Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 18/60
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 december 2018 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haaren, verweerder
(gemachtigde: M.G.M. Schwering).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna ook: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 1.506.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 december 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door B. van der Wielen, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur W.J. Nieuwenhuis.
De rechtbank heeft de behandeling van de zaak ter zitting aangehouden en verweerder in de gelegenheid gesteld nadere informatie te verstrekken omtrent de objectafbakening van de onroerende zaak.
Bij brief van 9 oktober 2018, ontvangen door de rechtbank op 12 oktober 2018, heeft verweerder deze informatie overgelegd. Bij brief van 9 november 2018 heeft eiseres in reactie daarop aangegeven geen nadere zitting te wensen.
De rechtbank heeft vervolgens op 27 november 2018 het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
Eiseres, een besloten vennootschap, is gebruikster van de onroerende zaak. Het betreft een supermarkt uit 1995 die in 2015 inpandig is gerenoveerd en waarin zich een vestiging van [bedrijfsnaam ] bevindt. Het bedrijfsobject, gelegen in [plaatsnaam] , omvat winkel-/verkoopruimtes, een opslag-/magazijnruimte en overige ruimtes. Tot het object behoren drie kadastrale percelen met een oppervlak van in totaal 3.147 m².
Geschil en beoordeling
1. Partijen zijn het er over eens dat eiseres moet worden aangemerkt als gebruiker van de onroerende zaak. Bij eiseres, zo heeft de gemachtigde van eiseres ter zitting verklaard, is ook geen misverstand ontstaan voor wie de aanslag is bedoeld. Dit betekent dat de rechtbank er vanuit gaat dat zowel de aanslag als de bestreden uitspraak zich richten tot eiseres.
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit een waarde van € 929.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 1.506.000) naar de getaxeerde waarde (€ 1.510.000), zoals die is opgenomen in het taxatierapport dat op 5 september 2018 is opgesteld door taxateur Nieuwenhuis.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
4. Eiseres voert primair aan dat verweerder het object verkeerd heeft afgebakend. Volgens eiseres was in de procedure voor belastingjaar 2015 nog sprake van een vloeroppervlak van 1.030 m². Aangezien sinds die tijd, volgens eiseres, geen verbouwingen hebben plaatsgevonden, moet van dat vloeroppervlak worden uitgegaan, en niet van de metrage (1583 m²) die verweerder hanteert. Ter zitting heeft eiseres daar nog aan toegevoegd dat bovendien in het winkelpand twee andere winkels zijn gevestigd, te weten [bedrijfsnaam ] en [bedrijfsnaam ] , en deze ten onrechte door verweerder aan het object van eiseres zijn toegerekend.
5. Verweerder heeft allereerst uiteen gezet dat in 2015, dus na het begin van het belastingjaar 2015, en dus ook na de eerdere procedure waar eiseres op doelt, het winkelpand tijdelijk was gesloten. Reden daarvoor was dat het pand waar de [bedrijfsnaam ] -supermarkt gevestigd was en het naastgelegen pand van de (voormalige) [bedrijfsnaam ] -supermarkt zouden worden samengevoegd, en (intern) verbouwd tot één pand. Dit is gerealiseerd in september 2015, waarna de vernieuwde [bedrijfsnaam ] -supermarkt - in het nu grotere pand - weer open is gegaan. Tevens is in 2015 ook een nieuw huurcontract gesloten voor het gehele pand. Voor zover eiseres ter zitting zich op het standpunt heeft gesteld dat ten onrechte rekening is gehouden met de oppervlakte van twee winkels ( [bedrijfsnamen] ), heeft verweerder op verzoek van de rechtbank na de zitting bij brief van 9 oktober 2018 nadere informatie verstrekt. Verweerder heeft nogmaals, zoals ook ter zitting al is uiteengezet, uiteengezet dat sprake is van een zogenaamd “shop-in-shop-model”. Deze winkels zijn als zodanig niet splitsbaar en af te bakenen van de [bedrijfsnaam ] -supermarkt van eiseres. Verweerder heeft ter onderbouwing ook een aantal foto’s overgelegd, waaruit blijkt dat er slechts één toegang is voor de consument. Bij het betreden van het pand is duidelijk dat het gaat om één winkel, namelijk de [bedrijfsnaam ] -supermarkt met daarin een afdeling [bedrijfsnamen] . Op de bijgevoegde foto’s is ook zichtbaar dat de afdeling [bedrijfsnamen] niet afsluitbaar is van de rest van het winkelpand. Ook beschikt deze afdeling niet over eigen (voor een winkelruimte essentiële) voorzieningen. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank komen vast te staan dat de afdeling [bedrijfsnamen] niet kan worden aangemerkt als een ‘afzonderlijk geheel’ als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Eiseres heeft deze toelichting van verweerder in haar reactie van 9 november 2018 niet (langer) weersproken. De rechtbank ziet geen aanleiding daar anders over te oordelen. Dit betekent dat, anders dan eiseres meent, bij het begin van het belastingjaar 2017 sprake was van een groter pand met de metrage zoals verweerders taxateur die vermeld heeft, en dat van dat pand ook de afdeling [bedrijfsnamen] deel uitmaakte. Verweerder heeft daarom het object juist afgebakend, en daarmee terecht de aanslag voor belastingjaar 2017 voor het gehele pand aan eiseres opgelegd
.
