Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: 11538677 \ CV EXPL 25-627
Vonnis van 10 maart 2026
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
hierna te noemen: [eiser] ,
procederend in persoon,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
- de akte van [eiser] .
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
- de akte van [eiser] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben een affectieve relatie gehad.
2.2.
Tijdens de relatie heeft [gedaagde] een aantal onroerende zaken in eigendom gekregen, te weten de appartementsrechten aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] .
2.3.
[eiser] voerde het beheer over de onroerende zaken en verhuurde in dat verband kamers aan studenten.
2.4.
Partijen hebben op 6 januari 2022 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin - voor zover van belang - het volgende is opgenomen:
"NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING:
tussen partijen geldt als basisafspraak dat [eiser] alle lasten ten aanzien van de onroerende zaken die eigendom van [gedaagde] zijn of zijn geweest en waarover hij het beheer voert of heeft gevoerd, voor zijn rekening neemt (…)"
tussen partijen geldt als basisafspraak dat [eiser] alle lasten ten aanzien van de onroerende zaken die eigendom van [gedaagde] zijn of zijn geweest en waarover hij het beheer voert of heeft gevoerd, voor zijn rekening neemt (…)"
2.5.
Bij vonnis van deze rechtbank van 7 mei 2025, gewezen in een tussen [gedaagde] en [eiser] aanhangige procedure, heeft de rechtbank onder meer overwogen:
"(…)
3.9.
Het gaat in deze zaak, samengevat weergegeven, om het volgende. De vrouw was eigenaar van verschillende registergoederen die door de man werden geëxploiteerd. Partijen hebben ter afwikkeling van hun samenwerking twee vaststellingsovereenkomsten gesloten.
(…)
De betaling van alle lasten ten aanzien van de beheerde registergoederen
3.16.
De vrouw vordert daarnaast veroordeling van de man tot betaling van alle lasten ten aanzien van onroerende zaken (naar de rechtbank begrijpt is bedoeld: 'registergoederen') die eigendom waren van de vrouw en die de man voor haar heeft beheerd. In productie 26 die de vrouw heeft overgelegd bij akte van 3 februari 2025 is een geactualiseerde versie van het overzicht in de vaststellingsovereenkomst van 6 januari 2022 opgenomen, waarin in rood is aangegeven om welke lasten, aanvullend op het onder 3 gevorderde, het volgens haar gaat. De rechtbank begrijpt dat de vrouw haar eis in de betreffende akte in deze zin heeft gewijzigd. Dit is ook zo tijdens de mondelinge behandeling benoemd. De man heeft in de periode voorafgaande aan de mondelinge behandeling niet gereageerd op de akte noch is er tijdens de mondelinge behandeling bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging of verweer gevoerd tegen de opstelling in productie 26.
3.17.
De rechtbank zal deze vordering van de vrouw in zoverre toewijzen dat de man wordt veroordeeld tot betaling van de lasten ten aanzien van de registergoederen die eigendom van de vrouw zijn of zijn geweest en waarover de man het beheer voert of heeft gevoerd, meer in het bijzonder, maar niet beperkt tot de onroerende zaken aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] , voor zover die blijken uit het geactualiseerde overzicht in productie 26, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, zulks met uitzondering van de lasten die hiervoor door de rechtbank zijn toegewezen en de lasten die reeds door hem zijn betaald. De veroordeling wordt dus beperkt tot de lasten waarvan de man kennis heeft genomen en waartegen hij geen verweer heeft gevoerd. (…)"
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat de tussen partijen gesloten exploitatieovereenkomst (als productie aan de dagvaarding gehecht, toevoeging kantonrechter) kwalificeert als een huurovereenkomst, alsmede dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2023, althans vanaf de dag der dagvaarding, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De overgelegde exploitatie-overeenkomst kan niet als een huurovereenkomst worden aangemerkt
4.1.
[eiser] stelt dat partijen tijdens hun relatie een exploitatie-overeenkomst met betrekking tot een aantal onroerende zaken hebben gesloten, eerst mondeling en daarna schriftelijk. Partijen hebben deze exploitatie-overeenkomst beide digitaal ondertekend, als nader uitgewerkte voortzetting van eerdere mondelinge en toen reeds geëffectueerde afspraken, uiteindelijk resulterend in een afsluitende vaststellingsovereenkomst, ondersteund door vele feitelijke, zo nodig bewijsbare, omstandigheden, onder meer diverse huurcontracten en talloze betalingen. Het vonnis van 7 mei 2025 bevestigt dat tussen partijen sprake is van een exploitatie-overeenkomst.
