ECLI:NL:RBNNE:2026:2451

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Leeuwarden

Zaaknummer: C/18/254348 / KG ZA 26-103

Vonnis in kort geding van 24 juni 2026

in de zaak van

VICTORIA TERSCHELLING COÖPERATIE U.A.,

te Terschelling,

eisende partij,

hierna te noemen: de Coöperatie,

advocaat: mr. L.M. Goeree,

tegen

GEMEENTE TERSCHELLING,

te West-Terschelling,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaat: mr. B.J.W.M. Raaijmaakers.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 10 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van de Coöperatie.

2.De zaak in het kort

2.1.

De gemeente is op 10 oktober 2025 een openbare verkoopprocedure gestart voor de verkoop van de voormalige campus Victoria en de bijbehorende gebouwen en gronden op Terschelling. De Coöperatie vordert in dit kort geding om toegelaten te worden tot de tweede fase van die verkoopprocedure. Volgens de gemeente heeft de Coöperatie niet voldaan aan een van de selectiecriteria waar inschrijvers aan moeten voldoen om toegelaten te worden tot die tweede fase. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de gemeente deze criteria te onduidelijk geformuleerd in het verkoopdocument. Ook oordeelt de voorzieningenrechter dat het onduidelijke criterium waar de inschrijving van de Coöperatie op is gestrand ofwel door de Coöperatie onjuist is uitgelegd ofwel een onredelijk criterium is. Omdat de verkoopprocedure niet op basis van het onduidelijke verkoopdocument kan worden voorgezet, wordt de vordering van de Coöperatie afgewezen. De gemeente wordt veroordeeld in de proceskosten. De voorzieningenrechter licht dit oordeel hierna toe.

3. De feiten

3.1.

De gemeente heeft een stuk grond met gebouwen in eigendom. Die gebouwen zijn de oude campus van de zeevaartschool (campus Victoria) en gebouwen die bekend staan als het Gebouw op palen en de Commandantswoning. Dit stuk grond met gebouwen zal hierna worden aangeduid als de locatie.

3.2.

De gemeente heeft op 8 augustus 2024 kenbaar gemaakt dat zij de locatie ging verkopen aan projectontwikkelaar FB Oranjewoud. FB Oranjewoud zou vervolgens met de onderwijsinstelling NHL Stenden een overeenkomst sluiten waarbij NHL Stenden zich zou vestigen op de locatie.

3.3.

Door de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) is daarop een kort geding aangespannen tegen de gemeente. Bij vonnis van 24 maart 2025 heeft de voorzieningenrechter de gemeente verboden om met FB Oranjewoud een koopovereenkomst of erfpachtovereenkomst te sluiten, dan wel een ander recht aan FB Oranjewoud te verstrekken met betrekking tot de locatie. Ook heeft zij de gemeente geboden over te gaan tot een openbare selectieprocedure die voldeed aan de eisen die de Hoge Raad in de zogenoemde Didam-arresten heeft geformuleerd, als de gemeente de locatie wenste te verkopen.

3.4.

De gemeenteraad van de gemeente heeft op 9 juli 2025 - voor zover van belang - het volgende besloten:

Voor de locatie van de voormalige campus Victoria, het gebouw op palen en de commandantswoning een keuze uit te spreken voor de optie

Combinatiemodel Onderwijs & Wonen

Een gecombineerde invulling van de locatie, waarbij ruimte wordt geboden aan zowel

onderwijs- en onderzoeksfuncties, tijdelijke huisvesting personeel als ook aan permanente

woningbouw van sociale aard of betaalbare woningen met een maximum van de midden

huur.

3.5.

Naar aanleiding van de behandeling in de gemeenteraad hebben op 14 juli 2025 en 22 september 2025 gesprekken plaatsgevonden tussen [naam 1] en wethouder [naam 2] . In deze gesprekken wilde [naam 1] bij de gemeente peilen of de gemeente wilde verkopen en hoe de verkoop zou plaatsvinden.

3.6.

In de vergadering van 23 september 2025 van het college van B&W van de gemeente is het collegevoorstel aangenomen waarmee de selectiecriteria voor verkoop Van de locatie zijn vastgesteld.

