Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/2772
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 april 2017 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: P.C.E. Uljee),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (het bedrijfsobject), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 772.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 augustus 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft na het verweerschrift een nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 maart 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door J.B.C. van der Meij, taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door
S. van Eck, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiseres, een besloten vennootschap, was op de waardepeildatum eigenaar van het bedrijfsobject (een autoshowroom). Het bedrijfsobject [adres 1] is gebouwd in 1981, is in 2006 gerenoveerd en uitgebreid en heeft een totale kadastrale oppervlakte van 5.195 m². Het bedrijfsobject heeft een vloeroppervlakte van in totaal 2.388 m².
Geschil en beoordeling
Schending hoorplicht
1. Eiseres heeft allereerst aangevoerd dat verweerder ten onrechte niet heeft willen instemmen met het verzoek om eiseres telefonisch te horen naar aanleiding van het bezwaarschrift.
2. In artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, dat op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ van overeenkomstige toepassing is verklaard, is bepaald dat de belanghebbende, in afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), wordt gehoord op zijn verzoek.
3. De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde van eiseres in het aanvullend bezwaarschrift van 5 april 2016 heeft verzocht om, na ontvangst van de door haar aan verweerder gevraagde stukken, te worden gehoord.
4. Naar vaste rechtspraak dient een bestuursorgaan gehoor te geven aan de uitdrukkelijke en met redenen omklede wens van een belanghebbende om telefonisch te worden gehoord, tenzij zwaarder wegende belangen aan de zijde van het bestuursorgaan zich hiertegen verzetten. Daarbij dient sprake te zijn van een redelijke afweging van de belangen van partijen in het concrete geval. De rechtbank wijst in dit kader naar (bijvoorbeeld) de uitspraken van het Gerechtshof Den Haag van 19 februari 2013, (ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ4537), het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van
30 september 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:7471), het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 februari 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:640) en het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 29 september 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:4369).
5. Verweerder heeft de gemachtigde van eiseres bij brief van 21 juni 2016 laten weten dat een inpandige opname noodzakelijk werd geacht en dat deze zou plaatsvinden op
7 juli 2016 om 13:30 uur. Daarbij is aangegeven dat, wanneer in het bezwaarschrift is verzocht om gehoord te worden, dit gelijktijdig ter plaatse met de inpandige opname wordt gedaan. De taxateur zal dan na zijn inpandige opname en beoordeling vragen om een verdere toelichting op het taxatie-technisch gedeelte van het bezwaarschrift. Daarna zal de taxateur de hoorzitting verzorgen.
6. Bij brief van 4 juli 2016 heeft de gemachtigde van eiseres aangegeven dat de geboden termijn van één week om de geplande hoorzitting te verplaatsen niet haalbaar is en dat verweerder dit ook had kunnen weten, gelet op de door haar in de brief van 5 april 2016 genoemde verhinderdata. Verder geeft de gemachtigde van eiseres aan dat zij, omdat verweerder nog niet de door haar gevraagde stukken heeft toegestuurd, een hoorzitting op dat moment nog niet zinvol acht.
7. Per e-mail van 7 juli 2016 heeft de gemachtigde van eiseres, in antwoord op verweerders e-mail van 6 juli 2016, aangegeven dat zij in verband met de afstand (Annerveenschekanaal-Oss) een telefonische hoorzitting wenst. Verder wordt aangegeven dat de stukken die zij voorafgaand aan de te plannen telefonische hoorzitting wenst te ontvangen nog niet in haar bezit zijn.
8. Verweerder heeft de door de gemachtigde van eiseres gevraagde stukken bij brief van
8 juli 2016 toegestuurd. In deze brief is tevens aangegeven dat, behoudens uitzonderingsgevallen, niet telefonisch wordt gehoord en dat het verzoek daartoe wordt afgewezen.
9. Bij brief van 13 juli 2016 heeft de gemachtigde van eiseres zich op het standpunt gesteld dat in haar geval, gelet op de te overbruggen afstand, wèl sprake is van een uitzonderingssituatie.
10. Op 18 juli 2016 heeft verweerder de gemachtigde van eiseres medegedeeld dat, na afweging van de belangen, niet tot telefonisch horen zal worden overgegaan. De hoorzitting wordt gepland op 3 augustus 2016 om 09:00 uur. Verweerder heeft aangegeven dat het niet verschijnen wordt aangemerkt als afzien van het recht om te worden gehoord.
11. De gemachtigde van eiseres is, zonder opgaaf van redenen, niet verschenen op de door verweerder geplande hoorzitting.