.
6. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank gaat bij haar beoordeling daar dan ook vanuit.
7. Eiseres voert aan dat de bestreden uitspraak onvoldoende is gemotiveerd. Volgens eiseres heeft verweerder ten onrechte nagelaten om te reageren op de bezwaren van eiseres en verweerder heeft evenmin de vastgestelde waarde voldoende onderbouwd, hoewel eiseres daar nadrukkelijk om heeft gevraagd.
8. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Volgens vaste rechtspraak leidt een motiveringsgebrek niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak (zie de arresten van de Hoge Raad (HR) van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146, en 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5668). Eventuele onzorgvuldigheden en motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet op voorhand te leiden tot vernietiging van de aanslag. Verweerder heeft in de bestreden uitspraak en in zijn verweerschrift, naar vermogen, uiteengezet waarom hij de argumenten van eiseres niet volgt. Weliswaar vindt eiseres dat onvoldoende als weerlegging, maar eiseres heeft later het verweerschrift en het bijbehorende taxatierapport ontvangen. In het taxatierapport heeft verweerders taxateur uiteengezet op welke wijze tot de voorgestane waarde is gekomen. Eiseres heeft daarop kunnen reageren, en heeft dat op de zitting ook gedaan. Dat eiseres aldus is geschaad in haar processuele belangen is de rechtbank niet gebleken. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet. Dit neemt niet weg dat de rechtbank het standpunt van verweerder over de waarde op zijn juistheid dient te toetsen.
9. Eiseres heeft ter zitting subsidiair gesteld dat, indien de rechtbank haar niet zou volgen in haar primaire standpunt ten aanzien van de objectafbakening, zij dan de huurwaarde die verweerder hanteert (€ 162.000) niet langer bestrijdt. Dit betekent, gelet op rechtsoverwegingen 4. en 5., dat de rechtbank ook uitgaat van die huurwaarde.
10. In geschil tussen partijen is daarmee enkel nog de kapitalisatiefactor. Eiseres voert aan dat verweerder is uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor en dat deze niet meer dan 8,4 bedraagt. Verweerder hanteert daarentegen een kapitalisatiefactor van 9,3.
11. Uit de gedingstukken van verweerder, en op grond van wat hij heeft toegelicht ter zitting, volgt dat verweerder zijn kapitalisatiefactor van 9,3 enerzijds heeft gestoeld op de transactie van het winkelpand [adres] (verkocht op 17 november 2016) en anderzijds op een zogeheten bottom-up-berekening.
12. Verweerder heeft het transactiecijfer van [adres] , te weten € 2.160.982, ingebracht. Daarbij is in het taxatierapport terecht aangegeven dat, nu sprake is van een verkoop in verhuurde staat, de aankoopprijs moet worden gecorrigeerd om te voldoen aan de objectivering die met de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is beoogd. Verweerder heeft daarom op de aankoopprijs een correctie aangebracht door over de nog resterende huurperiode van het huurcontract het verschil tussen de contractueel bepaalde huur en de economische waarde (de zogenaamde ‘kraag’) in mindering te brengen. De rechtbank acht dit uitgangspunt in beginsel juist (zie het arrest van de HR van 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982). Verweerder heeft echter hiermee niet aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor en daarmee de waarde niet te hoog is bepaald. Daarbij acht de rechtbank allereerst van belang dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de reden waarom de verkooptransactie van [adres] , dat is gelegen in een andere gemeente in de regio (Sint-Michielsgestel), zonder meer geschikt is als onderbouwing voor de voor [adres] , gelegen in [plaatsnaam] , gehanteerde kapitalisatiefactor. Ofschoon de rechtbank niet uitsluit dat in bepaalde gevallen gekozen wordt voor vergelijkbare verkooptransacties van objecten die zijn gelegen in andere gemeentes in de regio, maakt de enkele vaststelling van verweerder dat Sint-Michielsgestel in vergelijking met Haaren een vergelijkbaar afzetgebied en inwoneraantal heeft, [adres] nog niet bruikbaar als vergelijkingsobject. Verweerder heeft geen objectief verifieerbare gegevens overgelegd die dat standpunt genoegzaam ondersteunen. Verder beslaat de winkelruimte van [adres] iets meer dan een derde van die van [adres] . Uit verweerders taxatie is niet aannemelijk geworden of en zo ja, op welke wijze, daarmee rekening is gehouden.
