsplan die de kring van gegadigden voor de verkrijging van de onroerende zaak beperkt, omdat niet elke potentiële koper de zaak mag bewonen. Dat hiervan sprake is, volgt uit wat verweerder daarover in zijn verweerschrift heeft opgemerkt. Verweerder heeft immers onweersproken gesteld dat alleen sprake kan zijn van een bedrijfswoning, overeenkomstig het bestemmingsplan, als die woning onlosmakelijk verbonden is met een bedrijfspand. Bij de woning van eiser ontbreekt die relatie en is aldus sprake van bewoning in strijd met het geldende bestemmingsplan. Weliswaar heeft verweerder ter zitting verklaard dat, in zijn opvatting, het wel toegestaan is dat in de woning tevens een studio wordt gevestigd voor bijvoorbeeld (kleinschalige) bedrijfsactiviteiten, maar eiser heeft dit gemotiveerd bestreden. Eiser heeft namelijk naar voren gebracht dat een potentiële koopster zich heeft gemeld die in de woning een nagelstudio wilde vestigen, maar na overleg met de gemeente is duidelijk geworden dat deze bedrijfsactiviteit niet was toegestaan. Verweerder heeft zijn stelling dat een dergelijke bedrijfsvoering in de woning wel mogelijk is verder op geen enkele wijze (met stukken) onderbouwd. Het bestemmingsplan heeft daardoor voor de woning van eiser een waardedrukkende invloed, omdat zijn woning niet als woning verkoopbaar is. Dat de gemeente Best gedoogt dat eiser zijn woning bewoont, maakt dit niet anders omdat dit gedogen persoonsgebonden is. november

9. Verweerder heeft daarmee de vastgestelde waarde noch de getaxeerde waarde aannemelijk gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.

10. Ook eiser heeft de door hem bepleite waarde, bijvoorbeeld door het overleggen van een taxatierapport of andere gegevens waaruit die waarde is af te leiden, niet aannemelijk gemaakt.

11. Aangezien geen van de partijen de door hen gestelde waarden aannemelijk maakt, ziet de rechtbank aanleiding om het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Rekening houdend met alle waardebepalende elementen, wat partijen over en weer hebben gesteld en in het bijzonder met rechtsoverweging 8, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op € 150.000. Verweerder zal worden opgedragen de betreffende aanslag OZB dienovereenkomstig te verminderen.

12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

13. Het is de rechtbank niet gebleken dat er proceskosten zijn gemaakt door eiser die voor vergoeding in aanmerking komen.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;

- stelt de waarde van [adres] per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vast op € 150.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 december 2018.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.