3.7.

Op 10 oktober 2025 heeft de gemeente in haar gemeenteblad - voor zover van belang - het volgende bericht gepubliceerd (hierna: de bekendmaking):

De gemeente Terschelling is voornemens om de voormalige campus Victoria en de bijbehorende gronden te verkopen.

Er zijn voor de openbare procedure algemene selectiecriteria opgesteld op basis van het genomen raadsbesluit d.d. 26 juni 2025.

Geïnteresseerde partijen hebben de gelegenheid om hun plan binnen 20 werkdagen na 10 oktober 2025 aan te bieden aan de gemeente. Het gaat om een eerste inschrijvingsronde, waarbij het ingediende plan op hoofdlijnen dient te zijn uitgewerkt. De selectiecriteria kunnen worden opgevraagd via de gemeente.

Na afloop van de 20 dagen zal de gemeente de inschrijvingen beoordelen aan de hand van de selectiecriteria en bekendmaken welke partijen door mogen naar de volgende ronde.

3.8.

Geïnteresseerde partijen die de selectiecriteria bij de gemeente opvroegen, ontvingen een document (hierna: het verkoopdocument) met de volgende tekst:

Inschrijvingseisen Dellewal – Victoria

De gemeenteraad van Terschelling heeft besloten tot de volgende invulling voor de locatie

Campus Victoria:

Combinatiemodel Onderwijs & Wonen

Een gecombineerde invulling van de locatie, waarbij ruimte wordt geboden aan zowel

onderwijs- en onderzoeksfuncties en permanente woningbouw van sociale aard of

betaalbare woningen met een maximum van de midden huur.

Inschrijvingscriteria:

Om in aanmerking te komen voor het aankopen van de grond gelden de onderstaande

criteria:

- In het plan moeten betaalbare (huur)woningen dan wel permanente woningbouw van

sociale aard worden gerealiseerd. Onder betaalbare (huur)woningen wordt verstaan: voor huurwoningen geldt dat deze niet boven de huurgrens komen voor midden huur, deze is voor 2025 vast gesteld op maximaal 1.184,82 euro. Hierbij moeten de woningen voldoende punten (gebaseerd op de puntentelling vanuit het woningwaardestelsel) halen om in aanmerking te komen voor een dergelijk bedrag. Voor koopwoningen is voor 2025 de grens voor betaalbare woningen gesteld op 405.000 euro. Het plan wordt hoger beoordeeld naarmate er meer woningen worden gerealiseerd.

- Er wordt binnen de gestelde eisen van het omgevingsplan gebouwd. Wel is er ruimte om, in het kader van de stedenbouwkundige kwaliteit, op kleine schaal af te wijken van de regels. Deze afwijkingen zullen goed moeten worden gemotiveerd in de inschrijving en zijn gebonden aan de regulier geldende wet- en regelgeving. Plannen die niet afwijken van de bouwregels worden hoger beoordeeld.

- Er wordt ruimte gecreëerd voor onderwijs in combinatie met onderzoek binnen de nieuwe ontwikkeling. In de inschrijving moet duidelijk worden aangegeven met welke erkende onderwijspartij wordt samengewerkt en op welke manier dit gebeurt.

Landschappelijke eisen:

Er moet tussen de gebouwen een samenhangende stedenbouwkundige structuur te herkennen zijn. Daarbij is de terreininrichting van groot belang. De voorkeur gaat uit naar een zeer groene inpassing, waarbij zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van inheemse soorten die passen binnen de omgeving van de duinen. Het belangrijkste is dat het gebied een samenhangende uitstraling krijgt, waarbij het wonen en onderwijs moeiteloos met elkaar worden gecombineerd. Een plan dat van hoogwaardige architectonische waarde is en waarbij de groene inpassing voornamelijk inheems is wordt hoger beoordeeld.

Financiële eisen:

De locatie zal worden verkocht voor minimaal de boekwaarde à 2,3 miljoen euro. In overleg kan worden gekeken naar een erfpachtconstructie. Uit de inschrijving moet blijken dat het plan financieel uitvoerbaar is.

