ECLI:NL:RBNNE:2024:4848

• Datum uitspraak: 19 november 2024
• Publicatiedatum: 11 december 2024
• Zaaknummer: 11310697 \ VV EXPL 24-97
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Voorlopige voorziening
• Rechters: M. Haisma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming van een recreatiewoning en de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomst

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Nederland op 19 november 2024 uitspraak gedaan in een kort geding over de ontruiming van een standplaats van een recreatiewoning. De eisende partij, vertegenwoordigd door mr. W.G. ten Have, vorderde ontruiming van de standplaats, terwijl de gedaagde partijen, vertegenwoordigd door mr. D.F. Briedé, verweer voerden en een voorwaardelijke reconventionele vordering instelden tot het verkrijgen van toegang tot de standplaats en het heraansluiten van nutsvoorzieningen. De kantonrechter verklaarde de eisende partij niet-ontvankelijk in zijn vordering, omdat de oud-verhuurder niet meer bevoegd was om ontruiming te vorderen na de verkoop van het recreatiepark aan een nieuwe eigenaar. De kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomst rechtsgeldig bleef bestaan en dat de nieuwe eigenaar de nieuwe verhuurder was. De kantonrechter overwoog verder dat de eisen van redelijkheid en billijkheid de opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder beperkten, en dat de oud-verhuurder niet zomaar kon terugkomen op gedane toezeggingen aan de gedaagde partijen. De kantonrechter concludeerde dat de overeenkomst niet had mogen worden opgezegd en dat de gedaagde partijen niet gehouden waren de standplaats te ontruimen. De proceskosten werden toegewezen aan de gedaagde partijen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Groningen

Zaaknummer: 11310697 \ VV EXPL 24-97

Vonnis in kort geding van 19 november 2024

in de zaak van

[eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] , h.o.d.n. [handelsnaam] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] ,

gemachtigde: mr. W.G. ten Have,

tegen

1. [gedaagde partij sub 1 in conventie/eisende partij in reconventie] ,

2. [gedaagde partij sub 2 in conventie/eisende partij in reconventie] ,

beiden te [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna gezamenlijk en in enkelvoud te noemen: [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] ,

gemachtigde: mr. D.F. Briedé.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties,

- de akte overlegging producties tevens eis in reconventie aan de zijde van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] ,
- de mondelinge behandeling van 18 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen aan de zijde van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] ,
- de aanhouding ten behoeve van beide partijen,

- het bericht van 1 november 2024 aan de zijde van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] ,

- het bericht van 1 november 2024 aan de zijde van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

In 2019 hebben partijen contact met elkaar gekregen in verband met de aanschaf van een kavel door [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] op het recreatiepark van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] .

2.2.

Bij e-mail van 8 oktober 2019 heeft [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] aan [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] het volgende, voor zover relevant, gemeld:

‘(...)

De grondverkoop wordt nog even opgeschorst. ( de bank beraad zich om mee te gaan doen met het verstrekken van hypotheken op de grond ook voor het park in aanbouw).

Als jullie eerst huren dan wordt er een contract gemaakt met recht van koop, het contract wat gemaakt wordt is voor onbepaalde tijd, wij kunnen niet het contract zomaar beëindigen.

(…)

U hoeft zich dus geen zorgen te maken dat als de grond verkocht gaat worden dat u uw plek moet inleveren.

U BLIJFT DE EERST RECHTHEBBENDE. en kan dus altijd als u dat wil de grond blijven huren.

(…)

Voor alle duidelijkheid, het park mag 12 maanden bewoond worden als recreatieve bestemming.’

2.3.

Vervolgens is tussen partijen een mondelinge huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot een jaarplaats op [naam camping] . Deze overeenkomst is begin 2020 ingegaan.

2.4.

Op 20 mei 2020 is de chalet van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] , die hij heeft aangeschaft voor een totaalbedrag van € 190.130,00, geplaatst op de gehuurde jaarplaats.

2.5.

Op 28 december 2022 heeft [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] een bericht gestuurd naar zijn huurders. Daarin staat, voor zover relevant, het volgende:

‘Zoals u weet zijn wij vanaf 2013 bezig om [naam camping] te willen gaan vernieuwen. In onze laatste informatiebrief hebben wij u verteld dat deze plannen en de daarbij behorende vergunning rond zijn.

(…)

Er zit voor ons helaas niets anders op dan de jaarcontracten te beëdigen per 31 december 2022. Het jaarcontract heeft wettelijk een opzegtermijn van één jaar wat betekent dat u in het seizoen 2023 gewoon kunt blijven staan.’

