Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/1676
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 23 april 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerkwartier
(gemachtigden: [naam 2] en [naam 3] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 januari 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum), vastgesteld op € 434.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Westerkwartier voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde - na rechtstreeks contact met eiser en vóór ontvangst van het bezwaarschrift van eisers gemachtigde
-ambtshalve verlaagd naar
-ambtshalve verlaagd naar
€ 411.000.
1.3.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser (tegen de ambtshalve verlaagde waarde) ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de verlaagde waarde van de woning van € 411.000 gehandhaafd.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Op 19 februari 2026 heeft de heffingsambtenaar het verweerschrift aangevuld.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 3 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 4] als waarnemer van de gemachtigde van eiser en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. De heffingsambtenaar is uitgegaan van de volgende gegevens: Het betreft een vrijstaande woonboerderij uit 1973, met een woning van 90 m², een aanbouw woonruimte van 42 m², een schuur van 172 m² en een schuur van 170 m², een aanbindstal van 99 m², een werktuigenberging van 94 m², een aanbouw woonruimte van 16 m², een zolder van 10 m². De grond bij de woning is 4.000 m², de extra grond is 14.310 m². Voor de asbest van 600 m² heeft de heffingsambtenaar een aftrek toegepast van € 12.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de door eiser aangevoerde beroepsgronden. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over die aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [1]
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Hieronder licht zij dit oordeel toe.
6. Eiser bepleit een waarde van € 275.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem ambtshalve verlaagde waarde van € 411.000.
7. Eiser voert - samengevat - aan dat het onlogisch is dat ondanks kleinere oppervlakten en meer asbest ten opzichte van het eerste taxatieverslag de getaxeerde waarde niet wordt aangepast. Dit wijst volgens eiser op een willekeurige en onbetrouwbare waardering. Verder stelt hij dat de bijgebouwen, vanwege de sloopkosten, een negatieve waarde hebben. De aftrek van € 12.000 voor de 600 m² asbest vindt eiser te weinig. Een aftrek van € 25.000 is volgens hem passender. Ter onderbouwing van de waarde verwijst eiser naar een taxatieverslag, opgemaakt door taxateur [naam 4] (‘De Juiste Waarde’), waarin de waarde is bepaald op € 275.000, waarin gebruik is gemaakt van de volgende referentieobjecten:
- [adres 2] , De Wilp (verkocht voor € 287.500)
- [adres 3] , De Wilp (verkocht voor € 315.000)
- [adres 4] (verkocht voor € 284.722)
8. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase (in het aanvullend verweerschrift) ter onderbouwing van zijn standpunt een waarderapport en een waardematrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 425.000 (€ 14.000 hoger dan de ambtshalve verlaagde WOZ-waarde) en waarin de verkoopcijfers van dezelfde referentieobjecten zijn gehanteerd als die van eiser (zoals hiervoor genoemd onder 7.).
Vooraf omtrent de ambtshalve verlaging
9. Hoewel bezwaar maken tegen een ambtshalve verlaging in het belastingrecht strikt formeel niet is toegestaan en doorgaans leidt tot niet-ontvankelijkheid van het bezwaarschrift, zal de rechtbank in dit geval het beroep beoordelen zonder hieraan gevolgen te verbinden. Omdat het bezwaar van de gemachtigde van eiser binnen de wettelijke termijn van zes weken na de WOZ-beschikking van 24 februari 2023 is ingediend, zal de rechtbank de zaak inhoudelijk beoordelen. Eiser heeft hiertegen ook geen gronden aangevoerd.
De oppervlaktematen
10. De rechtbank stelt voorop dat zij de heffingsambtenaar volgt in de door hem in deze procedure toegepaste oppervlaktematen. Dat de heffingsambtenaar onderdelen van de taxatie (zoals de oppervlaktes) in de beroepsfase heeft aangepast en vervolgens uitkomt op dezelfde of een hogere WOZ-waarde, is niet van belang. Dat eiser dit willekeurig en onbetrouwbaar vindt maakt het voorgaande, hoewel begrijpelijk is dat eiser dit zo ervaart, niet anders. Volgens vaste rechtspraak is het de heffingsambtenaar toegestaan om in de fase van (hoger) beroep ter (nadere) onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een nieuwe matrix over te leggen. [2] Die matrix is namelijk een bewijsmiddel voor de nadere onderbouwing van de waarde die al is vastgesteld. De heffingsambtenaar mocht dit dus ook in de zaak van eiser doen. Eiser heeft bovendien de thans door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlaktematen niet bestreden.
De waardebepaling
11. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de (ambtshalve verlaagde) waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is hij hierin geslaagd.
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem nader overgelegd waarderapport en de waardematrix en de door hem gegeven toelichting op de zitting, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde van € 411.000 niet te hoog is vastgesteld. Zij neemt hierbij in aanmerking dat de referentieobjecten, wat type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen betreft, goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de prijzen per m² voor de woning worden herleid vanuit de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten. De gecorrigeerde prijs per eenheid (PPE) van € 1,235,53 van de woning van eiser is, in vergelijking met de PPE’s van de referentieobjecten, niet te hoog bepaald. Met name de verkoopprijs van het referentieobject aan de [adres 2] laat zien dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is bepaald.
13. Voor zover eiser van mening is dat de bijgebouwen in mindere staat verkeren dan waar de heffingsambtenaar van is uitgegaan, overweegt de rechtbank dat het aan eiser is om dit te stellen, en bij gemotiveerde betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. [3] De heffingsambtenaar heeft het standpunt van eiser gemotiveerd betwist. De door eiser overgelegde fotoreportage geeft geen aanleiding dat de heffingsambtenaar de toestand van de bijgebouwen verkeerd heeft ingeschat. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de taxateur van de heffingsambtenaar, op 5 april 2022 een inpandige opname heeft verricht. Eiser heeft aldus niet aan hun bewijslast voldaan, zodat niet aannemelijk is geworden dat een extra aftrek op zijn plaats zou zijn.
14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van asbest. Voor 600 m² asbest heeft de heffingsambtenaar een aftrek van € 12.000 toegepast, gebaseerd op € 20 per m². De heffingsambtenaar heeft de verwijderingskosten inzichtelijk gemaakt door te verwijzen naar openbare bronnen [4] , waaruit blijkt dat deze kosten tussen € 13 en € 14 per m² liggen. De blote stelling van eiser dat de totale kosten minimaal € 25.000 bedragen, is niet onderbouwd.
15. Het door eiser overgelegde taxatierapport van Schokker biedt onvoldoende aanknopingspunten voor de conclusie dat de taxatie van de heffingsambtenaar niet kan worden gevolgd. Het door eisers overgelegde taxatierapport biedt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzicht in de totstandkoming van de door eisers bepleite waarde. Ook is niet duidelijk op welke manier de verschillende KOLDU-factoren zijn gewaardeerd
16. Gelet op al het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de verlaagde waarde van de woning van € 411.000 niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft, en daarmee ook de aanslag OZB. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. de Jonge, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 23 april 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.