Inschrijving:

De inschrijving loopt gedurende 20 werkdagen na publicatie. Het gaat in de eerste periode van 20 dagen over een inschrijving op hoofdlijnen. Na deze eerste periode wordt gekeken welke plannen er voldoen aan de algemene eisen en dus kans maken om te winnen. Deze partijen worden vervolgens gevraagd hun plan met meer details uit te werken gedurende nog een periode van 20 dagen waarna de partij met het beste plan gekozen wordt tot winnaar.

3.9.

De Coöperatie, die is opgericht door onder meer [naam 1] , heeft op 3 november 2025 als enige partij ingeschreven op de verkoopprocedure. Bij haar inschrijving zat een begeleidende brief waarin de Coöperatie aangaf dat zij bereid was de boekwaarde te betalen en dat de inschrijving een beknopte omschrijving van haar plannen betrof; deze zouden in de tweede fase nader in detail worden uitgewerkt. Tevens maakte zij haar bereidheid kenbaar om de plannen nader toe te lichten.

3.10.

In de inschrijving van de Coöperatie staat - voor zover van belang - het volgende vermeld:

“
Plannen en doelstelling coöperatie locatie Campus Victoria:

Coöperatie Victoria heeft de volgende kern doelstellingen voor deze locatie:

(…)

- Bereidheid tot samenwerking met een erkende onderwijsinstelling teneinde naast realisatie

van sociale huurwoningen tevens ruimte in te richten voor een kennis lab en andere aan deze

locatie gebonden onderwijsfaciliteiten. Dit met de restrictie dat de kerninvulling wonen wordt.

3.11.

Bij brief van 18 december 2025 heeft de gemeente - voor zover van belang - het volgende aan de Coöperatie bericht:

Wij hebben uw inschrijving getoetst aan de inschrijvingscriteria als opgenomen in de publicatie van 10 oktober 2025. Wij zijn tot de conclusie gekomen dat uw inschrijving niet voldoet aan de gestelde inschrijvingscriteria.

Eén van de criteria was dat er ruimte wordt gecreëerd voor onderwijs in combinatie met onderzoek binnen de nieuwe ontwikkeling. Daarbij is specifiek ook gevraagd om in de inschrijving duidelijk aan te geven met welke erkende onderwijspartij wordt samengewerkt en op welke manier dit gebeurt. Coöperatie Victoria heeft slechts algemeen een bereidheid gesteld tot samenwerking met een erkende onderwijsinstelling, maar niet welke onderwijsinstelling dit betreft en ook niet op welke wijze de samenwerking wordt ingevuld.

Omdat uw inschrijving niet voldoet aan de criteria zullen wij daar geen vervolg aan geven.

4.Het geschil

4.1.

De Coöperatie vordert dat de voorzieningenrechter,

I. de gemeente zal gebieden haar afwijzing van de Coöperatie van 18 december 2025 in te trekken en zal gebieden de Coöperatie toe te laten tot fase twee van de inschrijvingsprocedure

II. de gemeente zal veroordelen aan de Coöperatie de nakosten ten bedrage van € 189,00 zonder betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, vermeerderd met € 98,00 in geval van betekening, te betalen,

III. de gemeente zal veroordelen aan de Coöperatie de proceskosten te betalen,

IV. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren.

4.2.

De Coöperatie legt aan de vordering het volgende ten grondslag. In de afwijzingsbeslissing heeft de gemeente het criterium over de samenwerking met de onderwijsinstelling te beperkt uitgelegd. Door dit criterium zo beperkt uit te leggen, handelt de gemeente in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en met het vereiste dat selectiecriteria objectief, toetsbaar en redelijk moeten zijn. De Coöperatie heeft in haar inschrijving voldoende informatie verstrekt om toegelaten te worden tot de tweede fase van de verkoopprocedure.

4.3.

De gemeente voert verweer. De gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de Coöperatie, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de Coöperatie, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de Coöperatie in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang van de Coöperatie bij haar vorderingen volgt uit de aard van die vorderingen. Dit spoedeisend belang is ook niet betwist.

