Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Bestuursrecht
Zaaknummer: SHE 12/2998
Uitspraak van de meervoudige kamer van 12 augustus 2013 in de zaak tussen
de Nederlandse Provincie van de Congregatie van de Zusters Franciscanessen van de Onbevlekte Ontvangenis der Heilige Moeder Gods, te Veghel, eiseres
(gemachtigde: mr. K.M. Peters),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Veghel, verweerder
(gemachtigde: A. Munster).
Procesverloop
Bij besluit van 10 juli 2012 (het bestreden besluit) heeft verweerder de aanvraag van eiseres tot tegemoetkoming in schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) betreffende het object van eiseres aan de Deken Mierstraat 4a, 6, 8 en 10 te Veghel afgewezen. Verweerder ziet evenmin aanleiding tot vergoeding van de door eiseres verzochte deskundigenkosten ten bedrage van € 2.796,00.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit bezwaar gemaakt. Hierin heeft eiseres verweerder
verzocht om in te stemmen met rechtstreeks beroep bij de administratieve rechter.
Bij brief van 20 september 2012 heeft verweerder aan de rechtbank medegedeeld in te stemmen met rechtstreeks beroep op grond van artikel 7:1a van de Algemene wet bestuursrecht.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend op 19 juli 2013.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juli 2013. Voor eiseres is verschenen [persoon 1], bijgestaan door de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1.
Op deze zaak is gelet op het overgangsrecht van deel C, artikel 1, van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht nog het recht van toepassing zoals dat gold tot en met 31 december 2012. Het in beroep bestreden besluit is namelijk bekendgemaakt vóór 1 januari 2013.
2.
De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
3.
Eiseres is omstreeks het jaar 1850 eigenares geworden van de onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente Veghel, sectie G, nr. 3059, plaatselijk bekend Deken van Miertstraat 4A/6/8 en 10. Binnen dit perceel zijn diverse gebouwen gesitueerd. Het deel van het kloostercomplex dat bestaat uit negen woonappartementen in het appartementengebouw aan de Deken van Miertstraat 10 te Veghel is in 1999 gerealiseerd.
4.
Op 9 december 2010 heeft eiseres bij verweerder een aanvraag tot tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro ingediend. Het bestreden besluit betreft de afwijzing van het verzoek tot tegemoetkoming in planschade als gevolg van het bestemmingsplan “Stadscentrum/Iepenlaan/herziening Stationsstraat/Molenstraat”, dat op 16 november 2006 onherroepelijk is geworden.
5.
Partijen zijn het erover eens, dat genoemd bestemmingsplan heeft geleid tot een waardedaling van drie appartementen in het appartementengebouw. In haar rapport van november 2011 heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) vastgesteld dat het gaat om een waardedaling van in totaal € 20.000,00. De drie appartementen samen zijn per peildatum van 3 november 2006 getaxeerd op € 555.000,00 en zijn als gevolg van de planschade gewaardeerd op € 535.000,00. Die waardedaling betreft volgens SAOZ voor de appartementen op de begane grond, de eerste verdieping en de tweede verdieping respectievelijk € 4.000,00, € 7.000,00 en € 9.000,00.
6.
Op grond van artikel 6.2, tweede lid, sub b van de Wro moet het bedrag van de planschade worden verminderd met het normaal maatschappelijk risico (NMR) van 2 procent.
Eiseres stelt zich op het standpunt dat het NMR moet worden berekend over de waarde van de drie door de planwijziging getroffen appartementen. Eiseres zoekt daarbij steun in genoemd rapport van SAOZ en de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) van 24 december 2008 inzake Schouwen-Duiveland (ECLI:NL:RVS:2008:BG8271).
Verweerder meent dat bij die berekening moet worden uitgegaan van de waarde van het gehele appartementengebouw. Hij beroept zich met name op een second opinion van AKD Advocaten d.d. 3 april 2012 en de uitspraak van de ABRS van 21 november 2012 inzake Oost-Voorne (ECLI:NL:RVS:2012:BY3737).
7.
Uit het feit dat zowel in artikel 6.1 als in artikel 6.2 Wro de woorden ‘de waarde van een onroerende zaak’ zijn gebruikt, volgt naar het oordeel van de rechtbank dat aan deze woorden in beide bepalingen een gelijke betekenis toekomt in die zin dat de planschade en het NMR betrekking dienen te hebben op dezelfde ‘onroerende zaak.’ De wet en haar totstandkomingsgeschiedenis bieden echter onvoldoende aanknopingspunten om de vraag te beantwoorden wat in zijn algemeenheid onder ‘de onroerende zaak’ dient te worden verstaan. In de onderhavige zaak kan gedoeld worden op het appartementengebouw dan wel op elk afzonderlijk door de planwijziging getroffen appartement. De door partijen genoemde uitspraken van de ABRS geven evenmin uitsluitsel omtrent deze vraag, aangezien beide uitspraken betrekking hebben op artikel 49 van de Wet op de ruimtelijke ordening (WRO), welk artikel weliswaar een equivalent van artikel 6.1 Wro bevatte, maar niet van artikel 6.2 Wro.
8.
Onweersproken is dat verweerder elk appartement ten behoeve van de onroerend zaak belasting als één onroerende zaak aanmerkt. De rechtbank zal mede daarom aansluiting zoeken bij artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ).
