ECLI:NL:GHSHE:2016:1703 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Vaststelling WOZ-waarde woning in hoger beroep en inciden...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 14/01001

Uitspraak op het hoger beroep van

het hoofd afdeling concernbeheer en belastingen van de gemeente Weert,

hierna: de Heffingsambtenaar,

en het incidentele hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 25 september 2014, nummer AWB 14/155 in het geding tussen

belanghebbende,

de Heffingsambtenaar,

betreffende de na te melden beschikking en aanslag.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 2 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per peildatum 1 januari 2012 voor het belastingjaar 2013 vastgesteld op € 505.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) over het jaar 2013 opgelegd, welke aanslag met de beschikking in één geschrift is verenigd. Na tegen voormeld in één geschrift vervatte beschikking en aanslag gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van 18 december 2013 de waarde van de onroerende zaak alsmede de aanslag gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, het bestreden besluit vernietigd, het primaire besluit herroepen, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 458.000 en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar heeft omtrent het incidentele hoger beroep zijn zienswijze ingebracht.

1.5.

De Heffingsambtenaar heeft schriftelijk gerepliceerd en belanghebbende heeft schriftelijk gedupliceerd. De Heffingsambtenaar heeft voorts nog schriftelijk gereageerd op de conclusie van dupliek van belanghebbende.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 15 januari 2015 te ’s-Hertogenbosch.

Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , namens de Heffingsambtenaar, alsmede de heer [B] , als gemachtigde van belanghebbende.

1.7.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.8.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2.Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning. De onroerende zaak dateert uit het bouwjaar 2001, heeft een inhoud van 650 m³ en een perceeloppervlakte 3.600 m². Als bijgebouwen kent de onroerende zaak een aangebouwde berging/schuur (528 m³) en twee aangebouwde woonruimten (35 m³ en 5 m³).

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft bij de aanvulling op zijn verweerschrift bij de Rechtbank een taxatierapport van de onroerende zaak overgelegd; het rapport is gedateerd 17 april 2014. Aangezien zich geen wijzigingen hebben voorgedaan met betrekking tot de onroerende zaak is de waarde bepaald naar de toestand per 1 januari 2012. In het taxatierapport is informatie opgenomen betreffende de staat van onderhoud, de kwaliteit, de ligging en voorzieningen van de onroerende zaak. De waarde van de onroerende zaak, die is vastgesteld op € 505.000, is afgeleid van vergelijkbare objecten, hierna ook referentieobjecten, en de daarbij gerealiseerde verkoopcijfers. Van de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn foto’s weergegeven. Van de referentieobjecten zijn ook telkens de in dit kader relevante gegevens, zoals bouwjaar, inhoud, grondoppervlakte, verkoopprijs en bijzonderheden vermeld. Bij het rapport is een matrix gevoegd van de onroerende zaak en de referentieobjecten. In die matrix wordt gebruik gemaakt van zogenoemde grondstaffels. In dat kader is het Kavelmodel 2012 overgelegd. Dat model bevat informatie inzake de door gemeente gehanteerde grondprijzen die worden gebruikt bij de vaststelling van de WOZ‑waarde van woningen.

2.3.

Bij het hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een alternatieve matrix voor de onroerende zaak en de voornoemde referentieobjecten gevoegd. Deze matrix wijkt op slechts één onderdeel af van de eerder overgelegde matrix: in plaats van een prijs per m³ van € 375 en een waarde van € 244.000 voor het hoofdgebouw, zoals opgenomen in de matrix die is overgelegd in beroep, is opgenomen een prijs van € 304 per m³ en een waarde van € 197.600. De prijs van € 304 per m³ stemt overeen met de prijs per m³ voor het hoofdgebouw die de Rechtbank in aanmerking heeft genomen bij de door haar in goede justitie bepaalde waarde.

2.4.