Juridisch kader

5.2.

Dit geschil gaat over de voorgenomen verkoop door de gemeente van onroerend goed dat zij in eigendom heeft. Omdat deze verkoop een privaatrechtelijke overeenkomst betreft en geen aanbestedingsplichtige opdracht is, zijn de Aanbestedingswet 2012 en de op grond daarvan geldende regels van het aanbestedingsrecht hier niet van toepassing.

5.3.

Op grond van artikel 3:14 van Pro het Burgerlijk Wetboek mag de gemeente een bevoegdheid die haar krachtens het burgerlijk recht toekomt, niet uitoefenen in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat de gemeente bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Op dit punt verschilt de positie van de gemeente van die van een private partij.

5.4.

Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een gemeente die het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal de gemeente met inachtneming van de haar toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn, waarbij de gemeente beleidsruimte toekomt^[1]. Verder vloeit uit het transparantiebeginsel voort dat alle voorwaarden en modaliteiten van de verkoopprocedure op een duidelijke, precieze en ondubbelzinnige wijze in de bekendmaking en het verkoopdocument dienen te worden vermeld, zodat, enerzijds, alle behoorlijk geïnformeerde en normaal oplettende geïnteresseerde kopers de juiste draagwijdte kunnen begrijpen en zij deze op dezelfde manier interpreteren en, anderzijds, de gemeente in staat is om daadwerkelijk na te gaan of de inschrijvingen beantwoorden aan de criteria die van toepassing zijn.

5.5.

Voor de beoordeling van het geschil is bepalend hoe de criteria die de gemeente voor de verkoop heeft geformuleerd, moeten worden uitgelegd. Het gaat hier om criteria die eenzijdig zijn opgesteld door de gemeente. In deze situatie geldt als uitgangspunt dat voor de uitleg van het verkoopdocument in beginsel de bewoordingen daarvan en van de bekendmaking, gelezen in het licht van de gehele tekst van het verkoopdocument, van doorslaggevende betekenis zijn. Daarbij komt het niet aan op de bedoelingen van de gemeente, voor zover deze niet uit de tekst van het verkoopdocument en de bekendmaking kenbaar zijn, maar op de betekenis die naar objectieve maatstaven volgt uit de bewoordingen van het verkoopdocument en de bekendmaking. Bij deze uitleg kan onder meer acht worden geslagen op de elders in het verkoopdocument gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden. Voor de uitleg kan ook betekenis toekomen aan verklaringen of gedragingen van de gemeente, maar gelet op het gelijkheidsbeginsel alleen voor zover die jegens alle (potentiële) gegadigden voorafgaand aan de bekendmaking zijn afgelegd of zij daarvan voorafgaand aan de bekendmaking kennis hebben kunnen nemen^[2].

Heeft de Coöperatie in haar inschrijving ten onrechte niet aan een van de eisen voldaan?

5.6.

In het verkoopdocument staat de eis: “
In de inschrijving moet duidelijk worden aangegeven met welke erkende onderwijspartij wordt samengewerkt en op welke manier dit gebeurt.”. Vast staat dat de Coöperatie dat in haar inschrijving van 4 november 2025 niet

heeft gedaan. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of al bij de initiële inschrijving aan deze eis moest worden voldaan of pas in de tweede fase van de verkoopprocedure. De gemeente voert aan dat uit het verkoopdocument blijkt dat dit een van de algemene eisen is waar al bij de initiële inschrijving aan moest worden voldaan. Dat aan deze eis al bij de initiële inschrijving moest worden voldaan, blijkt volgens haar ook uit

de eis zelf, omdat daarin staat dat ‘in de inschrijving’ de onderwijsinstelling en de vorm van samenwerking moet worden genoemd. De Coöperatie stelt zich daarentegen op het standpunt dat uit het verkoopdocument blijkt dat deze eis geen algemene eis is waar al bij de initiële inschrijving aan moest worden voldaan maar een eis waar pas in de tweede fase op in hoefde te worden gegaan. Voorts stelt zij dat het woord ‘inschrijving’ in het verkoopdocument zowel de eerste als de tweede fase van de verkoopprocedure omvat en dat dat woord in deze specifieke eis geen betrekking kan hebben op de initiële inschrijving maar enkel op de tweede fase van de verkoopprocedure.