9.
Ingevolge artikel 16 van de Wet onroerende zaken wordt voor de toepassing van die wet als één onroerende zaak aangemerkt:
. een gebouwd eigendom;
. (…);
. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
. e. f. (…);
10.
In de memorie van toelichting bij dit artikel heeft de regering destijds opgemerkt dat gedeelten van een gebouwd of ongebouwd eigendom die zelfstandig kunnen worden gebruikt, moeten worden aangemerkt als afzonderlijke objecten. ‘Bedoeld worden gedeelten die elk nog als zelfstandige en onafhankelijke eenheid kunnen worden gebruikt. Voor het antwoord op de vraag of een gedeelte van een eigendom blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, is op zijn minst vereist dat zodanig gedeelte redelijk afsluitbaar is en aldus kan worden gescheiden van de overige gedeelten van het object. In het algemeen zal van een onroerende zaak als bedoeld in onderdeel c sprake zijn indien een gebouwd eigendom is gesplitst in appartementsrechten, maar dit is niet noodzakelijkerwijs het geval. Het is duidelijk dat een flatgebouw moet worden gesplitst in evenzovele onroerende zaken als er gedeelten zijn die blijkens hun indeling zijn bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.’ (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 42).
11.
Naar aanleiding van het vorenstaande verstaat de rechtbank onder onroerende zaak een gebouwd eigendom of gedeelte daarvan dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het gaat hier om een feitelijke vaststelling. Uit de stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, blijkt dat elk van de drie door planschade getroffen appartementen door hun indeling als zelfstandige en onafhankelijke eenheid kunnen worden gebruikt. Het gaat om appartementen met elk een eigen entree, die afzonderlijk worden bewoond. Aan het vorenstaande doet niet af dat het appartementengebouw niet is gesplitst in appartementsrechten of in kadastrale rechten per appartement.
12.
Uit het voorgaande volgt dat elk van de drie door de planwijziging getroffen appartementen, zowel voor wat betreft de berekening van de planschade (artikel 6.1 Wro) als wat betreft de berekening van het NMR (artikel 6.2), dient te worden gezien als afzonderlijke onroerende zaak. De NMR dient aldus niet te worden gerelateerd aan de waarde van het appartementengebouw in zijn geheel, zoals verweerder heeft gedaan. Het beroep is gegrond.
13.
Partijen zijn het eens zijn over de waarde van elk van de drie door de planwijziging getroffen appartementen en over de hoogte van de planschade voor elk van die appartementen. Hetgeen hen verdeeld houdt betreft uitsluitend de vraag over welke ‘onroerende zaak’ het NMR moet worden berekend. Nu die vraag is beantwoord, zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien. In haar rapport van november 2011 stelt SAOZ vast dat de waardedaling voor de appartementen op de begane grond, de eerste verdieping en de tweede verdieping respectievelijk € 4.000,00, € 7.000,00 en € 9.000,00 bedraagt. Elk appartement is per peildatum 3 november 2006 getaxeerd op € 185.000,00 zodat het NMR € 3.700,00 bedraagt, zijnde 2 procent van die waarde.
De rechtbank stelt de door verweerder te vergoeden planschade daarom aldus vast
- voor het appartement op de begane grond: € 4.000,00-3.700,00 = € 300,00;
- voor het appartement op de eerste verdieping: € 7.000,00-3.700,00 = € 3.300,00;
- voor het appartement op de tweede verdieping: € 9.000,00-3.700,00 = € 5.300,00.
- voor het appartement op de begane grond: € 4.000,00-3.700,00 = € 300,00;
- voor het appartement op de eerste verdieping: € 7.000,00-3.700,00 = € 3.300,00;
- voor het appartement op de tweede verdieping: € 9.000,00-3.700,00 = € 5.300,00.
In totaal dient verweerder aan eiseres te vergoeden een bedrag van € 8.900,00.
14.
Aangezien op de aanvraag van eiseres positief wordt beslist, bepaalt artikel 6.4, vierde lid, van de Wro, dat verweerder het door haar betaalde recht ten bedrage van € 300,00 terugbetaalt.
15.
De rechtbank acht termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten. Deze kosten worden, op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage begroot op in totaal € 944,00 voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand:
- punt voor het indienen van een beroepschrift;
- punt voor het verschijnen ter zitting;
- waarde per punt € 472,00;
- wegingsfactor 1.
Voor het vergoeden van de (juridische) kosten gemaakt ter voorbereiding van de aanvraag om tegemoetkoming in de planschade biedt de wet geen aanknopingspunten.
16.
Tevens zal de rechtbank bepalen dat verweerder eiseres het door haar betaalde griffierecht, ten behoeve van de behandeling van het beroep, dient te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- stelt het bedrag aan tegemoetkoming in de planschade, dat verweerder aan eiseres moet vergoeden, vast op € 8.900,00;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 10 juli 2012;
- bepaalt dat verweerder eiseres het door haar betaalde recht, ten bedrage van € 300,00 vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten ter hoogte van € 944,00;
- bepaalt dat verweerder eiseres het door haar betaalde griffierecht, ten bedrage van € 310,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H.G. van den Broek, voorzitter, en mr. A.H.N. Kruijer en mr. J.D. Streefkerk, leden, in aanwezigheid van mr. J.F.M. Emons, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2013.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.