Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 14/3158
uitspraak van de meervoudige kamer van 6 november 2015 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder(gemachtigde: I.L. Matagora en C.L.M. van Summeren, taxateur).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 mei 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 462.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 augustus 2014 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 september 2015. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een rijksmonumentale vrijstaande woonboerderij uit 1867 met berging/schuur, bakhuisje, Vlaamse schuur en veldschuur. De woonboerderij (woning) heeft een inhoud van 1.338 m³, de berging/schuur (bakhuisje) van 34 m³, de Vlaamse schuur van 748 m³ een veldschuur van 70 m³ en een veldschuur van
266 m³. De woning is gelegen in buitengebied Uden-West, op een perceel van ongeveer 53.000 m². Dit perceel omvat 5.000 m² grond bij de woning, waarvan 500 m² bebouwd, 22.000 m² donkergroen bos en 26.000 m² natuurterrein. Het object maakt onderdeel uit van het landgoed De Hofstee te Uden. Het landgoed is aangewezen als landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928 (NSW).
Geschil en beoordeling
2. In geschil is de waarde van de woning met bijgebouwen op de waardepeildatum 1 januari 2013. In beroep heeft eiser geen waarde bepleit. In bezwaar heeft eiser een waarde van € 348.564 bepleit. Verweerder verwijst ter ondersteuning van de vastgestelde waarde van € 462.000 naar de getaxeerde waarde van € 510.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 22 december 2014 is opgesteld door taxateur C.L.M. van Summeren.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. Eiser voert aan dat de aanslag 2014 in strijd is met het fiscaal compromis van 24 maart 2009, dat partijen met elkaar zijn overeengekomen. In het fiscaal compromis, zoals partijen dat op 25 maart 2009 schriftelijk overeen zijn gekomen, zijn volgens eiser afspraken voor de waardering in de toekomst gemaakt, om zo procedures over de WOZ-waarde te voorkomen. De rechtbank is, anders dan eiser, van oordeel dat dit fiscaal compromis enkel betrekking heeft op de belastingjaren 2008 en 2009. Voor zover eiser heeft willen betogen dat het fiscaal compromis ook ziet op het belastingjaar 2014, heeft hij dit niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat over de daaropvolgende jaren in het fiscaal compromis niets is opgenomen. Voorts brengen doel en strekking van de Wet WOZ met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Dit betekent dat aan een in het verleden bereikt compromis over de waarde van de woning per een eerdere waardepeildatum geen betekenis kan worden toegekend voor de waardebepaling op de huidige waardepeildatum.
5. Verweerder heeft, om de waarde van de woning met bijgebouwen in het economisch verkeer te kunnen bepalen, een vergelijking gemaakt met rond de waardepeildatum 1 januari 2013 gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten.
6. Verweerder heeft in beroep de vergelijkingsobjecten [object 1] , [object 2] en [object 3] laten vallen en de vergelijkingsobjecten [object 4] , [object 5] , [object 6] en [object 7] gebruikt voor de onderbouwing van de waarde.
7. De rechtbank overweegt allereerst dat het verweerder op grond van vaste jurisprudentie (bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 24 mei 2002, ECLI:NL:2002:AE3172 of de uitspraak van het gerechtshof Arnhem van 10 juli 2012, ECLI:NL:2012:GHARN:1979) vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.
8. Eisers standpunt, dat zijn woning een rijksmonument is en daarom niet vergeleken kan worden met objecten die geen rijksmonument zijn, volgt de rechtbank niet. De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur bij de taxatie gebruikte marktgegevens van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten in beginsel bruikbaar zijn voor de onderhavige waardebepaling. Verweerder heeft bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. Dat de vergelijkingsobjecten geen NSW-landgoed vormen en niet een rijksmonument zijn, maakt niet dat de objecten in het geheel niet vergelijkbaar zijn met de woning. Wel zijn dit omstandigheden waarmee bij de herleiding van de waarde uit die marktgegevens rekening dient te worden gehouden. Verweerder heeft voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en kwaliteit in de waardematrix en het taxatierapport genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. Verweerder heeft rekening gehouden met de monumentale status van de woning door te rekenen met een lagere m³-prijs (€ 300). Verweerder heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten. Ook heeft verweerder rekening gehouden met de aanwezigheid en de grootte/inhoud van de bijgebouwen en daaraan steeds afzonderlijk een waarde toegekend. Uit de matrix volgt verder dat verweerder de verschillen in perceelgrootte heeft betrokken in de waardebepaling. Verweerder heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de in de gemeente gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de m²-prijs lager wordt. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. De taxateur heeft zijn taxatie dan ook op de bewuste marktgegevens mogen baseren. De rechtbank neemt daarbij ten slotte nog in aanmerking dat eiser ter zitting – desgevraagd – de vergelijkbaarheid van het object [object 6] heeft betwist, maar de overige door verweerder in beroep gebruikte marktgegevens, zoals vermeld in rechtsoverweging 6 en toegelicht in het bij het verweerschrift van 19 januari 2015 gevoegde taxatierapport, niet heeft betwist.
9. Bij de waardering van de woning moet rekening worden gehouden met de waardedrukkende invloed op de woning, die de instandhoudingsverplichting met zich brengt. Verweerder heeft daartoe gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer en kengetallen deel 23 NSW-landgoederen, waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de taxatiewijzer 2013) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Voor het kalenderjaar 2014 heeft verweerder de instandhoudingsfactor met behulp van de taxatiewijzer 2013 blijkens de matrix vastgesteld op 0,92. Deze factor is gebaseerd op een in het taxatierapport vermelde bestemmingswaarde van € 510.000. De door verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde bestemmingswaarde is € 462.000, hetgeen correspondeert met een instandhoudingsfactor van 0,83.
