Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 23/4380
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 augustus 2024 in de zaak tussen
[naam] , uit [woonplaats] , eiser,
en
Instituut Mijnbouwschade Groningen, het IMG,
(gemachtigde: mr. T.A. Rosema).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de aan hem toegekende vergoeding voor waardedaling van de woning van eiser.
1.1.
Het IMG heeft eiser met het besluit van 7 juni 2023 een vergoeding toegekend. Met het bestreden besluit van 19 september 2023 op het bezwaar van eiser is het IMG bij zijn primaire besluit gebleven.
1.2.
Het IMG heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 25 juli 2024 op zitting behandeld. Eiser was niet aanwezig bij de zitting. De gemachtigde van eiser heeft zich (telefonisch) teruggetrokken. Namens het IMG was de gemachtigde aanwezig.
Feiten en omstandigheden
2. Eiser is op 1 februari 2013 eigenaar geworden van de woning aan [adres] . Op 7 december 2012 is de koopovereenkomst ondertekend.
2.1.
Op 20 mei 2023 heeft eiser een aanvraag gedaan bij het IMG voor een vergoeding voor waardedaling.
2.2.
Bij besluit van 7 juni 2023 heeft het IMG een tegemoetkoming toegekend van
€ 2.348,05, inclusief wettelijke rente. Het IMG heeft hierbij een waardeverminderingspercentage van 0,56409% gehanteerd.
Overwegingen
3. Tussen partijen is in geschil of het IMG, gelet op de door eiser aangevoerde omstandigheden, diende af te wijken van het door het IMG gevoerde beleid. De rechtbank beoordeelt dit aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
4. De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. De relevante wet- en regelgeving is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
Toepassing van de methode van Atlas op de situatie van eiser
6. Voor de vaststelling van de opgetreden waardedaling hanteert het IMG de methode die is beschreven in het onderzoek van Atlas Research (J. Poort e.a., ‘Herstel, maar nog niet hersteld, Atlas Research, april 2022) (methode van Atlas). De waardedaling wordt enerzijds begroot op basis van een vastgesteld imago-effect (stigma) van 1,73%, plus een zekerheidstoeslag van 0,34%. Dit wordt eenmalig uitgekeerd aan degene die op 16 augustus 2012, de datum van de beving bij Huizinge, eigenaar was van de woning. Omdat eiser op die datum geen eigenaar was van de woning, heeft het IMG aan hem geen vergoeding toegekend voor waardedaling als gevolg van het imago-effect.
6.1.
Wel heeft eiser een vergoeding voor waardedaling ontvangen van € 2.348,05, inclusief wettelijke rente, op grond van het aantal bevingen boven de 2,9 mm/s die op zijn postcode hebben plaatsgevonden vanaf het moment dat hij eigenaar was van de woning. Per beving wordt een percentage toegekend van 0,49% dat met een zekerheidstoeslag van 0,07% wordt verhoogd. Omdat er zich gedurende de eigendomsperiode één beving boven de 2,9 mm/s heeft voorgedaan, komt dit neer op een waardedalingspercentage van 0,56%.
Standpunten van partijen
7. Eiser stelt zich op het standpunt dat er bij de aankoop van de woning, enkele maanden na de beving bij Huizinge op 16 augustus 2012, nog geen sprake was van het imago-effect. Het imago-effect is volgens eiser pas in 2015 of 2016 opgetreden. Eiser stelt dat er bij de prijsonderhandelingen niet is gesproken over waardedaling, aardbevingen of imagoschade. Eiser zegt diverse notarissen en makelaars uit het noorden te hebben gesproken, die onderschrijven dat de methode van Atlas niet overeenkomt met de praktijk. Daarom is eiser van mening dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur worden geschonden.
7.1.
Het IMG stelt in zijn verweerschrift dat van diegenen die na 16 augustus 2012 een woning in het risicogebied hebben gekocht, verwacht mag worden dat zij bij de prijsvorming rekening houden met het negatieve stigma dat op het risicogebied rust en dat in mindering brengen op de koopprijs. Volgens het IMG heeft prijsvorming een onbewuste component. Bij de totstandkoming van de verkoopprijs zal altijd worden gewerkt met referentietransacties. Uit het onderzoek van Atlas is gebleken dat de transactieprijzen in het gehele risicogebied vanaf 16 augustus 2012 daalden. Dus zelfs als eiser geen enkele weet had van de waardedaling, dan nog kan worden aangenomen dat het imago-effect zijn plek heeft ingenomen in de prijsvorming. In het bestreden besluit merkt het IMG daarbij op dat het dus niet uitmaakt of wordt uitgegaan van de datum van levering -1 februari 2013- of de datum waarop de koopovereenkomst is getekend -7 december 2012- omdat beide data na 16 augustus 2012 liggen. Het IMG ziet, samengevat, geen aanleiding om af te wijken van de methode van Atlas.
