Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummer: 11375292 \ VV EXPL 24-83
Vonnis in kort geding van 11 december 2024
in de zaak van
[A] V.O.F.,
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [A] c.s.,
gemachtigde: mr. F.B.A.M. van Oss,
tegen
EG RETAIL (NETHERLANDS) B.V.,
te Breda,
gedaagde partij,
hierna te noemen: EG Retail,
gemachtigde: mr. M. van Schie.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van EG Retail
- de mondelinge behandeling van 18 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van EG Retail.
- de producties van EG Retail
- de mondelinge behandeling van 18 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van EG Retail.
2.De feiten
2.1.
Tussen [A] c.s. als verhuurder en (de rechtsvoorganger van) EG Retail als huurder is een huurovereenkomst gesloten met ingang van 1 november 2009. In de schriftelijke huurovereenkomst staat onder meer:
OVERWEGENDE:
dat
dat
dat
Verhuurder eigenaar is van een perceel grond te [plaats] waarop een verkooppunt voor motorbrandstoffen gevestigd is.
op dit perceel door en voor rekening van Huurder een verkooppunt voor motorbrandstoffen zal worden geëxploiteerd dat voldoet aan de eisen zoals die ondermeer worden gesteld in het Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer.
Verhuurder dit perceel grond inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen aan Huurder wenst te verhuren.
(..)
KOMEN ALS VOLGT OVEREEN:
1.
Het gehuurde
1.1
Verhuurder verklaart aan Huurder te verhuren, gelijk Huurder verklaart van Verhuurder te huren, het op de als
Bijlage 1aan deze overeenkomst gehechte tekening rood gearceerde perceel inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen met toebehoren in de ruimste zin des woords, staande en gelegen aan [adres] , kadastraal bekend [kadastrale bekendheid en grootte] , hierna verder aangeduid met
"het gehuurde".
Bijlage 1aan deze overeenkomst gehechte tekening rood gearceerde perceel inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen met toebehoren in de ruimste zin des woords, staande en gelegen aan [adres] , kadastraal bekend [kadastrale bekendheid en grootte] , hierna verder aangeduid met
"het gehuurde".
(..)
2.
Looptijd
2.1
Deze overeenkomst gaat in zodra het nieuwe verkooppunt operationeel is voor onbemand verkopen van motorbrandstoffen aan het wegverkeer en eindigt 15 jaren nadien. Huurder is de in artikel 3.1 vermelde huurpenningen evenwel pas verschuldigd met ingang van de ingangsdatum. De officiële ingangsdatum wordt per aangetekend schrijven door Huurder aan Verhuurder bevestigd.
2.2
Huurder is gerechtigd in overleg met Verhuurder na afloop van de onderhavige overeenkomst al hetgeen zich in of ondergronds van het gehuurde perceel bevindt, tegen boekwaarde, gedeeltelijk of in zijn geheel achter te laten. De kosten voor het verwijderen zijn voor rekening van Huurder.
5.
Bestemming
5.1
Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt (met toebehoren in de ruimste zin des woords) voor motorbrandstoffen.
(..)
2.2.
Per e-mail van 23 november 2023 en 30 maart 2024 heeft [A] c.s. aan EG Retail laten weten dat zij de huurrelatie wil beëindigen met ingang van 31 oktober 2024 en eveneens ontruiming van het gehuurde aangezegd per die datum.
2.3.
Op verzoek van [A] c.s. heeft de heer [B] (hierna: [B] ), Junior Real Estate Co-ordinator van EG Retail, per e-mail van 24 juni 2024 de boekwaarde van het gehuurde met [A] c.s. gedeeld. Ook heeft [B] toen een uiterste huurvoorstel gedaan aan [A] c.s. Op dit voorstel is [A] c.s. niet ingegaan.
2.4.
Per brief van 4 september 2024 heeft EG Retail aan [A] c.s. laten weten niet in te stemmen de opzegging van de huurovereenkomst en zich beroepen op huurbescherming, zodat zij het gehuurde niet per 31 oktober 2024 hoeft te ontruimen.
2.5.
Met ingang van 1 november 2024 heeft [A] c.s. het gehuurde verhuurd aan een derde voor de duur van vijf jaar.
3.De vordering
3.1.