10. Eiser voert aan dat hij het niet eens is met de waardering van de woning met behulp van de taxatiewijzer 2013. De taxatiewijzer 2013 en met name de (nieuwe) manier waarop de instandhoudingfactor is berekend, is volgens eiser in strijd met jurisprudentie van de Hoge Raad.
11. Voor het oordeel dat verweerder de taxatiewijzer 2013 niet heeft mogen gebruiken, bestaat, mede gelet op rechtsoverweging 4, geen grond. De rechtbank overweegt daarbij voorts dat een taxatiewijzer niet meer is dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen. De taxatiewijzer is niet een wettelijk voorschrift of, anders dan eiser kennelijk meent, een beleidsregel van verweerder.
12. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat de grond van het landgoed als één geheel moet worden gezien, dus inclusief de ondergrond van de gebouwen, en dat voor de waardering van de grond rekening gehouden moet worden met de instandhoudingskosten van (de gronden van) het landgoed als geheel. Naar het oordeel van de rechtbank gaat eiser, zoals ter zitting ook toegelicht, uit van een juridisch onjuist standpunt. Bij de waardering voor de Wet WOZ blijven onroerende zaken die deel uitmaken van een NSW-landgoed, met uitzondering van gebouwde eigendommen en hun ondergrond, buiten aanmerking (artikel 2, eerste lid, onderdeel b, Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ). Er is dan ook geen reden om bij de waardering van de gebouwde eigendommen en de ondergrond daarvan rekening te houden met het bestaan van de gronden die bij de waardering buiten aanmerking zijn gebleven. Daarvan uitgaande mag de omstandigheid dat naast de gebouwde eigendommen en hun ondergrond ook de ongebouwde eigendommen in stand gehouden moeten worden, niet meewegen bij de waardering van de gebouwde eigendommen en hun ondergrond. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD0436.
13. Eiser voert vervolgens aan dat de door verweerder gehanteerde waarde van de ondergrond van de woning van € 210 m² te hoog is. Voor de ondergrond van de woonboerderij kan volgens eiser worden uitgegaan van de grondstaffel voor de eerste
500 m². Voor de ondergrond van de veldschuur en het bakhuisje moet worden uitgegaan van een prijs per m² behorende bij de grondstaffel < 3.000 m². Eiser geeft daarvoor als reden dat het bakhuisje en de veldschuur in een kring van meer dan 3.000 m² verwijderd liggen van de woonboerderij. Op grond van de door verweerder gehanteerde grondstaffel is een prijs van
€ 14 per m² volgens eiser reëel. Voor de ondergrond van de berging/schuur en de Vlaamse schuur moet worden uitgegaan van een waarde behorende bij de grondstaffel van 1.000 m² van € 23,50 per m².
14. Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet. Niet in geschil is dat 500 m² ondergrond, zoals verweerder heeft gedaan, als bebouwbare grond in de waardering kan worden betrokken. Evenmin is de hoogte van de gestaffelde grondprijs in geschil. Verweerder heeft voorts naar het oordeel van de rechtbank terecht gesteld dat bij de waardering van de ondergrond niet de afstand van de bijgebouwen tot het hoofdgebouw bepalend is voor de te hanteren staffel en dat bij de waardering van de ondergrond moet worden uitgegaan van de bebouwingsmogelijkheid.
15. Eiser voert aan dat de waarde van de veldschuur op een te hoog bedrag is vastgesteld. Volgens eiser gaat het om een half open schuur, bestaande uit een aantal houten staanders op een gemetselde poer zonder vloer en een dak van golfplaten. De zijwanden en de achterwand zijn gemaakt van houten planken. De schuur staat uit het lood en zal bij een stormachtige wind waarschijnlijk niet overeind blijven staan. Volgens eiser heeft verweerder de schuur nooit eerder in de waardering betrokken en moet de waarde op nihil worden gesteld.
16. Verweerder heeft aangegeven dat eiser een inpandige opname niet heeft toegestaan. De toestand van de woning inclusief veldschuur is vanaf de openbare weg en met behulp van een luchtfoto beoordeeld. In zijn taxatierapport is de taxateur uitgegaan van een in matige toestand verkerende half open veldschuur. De taxateur heeft de veldschuur gewaardeerd op € 2.450 (exclusief instandhoudingslast van € 196). In beroep heeft eiser zijn standpunt omtrent de (onderhouds)toestand van de schuur niet nader onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat de waarde van € 35 per m³ voor de veldschuur niet te hoog is. Ook deze beroepsgrond van eiser slaagt niet.
17. Voor zover eiser heeft willen aanvoeren dat de waarde van de woning in vergelijking met die van het vorige belastingjaar buitensporig is gestegen, slaagt deze beroepsgrond evenmin. Verweerder heeft hier, naar het oordeel van de rechtbank, terecht tegenin gebracht dat hij volgens de systematiek van de Wet WOZ de waarde van de woning moet onderbouwen door vergelijking met gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Dit betekent dat aan de algemene waardeontwikkeling van woningen in voorafgaande kalenderjaren geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.
18. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning en bijgebouwen per waardepeildatum 1 januari 2013 vastgestelde waarde van € 462.000 niet te hoog is.
Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, mr. L. Soeteman en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 november 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.