Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/577
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 september 2017 in de zaak tussen
[naam] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: E.L. Materman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten, verweerder
(gemachtigde: I. Cramer).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 560.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 2 februari 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning verlaagd naar € 520.000 en tevens de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd, onder toekenning van een proceskostenvergoeding tot een bedrag van in totaal € 734.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 juli 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. Oosters, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 1993. De woning heeft een inhoud van 680 m³ en beschikt over drie dakkapellen, een inpandige garage met een inhoud van 58 m³ en een carport. Het perceel heeft een oppervlakte van 652 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser bepleit een waarde van € 483.000 en verwijst naar het op 17 juni 2016 opgestelde taxatierapport van taxateur S. Hansen. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 520.000) naar de getaxeerde waarde (€ 540.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 1 maart 2017 is opgesteld door taxateur P.J.G. Jansen.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Eiser voert aan dat verweerder de waarde te hoog heeft bepaald. Hij heeft ter onderbouwing verwezen naar het (gecorrigeerde) taxatierapport van taxateur Hansen met de daarbij behorende taxatiekaart.
4. Verweerder heeft de waarde van de woning in de beroepsfase onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] . De vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] , gelegen in dezelfde straat als de woning, zijn ook door eiser gebruikt in zijn taxatie. Met betrekking tot [adres 2] heeft eiser weliswaar gesteld dat dit object niet geschikt is, maar de rechtbank ziet geen aanleiding dit object te verwerpen. Daarbij acht de rechtbank het van belang dat de genoemde vergelijkingsobjecten wat betreft de waardebepalende elementen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om te kunnen dienen als toetsmiddel voor het waardeniveau van de woning. In dit geval betreffen zowel de woning als de vergelijkingsobjecten vrijstaande woningen en zijn ze allen gelegen in Nuenen. Daarnaast hebben de vergelijkingsobjecten een met de woning vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare ligging. Twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn namelijk gelegen in dezelfde straat als de woning en ook [adres 2] , niet gelegen in dezelfde straat, maar wel in dezelfde wijk als de woning, is voldoende vergelijkbaar. Tevens kan uit de waardematrix worden afgeleid dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder vooral de inhoud, de perceeloppervlakte en de aanwezigheid van bijgebouwen. Verweerder heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de in de gemeente gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per vierkante meter lager wordt. De grondstaffel, die verweerder ter zitting heeft overgelegd, is voor alle vrijstaande woningen in de gemeente Nuenen gelijk en uit de gehanteerde staffels valt op basis van de verschillen in perceeloppervlakte het verschil in de grondwaarde tussen de woning en de vergelijkingsobjecten goed af te leiden. Eiser heeft ter zitting de voor deze type woningen gehanteerde grondprijs niet weersproken. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
5. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 483.000 verwezen naar het in bezwaar overgelegde taxatierapport. In dit taxatierapport heeft eiser, naast de eerder al genoemde vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] , ook gebruik gemaakt van [adres 5] en [adres 6] . De rechtbank stelt vast dat het taxatierapport is opgesteld ter bepaling van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2016 (waardepeildatum 1 januari 2015), op basis van de in de Wet WOZ bedoelde vergelijkingsmethode. Daarom voldoet dit taxatierapport in beginsel aan de eisen die de Wet WOZ eraan stelt. Ter zitting heeft verweerder over [adres 5] opgemerkt dat dit pand tijdens een eerder gevoerde bezwaarprocedure is opgemeten, waarbij is gebleken dat het pand een stuk kleiner is. Eiser heeft dit niet weersproken. Nu over [adres 5] onduidelijkheid bestaat over de objectkenmerken, acht de rechtbank dit pand niet geschikt als vergelijkingsobject.
6. In de door eiser overgelegde taxatiekaart zijn verder gegevens van de woning, de referentieobjecten, de zogenoemde KOLDU‑scores en scores voor de ligging van de objecten opgenomen. De rechtbank is ambtshalve bekend met de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 28 april 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:1703). In deze uitspraak is de taxatiemethodiek zoals die door de taxateur van eiser en zijn gemachtigde wordt verdedigd aan de orde gekomen. De rechtbank begrijpt dat op grond van wat ter zitting over en weer is gesteld in deze zaak een zelfde methodiek van taxeren wordt voorgestaan door eiser. Eiser heeft echter niet inzichtelijk gemaakt, ook niet ter zitting, op welke wijze hij vanuit de verkoopgegevens van de referenties een vertaling heeft gemaakt naar de waarde van de woning van eiser. Voor de referentieobjecten zijn, zo begrijpt de rechtbank, de voor de grond opgenomen bedragen in de taxatiekaarten de resultante van de verkoopprijs minus de waarde van de opstal van die objecten. Ter zitting heeft eiser daarover opgemerkt dat de kosten van de opstal bij hem bekend zijn en dat, na aftrek van de herbouwwaarde, een grondprijs wordt bepaald. Eiser heeft echter niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij de waarde voor de opstal heeft bepaald, en evenmin of bij de verwerking daarvan in zijn taxatie wordt aangesloten bij marktprijzen. Ook hanteert eiser in zijn taxatie voor de zogenaamde KOLDU-scores en scores voor liggingsaspecten een schaal die loopt van 1 tot en met 9. Een punt verschil in de KOLDU-score leidt tot een correctie van 3% op de m³-prijs en een punt verschil in de ligging tot een correctie van 10% op de grondwaarde. Een dergelijk fijnmazig systeem van correcties veronderstelt dat de taxateur nauwkeurig deze correcties kan bepalen. Eiser heeft echter geen gegevens overgelegd terzake en ook geen inzicht geboden in de wijze waarop die scores worden bepaald. Het verstrekken van dat inzicht had, mede ook gelet op de hiervoor genoemde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, wel in de rede gelegen omdat deze scores mede bepalend zijn voor de waarde van de hoofdbouw en de grondwaarde die eiser bepleit. Dit betekent dat eiser, op wie de bewijslast rust van de door hem voorgestane waarde, met zijn taxatiekaart naar het oordeel van de rechtbank zijn bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
7. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met de door hem overgelegde waardematrix en de toelichting op zitting in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde van € 520.000 niet te hoog is.
8. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.E.A. Schokker-Stadhouders, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 september 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.