Verweerder heeft daarnaast het huurcontract van [adres] niet overgelegd. Evenmin is in zijn taxatie inzicht geboden op welke wijze op de verkooptransactie in verhuurde staat is gecorrigeerd om te komen tot de waarde die verweerder nu hanteert voor [adres] (te weten € 1.525.000), en die volgens verweerder wel voldoet aan de waarderingsficties. Bovendien dient verweerder daarbij ook rekening te houden met het feit dat sprake is van een verkoop in verhuurde staat, zodat ook gecorrigeerd moet worden voor de verkrijgingsfictie, de fictie leeg. Dergelijke gegevens bevat het taxatierapport niet. De transactie van het vergelijkingsobject [adres] kan, zonder (schriftelijke) toelichting van verweerder op die onderdelen, en ondersteund door een berekening, daarom niet dienen als onderbouwing van de door verweerder bepleite kapitalisatiefactor van 9,3.
13. Verweerder heeft, naar het oordeel van de rechtbank, de kapitalisatiefactor van 9,3 evenmin aannemelijk gemaakt door middel van de bottom-up-methode. De rechtbank stelt voorop dat het de voorkeur geniet om de kapitalisatiefactor af te leiden uit daadwerkelijke verkoopcijfers van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum. Verweerder heeft de door hem gebruikte kapitalisatiefactoren subsidiair echter ook bepaald door middel van een bottom-up-berekening, zoals omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 24 Kapitalisatiefactor (waardepeildatum 1 januari 2016). Eiseres heeft in zoverre de bepaling van de kapitalisatiefactor op basis van de bottom-up-methode niet betwist. Gelet daarop ziet de rechtbank geen aanleiding om over de geschiktheid van de bottom-up-berekening als onderbouwing van een kapitalisatiefactor in dit geval anders te oordelen. Dat neemt niet weg dat in een bottom-up-berekening gebruik wordt gemaakt van bandbreedtes, waarbij een wijziging in die bandbreedtes bij sommige onderdelen tot kleine verschuivingen, maar bij bepaalde andere onderdelen (vooral het leegstandrisico en de risico-opslag) weer juist tot grote verschuivingen kan leiden voor de bepaling van de hoogte van de kapitalisatiefactor. De bottom-up-methode is daarmee naar haar aard met onzekerheid omgeven, aangezien veel van de gehanteerde factoren moeten worden geschat.
13. Ter zitting heeft het geschil zich hoofdzakelijk toegespitst op het te hanteren leegstandsrisico. Afhankelijk van de relevantie voor de door partijen bepleite kapitalisatiefactor hebben zij ofwel een hoger leegstandsrisico, ofwel een lager leegstandsrisico bepleit. In hun discussie over dat percentage hebben partijen echter uit het oog verloren dat bij de vaststelling van zo’n percentage mede moet worden bezien in welke mate met het bedrijfsobject vergelijkbare panden in de omgeving van het object leegstaan. Dergelijke gegevens zijn door partijen niet overgelegd. Zonder nadere analyse van de duur van de leegstand van bijvoorbeeld winkelpanden in de gemeente Haaren, afgezet tegen het aantal afgesloten huurcontracten dan wel, zo partijen dat wensen, de situatie in vergelijkbare gemeentes in de regio, valt geen aanvaardbare conclusie te trekken over het leegstandrisico in een bepaald marktsegment. De door partijen gehanteerde leegstandsrisico’s berusten daarmee op een schatting, die de rechtbank niet aannemelijk acht. Nu de rechtbank de door partijen gehanteerde leegstandsrisico’s niet kan verifiëren, kunnen partijen evenmin gevolgd worden in de door hen op basis van de bottom-up-methode bepleite kapitalisatiefactoren.
13. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde overigens helemaal niet met verifieerbare gegevens onderbouwd. Daarbij acht de rechtbank van belang dat bij de berekening van de door haar bepleite waarde nog is uitgegaan van een lagere huurwaarde en van een veel kleiner pand, terwijl moet worden uitgegaan van het door verweerder gebruikte vloeroppervlak . Voorts is de enkele verwijzing naar een lagere kapitalisatiefactor dan waar verweerder vanuit gaat volstrekt ontoereikend in dit geschil.
13. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat het beroep gegrond is. De rechtbank ziet aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Daarbij acht de rechtbank van belang dat eiseres bij de door haar bepleite waarde is uitgegaan van een (veel) kleiner vloeroppervlak en heeft gemeend dat het object kleiner moest worden afgebakend en dat beide standpunten van eiseres onjuist zijn gebleken. Ook heeft eiseres subsidiair verweerders huurwaarde niet langer bestreden, terwijl die huurwaarde beduidend hoger lag dan wat eiseres zelf eerder heeft bepleit. Alle feiten en omstandigheden daarmee in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van [adres] schattenderwijs vast op € 1.440.000.
13. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
18. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand als volgt vast. De rechtbank stelt de in bezwaar gemaakte proceskosten vast op € 505 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van
€ 249 en wegingsfactor 1, en € 7 voor kadasterkosten die eiseres onweersproken stelt te hebben gemaakt voor het object in geding. De vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten stelt de rechtbank vast op € 1.002 (1 punt voor het (aanvullend) beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt 501 en wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van object [adres] per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vast op € 1.440.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB gebruikersheffing dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.507.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van
drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
6 december 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.