Belanghebbende heeft bij zijn bezwaar tegen de beschikking van 28 februari 2013 onder meer een WOZ-taxatierapport, opgemaakt op 25 oktober 2013, van de onroerende zaak overgelegd. Bij die taxatie is gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. In het rapport zijn kleine afdrukken van luchtfoto’s opgenomen van de onroerende zaak en de referentieobjecten en hun omgeving. Tevens is een afdruk van een gedeelte van een kaart bijgevoegd waarop de ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten is aangegeven. In het rapport zijn de gegevens van de onroerende zaak opgenomen. Verder is een waardering opgenomen van de onderhoudstoestand van de onroerende zaak aan de hand van de zogenaamde KOLDU-score (onderdeel H). Het gaat daarbij om de waardering van (K) kwaliteit, (O) onderhoud, (L) luxe, (D) doelmatigheid en (U) uitstraling. De onroerende zaak “scoort” op alle punten een zeven. In het rapport is de WOZ-waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 421.000.

2.5.

Bij het in punt 2.4 genoemde rapport is een taxatiekaart gevoegd waarop, naast de onroerende zaak, een drietal referentieobjecten is opgenomen. In de taxatiekaart is bij de onroerende zaak en elk referentieobject een kleine afdruk van een foto van het betreffende pand opgenomen. In het taxatierapport is een korte toelichting gegeven op de taxatiekaart. De referentieobjecten scoren op alle KOLDU-punten, ook voor de bijgebouwen, eveneens een zeven. Voor de ligging van de referentieobjecten en de onroerende zaak is eveneens de score zeven opgenomen. Verder is, zonder nadere toelichting, in de taxatiekaart een calculatie van eenheidsprijzen opgenomen.

2.6.

Bij zijn beroepschrift bij de Rechtbank heeft belanghebbende opnieuw een taxatiekaart gevoegd. In deze kaart zijn eveneens een drietal referentieobjecten, waarvan twee andere objecten dan voorheen, opgenomen. De scores zijn, behalve voor een van de referentieobjecten, ook zevens. De scores voor ligging zijn verschillend. De ligging van de onroerende zaak scoort nu een zes, terwijl dat in de hiervoor genoemde taxatiekaart een zeven was. Ter zitting heeft belanghebbende op dit laatste punt aangegeven dat het verschil veroorzaakt wordt doordat de kaarten door verschillende taxateurs zijn gemaakt en de ligging slechter is dan gedacht.

De WOZ-waarde van de onroerende zaak in deze kaart is gesteld op € 440.650.

Er is, zonder nadere toelichting, eveneens een calculatie van eenheidsprijzen opgenomen. De uitkomsten voor de onroerende zaak bij de calculatie eenheidsprijzen van beide taxatiekaarten verschillen.

3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 505.000 per de peildatum 1 januari 2012 niet te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend; de Heffingsambtenaar bevestigend.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep en incidenteel hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak op € 505.000. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 442.000. Hij verzoekt de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Met betrekking tot het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep en het door belanghebbende ingestelde incidenteel hoger beroep overweegt het Hof het volgende.

Hoger beroep Heffingsambtenaar

4.2.

In zijn hoger beroep stelt de Heffingsambtenaar dat de door de Rechtbank op basis van het referentieobject [b-straat] 1 in goede justitie bepaalde kubieke meterprijs van de onroerende zaak niet correct is. Dit omdat daarbij ten onrechte geen rekening is gehouden met de andere referentieobjecten. Daarbij geeft de Heffingsambtenaar aan dat [b-straat] 1 geen identiek object is. De Heffingsambtenaar brengt in hoger beroep verder naar voren dat nu de Rechtbank oordeelt dat er geen aanleiding is om te twijfelen aan de bruikbaarheid van het door de Heffingsambtenaar gehanteerde systeem om de waarde van de onroerende zaak te bepalen en er geen aanleiding is te oordelen dat de gehanteerde grondstaffels onjuist zijn, het oordeel van de Rechtbank innerlijk tegenstrijdig is. De Heffingsambtenaar concludeert tot een waarde van € 505.000, waarbij hij zich daarbij kennelijk baseert op het door hem in beroep ingebrachte taxatierapport en de daarbij behorende matrices.