Was de eis een ‘algemene eis’ waar bij de inschrijving aan moest worden voldaan?

5.7.

Beide partijen stellen zich op het standpunt dat de bekendmaking en het verkoopdocument duidelijk zijn en dat daaruit volgt dat alleen hun uitleg van het begrip ‘algemene eisen’ de juiste is. De voorzieningenrechter volgt hen daarin niet. De voorzieningenrechter is van oordeel dat onduidelijk is wat met ‘algemene eisen’ is bedoeld. Zowel de uitleg van de Coöperatie als de uitleg van de gemeente van deze begrippen is niet houdbaar althans niet zo voor de hand liggend dat iedere redelijk geïnformeerde geïnteresseerde koper dit begrip zo had moeten uitleggen. De voorzieningenrechter licht dit oordeel als volgt toe.

5.8.

Ter onderbouwing van haar uitleg van het begrip ‘algemene eisen’ heeft de Coöperatie erop gewezen dat in de bekendmaking en het verkoopdocument staat dat het in de eerste periode van 20 dagen over een inschrijving op hoofdlijnen gaat. Na deze eerste periode wordt volgens het verkoopdocument gekeken welke plannen er voldoen aan de algemene eisen. Deze partijen worden vervolgens gevraagd hun plan met meer details uit te werken gedurende nog een periode van 20 dagen waarna de partij met het beste plan gekozen wordt tot winnaar. Gelet hierop mocht een redelijk geïnformeerde geïnteresseerde koper er volgens de Coöperatie vanuit gaan dat in het verkoopdocument onderscheid wordt gemaakt tussen algemene eisen waar in de initiële inschrijving aan moet worden voldaan en de nadere uitwerking van die eisen waar pas in de tweede fase aan hoeft te worden voldaan. De Coöperatie wijst er vervolgens op dat er in het verkoopdocument 5 criteria worden genoemd. In de eerste zin van elk van die criteria wordt volgens haar in algemene zin aangegeven wat het criterium inhoudt en in de daarop volgende zinnen wordt meer de diepte in gegaan. Hieruit heeft een redelijk geïnformeerde geïnteresseerde koper mogen concluderen dat de eerste zin van elk van de criteria samen de algemene eisen vormen waar de initiële inschrijving aan moet voldoen. De rest van de omschrijving van die criteria komt pas in de tweede fase van de verkoopprocedure aan bod en hoeft pas dan te worden uitgewerkt door de inschrijvers die zijn toegelaten tot de tweede fase. De zin: “
In de inschrijving moet duidelijk worden aangegeven met welke erkende onderwijspartij wordt samengewerkt en op welke manier dit gebeurt’is niet de eerste zin van het criterium dat over onderwijs gaat. Daarom is dit geen algemene eis waar bij de initiële inschrijving al aan moet worden voldaan, aldus nog steeds de Coöperatie.

5.9.

Deze uitleg van het begrip ‘algemene eisen’ is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet verenigbaar met de tekst van het verkoopdocument althans niet zo voor de hand liggend dat iedere redelijk geïnformeerde geïnteresseerde koper dit begrip zo had moeten uitleggen. Hiertoe overweegt de voorzieningenrechter als volgt. De eerste zin van het eerste criterium dat in het verkoopdocument staat vermeld luidt:
“In het plan moeten betaalbare (huur)woningen dan wel permanente woningbouw van sociale aard worden gerealiseerd.”Het is niet mogelijk om in de initiële inschrijving enkel in te gaan op wat in deze zin wordt vereist en pas in een tweede fase op wat in de overige zinnen van dit criterium staat vermeld. In de zinnen die volgen wordt namelijk beschreven wat de gemeente bedoelt met ‘betaalbare (huur)woning’ en ‘permanente woningbouw van sociale aard’. De eerste zin en daarop volgende zinnen kunnen daarom, anders dan de Coöperatie betoogt, niet gesplitst worden in een deel waar bij de inschrijving aan moet worden voldaan en een deel waar pas in de tweede fase aan hoeft te worden voldaan. Hetzelfde geldt voor het tweede criterium. De eerste zin daarvan luidt:
“Er wordt binnen de gestelde eisen van het omgevingsplan gebouwd.”Als bij de beoordeling van de inschrijving enkel gekeken zou worden naar deze eerste zin, zou dat tot gevolg hebben dat een plan dat afwijkt van de gestelde eisen van het omgevingsplan niet door zou mogen naar de tweede fase. In de zinnen die volgen op deze eerste zin van het criterium wordt echter aangegeven dat er ruimte is om op kleine schaal af te wijken van de regels. Deze eerste zin en de daarop volgende zinnen kunnen daarom evenmin losgekoppeld worden van elkaar.

