Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/2020
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 maart 2017 in de zaak tussen
[eiseres] BV , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Valkenswaard, verweerder
(gemachtigde: H.J.M. Venner).
Procesverloop
Bij beschikking van 27 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet (met [aanslagnummer] ), heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 331.000. Daarbij is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 mei 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 284.000 en de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. Er is een proceskostenvergoeding toegekend van in totaal € 499.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 3 maart 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder is in persoon verschenen.
Overwegingen
Feiten
Eiseres, een besloten vennootschap, is eigenaar van de onroerende zaak. Het object, gelegen in het buitengebied van de gemeente Valkenswaard, is een voormalig (intensief) pluimveebedrijf waarvan de exploitatie in 2014 is beëindigd. De resterende bebouwing is in gebruik als agrarisch bedrijf. Het bedrijfsobject omvat een voormalige paardenstal, bestaande uit een schuur/werkplaats (155 m²) en een atelier/hobbyruimte (40 m²), een werktuigenberging/wagenloods uit 1990 (357 m²) en een erfverharding (600 m²). Tot het object behoren ook een aantal percelen waarvan 3.500 m² als grond bij niet-woning en 21.900 m² als extra grond in de waardebepaling is betrokken.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiseres bepleit een waarde van € 273.000 en verwijst naar de in bezwaar overgelegde taxatiekaart van taxateur N. Moors. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde (€ 284.000) naar de getaxeerde waarde (€ 284.462), zoals opgenomen in het taxatieverslag dat op 14 februari 2017 is opgesteld door verweerder.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep het object opnieuw heeft getaxeerd. Verweerder heeft de objectkenmerken vastgelegd in het taxatieverslag van 14 februari 2017. Bij die taxatie is verweerder gebleken dat eerder is uitgegaan van een aantal onjuiste objectkenmerken. Verweerder heeft de objectkenmerken daarom gecorrigeerd. Eiser heeft dit niet weersproken. Op de zitting is verder gebleken dat ook niet langer in geschil tussen partijen is dat de voormalige paardenstal deels in gebruik is als werkplaats (115 m²) en deels als atelier-/hobbyruimte (40 m², hierna: het atelier) wordt gebruikt. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport van verweerder beschreven objectgegevens.
4. De rechtbank stelt voorop, onder verwijzing naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2013:3381), dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’ (hierna: de taxatiewijzer), beide per waardepeildatum 1 januari 2015, als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van de onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur rekening moeten houden met de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
5. Op de zitting is komen vast te staan dat partijen niet noemenswaardig van mening verschillen over de deelwaarden die moeten worden toegekend aan de werktuigenberging (gesloten), de erfverharding, de grond bij woning en de extra grond. Op de zitting is ook komen vast te staan dat partijen het eens zijn over de deelwaarde die moet worden toegekend aan de werkplaats die deel uitmaakt van de voormalige paardenstal. Volgens partijen bedraagt die € 16.560 (115 m² maal € 144/m²).
6. Partijen zijn wel verdeeld over de deelwaarde van de resterende 40 m² van de voormalige paardenstal die in gebruik zijn als atelier. Verweerder heeft het atelier gewaardeerd op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode), terwijl eiseres de juistheid hiervan bestrijdt.
7. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet gevolgd kan worden in zijn standpunt dat het atelier gewaardeerd moet worden op basis van de HWK-methode. Zoals volgt uit het hiervoor vermelde wettelijk uitgangspunt moet de waarde van het pand worden vastgesteld in de staat waarin het zich op de waardepeildatum bevindt. De invloed op de waarde van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planologische bestemmingsvoorschriften, mag bij de bepaling van de waarde echter niet worden uitgeschakeld. De potentiële verkrijger van de onroerende zaak zal immers nagaan welke van deze voorschriften op de zaak van toepassing zijn – zoals in dit geval de mogelijkheid om de onroerende zaak voor agrarisch gebruik aan te wenden – om te kunnen beoordelen welke bestemming hij binnen de grenzen van deze voorschriften aan deze zaak zou kunnen geven (ECLI:NL:GHAMS:2005:AU0574). Verweerder heeft op de zitting uitdrukkelijk gesteld dat op de waardepeildatum in geschil volgens het vigerende bestemmingsplan (nog) een agrarisch bestemming rustte op het perceel. Dat een deel van de voormalige paardenstal gebruikt wordt als atelier, noopt niet tot het oordeel dat daarom dit deel van de onroerende zaak moet worden bepaald met behulp van de HWK-methode. Aangezien op het perceel een agrarische bestemming rust, dient de waarde in het economische verkeer van het atelier in beginsel te worden gezocht door aansluiting te zoeken bij de archetypes, de kengetallen en de daarbij behorende ranges en correcties zoals die voorkomen in de taxatiewijzer. Hieraan doet niet af dat, zoals verweerder op de zitting heeft gesteld, dat inmiddels de bestemming is gewijzigd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich rond de waardepeildatum voordoen. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder bij de waardevaststelling van dit deelobject van een onjuist uitgangspunt uitgegaan. Daar komt nog bij dat, voor zover verweerder al gevolgd zou moeten worden in zijn wijze van waarderen, hij op geen enkele wijze de op basis van de HWK-methode berekende waarde van het atelier inzichtelijk heeft gemaakt met bijvoorbeeld concrete verkoop- en of huurtransactiecijfers van vergelijkbare objecten.