Deze exploitatie-overeenkomst dient volgens [eiser] als een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:201 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) te worden gekwalificeerd. Er is volgens hem geen sprake geweest van beheer in opdracht. Het betreffende vastgoed is door [gedaagde] aan [eiser] in gebruik gegeven tegen vergoeding van alle relevante lasten, waaronder begrepen de hypotheekrente. Hiermee is een huurovereenkomst tussen partijen ontstaan, aldus [eiser] .
4.2.
[gedaagde] voert tot haar verweer het volgende aan. De kwestie die [eiser] beschrijft, is reeds door deze rechtbank behandeld. Bij vonnis van 7 mei 2025 is een einde gemaakt aan alle discussie betreffende de onroerende zaken. Verder betwist [gedaagde] dat zij de door [eiser] overgelegde exploitatie-overeenkomst heeft ondertekend. Er bestaat geen origineel van deze overeenkomst en zij heeft de overeenkomst ook niet digitaal ondertekend.
4.3.
De kantonrechter stelt vast dat [eiser] bij de dagvaarding een schriftelijke exploitatie-overeenkomst in het geding heeft gebracht, die als volgt luidt:
EXPLOITATIE-OVEREENKOMST
De ondergetekenden
Naam: [eiser]
(…)
hierna te noemen 'exploitant' en
Naam: [gedaagde]
(…)
hierna te noemen 'eigenaar', gezamenlijk ook wel aangeduid als 'partijen' komen op 31 augustus 2018 het volgende overeen:
Artikel 1 Vastgoed Pro
Onder 'vastgoed' zijn de volgende objecten in de stad [plaats] begrepen, elk afzonderlijk of gezamenlijk, te weten [adres 2] , [adres 4] en [adres 3] .
Artikel 2 Exploitatie Pro
Eigenaar doet afstand van alle exploitatierechten en verklaart vastgoed niet te gebruiken/benutten/verhuren, niet te (laten) betreden, en bewoners/gebruikers/verzoekers niet te verzoeken/dwingen vastgoed te verlaten, tenzij met instemming van exploitant. Alle netto exploitatieresultaten, mede inclusief alle rentelasten, van vastgoed zijn altijd en onder alle omstandigheden bestemd voor exploitant. De bankrekening met [bankrekeningnummer] op naam van eigenaar zal in exclusief beheer van exploitant worden gegeven en door eigenaar vervolgens niet meer worden benaderd/benut, en zeker niet met het doel deze te blokkeren en/of op te heffen, tenzij in zorgvuldig en uitvoerig overleg. Bij overtreding van dit artikel is eigenaar zonder tussenkomst van de rechter een direct opeisbare boete van 1000 euro per keer/dag, echter cumulatief maximaal 600.000 euro, aan exploitant verschuldigd.
Artikel 3 Verkoop Pro
Eigenaar verklaart vastgoed niet te verkopen zonder instemming van exploitant en op eerste verzoek van exploitant in goed onderling overleg volledige medewerking te verlenen aan iedere vorm van verkoop en levering van vastgoed. Het netto positieve vermogensresultaat van iedere verkoop, inclusief die van eventueel gekoppelde beleggings- en/of spaarrekeningen, zal voor 50% ten gunste van eigenaar en voor 50% ten gunste van exploitant komen, echter niet eerder dan na aflossing en opheffing van de nu bij de ING en ABNAMRO met vastgoed samenhangende doorlopende kredieten op naam van eigenaar. Bij overtreding van dit artikel is eigenaar zonder tussenkomst van de rechter een direct opeisbare boete van 750.000 euro aan exploitant verschuldigd. Eventuele onverhoopte negatieve vermogensreusltaten komen volledig voor rekening van exploitant.
Artikel 4 Bewustzijn Pro, Recht en Afloop
Partijen verklaren dat zij voor het ondertekenen kennis hebben genomen van de artikelen en dat zij de nodige informatie hebben ontvangen teneinde de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst in voldoende mate te kunnen overzien. Deze overeenkomst is niet opzegbaar, niet vatbaar voor het Haviltex-criterium, voor het overige onderworpen aan Nederlands recht, en loopt pas af na de volledige afwikkeling van de verdeling van het resultaat van de verkoop en levering van vastgoed als bedoeld in artikel 3.