12. De rechtbank overweegt als volgt.
13. Uit de hiervoor onder 4 genoemde jurisprudentie volgt dat het afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval en de door beide partijen naar voren gebrachte argumenten is of een bestuursorgaan tegemoet moet komen aan de wens van de belanghebbende om telefonisch te worden gehoord. De uitkomst van deze belangenafweging is daarom ook niet altijd hetzelfde.
14. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder – mede ter zitting – aangedragen argumenten een voldoende grondslag bieden voor het besluit om geen gehoor te geven aan de uitdrukkelijke en met redenen omklede wens van eiseres om telefonisch te worden gehoord. In dat kader acht de rechtbank allereerst van belang dat het hier geen standaard WOZ-zaak betreft, maar de waardering van een automotivebedrijf aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Aan het belang van verweerder om de eigen taxateur in de gelegenheid te stellen om de hoorzitting bij het bedrijfsobject te beleggen om aldaar de objectkenmerken, samen met de door eiseres ingeschakelde taxateur, te bekijken en de bezwaargronden te bespreken komt in dit geval meer gewicht toe dan aan het belang van eiseres bij het houden van een telefonische hoorzitting in verband met de te overbruggen afstand. Ook de omstandigheid dat de door haar ingeschakelde taxateur reeds ter plaatse was geweest, doet daaraan niet af. Dit betekent dat de rechtbank van oordeel is dat van schending van de hoorplicht in onderhavige zaak geen sprake is. De beroepsgrond faalt.
De WOZ-waarde
15. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiseres bepleit (in beroep) een waarde van € 618.000 en verwijst naar het taxatierapport van taxateur J.B.C. van der Meij van 29 maart 2016. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 772.000) naar de getaxeerde waarde (€ 970.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 21 oktober 2016 is opgesteld door taxateur S. van Eck RDMW.
16. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
17. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het bedrijfsobject dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). De rechtbank acht dit uitganspunt juist en gaat daar bij haar beoordeling dan ook van uit.
18. De rechtbank stelt verder vast dat verweerders taxateur bij de hertaxatie in beroep naar aanleiding van de inpandige opname en bestudering van de bouwtekeningen heeft geconstateerd dat het object groter is dan in de gemeentelijke administratie was opgenomen. Dit heeft volgens verweerder geen invloed op de beschikte waarde, maar hieruit volgt volgens verweerder wel dat de getaxeerde waarde aanzienlijk hoger ligt dan de beschikte waarde. Nu eiseres de (gewijzigde) objectkenmerken niet betwist, gaat de rechtbank bij haar beoordeling uit van de juistheid daarvan.
19. Verweerder heeft ter onderbouwing van de voor het bedrijfsobject gehanteerde huurwaarde gebruik gemaakt van het huurcijfer van één referentieobject, te weten [adres 2] . Dit object, een autoshowroom met garage en werkplaats, is op
1 juni 2013 verhuurd voor € 174.000. Uit het formulier berekening bruto huurwaarde primaire ruimte volgt dat uit deze referentie een prijs per m2 voor de primaire ruimte (op de waardepeildatum) van € 48 kan worden afgeleid. Uit het taxatierapport van verweerder, alsmede het verhandelde ter zitting, volgt dat voor wat betreft de vaststelling van de huurwaarde van het object van eiseres rekening is gehouden met – onder meer – de verschillen in BVO, ligging en staat van onderhoud tussen het bedrijfsobject en het referentieobject. Dit heeft er in geresulteerd dat een prijs per m2 voor de primaire ruimtes van € 30 per m² is gehanteerd.
20. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gebruikte verhuurtransactie goed bruikbaar is om als onderbouwing voor de huurwaarde te dienen. Verweerder heeft voorts met de onderlinge verschillen tussen het gebruikte huurcijfer en het bedrijfsobject van eiseres voldoende rekening gehouden. Verweerder heeft de huurwaarde van het bedrijfsobject dan ook voldoende inzichtelijk en aannemelijk gemaakt.
21. De rechtbank kan eiseres niet volgen in haar standpunt dat de (primaire) huurwaarde lager dient te liggen. Eiseres heeft dit standpunt niet inzichtelijk gemaakt met relevante stukken. Voorts heeft de door eiseres ingeschakelde taxateur ter zitting aangegeven dat de door hem berekende huurwaarde is gebaseerd op huurprijzen die hij heeft verkregen van zijn cliënten (bedrijven in de automotivebranche), maar dat deze huurprijzen niet zijn gebaseerd zijn op daadwerkelijk tot stand gekomen huurtransacties rondom de waardepeildatum. Gelet hierop komt aan de door eiseres voorgestane (primaire) huurde niet de waarde toe die zij daaraan hecht.