9. De rechtbank concludeert dat verweerder dus niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd. Daarom moet de rechtbank nu beoordelen of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
10. Eiser heeft op de zitting erkend dat voor het atelier de prijs per m² hoger zal zijn dan voor de werkplaats. De rechtbank leidt daaruit af dat eiseres daarmee niet langer de eerder verdedigde prijs van € 144/m² voorstaat. Eiseres heeft echter verder nagelaten aan te geven welke prijs per m² zij dan voorstaat voor het atelier. Evenmin heeft eiseres onderbouwende gegevens overgelegd. De rechtbank zal de waarde van de onroerende zaak daarom, met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), in goede justitie bepalen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, en met name wat partijen over en weer hebben gesteld ter zitting over de deelwaarde van het atelier, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op € 278.000 (waardepeildatum 1 januari 2015). Verweerder zal ook worden opgedragen de aanslag OZB dienovereenkomstig te verlagen.
11. In geschil is verder of eiseres in aanmerking komt voor vergoeding van de gemaakte kosten van de ingebrachte taxatiekaart.
12. Eiseres voert aan dat verweerder ten onrechte de kosten van de in bezwaar ingebrachte taxatiekaart niet heeft vergoed. Deze taxatiekaart is opgesteld door N. Moors, verbonden aan Previcus Vastgoed BV, de organisatie waar ook de gemachtigde van eiseres werkzaam is. Op de zitting heeft eiseres erkend dat voor vermeerdering van de taxatiekosten met BTW geen aanleiding bestaat omdat zij, een besloten vennootschap, de omzetbelasting in aftrek kan brengen en de BTW daarom ook niet daadwerkelijk op haar drukt. De kosten bedragen volgens eiseres, uitgaande van een tijdsbeslag van 2 uur en een tarief voor taxatie van een niet-woning van € 65 per uur daarom in totaal € 130.
13. Verweerder stelt zich op het standpunt dat eiseres niet in aanmerking komt voor vergoeding van de taxatiekosten, omdat eiseres pas na de telefonische hoorzitting op 17 mei 2016 de taxatiekaart heeft ingebracht.
14. Artikel 1, aanhef en onderdeel b, van het Bpb bepaalt dat een veroordeling in de kosten, als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb, betrekking kan hebben op, voor zover hier van belang, op de kosten een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht.
15. Dat eiseres tijdig heeft verzocht om een vergoeding van de kosten in verband met de behandeling van het bezwaar en dat de WOZ-waarde ten voordele van eiseres is gewijzigd wegens aan verweerder te wijten onrechtmatigheid, is niet in geschil. Evenmin heeft verweerder weersproken dat taxateur N. Moors als een deskundige moet worden aangemerkt.
15. Met betrekking tot de vraag of de aan een taxatierapport verbonden kosten kunnen worden aangemerkt als kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, heeft de Hoge Raad (HR) geoordeeld dat een belanghebbende die ter onderbouwing van zijn standpunt over de waarde van een onroerende zaak een taxatierapport aan de heffingsambtenaar of de rechter overlegt, in het algemeen zal voldoen aan de eis dat hij de kosten redelijkerwijs heeft moeten maken (zie ECLI:NL:HR:2012:BX0904 en ECLI:NL:HR:2012:BX0919). Naar het oordeel van de rechtbank heeft dit ook te gelden voor de taxatiekaart die eiseres in bezwaar heeft ingebracht.
15. De rechtbank volgt verweerder niet zijn betoog dat een ná de telefonische hoorzitting ingebrachte taxatiekaart niet als een deskundigenrapport kan worden beschouwd. In de hierboven genoemde arresten heeft de HR een algemene regel geformuleerd. De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak van deze algemene regel af te wijken. Niet gezegd kan worden dat het voor een belastingplichtige onredelijk is om een taxatierapport te laten opstellen teneinde de door hem voorgestane waarde te onderbouwen en te trachten om verweerder daarvan te overtuigen. Anders dan verweerder meent, wordt eiseres niet beperkt in het moment in de bezwaarfase waarop zij een taxatiekaart kan en mag inbrengen ter onderbouwing van de voorgestane waarde. Evenmin doet een voor of na een (telefonische) hoorzitting verzonden taxatiekaart af aan de deskundigheid van de opsteller van dat taxatierapport.
15. Het beroep is daarmee ook in zoverre gegrond en de bestreden uitspraak wordt vernietigd, voor zover daarbij aan eiseres een proceskostenvergoeding is toegekend tot een bedrag van € 499. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien. De rechtbank hanteert daarbij de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, 26039, hierna: de Richtlijn). Op grond van de Richtlijn gaat de rechtbank uit van een tijdsbeslag van twee uur (bij een uitpandige opname), wat onweersproken is door verweerder, tegen een uurtarief van € 65 voor een courante niet-woning. De rechtbank stelt de hoogte van de proceskosten in bezwaar vast op € 246 (bezwaarschrift) + € 246 (hoorzitting) + € 7 (kadasterkosten) + € 130 (taxatiekosten) = € 629. Verweerder dient dus alsnog € 130 aan eiseres te vergoeden.
19. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank tevens dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
20. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2016, en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor een derde beroepsmatig in beroep verleende rechtsbijstand vast op € 990 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van object [adres 2] per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 278.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- stelt de aan eiseres te betalen proceskostenvergoeding in bezwaar vast op € 629;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten in beroep aan eiseres tot een bedrag van
€ 990.
€ 990.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.