5.10.

De gemeente heeft aangevoerd dat de criteria blijkens de kopjes in het verkoopdocument uiteen vallen in twee delen: enerzijds de ‘Inschrijvingscriteria’ en anderzijds de ‘Landschappelijke eisen’ en ‘Financiële eisen’. Zij stelt dat met de ‘algemene eisen’ waar in de inschrijving aan moest worden voldaan enkel de inschrijvingscriteria worden bedoeld. De landschappelijke eisen en financiële eisen hoefden volgens haar pas in de tweede fase van de verkoopprocedure te worden uitgewerkt door de inschrijvers die tot die fase werden toegelaten; pas dan werd aan die eisen getoetst. Dit komt de voorzieningenrechter onlogisch voor. Het is immers verspilde tijd en moeite om inschrijvers uit te nodigen voor de tweede fase die bijvoorbeeld de koopprijs van 2.3 miljoen euro niet kunnen ophoesten. Ook strookt deze uitleg van de gemeente van het begrip ‘algemene eisen’ niet met het feit dat onder het kopje ‘Financiële eisen’ staat dat uit
“de inschrijving moet blijken dat het plan financieel uitvoerbaar is”en met het woord ‘inschrijving’ volgens de gemeente de initiële inschrijving wordt bedoeld. Tot slot pleit tegen deze uitleg van de gemeente dat uit de inhoud van de criteria niet kan worden afgeleid dat de landschapseisen en financiële eisen een nadere uitwerking zijn van de criteria vermeld onder het kopje ‘Inschrijvingscriteria’ en dus niet van gelijke orde zijn als die criteria. Omdat de initiële inschrijving een inschrijving op hoofdlijnen was, had een redelijk geïnformeerde geïnteresseerde koper daarom mogen begrijpen dat in de inschrijving globaal op alle criteria moest worden ingegaan.

Onduidelijk begrip ‘algemene eisen’

5.11.

De conclusie is daarom dat beide partijen niet gevolgd kunnen worden in hun uitleg van het begrip ‘algemene eisen’. Hoe het begrip dan wel moet worden uitgelegd, kan niet worden vastgesteld, omdat de bekendmaking en het verkoopdocument op dit punt te onduidelijk zijn.

5.12.

In de eerste plaats heeft de gemeente voor onduidelijkheid gezorgd door in de bekendmaking aan te geven dat
“het ingediende plan op hoofdlijnen dient te zijn uitgewerkt”en in het verkoopdocument aan te geven dat het in de eerste periode van 20 dagen gaat over een
“inschrijving op hoofdlijnen”zonder te verduidelijken wat daarmee wordt bedoeld. Weliswaar wordt in het verkoopdocument ook aangegeven dat inschrijvers die worden toegelaten tot de tweede fase zal worden gevraagd hun plan met meer details uit te werken maar dat maakt nog niet duidelijk in welke mate het plan in de initiële inschrijving moet worden uitgewerkt.

5.11.