2.6.

Op 17 juli 2023 is het recreatiepark verkocht aan Ontwikkelmaatschappij Landgoed Bourtange B.V. In artikel 5 van de leveringsakte van 27 oktober 2023 staat dat de verkoper het verkochte vrij van huur en ontruimd ter beschikking zal stellen aan de koper.

2.7.

Tussen de gemachtigden van partijen is vervolgens veelvuldig contact geweest. Ondanks sommatie daartoe, heeft [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] de standplaats niet ontruimd. In de zomer van 2024 is [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] de toegang tot de camping alsnog ontzegd en is de standplaats voorzien van bouwhekken.

2.8.

Vervolgens is [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] de onderhavige procedure gestart.

3. Het geschil

In conventie

3.1.

[eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] vordert samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het gehuurde aan [adres] te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] niet aan de hoofveroordeling voldoet, met een maximum van € 15.000,00, vermeerderd met de kosten en rente.

3.2.

[gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] voert verweer. [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] .

In reconventie

3.3.

[gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] vordert, na wijziging van eis op zitting, uitvoerbaar bij voorraad, voorwaardelijk – in die zin dat [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] ontvankelijk wordt verklaard in zijn eis in conventie – samengevat dat [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] wordt veroordeeld om aan [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] volledige toegang te geven tot het gehuurde aan [adres] en de bouwhekken te verwijderen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] hieraan niet voldoet, met een maximum van € 50.000,00, alsook [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] te veroordelen tot het heraansluiten en aangesloten houden van de nutsvoorzieningen binnen 24 uur na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] zich hieraan niet houdt, met een maximum van € 50.000,00.

3.4.

[eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] voert verweer. [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie]

In conventie en reconventie

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In conventie en reconventie

4.1.

In de kern gaat deze procedure over de vraag of [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] gerechtigd is om te blijven wonen in hun recreatiewoning, of dat zij deze woning dienen te ontruimen. Voordat de kantonrechter een oordeel kan vellen over de inhoud van deze procedure, dient zij eerst het formele vraagstuk te beantwoorden of partijen ontvankelijk zijn in hun vorderingen. Gezien de nauwe samenhang tussen de vordering in conventie en in reconventie worden deze hierna gezamenlijk behandeld.

Ontvankelijk?

4.2.

[gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] stelt voorop dat [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn vordering, nu op voet van artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek (BW) lopende huurovereenkomsten over gaan op de nieuwe eigenaar, waardoor [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] geen verhuurder (meer) is en daarom geen ontruiming van het gehuurde (meer) kan vorderen. [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] stelt daarover dat hij het vakantiepark vrij van huur aan de nieuwe eigenaar heeft verkocht, waarbij is afgesproken dat [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] zorgt voor de ontruiming van de huurders die nog aanwezig zijn op het park. Daarnaast stelt [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] juist niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn vordering, nu [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] zelf geen beschikking meer heeft over het recreatiepark en dus ook geen toegang meer kan verschaffen aan [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] Tijdens de zitting heeft [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] vervolgens zijn vordering voorwaardelijk gemaakt, in die zin dat hij deze alleen handhaaft indien [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] niet niet-ontvankelijk wordt verklaard. De kantonrechter oordeelt als volgt.

4.3.

Volgens artikel 7:226 BW gaan de rechten en plichten van de huurovereenkomst van de oude verhuurder over op de nieuwe verkrijger. Die nieuwe verkrijger wordt dan de nieuwe verhuurder. Vervolgens bepaalt artikel 7:272 BW dat een huurovereenkomst rechtsgeldig van kracht blijft, totdat de rechter op vordering van de verhuurder heeft beslist over de al dan niet rechtmatige opzegging. Artikel 7:273 lid 3 BW bepaalt dat de kantonrechter, indien zij van oordeel is dat de huurovereenkomst wel rechtsgeldig is opgezegd, een tijdstip voor ontruiming vaststelt. De kantonrechter is van oordeel dat, indien deze artikelen in samenhang worden gelezen, alleen de huidige verhuurder een vordering kan instellen voor de ontruiming van het gehuurde. [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] is immers sinds de verkoop geen verhuurder meer van de huurovereenkomst (die officieel nog rechtsgeldig van kracht is totdat de kantonrechter anders beslist) en volgens artikel 7:272 en 7:273 BW komt een vordering daaromtrent alleen toe aan de verhuurder. Dat [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] een afspraak heeft met de nieuwe eigenaar om voor de ontruiming van de huidige huurders te zorgen, doet daaraan niet af. [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] heeft ook geen machtiging overgelegd waaruit zou blijken dat hij optreedt voor de nieuwe eigenaar. [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] dient daarom, naar het oordeel van de kantonrechter, niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn vordering.