In zijn conclusie van repliek en reactie op het incidenteel hoger beroep verwijst de Heffingsambtenaar voor gegevens inzake onderhoud en kwaliteit van de onroerende zaak en de referentieobjecten naar de door hem overgelegde matrices. Verder gaat hij nader in op de gebezigde grondstaffel en de inhoud en de betekenis daarvan. De grondstaffels zijn, zo geeft hij aan, gebaseerd op gerealiseerde transacties en op het gronduitgiftebeleid van de gemeente. De grondwaarde die belanghebbende hanteert is niet gebaseerd op de waarde in het economische verkeer. Tenslotte concludeert hij, onder verwijzing naar de door hem aangevoerde argumenten, dat het door belanghebbende gebruikte referentieobject [c-straat] 27 niet kan dienen ter onderbouwing van waarde van de onroerende zaak.

In zijn reactie op het incidenteel hoger beroep gaat de Heffingsambtenaar ook in op het Oostflakkeearrest van de Hoge Raad.

Incidenteel hoger beroep belanghebbende

4.3.

In zijn incidenteel hoger beroep verwijst belanghebbende naar het Oostflakkeearrest van de Hoge Raad, LJN AU4300, zijnde het arrest van 14 oktober 2005, nr. 40 299, BNB 2005/378, en de uitspraak van dit Hof met nr. LJN BW9205. Kennelijk doelt belanghebbende met dat laatste op de uitspraak ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 van 15 juni 2012, nr. 11/00673, V-N 2012/47.21, van het Hof. Hij geeft daarbij aan dat de Rechtbank onvoldoende recht doet aan dat arrest en die uitspraak. Verder meent belanghebbende dat bij een kennelijk falen van de Heffingsambtenaar in zijn bewijslast de Rechtbank in de uitspraak ten onrechte niet ingaat op het door hem aangedragen bewijsmiddel. Hij stelt daarbij dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 442.000 en geeft nog aan dat waardering aan de hand van grondstaffels hier fout gaat. Onderbouwing van die staffels, zo stelt hij, ontbreekt. Het gaat mede fout doordat door de Heffingsambtenaar wordt vergeleken met objecten die allemaal 3.000 m² grond minder hebben. Ook de ligging van het referentieobject [d-straat] 12 speelt in die vergelijking een grote rol. Bij het eigen ingebrachte taxatierapport en de bijbehorende taxatiekaart(en) is, aldus belanghebbende, sprake van objecten in min of meer hetzelfde liggingsgebied. Belanghebbende beroept zich voor zijn waardebepaling tenslotte op de vergelijking met het object [c-straat] 27 met zijn grotere kavel. Van laatstbedoeld object is verkoopdocumentatie ingebracht.

Omdat kosten zijn gemaakt voor de producties wordt verzocht de Heffingsambtenaar in die kosten te veroordelen.

Bewijslastverdeling

4.4.

Naar het oordeel van het Hof is de Rechtbank in r.o. 5 tot en met 8 van de uitspraak tot een juist oordeel gekomen over de betekenis van de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak, de peildatum, de systematische vergelijking met woningen en het voor elk tijdvak opnieuw bepalen van de waarde van de onroerende zaak aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. Ook is juist het oordeel dat vervolgens op de Heffingsambtenaar de bewijslast rust voor de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Dat geldt op zich ook voor het oordeel van de Rechtbank over (de uitvoering van) het door de Heffingsambtenaar gebezigde waarderingssysteem. Beide partijen stellen dat de Rechtbank in de uitspraak geen recht heeft gedaan aan het bepaalde in het voornoemde Oostflakkeearrest.

4.5.

Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank in de uitspraak ten onrechte voorbij is gegaan aan hetgeen is overwogen in het voornoemde Oostflakkeearrest, zie ook de uitspraak van dit Hof van 15 juni 2012, voornoemd. In de onderhavige zaak moet naar het oordeel van het Hof bij waardering van het door de Heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport en de overige gegevens rekening worden gehouden met hetgeen belanghebbende heeft ingebracht, waaronder diens taxatierapport en de daarbij behorende taxatiekaarten. In de uitspraak van de Rechtbank ontbreekt die weging.

Het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep en waarde

4.6.

Bij zijn conclusie van repliek, zoals hiervoor aangegeven, heeft de Heffingsambtenaar het Kavelmodel 2012 overgelegd. Daarin zijn per gebied en per soort object de zogenoemde grondstaffels opgenomen. Gezien het proces-verbaal van de zitting bij de Rechtbank is dat model in elk geval ook ter zitting in kopie aan belanghebbende verstrekt. Ter zitting van het Hof heeft de Heffingsambtenaar nog nader inzicht gegeven in de wijze van vaststelling van de waarde van de grond in relatie tot de WOZ-waarde van onroerende zaken. Het Kavelmodel wordt in dit kader jaarlijks opgesteld op basis van gerealiseerde transacties en gronduitgifte door de gemeente van grond voor woningen. Bij het gebruik van de referentieobjecten wordt voor verdeling van de gerealiseerde verkooprijzen van de objecten eerst de waarde van de grond bepaald. Hierbij wordt uitgegaan van de grondstaffels uit het Kavelmodel. Vervolgens wordt de waarde van het gebouwde bepaald. Hoewel er bij het Hof geen twijfel bestaat dat die jaarlijkse bepaling van de grondprijzen van de onroerende zaken gelet op de totstandkoming ervan op zich recht doet aan de waarde van de grond als onderdeel van de WOZ-waarde van de onroerende zaken in de gemeente is een en ander onvoldoende inzichtelijk. In dit specifieke geval klemt dit temeer, omdat de onroerende zaak een tamelijk uniek object betreft, gelegen in het buitengebied, ten aanzien waarvan belanghebbende gemotiveerd heeft betwist dat de in de grondstaffel gehanteerde ranges toepasbaar zijn op dit individuele geval.

4.7.

De Heffingsambtenaar heeft in zijn voornoemde taxatierapport en de bijbehorende matrices het waardegebied, de kwaliteit en het onderhoud van de onroerende zaak en de referentieobjecten opgenomen. In het rapport zijn op een aantal punten vergelijkingen gemaakt tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten en zijn verschillen zichtbaar gemaakt. Die verschillen zijn niet nader geanalyseerd, uitgewerkt en gekwantificeerd. De Heffingsambtenaar heeft daarmee in de van hem afkomstige stukken en met de door hem gegeven toelichting niet specifiek inzichtelijk gemaakt op welke wijze in het taxatierapport en de matrices rekening is gehouden met die verschillen. Voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak had een nadere analyse, die ook thans ontbreekt, van de zich voordoende feiten en omstandigheden, met name het verschil in prijs per m³ van de woning van de onroerende zaak en die van het zeer goed vergelijkbare object [b-straat] 1, niet mogen ontbreken. De enkele stelling in het hoger beroep dat het object [b-straat] 1 niet identiek is aan de onroerende zaak, zodat op basis daarvan niet van eenzelfde (identieke) prijs per m³ kan worden uitgegaan, acht het Hof daartoe onvoldoende.

4.8.