Exploitant Eigenaar
(handtekening) (handtekening)
------------------------------------ -----------------------------
[eiser] [gedaagde]
4.4.
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] deze exploitatie-overeenkomst heeft ondertekend. De kantonrechter zal het antwoord op deze vraag echter in het midden laten. Daarvoor is redengevend dat ook indien er bij wijze van veronderstelling vanuit wordt gegaan dat [gedaagde] de exploitatie-overeenkomst zou hebben ondertekend, de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat deze exploitatie-overeenkomst als een huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd niet toewijsbaar is.
4.5.
Artikel 7:201 lid 1 BW Pro omschrijft huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt om aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte ervan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
4.6.
Indien de inhoud van een overeenkomst voldoet aan deze omschrijving, moet de overeenkomst worden aangemerkt als een huurovereenkomst. Niet van belang is of partijen daadwerkelijk de bedoeling hadden de overeenkomst onder de wettelijke regeling van huur te laten vallen. Waar het om gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst. De hiervoor genoemde vraag naar de kwalificatie van een overeenkomst moet worden onderscheiden van de - daaraan voorafgaande - vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltex-maatstaf. [1] Doorslaggevend daarbij is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Nadat de rechter met behulp van de Haviltex-maatstaf de inhoud van de overeenkomst - dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen - heeft vastgesteld (uitleg), kan hij beoordelen of die overeenkomst de kenmerken heeft van een huurovereenkomst (kwalificatie). [2]
4.7.
De door [eiser] overgelegde exploitatie-overeenkomst benoemt in artikel 1 een Pro aantal vastgoedobjecten en bepaalt in artikel 2 dat Pro de eigenaar (lees: [gedaagde] ) afstand doet van alle exploitatierechten, verklaart het vastgoed niet te gebruiken/benutten/verhuren en dat alle netto exploitatieresultaten inclusief rentelasten voor exploitant (lees: [eiser] ) bestemd zijn. Verder is in artikel 3 bepaald Pro dat eigenaar verklaart het vastgoed niet te zullen verkopen zonder instemming van exploitant en op eerste verzoek van exploitant in goed overleg volledige medewerking te verlenen aan iedere vorm van verkoop en levering van het vastgoed. Naar het oordeel van de kantonrechter voldoen de aldus omschreven rechten en verplichtingen van partijen over en weer - mede in onderling verband en samenhang bezien - niet aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst. Uit de exploitatie-overeenkomst blijkt niet dat [gedaagde] aan [eiser] het betreffende vastgoed in gebruik heeft gegeven tegen een door laatstgenoemde te verrichten tegenprestatie. Dit wordt niet anders door de omstandigheid dat [eiser] de lasten van de betreffende vastgoedobjecten voor zijn rekening nam.
4.8.
De door partijen gesloten vaststellingsovereenkomst (hiervoor onder 2.4. genoemd) en de overwegingen in het vonnis van deze rechtbank van 7 mei 2025 (hiervoor onder 2.5. genoemd) bevestigen naar het oordeel van de kantonrechter dat tussen partijen sprake is van een exploitatie-overeenkomst. Het had daarom op de weg van [eiser] gelegen om zijn stelling dat niettemin sprake is van een huurovereenkomst nader te onderbouwen. Dat heeft hij echter niet gedaan. Weliswaar stelt [eiser] dat hij (nader) bewijs kan leveren door middel van diverse relevante betalingen van hem aan [gedaagde] , bewijzen van bewoning van (één van de) onroerende zaken door hem en verklaringen van getuigen, maar deze nadere bewijslevering komt naar het oordeel van de kantonrechter niet aan de orde, nu [eiser] onvoldoende aan de op hem rustende stelplicht heeft voldaan. Het had op de weg van [eiser] gelegen om de door hem genoemde nadere bewijsstukken al bij zijn processtukken te overleggen.
4.9.
De door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat de exploitatie-overeenkomst als een huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd, zal in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen worden afgewezen.
[gedaagde] hoeft geen schadevergoeding aan [eiser] te betalen
4.10.