22. Voorts is in geschil de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor 9,6. Eiseres bepleit een kapitalisatiefactor van 7,1.
23. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de in het door hem overgelegde taxatierapport gebruikte kapitalisatiefactor van 9,6 voor het bedrijfsobject niet te hoog is. Verweerder heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor gewezen op verkooptransactiecijfers van drie autoshowrooms die omstreeks de waardepeildatum zijn gerealiseerd, namelijk de autoshowrooms met garage en werkplaats aan de [adres 3] , [adres 4] en de [adres 5] . Deze objecten acht de rechtbank goed geschikt om te dienen als referenties. Met gebruikmaking van het hiervoor genoemde huurcijfer van het referentieobject [adres 2] heeft verweerder vervolgens de kapitalisatiefactoren bepaald. Verweerder gaat uit van een kapitalisatiefactor van 13,5 voor de [adres 3] , een kapitalisatiefactor van 10,7 voor [adres 4] en een kapitalisatiefactor van 11,6 voor de [adres 5] . De rechtbank wijst daarbij op het feit dat de voor het bedrijfsobject gehanteerde kapitalisatiefactor (aanzienlijk) lager ligt dat die van de referentiepanden. In de hogere kapitalisatiefactoren van de referentiepanden heeft verweerder met name de betere zichtlocatie ten opzichte van het bedrijfsobject willen verdisconteren. Dit komt de rechtbank niet onjuist voor. Daarnaast heeft verweerder ter controle, zo begrijpt de rechtbank, de kapitalisatiefactor berekend op grond van de zogeheten bottom-up methode. Dit heeft niet geleid tot aanpassing van de gehanteerde kapitalisatiefactor voor het bedrijfsobject. Naar het oordeel van de rechtbank is de kapitalisatiefactor zoals verweerder die hanteert voor het bedrijfsobject, zeker niet te hoog.
24. Eiseres stelt dat de kapitalisatiefactor 7,1 moet zijn. De rechtbank begrijpt, gelet op het door haar overgelegde taxatierapport en de aanvulling daarop in de beroepsfase, dat zij ter onderbouwing van dit standpunt een bottom-up berekening voorstaat, alsmede een vergelijk met verkooptransactiecijfers.
25. Met betrekking tot de bottom-up-berekening overweegt de rechtbank dat deze pas aan de orde komt als voldoende marktgegevens ter bepaling van de kapitalisatiefactor ontbreken. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHARL:2014:2568) doorgaans een betere onderbouwing van de in artikel 17, tweede lid, van Wet WOZ in verbinding met artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gezochte waarde. Uit de door verweerder overgelegde taxatierapporten blijkt dat voldoende geschikte transactiecijfers beschikbaar waren. Eiseres heeft de door haar voorgestane kapitalisatiefactor aan de hand van de bottom-up berekening reeds daarom niet aannemelijk gemaakt.
26. Met betrekking tot de door eiseres aangevoerde transacties volgt de rechtbank verweerder in zijn standpunt dat deze niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de door haar voorgestane kapitalisatiefactor, aangezien de objecten [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] niet in dezelfde regio zijn gelegen als het bedrijfsobject en het object [adres 9] in onvoldoende mate vergelijkbaar is om als referentieobject te worden gebruikt, nu dit niet op een vergelijkbare (zicht)locatie is gelegen.
27. Ook de beroepsgrond van eiseres, dat verweerder bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor geen rekening heeft gehouden met de juiste percentages ten aanzien van de factoren onderhoud, vaste lasten, beheer, leegstandrisico en een uit verkoopcijfers gedistilleerd opslagrisico, een en ander overeenkomstig de taxatiewijzer, treft geen doel nu de kapitalisatiefactor kan worden berekend door de uit de marktgegevens herleide verkoopprijs te delen door de uit marktgegevens herleide huurprijs. De door eiseres aangevoerde factoren spelen eerst een rol als – anders dan hier het geval is – geen bruikbare verkoopcijfers voorhanden zijn. Dit betekent dat eiseres dan ook niet kan worden gevolgd in haar standpunt dat veranderingen in de exploitatiekosten en het netto-aanvangrendement van invloed zijn op de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor.
Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix, alsmede de daarop verstrekte toelichting ter zitting, in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor het bedrijfsobject per waardepeildatum
1 januari 2015 vastgestelde waarde van € 772.000 niet te hoog is. Het overigens door eiseres aangevoerde, maakt dit niet anders.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, rechter, in aanwezigheid van
A.P.C. Lensvelt LLB, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
18 april 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.