[A] c.s. vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. EG Retail te veroordelen om het gehuurde, gelegen aan [adres] , met al degenen die bij EG Retail verblijven en al hetgeen dat zich daarin of daarop vanwege EG Retail bevinden respectievelijk bevindt, uiterlijk binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis althans tegen een andere datum als bij dit vonnis in goede justitie te bepalen, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [A] c.s. te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
II. EG Retail te veroordelen tot betaling aan [A] c.s. van de kosten van de gerechtelijke ontruiming (conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming en andere verschotten), indien EG Retail niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet;
III. EG Retail te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.
4.De beoordeling
Beoordelingskader
4.1.
[A] c.s. vraagt de kantonrechter in dit kort geding om een voorlopige voorziening te treffen. Om deze voorlopige voorziening te kunnen toewijzen moet aan twee vereisten worden voldaan. Ten eerste moet [A] c.s. op het moment dat het vonnis wordt gewezen een spoedeisend belang hebben, zodat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Ten tweede moet voldoende aannemelijk zijn dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Spoedeisend belang
4.2.
[A] c.s. heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. In zoverre is zij dan ook ontvankelijk in haar vordering en komt de kantonrechter toe aan een inhoudelijke behandeling daarvan.
Inhoudelijke beoordeling
4.3.
[A] c.s. vordert ontruiming van het gehuurde door EG Retail. Aan die vordering legt zij ten grondslag dat de relatie tussen partijen wordt beheerst door het algemene huurrecht, zodat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd, althans dat EG Retail heeft toegezegd het gehuurde te ontruimen.
4.4.
EG Retail betwist dat het algemene huurregime op hun huurrelatie van toepassing is. Volgens EG Retail is er sprake van huur van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW en komt haar huurbescherming toe. Eveneens betwist EG Retail dat partijen de huurovereenkomst in onderling overleg hebben beëindigd.
4.5.
De kantonrechter zal allereerst de vraag beantwoorden welk huurregime volgens zijn voorlopig oordeel op de huurrelatie van partijen van toepassing is.
4.6.
Bij de beantwoording van die vraag stelt de kantonrechter voorop dat volgens vaste rechtspraak voor de kwalificatie van de huurovereenkomst beslissend is wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik van het gehuurde bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. [1]
4.7.
Dat partijen slechts beoogden een overeenkomst aan te gaan voor de huur een perceel grond, zoals [A] c.s. betoogt, blijkt niet uit de tekst van de huurovereenkomst. Daarin staat immers meerdere keren dat er een
perceel grond inclusief het daarop gevestigde onbemande verkooppunt (met toebehoren in de ruimste zin des woords) voor motorbrandstoffenwordt verhuurd. De huurovereenkomst ziet daarom zowel op een perceel grond als op een onbemand tankstation.
perceel grond inclusief het daarop gevestigde onbemande verkooppunt (met toebehoren in de ruimste zin des woords) voor motorbrandstoffenwordt verhuurd. De huurovereenkomst ziet daarom zowel op een perceel grond als op een onbemand tankstation.
4.8.
[A] c.s. is echter van mening dat - ook als sprake is van de verhuur van grond met daarop een onbemand tankstation - moet worden geoordeeld dat de huurrelatie tussen partijen wordt beheerst door het algemene huurrecht. De reden daarvoor is dat het tankstation volgens haar niet kan worden aangemerkt als gebouwde onroerende zaak. EG Retail is het daarmee niet eens. Volgens EG Retail moet het tankstation juist worden gezien als ‘bedrijfsruimte’ als bedoeld in artikel 7:290 BW, zodat zij zich kan beroepen op huurbescherming.
4.9.
Onder ‘bedrijfsruimte’ wordt volgens artikel 7:290 lid 2 onder a BW verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. [2]
4.10.
Volgens vaste rechtspraak geldt dat voor de uitleg van het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ zoals genoemd in artikel 7:290 lid 2 BW, acht moet worden geslagen op de uitleg die de Hoge Raad geeft aan dat begrip in het arrest van 11 april 2014 dat weliswaar zag op artikel 7:230a BW (hierna: het Valkenburg-arrest), [3] maar dat ook in het kader van artikel 7:290 lid 2 BW tot uitgangspunt kan worden genomen. De Hoge Raad overweegt in het Valkenburg-arrest dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is, en dat een gebouw een bouwwerk is dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. De Hoge Raad geeft in het Valkenburg-arrest echter aan dat ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet onder omstandigheden kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar dat een enkele verharding of bewerking van de grond in de regel niet toereikend is om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van artikel 7:230a BW.
4.11.