[eiser] vordert daarnaast vergoeding van geleden en eventuele nog te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Hiertoe voert [eiser] aan dat [gedaagde] in het verleden onrechtmatig heeft gehandeld door hem - in strijd met de dwingendrechtelijke huurrechtelijke bepalingen - op grond van slechts een voorlopige voorziening en mede door het voordeurslot te (laten) vervangen - te dwingen om zijn woonadres aan de [adres 2] te [plaats] te verlaten. Vervolgens heeft [gedaagde] - door tussenkomst van haar advocaat - op misleidende en intimiderende wijze de huurders van [eiser] bewogen te vertrekken om een voor [eiser] , gezien de winstafspraken in de exploitatie-overeenkomst, verliesgevende verkoop (ver onder de WOZ-waarde) van het pand te forceren.
4.11.
[gedaagde] voert tot haar verweer aan dat zij niet begrijpt wat [eiser] in deze procedure stelt en wat hij wil; het is allemaal te vaag, aldus [gedaagde] .
4.12.
De kantonrechter overweegt het volgende.
4.13.
Op grond van artikel 6:162 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) is hij die jegens een ander een onrechtmatige daad pleegt, die hem kan worden toegerekend, verplicht om de schade die de ander dientengevolge lijdt te vergoeden. Als onrechtmatige daad worden ingevolge het tweede lid van dit wetsartikel aangemerkt een inbreuk op een recht van een ander, een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Volgens het derde lid van dit wetsartikel kan een onrechtmatige daad aan de dader worden toegerekend, indien zij te wijten is aan zijn schuld of aan een oorzaak welke krachtens de wet of de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Voor wat betreft de schade ligt het op de weg van de benadeelde om feiten en omstandigheden te stellen waaruit kan worden afgeleid dat hij schade heeft geleden door het onrechtmatig handelen van de ander. [3] Voor toewijzing van een schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet is voldoende dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. [4]
4.14.
[eiser] , op wie op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro de stelplicht en de bewijslast rusten met betrekking tot het door hem gestelde onrechtmatig handelen van [gedaagde] , is naar het oordeel van de kantonrechter in gebreke gebleven om voldoende te onderbouwen dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld.
4.14.1.
[eiser] heeft allereerst niet toegelicht in strijd met welke dwingendrechtelijke huurrechtelijke bepalingen [gedaagde] zou hebben gehandeld door hem te dwingen om zijn woonadres aan de [adres 2] te [plaats] te verlaten. Uit het betoog van [eiser] begrijpt de kantonrechter bovendien dat [eiser] na een door de rechter op verzoek van [gedaagde] getroffen voorlopige voorziening deze woning moest verlaten. Daarvan uitgaande, kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden ingezien dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld door hem op grond van die uitspraak te dwingen om de woning te verlaten. Verder heeft [eiser] niet onderbouwd welke schade hij door de gestelde handelwijze van [gedaagde] heeft geleden of nog zal lijden.
4.14.2.
Daarnaast heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] op misleidende en intimiderende wijze de huurders van [eiser] zou hebben bewogen om te vertrekken om een voor hem als exploitant verliesgevende verkoop van het pand te forceren. Evenmin heeft [eiser] onderbouwd dat [gedaagde] daarmee een voor hem als exploitant van het betreffende pand verliesgevende verkoop heeft geforceerd. Ook hier geldt dat [eiser] niet heeft geconcretiseerd welke schade hij door de gestelde handelwijze van [gedaagde] heeft geleden of nog zal lijden, meer in het bijzonder niet dat sprake was van een verliesgevende verkoop van het pand aan de [adres 2] te [plaats] . [eiser] heeft deze stelling niet aan de hand van concrete bedragen onderbouwd.
4.15.
Nu [eiser] , gezien het vorenstaande, niet aan zijn stelplicht met betrekking tot het door hem aan [gedaagde] verweten onrechtmatig handelen en de door hem in verband hiermee gevorderde schade heeft voldaan, komt nadere bewijslevering op deze punten niet aan de orde. Daarmee is in deze procedure niet komen vast te staan dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld en dus kan van schadeplichtigheid op die grond ook geen sprake zijn. De gevorderde schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, zal dan ook worden afgewezen.
Proceskosten
4.16.
[eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld, die aan de zijde van [gedaagde] op nihil zullen worden vastgesteld, nu zij in persoon procedeert en schriftelijk verweer heeft gevoerd.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.T. de Jonge en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026.
520/MP