Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 13/5672
uitspraak van de meervoudige kamer van 3 november 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: J.J.G. van der Voort),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: mr. M. Boersma-Verhoeven).
Procesverloop
Bij beschikking van 30 april 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak] (Index 1 (bedrijf)) te Ravenstein (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 naar de toestand op 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 549.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het
kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 16 november 2013 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2014. De zaak is gevoegd behandeld met zaak SHE 14/8 en de zaken SHE 13/5666, SHE 13/5737 en
SHE 13/5741. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur
C.L.M. van Summeren RMT/RT. Na de zitting zijn de zaken gesplitst, zodat separaat uitspraak wordt gedaan.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een jongveeopfokbedrijf en omvat een traditioneel bedrijfsgebouw aan een woning (de woning behoort niet tot het object), twee jongveestallen, vier mestkelders, drie werktuigenbergingen, twee potstallen en een plaat-/sleufsilo. De erfverharding heeft een oppervlakte van 1.400 m². Tot de onroerende zaak behoort een aantal percelen met een totale kadastrale oppervlakte van 310.451 m², waarvan 13.000 m² als grond bij de niet-woning in de waardebepaling is betrokken. In verband met de aanwezigheid van asbest is bij de waardevaststelling aftrek toegepast.
Geschil en beoordeling
1. De rechtbank stelt allereerst vast dat verweerder bij zijn taxatie in beroep heeft geconstateerd dat de varkensstal uit 1947 in 2012 is gesloopt en dat de potstal en mestkelder uit 2012 per 1 januari 2013 gereed zijn gekomen en in gebruik zijn genomen. Verweerder heeft zich daarom, zoals toegelicht ter zitting, op het standpunt gesteld dat zich een verandering heeft voorgedaan als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ. De rechtbank volgt verweerder hierin. Anders dan eiser meent, heeft verweerder zich, naar het oordeel van de rechtbank, dan ook terecht op het standpunt gesteld dat bij de waardering niet dient te worden uitgegaan van de waarde die de onroerende zaak op de waardepeildatum had. Vaststelling van de waarde vindt plaats naar de staat van de zaak op de toestandsdatum, te weten 1 januari 2013, naar het waardeniveau op de waardepeildatum 1 januari 2012.
2. In geschil is hiermee de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld naar de toestand op 1 januari 2013. Eiser bepleit een waarde van € 498.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 549.000) naar de getaxeerde waarde van het object (€ 655.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 10 februari 2014 is opgesteld door de taxateurs K.A. Stolker en
C.L.M. van Summeren RMT/RT.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. De rechtbank stelt allereerst vast dat verweerder in beroep het object opnieuw heeft laten taxeren. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in het taxatierapport van 10 februari 2014. Bij de hertaxatie is gebleken dat verweerder eerder is uitgegaan van een aantal onjuiste objectkenmerken. Daarbij heeft de taxateur desgevraagd opgemerkt dat op bladzijde 4 van het taxatierapport aan de jongveestal uit 1997 een oppervlakte van 350 m² is toegekend. Dat moet 289 m² zijn, zoals ook staat vermeld op de taxatiekaart op bladzijde 5. Eiser heeft de in het rapport opgenomen gegevens onweersproken gelaten. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport beschreven objectgegevens.
5. In het taxatierapport is een methode van waardering gevolgd, waarbij onderscheid is gemaakt tussen onbebouwde bedrijfsdelen en gebouwde bedrijfsdelen. Bij de taxatie is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten en de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen. In deze taxatiewijzers wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ‘ranges’ van bouwjaren en van kengetallen, die zijn gebaseerd op gerealiseerde transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland. Daarnaast heeft verweerder ter ondersteuning van de gehanteerde kengetallen transactiecijfers overgelegd van een drietal agrarische objecten in de regio, te weten [object 1], een gemengd bedrijf te Venhorst, [object 2], een intensieve veehouderij (varkens) te Odiliapeel en [object 3], een gemengd bedrijf te Lith.
6. De rechtbank stelt voorop dat verweerder in beginsel kan worden gevolgd in zijn standpunt dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van de onroerende zaak. Deze taxatiewijzers zijn op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerde taxatie-instrumenten, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van agrarische objecten, de waarde in het economische verkeer voor agrarische (deel)objecten kan worden bepaald. Dat neemt echter niet weg dat deze taxatiewijzers algemene gegevens bevatten met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en geen rekening houden met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2013:3381.
7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de (deel)waarden van de deelobjecten heeft vastgesteld aan de hand van de taxatiewijzers. Eiser heeft naar voren gebracht dat verweerder ten onrechte de mestkelder uit 1978 heeft opgenomen. Die mestkelder is inmiddels volgestort. Deze stelling kan eiser echter niet baten. Eiser is immers niet gemotiveerd opgekomen tegen de door verweerder in beroep toegekende deelwaarden van de overige te onderscheiden deelobjecten van de onroerende zaak. De rechtbank verwijst bovendien naar haar rechtsoverweging 1, waar is vastgesteld dat in beroep is gebleken dat verweerder aanvankelijk abusievelijk een aantal deelobjecten niet in de waardebepaling heeft betrokken. De alsnog toegevoegde potstal en bijbehorende mestkelder uit 2012 vertegenwoordigen een aanzienlijke deelwaarde (ongeveer € 200.000). Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat, als de waarde van de mestkelder uit 1978 al in mindering moet worden gebracht op de getaxeerde waarde, deze correctie slechts een bedrag behelst van ongeveer € 5.000. Deze correctie weegt niet op tegen de als voormeld toegevoegde waarden.