Uit het Valkenburg-arrest blijkt dus allereerst dat het mogelijk is dat een zaak die niet aan de door de Hoge Raad gegeven omschrijving voldoet, onder omstandigheden toch valt aan te merken als ‘gebouwde onroerende zaak’. Daarnaast geeft de Hoge Raad in het Valkenburg-arrest uitdrukkelijk een ondergrens aan wat betreft het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ c.q. ‘gebouwd’ in de zin van artikel 7:230a BW. Deze gegevens in onderling verband beschouwd bieden de mogelijkheid om, gelet op de omstandigheden van het geval het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ in het kader van artikel 7:290 lid 2 BW (iets) anders in te kleuren dan in het Valkenburg-arrest is gedaan. [4]
4.12.
Een (iets) andere inkleuring acht de kantonrechter hier van toepassing. Het huurregime van afdeling 7.4.6 BW, waarvan artikel 7:290 BW onderdeel uitmaakt, beoogt detailhandelaren te beschermen tegen opzegging van de huur. Dat beschermingsniveau rechtvaardigt het hanteren van een minder strenge eis voor de kwalificatie als ‘gebouwd’ van een onroerende zaak die is verhuurd met een bestemming als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 onder a BW. Vanuit die gedachte biedt het Valkenburg-arrest voldoende ruimte om de huur van een
onbemandtankstation in voorkomend geval onder het regime van afdeling 7.4.6 BW te brengen. [5] De kantonrechter kent daarbij betekenis toe aan het gegeven dat volgens vaste rechtspraak een
bemandtankstation altijd onder het regime van artikel 7:290 BW valt. [6]
onbemandtankstation in voorkomend geval onder het regime van afdeling 7.4.6 BW te brengen. [5] De kantonrechter kent daarbij betekenis toe aan het gegeven dat volgens vaste rechtspraak een
bemandtankstation altijd onder het regime van artikel 7:290 BW valt. [6]
4.13.
Zoals blijkt uit het in r.o. 4.6 en 4.9 overwogene, kan een onbemand tankstation alleen onder de reikwijdte van afdeling 7.4.6 BW vallen als partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond dat het gehuurde bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf en er in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
4.14.
Met de term kleinhandelsbedrijf wordt bedoeld ‘detailhandel’. [7] De wetgever heeft geen eisen gesteld aan de grootte van het detailhandelsbedrijf zodat ook grootwinkelbedrijven onder de definitie vallen. [8] Daarom geldt dat er sprake is van een kleinhandelsbedrijf als de bedrijfsactiviteit bestaat uit de verkoop van goederen aan particulieren. Het is tussen partijen niet in geschil dat daarvan sprake is in het geval van dit tankstation. Het gehuurde is immers volgens partijen bestemd voor de verkoop van motorbrandstoffen aan eindgebruikers. Evenmin betwist [A] c.s. dat het tankstation steeds publiekelijk toegankelijk is geweest en niet enkel voor een selecte klantenkring, zoals kaarthouders.
4.15.
In de verhuurde ruimte moet volgens de wettekst van artikel 7:290 BW een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van zaken of voor dienstverlening aanwezig zijn. Dat hoeft volgens vaste rechtspraak echter geen besloten ruimte te zijn of een anderszins als zodanig kenbare inrichting om klanten te ontvangen. Voldoende is dat een verkooppunt voor het publiek aanwezig is. [9] Een dergelijk verkooppunt is aanwezig bij het tankstation in de vorm van een luifel met betaalpaal.
4.16.
Het voorgaande maakt dat volgens de kantonrechter het tankstation is verhuurd met een bestemming als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 onder a BW. Daarvan uitgaande en deze bestemming voorop stellende komt de kantonrechter tot het voorlopig oordeel dat het tankstation aangemerkt kan worden als ‘gebouwde onroerende zaak’. Het tankstation is ten eerste duurzaam verenigd met de grond en dus ‘onroerend’. [10] Daarnaast was er voor de bouw, althans aanleg en/of plaatsing ervan een bouwvergunning nodig. Aard en functie van het gehuurde in combinatie met de bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde exploitatie van het gehuurde mogelijk maken zijn hier van belang. Deze omstandigheden in samenhang bezien acht de kantonrechter voldoende om tot dat oordeel te komen.
4.17.