In de tweede plaats heeft de gemeente voor onduidelijkheid gezorgd door in de bekendmaking en het verkoopdocument af te wisselen tussen de begrippen criteria en eisen en daar bovendien verschillende termen voor te gebruiken zonder aan te geven of met al die termen hetzelfde wordt bedoeld. Zo schrijft zij in de bekendmaking dat zij na afloop van de 20 dagen de inschrijvingen zal beoordelen aan de hand van de ‘selectiecriteria’ maar in het verkoopdocument wordt het woord selectiecriteria niet meer gebruikt. In het verkoopdocument wordt herhaald dat de inschrijvingen na de eerste periode van 20 dagen worden getoetst, maar daarin wordt niet gesproken over toetsing aan ‘selectiecriteria’ maar over toetsing aan ‘algemene eisen’. Het begrip ‘algemene eisen’ wordt echter in de rest van het verkoopdocument ook niet meer gebruikt of toegelicht. Wel wordt gesproken over ‘inschrijvingseisen’ in de titel van het verkoopdocument en over ‘inschrijvingscriteria’ in het eerste kopje van het verkoopdocument. Het feit dat ‘inschrijvingseisen’ in de titel van het verkoopdocument wordt gebruikt, rechtvaardigt de conclusie dat het verkoopdocument gaat over de inschrijvingseisen. Daaruit kan worden afgeleid dat de eisen die in het verkoopdocument beschreven staan onder de kopjes ‘Landschapseisen’ en ‘Financiële eisen’ ook inschrijvingseisen zijn. Daarmee strookt niet dat er ook nog een aparte alinea in het verkoopdocument staat met als kopje ‘Inschrijvingscriteria’, waarin drie andere criteria worden opgesomd. Het kopje Inschrijvingscriteria lijkt te suggereren dat enkel die drie criteria de inschrijvingscriteria zijn. Bovendien staat onder dat kopje de zin:
“Om in aanmerking te komen voor het aankopen van de grond gelden de onderstaande criteria.”Dit lijkt te suggereren dat er maar drie criteria zijn waaraan voldaan hoeft te worden om de locatie te kunnen kopen. Dit kan niet juist zijn want in het verkoopdocument staan immers ook nog landschapseisen en financiële eisen. Het opnemen van die eisen zou nutteloos zijn als daaraan niet voldaan hoeft te worden om de locatie te kunnen kopen.

5.13.

Dit alles rechtvaardigt de conclusie dat uit de bekendmaking en het verkoopdocument niet duidelijk blijkt wat wordt bedoeld met ‘selectiecriteria’ respectievelijk ‘algemene eisen’ waar de initiële inschrijving volgens de bekendmaking respectievelijk het verkoopdocument aan wordt getoetst. Er is daarom niet voldaan aan de eis dat alle voorwaarden en modaliteiten van de verkoopprocedure op een duidelijke, precieze en ondubbelzinnige wijze in de bekendmaking en het verkoopdocument dienen te worden vermeld. Om die reden kan de verkoopprocedure niet worden voortgezet op basis van deze documenten. Ook op een ander punt voldoet de verkoopprocedure niet aan de daaraan te stellen eisen. Hiertoe overweegt de voorzieningenrechter als volgt.

Hoe moet het woord inschrijving worden uitgelegd?

5.14.

De gemeente heeft er ter onderbouwing van haar uitleg van het woord ‘inschrijving’ op gewezen dat in het verkoopdocument staat: “
De inschrijving loopt gedurende 20 werkdagen na publicatie. Het gaat in de eerste fase om een inschrijving op hoofdlijnen.”De voorzieningenrechter stelt vast dat in de bekendmaking het woord ‘inschrijving’ ook wordt gebruikt in combinatie met deze 20-dagen termijn. Daarin staat:
“Na afloop van de 20 dagen zal de gemeente de inschrijvingen beoordelen aan de hand van de selectiecriteria en bekendmaken welke partijen door mogen naar de volgende ronde.”Deze zinnen laten geen andere uitleg toe dan dat hier met het woord ‘inschrijving’ de initiële inschrijving door een geïnteresseerde koper wordt bedoeld. Uit de laatst geciteerde zin blijkt immers dat na afloop van de 20 dagen-termijn de inschrijving wordt beoordeeld aan de hand van de selectiecriteria. Als niet aan die criteria wordt voldaan, houdt het daar op en wordt de inschrijver niet toegelaten tot de tweede fase. Met het woord inschrijving kan hier dus enkel de initiële inschrijving zijn bedoeld en niet de eerste en de tweede fase van de verkoopprocedure samen. Gelet op de eisen van duidelijkheid, precisie en ondubbelzinnigheid waar de criteria aan moeten voldoen, moet een geïnteresseerde koper er in beginsel van uitgaan dat in het verkoopdocument en de bekendmaking het woord ‘inschrijving’ telkens dezelfde betekenis heeft. Dit biedt steun aan het standpunt van de gemeente dat het woord ‘inschrijving’ in de zin:
“In de inschrijving moet duidelijk worden aangegeven met welke erkende onderwijspartij wordt samengewerkt en op welke manier dit gebeurt”initiële inschrijving betekent.