De Heffingsambtenaar stelt dat de Rechtbank bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak te sterk leunt op een vergelijking met het voornoemde referentieobject [b-straat] 1. In het door de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport is met betrekking tot dat object het volgende opgenomen “Dit object is qua objectkenmerken, ligging en algehele staat goed vergelijkbaar”. Voorts is in de matrices aan beide objecten voor kwaliteit en onderhoud een cijfer “drie” toegekend. Het object [b-straat] 1 heeft een inhoud woonruimte van 571 m³, terwijl de inhoud woonruimte van de onroerende zaak 650 m³ is. De [b-straat] 1 is een werkelijke transactie die door de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is gebruikt om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Van die transactie heeft hij op zich geen afstand genomen en er is door hem ook geen nadere toelichting gegeven. De door de Heffingsambtenaar ter zitting ingebrachte enkele stelling dat sprake zou zijn van een verschillende ligging, anders dan bij punt 4 van het door hem ingebrachte taxatierapport, is niet toegelicht en is niet van een waardering voorzien. Ook is niet gesteld dat het door hem ingebrachte taxatierapport op dit punt wijziging zou behoeven. Gelet op het vorenstaande is naar het oordeel van het Hof het verschil in prijs per kubieke meter van de onroerende zaak en het goed vergelijkbare object [b-straat] 1 niet, ook niet ten dele, verklaard.

4.9.

De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, heeft met het voornoemde taxatieverslag en de twee matrices en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, gelet op het vorenstaande en mede gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 505.000 juist is.

Incidenteel hoger beroep van belanghebbende en waarde

4.10.

Op basis van het door belanghebbende overgelegde taxatierapport en de daarbij behorende taxatiekaarten en toelichting bepleit belanghebbende een WOZ-waarde per 1 januari 2012 voor de onroerende zaak van € 442.000. In de door hem overgelegde stukken zijn gegevens van de onroerende zaak, de referentieobjecten en de zogenoemde KOLDU‑scores en scores voor de ligging van de objecten opgenomen. Belanghebbende heeft in de voornoemde stukken en zijn toelichting geen inzicht gegeven in de vertaling van voormelde gegevens en hun scores naar opzet van, uitgangspunten voor en de verwerking tot de waarde van de onroerende zaak en tot het in de taxatiekaarten opgenomen bedrag voor de grond van de onroerende zaak. Voor de referentieobjecten zijn de voor de grond opgenomen bedragen in de taxatiekaarten de resultante van de verkoopprijs minus de berekende herbouwkosten van die objecten. Niet zichtbaar is gemaakt hoe is omgegaan met het verschil tussen de leveringsdata van de referentiepanden en de peildatum voor de WOZ-waarde.

4.11.

Uitgangspunt bij de door belanghebbende gehanteerde methode van waarderen, neergelegd in het ingebrachte taxatierapport en de daarbij behorende taxatiekaarten, zijn de kosten van het gebouwde van de onroerende zaak en de referentieobjecten. De stichtingskosten, wat kost het gebouwde deel van de referentieobjecten, zo is ter zitting aangegeven, zijn bepaald aan de hand van boekjes van verzekeraars die zouden aansluiten bij de markt. De boekjes en de daarin opgenomen gegevens zijn, zo is verder aangegeven, niet toegespitst op verschillende regio’s in Nederland. Bij de waardering van de “bebouwing”, zo werd ter zitting nog gemeld, wordt vervolgens uitgegaan van het gemiddelde van de kubieke meterprijzen van de referentieobjecten. Dat gemiddelde wordt weer aangepast door rekening te houden met verschillen tussen de objecten. Vervolgens wordt door de taxateur aan de hand van verkoopdocumentatie een inschatting gemaakt van de herbouwwaarde van de woning van het referentieobject.

4.12.

Uit het vorenstaande leidt het Hof af dat sprake is van landelijke cijfers inzake de stichtingskosten van bouwwerken. Door belanghebbende zijn noch de voornoemde boekjes overgelegd, noch is een toelichting gegeven over de betekenis en achtergrond van het in die boekjes opgenomen materiaal. Er is geen inzicht gegeven in de gestelde aansluiting bij de markt. De enkele stelling dat de bouwkosten in Nederland overal hetzelfde zijn, rechtvaardigt naar het oordeel van het Hof niet een algemeen gebruik van het materiaal opgenomen in die boekjes voor waardering van onroerende zaken in het kader van de Wet WOZ.