Beoordeling door de rechtbank
8. De rechtbank overweegt dat het IMG de waardedaling van woningen in het risicogebied abstract begroot, volgens de methode van Atlas. In de uitspraak van 1 november 2021 [1] heeft de meervoudige kamer van deze rechtbank de methode van Atlas als voldoende ruimhartig, redelijk en aanvaardbaar beoordeeld. In deze uitspraak heeft de rechtbank tevens geoordeeld dat het IMG uit mocht gaan van de beving bij Huizinge op 16 augustus 2012, als moment waarop het imago-effect is ontstaan. Na deze datum bestond in het risicogebied een algemeen waardedrukkend effect dat invloed had op de prijsonderhandelingen, dit is gebleken uit het onderzoek van Atlas. Het maakt daarbij niet uit of het effect van de aardbevingen wel of niet expliciet aan de orde is geweest bij de prijsonderhandelingen. Aangenomen mag worden dat de ingezette waardedaling ook bij de koop van de woning van eiser bewust of onbewust invloed heeft gehad. De rechtbank neemt dit oordeel ook in deze zaak tot uitgangspunt. [2] De gestelde verklaringen van makelaars of notarissen, die door eiser op geen enkele wijze zijn overgelegd of onderbouwd, doen daar niets aan af. Immers blijkt uit het onderzoek voldoende objectief dat er reeds sprake was van waardedaling.
8.1.
Eiser heeft, naar het oordeel van de rechtbank, niet aannemelijk gemaakt dat het imago-effect later is ingetreden dan 16 augustus 2012. Eiser heeft ook geen andere omstandigheden naar voren gebracht die de conclusie ondersteunen dat toepassing van de methode van Atlas in zijn geval tot onevenredige gevolgen leidt. De rechtbank ziet dan ook geen redenen of omstandigheden die een afwijking van het beleid van het IMG zouden rechtvaardigen. Ook is er geen aanleiding om vast te kunnen stellen dat er sprake is van een schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.E.A. Jonkers-Vellinga, rechter, in aanwezigheid van mr. H.A. Hulst, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 augustus 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage
Procedure en werkwijze van het Instituut Mijnbouwschade Groningen
Artikel 3.2. Methode tot begroting waardedaling
1. Het Instituut begroot de omvang van de waardedaling van een woning met toepassing van de methode die is beschreven in het onderzoek van Atlas voor gemeenten (J. Poort e.a., ‘Zeven bewogen jaren’, Atlas voor gemeenten, oktober 2019).
2. Bij de toepassing van de methode uit het eerste lid, volgt het Instituut de adviezen van de Adviescommissie waardedaling woningen aardbevingsgebied Groningen, met inachtneming van hetgeen overigens in dit hoofdstuk is bepaald.
Artikel 3.3. Peildatum
1. Het Instituut hanteert voor het bepalen van de omvang van de waardedaling 1 januari 2019 als peildatum.
2. In afwijking van het bepaalde in lid 1, hanteert het Instituut voor het bepalen van de omvang van de waardedaling de datum van notariële levering van de eigendom van een woning indien die levering heeft plaatsgevonden na 16 augustus 2012 maar voor de peildatum.
Artikel 3.4. Omvang van de waardedaling
1. De waardedaling wordt bepaald aan de hand van een vergelijking van de waarde van de woning op de peildatum met de waarde die de woning zou hebben gehad zonder het effect van bodembeweging door mijnbouwactiviteiten op de peildatum.
2. Het Instituut gaat voor de waarde van de woning met het effect van bodembeweging uit van de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld voor de peildatum. (…)
(…)
5. Het Instituut hanteert voor het bepalen van het percentage van de waardedaling van een woning het percentage dat volgt uit de methode van Atlas voor gemeenten, waarbij wordt uitgegaan van het model met bevingen van 2,9 mm/s of meer, te vermeerderen met eenmaal de standaardfout in verband met eventuele individuele verschillen of onzekerheden.
6. Het Instituut houdt bij het bepalen van de waardedaling van de woning die toekomt aan de aanvrager, rekening met de zakenrechtelijke positie van de aanvrager ten opzichte van de woning, waaronder de periode waarin de eigenaar die woning in eigendom had en de waardedaling die gedurende deze periode is opgetreden, het gedeelte van de eigendom dat aan de aanvrager toebehoort en of de aanvrager de eigendom van de woning heeft.