8. Eiser voert verder aan, zo begrijpt de rechtbank, dat de waardecorrectie die verweerder heeft toegepast voor de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de dakbedekking van de stallen en schuren die zijn gebouwd vóór 1992 te laag is. Eiser bepleit, uitgaande van een gezamenlijke oppervlakte van 2.363 m², vermenigvuldigd met de factor 1,4 en met een aftrek van € 20 per m², een correctie van in totaal € 66.164. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn stelling ter zitting een offerte overgelegd ten behoeve van asbestverwijdering op [object 4] te Lithoijen.
9. Verweerder heeft in verband hiermee allereerst opgemerkt dat eiser is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte voor de bepaling van de aftrek. De asbesthoudende dakbedekking bevindt zich volgens verweerder slechts op de werktuigenbergingen, de jongveestal uit 1990 en de potstal uit 1987. Het traditionele bedrijfsgebouw (uit 1938), de varkensstallen uit 1978 en de ligboxenstal bevatten, anders dan eiser meent, geen asbest. De varkensstal uit 1947 is gesloopt en ook de varkensstal uit 1978 is deels gesloopt en deels omgebouwd tot open werktuigenberging. De door eiser genoemde ligboxenstal betreft een jongveestal en is onder die benaming opgenomen in verweerders berekening. Eiser gaat bovendien uit van een onjuiste oppervlakte van de werktuigenberging uit 1965. Verweerder concludeert op grond hiervan tot een totale oppervlakte van 1.801 m² asbesthoudende dakbedekking, waarbij een vermenigvuldigingsfactor is gehanteerd van 1,2. Eiser heeft de berekening van verweerder ter zitting onvoldoende weersproken. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de vermenigvuldigingsfactor is bepaald op basis van de hoek die het dak ten opzichte van de opstal maakt. Ter zitting heeft verweerder uiteengezet dat voor het object, gelijk andere objecten die asbesthoudende daken hebben, de bouwtekeningen zijn opgevraagd en op basis daarvan de dakhoek van de hiervoor genoemde opstallen is bepaald. Ter illustratie heeft verweerder de berekeningen overgelegd, ondersteund met foto’s, zoals die gehanteerd zijn ten aanzien van de bepaling van de dakhoek van het object [object 5], dat gevoegd met de zaak van eiser ter zitting is behandeld. Ten aanzien van de desbetreffende opstallen van deze onroerende zaak heeft verweerder een factor van 1,06 berekend, hetgeen overeenkomt met een dakhoek van ongeveer 20 graden. Verweerder heeft dus met het hanteren van een factor 1,2 ruimschoots de totale oppervlakte voor asbestaftrek bepaald. Wat betreft de door verweerder gehanteerde asbestaftrek van € 10 per m² heeft verweerder aangesloten bij de waarde die daarvoor in de taxatiewijzer wordt gehanteerd, die mede tot stand is gekomen in samenwerking met gerenommeerde asbestverwerkende bedrijven.
10. Eiser heeft, in tegenstelling tot verweerder, die een aftrek van € 18.263 voorstaat, een aftrek van € 66.164 bepleit, maar heeft zijn berekeningen onvoldoende inzichtelijk gemaakt. De rechtbank stelt vast dat eiser inderdaad, zoals verweerder stelt, in zijn berekening een aantal deelobjecten heeft betrokken die geen asbest bevatten. Ook heeft eiser de door hem bepleite factor 1,4 onvoldoende onderbouwd. Tegen de door eiser ter zitting overgelegde offerte heeft verweerder terecht ingebracht dat het slechts één offerte betreft, die geen betrekking heeft op [de onroerende zaak] (Index 1 (bedrijf)) en waaruit geen doorslaggevende conclusies zijn te trekken. Daar komt nog bij dat een terugrekening van de offerte (€ 28.000 inclusief BTW voor het verwijderen van circa 2500 m² aan asbestgolfplaten) naar de kosten per m² (en met hantering van het juiste percentage omzetbelasting van 19%, zoals geldend op de waardepeildatum) leidt tot een bedrag dat nagenoeg gelijk is aan de aftrek per m² die verweerder hanteert. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overlegging van het taxatierapport en hetgeen ter zitting is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde aftrek in verband met de aanwezigheid van asbest in de dakbedekking van de stallen en schuren van vóór 1992 voldoende is.
11. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat ook de kosten van de na de sanering noodzakelijke vernieuwing van de dakbedekking in de aftrek moeten worden meegenomen. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Aan eiser moet worden toegegeven dat, na verwijdering van de asbesthoudende platen, een nieuwe, asbestvrije dakbedekking zal moeten worden aangebracht. De hiervoor te maken kosten vallen echter onder de gebruikelijke kosten van een bedrijfsmatige afschrijving van materialen. Volledige sanering hoeft immers, gelet op het voornemen van de Rijksoverheid om per 1 januari 2024 een verbod op asbestdaken en asbestgolfplaten op te leggen, niet eerder dan per die datum gerealiseerd te zijn. Voor zover eiser tevens bedoeld heeft aan te voeren dat er meer asbest is dan verweerder heeft aangenomen, omdat er ook asbest binnen in de gebouwen zit, overweegt de rechtbank dat verweerder terecht heeft gesteld dat van de aanwezigheid van asbest in bedrijfsgebouwen geen waardedrukkend effect uitgaat. Anders dan de asbesthoudende dakbedekking immers, hoeven asbesthoudende materialen die zijn gebruikt in het interieur van gebouwen, niet te worden gesaneerd.
11. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012, naar de toestand op 1 januari 2013, vastgestelde waarde niet te hoog is.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.S. Klerk, voorzitter, en mr. B.A.J. Zijlstra en
mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 november 2014.
mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 november 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.