Over de wijze waarop het bedrag van de herbouwwaarde van de referentiewoningen is vastgesteld, zijn door belanghebbende geen (specifieke) gegevens verstrekt en is geen inzicht gegeven in de verdere verwerking. Voor de bebouwing van de referentieobjecten is niet zichtbaar gemaakt of en vervolgens hoe vanuit de berekende kosten van herbouw wordt gekomen tot de waarde van de bestaande “bebouwing” in de zin van de Wet WOZ en is geen inzicht gegeven of, en zo ja hoe, in dit verband rekening wordt gehouden met het bouwjaar van de woning. De ter zitting ingebrachte inschatting van de taxateur van de herbouwwaarde van de verkoopdocumentatie van referentiepanden is niet toegelicht en is zo geen voldoende verklaring voor de in het taxatierapport en de taxatiekaarten gebezigde waarde van de bebouwing van de referentieobjecten.

4.13.

In de door belanghebbende aan het Hof overgelegde taxatiekaarten is voor elk referentieobject naast een bedrag voor de waarde van de bebouwing, zijnde de woning, een bedrag voor de waarde van de bij de woning behorende grond opgenomen. Dat bedrag is, zo leidt het Hof af uit het verhandelde ter zitting, bepaald door op de (bekende) verkoopprijs van de referentiepanden de berekende herbouwwaarde in mindering te brengen. Belanghebbende heeft in dit kader geen informatie en inzicht verstrekt over de wijze waarop vervolgens in het taxatiemodel de waarde van de grond van de onroerende zaak is vastgesteld. Ook is onvoldoende inzicht gegeven of en zo ja op welke wijze in dit verband rekening wordt gehouden met de ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten. Het verstrekken van dat inzicht had naar het oordeel van het Hof wel in de rede gelegen, gegeven de forse verschillen tussen de grondprijzen van de verschillende referentieobjecten.

4.14.

Op grond van het vorenstaande heeft belanghebbende, op wie de bewijslast rust, met het overgelegde taxatierapport, de daarbij behorende taxatiekaarten en zijn toelichting naar het oordeel van het Hof onvoldoende bewijs geleverd ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 442.000. In het bijzonder houdt het Hof daarbij rekening met het feit dat de in het taxatiemodel gebezigde landelijke gegevens inzake de herbouw van woningen niet de specifieke situatie van de gemeente Weert en de in het taxatierapport en bijbehorende taxatiekaarten opgenomen referentiewoningen betreffen en daar niet aan gelijk kunnen worden gesteld.

Vaststelling waarde in goede justitie

4.15.

Gezien het vorenstaande oordeelt het Hof dat zowel de Heffingsambtenaar de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 505.000 als belanghebbende de door hem in het incidenteel hoger beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 442.000 niet aannemelijk hebben gemaakt.

Rekening houdende met de vaststaande feiten in het geding, hetgeen partijen hebben gesteld in de van hen afkomstige stukken en verder ter zitting hebben aangevoerd, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen op € 458.000.

Slotsom

4.16.

De slotsom is dat het hoger beroep en het incidenteel hoger ongegrond zijn. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd, daargelaten wat er zij van de door de Rechtbank gebezigde gronden.

Ten aanzien van het griffierecht

4.17.

Gelet op de bevestiging van de uitkomst van de uitspraak van de Rechtbank wordt ter zake van het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep een griffierecht geheven van € 493.

Ten aanzien van de proceskosten

4.18.

Nu het hoger beroep van de Heffingsambtenaar ongegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.240 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (2,5 punten à € 496 x 1 (gewicht van de zaak)). Dat andere kosten zijn gemaakt, is niet gesteld en niet gebleken.

5.Beslissing

Het Hof:

-
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank;

-
veroordeeltde Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.240;

-
bepaaltdat van de Heffingsambtenaar ter zake van het door hem ingestelde hoger beroep door tussenkomst van de griffier van hem een griffierecht wordt geheven van € 493.

Aldus gedaan op: 28 april 2016 door P.A.M. Pijnenburg, voorzitter, P. Fortuin en G.D. van Norden, in tegenwoordigheid van M.A.M. van den Broek, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.