4.4.

Gezien het voorgaande wordt de voorwaarde die [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] heeft gekoppeld aan zijn eis in reconventie niet vervuld. De kantonrechter komt daarom niet toe aan de beoordeling van de vordering in reconventie.

Overige overwegingen

4.5.

De kantonrechter ziet in de belangen die spelen in deze procedure reden om over te gaan tot enkele overwegingen die zien op de inhoud van deze procedure. Daarbij zal de kantonrechter niet ingaan op alle inhoudelijke stellingen en verweren.

-
Recronvoorwaarden

4.6.

[eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] heeft aangevoerd dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd op basis van artikel 11 lid 1 sub h van de Recronvoorwaarden (de algemene voorwaarden van de vereniging van recreatieondernemers Nederland). De opzeggingsgrond die in dat artikel staat beschreven ziet, kort gezegd, op het opzeggen van de huurovereenkomst wegens herstructureringsplannen voor het recreatiepark. [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] stelt daarbij dat hij zich heeft gehouden aan de opzeggingstermijn van één jaar, zoals deze staat beschreven in artikel 11 lid 3 van de Recronvoorwaarden. [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] betwist onder andere dat de voorwaarden toepasselijk zijn.

4.7.

De kantonrechter is daarover van voorlopig oordeel dat onvoldoende gebleken is dat de Recronvoorwaarden van toepassing zijn. De huurovereenkomst is immers mondeling overeengekomen en [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] betwist dat in dat gesprek ook de Recronvoorwaarden van toepassing zijn verklaard. Ter zitting heeft [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] daarover enkel verklaard dat de voorwaarden van toepassing zijn, maar dat door partijen niets op papier is gesteld. Hoe deze voorwaarden dan van toepassing zijn geworden, heeft hij daarbij niet toegelicht. Het door [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] gestelde is onvoldoende om voorshands aan te nemen dat de Recronvoorwaarden van toepassing zijn verklaard. Daarmee is niet meer relevant of de Recronvoorwaarden wel terhand zijn gesteld, wat ook nog in geschil is tussen partijen.

4.8.

Ervan uitgaande dat de Recronvoorwaarden niet van toepassing zijn, is de kantonrechter voorlopig van oordeel dat [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] , toen hij nog de verhuurder was, zich niet mocht beroepen op de opzeggingsgrond van artikel 11 lid 1 sub h van de Recronvoorwaarden.

-
E-mail van 8 oktober 2019

4.9.

Bij de onderhandelingen over de mogelijkheid van de koop van de standplaats heeft [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] een e-mail van 8 oktober 2019 verstuurd aan [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] In deze e-mail wordt de mogelijkheid besproken om, vanwege strubbelingen met de bank, eerst te huren totdat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] eventueel over zou kunnen gaan tot koop van de standplaats. In deze e-mail staat vervolgens expliciet ‘
Als jullie eerst gaan huren dan wordt er een contract gemaakt met recht van koop, het contract wat gemaakt wordt is voor onbepaalde tijd, wij kunnen het niet het contract zo maar beëindigen ’ en ‘
U hoeft zich dus geen zorgen te maken dat als de grond verkocht gaat worden dat u uw plek moet inleveren ’ en ‘
U BLIJFT DE EERST RECHTHEBBENDE. en kan dus altijd als u dat wil de grond huren. ’

4.10.

De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat dit bericht erop duidt dat partijen onderling afspraken hebben gemaakt over de huur van de standplaats. [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] zou een flinke investering doen in een recreatiewoning (die hij zou gebruiken als vaste woonplaats), waarbij het vanzelfsprekend is dat hij daaromtrent enige zekerheid behoefte. [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] heeft op vragen daaromtrent van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] geantwoord dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] zich geen zorgen hoefde te maken over (de periode van) de huurovereenkomst, nu hij eerste rechthebbende was en hij ook bij verkoop van het vakantiepark de plek niet hoefde in te leveren. Vast staat dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] de standplaats niet heeft gekocht en dat hij nu, volgens [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] , toch de standplaats dient te ontruimen in verband met herstructurering van het park onder een nieuwe eigenaar. Dat gaat regelrecht in tegen de, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, gedane toezegging van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] in het bericht van 8 oktober 2019. [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] kan, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, niet zomaar terugkomen van een gedane toezegging, ook gezien het hiernavolgende.

