Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Assen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/154
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 26 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Coevorden,
(gemachtigde:
[naam 2]).
[naam 2]).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 november 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) per waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 73.000 (de WOZ-waarde).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser tegen de WOZ-waarde ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiser en zijn gemachtigde deelgenomen, en namens de heffingsambtenaar waren zijn gemachtigde en [naam 3] aanwezig.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande recreatiewoning uit 1970 met een aanbouw, een carport, een overkapping/luifel en een tuinhuis/blokhut. De oppervlakte van de woonruimte is 58 m2 en die van de grond bij de woning is 642 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden die eiser heeft aangevoerd.
Toetsingskader
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
Bewijslast
5.1.
De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd.
5.2.
Dat betekent dat vervolgens de vraag aan de orde komt of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde ook niet aannemelijk heeft gemaakt. In dat geval zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen [2] .
5.3.
De rechtbank zal de waarde schattenderwijs, daarbij alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie vaststellen op een bedrag van € 60.000. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Standpunten van partijen
6.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd, waarin hij de waarde heeft onderbouwd met de verkoopcijfers van de volgende vrijstaande recreatiewoningen (de referentiewoningen):
- [adres 2] , verkocht op 29 juni 2021 voor € 100.000;
- [adres 3] in Geesbrug, verkocht op 6 september 2021 voor € 191.000, en
- [adres 4] in Geesbrug, verkocht op 4 oktober 2021 voor € 179.000.
6.2.
Eiser bepleit een waarde van € 46.000. Op de zitting heeft eiser in het bijzonder de volgende standpunten vermeld:
i. de woning is gelegen in een laagte midden in een recreatiepark, te midden van woningen waarin momenteel arbeidsmigranten zijn gevestigd. Bovendien is sprake van structurele water- en stankoverlast. De liggingswaarde zou daarom de KOUDV-kwalificatie ‘2’ moeten hebben in plaats van ‘3’;
ii. de woning verkeert in een deplorabele staat en wordt alleen nog als opslagruimte gebruikt. Voorzieningen functioneren niet meer, onder meer door bevroren leidingen. Eiser heeft de woning bewoond van 1987 tot 2007. De cv-installatie (1969) is defect gegaan in 2012. Eiser begrijpt niet waarom de kwalificatie ‘sloopwaardig’ (factor 1) voor alle KOUDV-onderdelen in de beroepsfase voor het voorzieningen- en doelmatigheidsniveau is aangepast naar factor 2. Eiser heeft een contraexpertise laten uitvoeren door ‘Second Home Check’, die uitkomt op een opstalwaarde per 1 januari 2026 van € 42.250. Na indexering naar de waardepeildatum en inclusief de kavel leidt dat tot een waarde van de woning van € 46.000.
De liggingswaarde
7. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de door eiser ervaren overlast subjectief is. Kopers blijken namelijk wel bereid te zijn bepaalde bedragen te betalen voor woningen op het recreatiepark waarop de woning is gelegen. Verder ligt de woning weliswaar binnen de zogenaamde stankcirkel van 20 meter afstand tot een varkenshouderij, maar volgens de heffingsambtenaar is de geur van die varkenshouderij op 100 meter afstand nog steeds waarneembaar.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de liggingswaarde ten opzichte van de referentiewoningen ten onrechte als gemiddeld beoordeeld. De rechtbank licht dit oordeel hieronder toe.
8.1.
De rechtbank overweegt dat eiser foto’s heeft overgelegd waarop de zien is dat er zoveel water op de kavel ligt dat die waarschijnlijk alleen met rubberlaarzen te doorwaden is. Hoewel de heffingsambtenaar er terecht op wijst dat die foto’s een momentopname zijn, heeft eiser onweersproken gesteld dat deze problematiek structureel is. De woning is namelijk midden in het park gelegen. Anders dan voor de eigenaar van de referentiewoning aan [adres 2] is het voor eiser niet mogelijk een afwatering aan te leggen naar de sloot waarop de eigenaar van [adres 2] overtollig water afvoert. Ook ziet de rechtbank, gelet op de kaart met aanduiding van het hoogteverschil tussen de woning en [adres 1] , geen aanleiding te twijfelen aan de overige verklaringen van eiser over de wateroverlast. De rechtbank acht het aannemelijk dat deze omstandigheden een waardedrukkend effect hebben.
8.2.