Vanwege het voorgaande komt aan het antwoord op de vraag of de luifel van het tankstation op zichzelf moet worden beschouwd als ‘gebouwde onroerende zaak’, geen zelfstandige betekenis toe. Ook komt geen zelfstandige betekenis toe aan het antwoord op de vraag of er sprake is van ‘plaatsgebondenheid’. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de plaatsgebondenheid bepalend is geweest bij de vaststelling van het werkingsgebied van de wettelijke regeling van afdeling 7.4.6 BW. Plaatsgebondenheid is echter geen argument pro of contra de toepasselijkheid van de afdeling als vast staat dat het bedrijf wel of niet onder de in artikel 7:290 lid 2 BW gegeven opsomming valt. Alleen als dáárover twijfel bestaat, kan de al-of-niet-plaatsgebondenheid van het bedrijf van de huurder een rol spelen. [11] In het onderhavige geval is er gelet op hetgeen partijen beoogd hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst en de invulling die partijen daar vervolgens aan hebben gegeven geen sprake van twijfel.
4.18.
Op grond van het voorgaande komt de kantonrechter tot het voorlopig oordeel dat het gehuurde moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, zodat EG Retail zich in beginsel kan beroepen op huurbescherming.
4.19.
[A] c.s. meent dat ondanks het voorgaande de huurovereenkomst toch is geëindigd per 31 oktober 2024 omdat dit tussen partijen is overeengekomen. Dit blijkt volgens [A] c.s. uit de uitlatingen, althans gedragingen, van [B] . Tussen partijen is niet in geschil dat [B] in gesprek is gegaan met [A] c.s. over het voortzetten van de huurrelatie. Volgens [A] c.s. heeft [B] aan haar laten weten dat zij vanaf 31 oktober 2024 ‘contractsvrij’ was. Verder heeft [B] zich volgens [A] c.s. tijdens de onderhandelingen niet beroepen op huurbescherming. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft [A] c.s. schriftelijke stukken overgelegd. Hieruit blijkt onder meer dat [B] op verzoek van [A] c.s. de boekwaarde van het gehuurde met haar heeft gedeeld. Het tegen boekwaarde overnemen van al hetgeen zich in of ondergronds van het gehuurde perceel bevindt is onderdeel van het beëindigen van de huurrelatie, zoals blijkt uit artikel 2.2 van de huurovereenkomst. [A] c.s. vindt dat zij (mede) uit deze handeling mocht afleiden dat ook EG Retail instemde met het beëindigen van de huurovereenkomst.
4.20.
In een schriftelijke verklaring heeft [B] dat standpunt van [A] c.s. betwist. Volgens [B] heeft hij steeds aangegeven enkel te spreken als commerciële medewerker en niet namens de juridische afdeling van EG Retail. Het enkele feit dat hij op verzoek van [A] c.s. de boekwaarde van het gehuurde met haar heeft gedeeld, maakt volgens hem niet dat hij namens EG Retail heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.
4.21.
De kantonrechter overweegt dat uit de door [A] c.s. overgelegde stukken niet blijkt dat [B] zich op enig moment op huurbescherming heeft beroepen toen hem bekend werd dat [A] c.s. de huurrelatie wilde beëindigen. Omgekeerd blijkt uit die stukken echter evenmin dat [B] namens EG Retail expliciet heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst. De instemming van EG Retail met een beëindiging kan ook niet zonder meer worden afgeleid uit het feit dat [B] , op verzoek van [A] c.s., de boekwaarde van het gehuurde met haar heeft gedeeld. Naar de kantonrechter begrijpt is EG Retail namelijk van mening dat uit de verklaring van [B] volgt dat hij de berekening van de boekwaarde alleen heeft overlegd aan [A] c.s. in het kader van lopende onderhandelingen. Om dit te kunnen vaststellen is nadere bewijslevering nodig. Daarvoor is in dit kort geding echter geen plaats. Vooralsnog is daarom onvoldoende aannemelijk dat EG Retail (impliciet) heeft ingestemd met het beëindigen van de huurovereenkomst en/of de ontruiming van het gehuurde.
4.22.
Gezien het voorgaande is [A] c.s. er niet in geslaagd voldoende aannemelijk te maken dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarom zal de kantonrechter de vorderingen van [A] c.s. afwijzen.
Proceskosten
4.23.
[A] c.s. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van EG Retail worden vastgesteld op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
949,00
4.24.
De proceskosten moeten worden betaald binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als tijdige betaling uitblijft en er vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt, worden de proceskosten vermeerderd met de kosten van die betekening.
4.25.
De proceskostenveroordeling wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat EG Retail daar niet om heeft gevraagd en de kantonrechter geen aanleiding ziet dit ambtshalve alsnog te doen.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende in kort geding
5.1.
wijst de vorderingen van [A] c.s. af,
5.2.
veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [A] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.K. Hoogslag en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.
c 53230