-
Consumentenbescherming

4.11.

In het onderhavige geval is er sprake van een huurovereenkomst tussen een verhuurder, een handelaar, en een consument. Volgens verscheidene Europese Richtlijnen dienen consumenten in sterke mate beschermd te worden, omdat zij vaak een ondergeschikte positie innemen ten opzichte van de handelaar. Zo dient een kantonrechter volgens Richtlijn 93/13/EEG ambtshalve bedingen in de algemene voorwaarden te toetsen op oneerlijkheid in de verhouding tussen de consument en de handelaar, indien er algemene voorwaarden van toepassing zijn. Daarnaast dient een kantonrechter volgens Richtlijn 2011/83/EU ambtshalve te toetsen of een handelaar voor het aangaan van een overeenkomst (op afstand of buiten de verkoopruimte of anders dan op afstand dan wel buiten de verkoopruimte) alle informatie heeft gegeven aan de consument waardoor de consument een gedegen afweging kan maken om de overeenkomst te sluiten. Zo dient een overeenkomst tussen een handelaar en consument die is aangegaan anders dan op afstand of buiten de verkoopruimte volgens artikel 6:230l sub f BW de voorwaarden voor het opzeggen van de overeenkomst te omvatten. Indien dat niet het geval is, kan de kantonrechter over gaan tot sanctioneren.

4.12.

Ook in de jurisprudentie wordt de consument beschermd, ook als het gaat om de opzegging van een huurovereenkomst met betrekking tot een standplaats. Zo oordelen meerdere hoven dat huurovereenkomsten die worden aangegaan voor standplaatsen, moeten worden gezien als duurzame huurovereenkomsten van onbepaalde tijd, nu de huurovereenkomsten niet met het doel om voor één periode (zijnde één jaar) te gelden worden aangegaan (vgl. ECLI:NL:GHSHE:2023:2533, ECLI:NL:GHSHE:2024:2995 en ECLI:NL:GHARL:2019:804). Volgens de Hoge Raad kunnen de eisen van de redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging bij duurovereenkomsten slecht mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat dan wel dat aan de opzegging nadere eisen worden gesteld (vgl. ECLI:NL:HR:2018:141), ook indien de wet of de duurovereenkomst wel voorziet in een opzeggingsregeling. Daarnaast, oordeelt de Hoge Raad dat het ook mogelijk is dat partijen een niet-opzegbare duurovereenkomst aangaan. In de jurisprudentie komt tevens naar voren dat, indien de opzeggingsgrond van herstructurering wel wordt geoordeeld als voldoende zwaarwegend, een redelijke vergoeding dan in ieder geval op zijn plaats is. Daarnaast kan een opzegging toch geen effect sorteren, indien er geen aanbod tot betaling van een redelijke vergoeding ten aanzien van de huurders is gedaan (vgl. ECLI:NL:GHDHA:2014:17).

4.13.

De kantonrechter stelt gezien het voorgaande vast dat een consument een vergaande bescherming toekomt. Als de kantonrechter daarbij de omstandigheden en feiten in de onderhavige procedure overweegt, met name de gedane toezegging, de grote investering die [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] heeft gemaakt, de relatief korte periode vanaf het aangaan van de overeenkomst tot aan de verkoop aan de nieuwe ontwikkelaar (al dan niet in strijd met het eventueel geldende eerste recht op koop), en het eigenhandig afsluiten van de nutsvoorzieningen, komt de kantonrechter tot een voorlopig oordeel dat de redelijkheid en billijkheid in deze procedure ook in de weg staat aan opzegging van de duurovereenkomst.

-
Conclusie

4.14.

De kantonrechter is daarom voorlopig van oordeel dat [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] de overeenkomst niet had mogen opzeggen en [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] dus niet gehouden is de door hem gehuurde plaats op [naam camping] te ontruimen.

Kosten

4.15.

[eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] worden begroot op:

- salaris advocaat

€

814,00

- nakosten

€

135,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

949,00

5. De beslissing

De kantonrechter

In conventie

5.1.

verklaart [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] niet-ontvankelijk in zijn vordering,

5.2.

veroordeelt [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

wijst het meer of anders gevorderde af,

In reconventie

5.4.

verstaat dat de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld, niet is vervuld.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Haisma en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2024.

58180