De rechtbank volgt eiser daarom in zijn stelling dat de liggingswaarde met factor 2 moet worden beoordeeld. De beroepsgrond slaagt. Of eiser meer hinder van arbeidsmigranten en/of stankoverlast van de varkenshouderij ondervindt dan de eigenaren/gebruikers van de referentiewoningen kan de rechtbank daarom in het midden laten.
De staat van de woning
9. Volgens de heffingsambtenaar is er geen reden de staat van de woning als sloopwaardig te beschouwen. Hij betwist niet dat de cv-ketel niet meer functioneert en de keuken zijn beste tijd heeft gehad, maar stelt zich wel op het standpunt dat dit een kwestie van vervangen is. Daarom blijft hij bij zijn standpunt dat het voorzieningen- en doelmatigheidsniveau met factor 2 moet worden beoordeeld, en niet met factor 1.
10. De rechtbank vindt een waardering met factor 1 voor het voorzieningen- en doelmatigheidsniveau in relatie tot de referentiewoningen op zijn plaats. Hieronder geeft zij aan hoe zij tot dat oordeel komt.
10.1.
Op de door eiser overgelegde foto’s van het interieur van de woning is te zien dat de voorzieningen inderdaad in deplorabele staat verkeren. De heffingsambtenaar heeft op de zitting ook niet ontkend dat die voorzieningen door een koper vervangen zullen moeten worden. Hij heeft verder betoogd dat factor 1 betekent dat een woning gesloopt moet worden, maar dat dat voor de woning niet aan de orde is. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin niet. Naar het oordeel van de rechtbank zal een koper de woning met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid slopen, dan wel volledig ‘strippen’. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de KOUDV-factoren voor het voorzieningen- en doelmatigheidsniveau in de beroepsfase ten onrechte naar factor 2 heeft aangepast. Deze beroepsgrond slaagt ook.
De door eiser bepleite waarde
11. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar op grond van de Wet WOZ de waarde jaarlijks moet vaststellen aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De waarde kan dus niet worden verkregen door indexering van de waarde van een eerdere of latere peildatum. Dat betekent dat eiser naar het oordeel van de rechtbank de door hem bepleite waarde ook niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal de waarde daarom in goede justitie vaststellen op € 60.000.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen.
12.1.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond zal verklaren, zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoedt.
Proceskostenvergoeding
13. De rechtbank zal de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten veroordelen.
13.1.
De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.868 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 934, met toepassing van een wegingsfactor 1).
13.2.
Ten overvloede oordeelt de rechtbank dat met de inwerkingtreding van de Wet herwaardering proceskostenvergoeding WOZ en BPM op grond van artikel 30a, vijfde lid, van de Wet WOZ [3] (proces)kostenvergoedingen per 1 januari 2024 uitsluitend plaatsvinden op een bankrekening die op naam staat van de belanghebbende.
Vergoeding immateriële schade
14. Eiser heeft op 25 februari 2026 gevraagd om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
14.1.
Bij de behandeling van een zaak in eerste aanleg heeft als uitgangspunt te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied indien de rechtbank geen uitspraak doet binnen twee jaar na ontvangst van het bezwaarschrift door het bestuursorgaan. Verder geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover deze meer dan anderhalf jaar in beslag neemt, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden die aanleiding geven die termijn te verlengen. In zijn uitspraak van 14 juni 2024 [4] heeft de Hoge Raad geoordeeld dat indien het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000 bedraagt en de redelijke termijn met meer dan twaalf maanden is overschreden, de belastingrechter op een verzoek om vergoeding van immateriële schade naar bevind van zaken beslist. Het staat de belastingrechter vrij om – na afweging van alle daartoe in aanmerking te nemen belangen en omstandigheden, waaronder de mate van overschrijding van de redelijke termijn – ook in die gevallen te volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
14.2.
Vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift op 13 februari 2023 tot aan deze uitspraak zijn drie jaar en anderhalve maand verstreken. Dat betekent dat de redelijke termijn met meer dan een jaar is overschreden. Dan is het aan eiser om te stellen en aannemelijk te maken dat zijn financiële belang € 1.000 of meer is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser dat niet gedaan. De rechtbank zal daarom naar bevind van zaken beslissen. De rechtbank ziet, gelet op de aard van de zaak en de relatief geringe WOZ-waarde van de woning, geen aanleiding om een vergoeding van immateriële schade toe te kennen. Zij zal het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom afwijzen en volstaat met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de woning op 1 januari 2022 tot een bedrag van € 60.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.868;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y.B. Jansen, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.
griffier rechter
Uitgesproken in het openbaar op: 26 maart 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.