5.15.

De Coöperatie heeft echter gesteld dat de termijn van 20 dagen veel te kort is om én een erkende onderwijspartij te vinden om mee samen te werken én met die onderwijsinstelling tot overeenstemming te komen op welke manier zou worden samengewerkt. Gelet op het feit dat bij de uitleg van de criteria ook gekeken moet worden naar de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden, kan daarom volgens haar hier met het woord “inschrijving” niet de initiële inschrijving zijn bedoeld.

4.13.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de gemeente onvoldoende betwist dat die termijn daar inderdaad veel te kort voor is. Weliswaar heeft zij aangevoerd dat voor de Coöperatie en andere geïnteresseerde kopers op grond van het raadsbesluit van 9 juli 2025 ruim voor de bekendmaking al duidelijk moest zijn dat een onderwijspartij moest worden betrokken bij de inschrijving, maar de voorzieningenrechter volgt haar daarin niet. De gemeente heeft namelijk onvoldoende onderbouwd waarom van elke potentiële koper kon worden verwacht dat zij, ruim voordat een Didam-procedure door de gemeente was gestart, al kennis zouden nemen van het besluit dat aan die Didam-procedure ten grondslag lag.

5.16.

De gemeente heeft aangevoerd dat als de termijn van 20 dagen te kort is, dit nog niet de conclusie rechtvaardigt dat met het woord inschrijving niet de initiële inschrijving is bedoeld. Als de termijn te kort is, moet volgens haar de conclusie zijn dat zij een onredelijke eis heeft gesteld. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan in het midden blijven wie van partijen op dit punt gelijk heeft, omdat in beide gevallen de verkoopprocedure niet kan worden voortgezet. Als de gemeente een onredelijke eis heeft gesteld, is dit strijdig met het vereiste dat de selectiecriteria redelijk moeten zijn. Als de gemeente met het woord inschrijving niet de initiële inschrijving heeft bedoeld, heeft de gemeente het woord inschrijving in de bekendmaking en het verkoopdocument gebruikt in verschillende betekenissen zonder dat voldoende duidelijk kenbaar te maken. Dit is strijdig met de eis dat alle voorwaarden en modaliteiten van de verkoopprocedure op een duidelijke, precieze en ondubbelzinnige wijze in de bekendmaking en het verkoopdocument dienen te worden vermeld.

Slotsom

5.17.

Wat hiervoor is overwogen, leidt tot de conclusie dat de bekendmaking en het verkoopdocument strijdig zijn met het transparantiebeginsel en mogelijk met het vereiste van redelijke selectiecriteria, en dat de verkoopprocedure dus niet kan worden voortgezet op basis van deze documenten. De vordering van de Coöperatie die ervan uitgaat dat de verkoopprocedure wel kan wordt voortgezet op basis van deze documenten is dan ook niet toewijsbaar.

Proceskosten

5.18.

In de hiervoor beschreven gebreken die kleven aan de bekendmaking en het verkoopdocument, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de gemeente te veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van de Coöperatie worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

151,94

- griffierecht

€

735,00

- salaris advocaat

€

1.177,00

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.252,94

6.De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

wijst de vorderingen van de Coöperatie af,

6.2.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 2.252.98, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als de gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Idzenga en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.

1.155

Verkoopprocedure gemeente Terschelling faalt door onduidelijke selectiecriteria