ECLI:NL:RBNNE:2024:2610

• Datum uitspraak: 2 juli 2024
• Publicatiedatum: 12 juli 2024
• Zaaknummer: 10807791 CV EXPL 23-7607
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: L.T. de Jonge
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg van de bepaling over aanvullende meldingen ter zake subsidiemogelijkheid aardbevingsschade in koopovereenkomst woning

In deze bodemzaak, behandeld door de Rechtbank Noord-Nederland, is op 2 juli 2024 een vonnis uitgesproken in een geschil tussen twee partijen over een koopovereenkomst van een woning in het aardbevingsgebied in Groningen. De eisende partijen, [eisers], hebben [gedaagden] aangeklaagd omdat zij van mening zijn dat [gedaagden] in strijd heeft gehandeld met artikel 22 van de koopovereenkomst. Dit artikel houdt in dat de verkoper geen aanvullende meldingen mag doen over aardbevingsschade en geen aanspraak mag maken op subsidies gerelateerd aan aardbevingsschade na de overdracht van de woning.

De procedure begon met een tussenvonnis op 16 januari 2024, gevolgd door een mondelinge behandeling op 28 mei 2024. Tijdens deze behandeling hebben beide partijen hun standpunten toegelicht. De kern van het geschil draait om de vraag of [gedaagden] recht had op een tegemoetkoming van € 13.000,00 van het Samenwerkingsverband Noord-Nederland (SNN), die hij had aangevraagd na de overdracht van de woning. [eisers] betoogden dat [gedaagden] hiermee in strijd handelde met de koopovereenkomst, terwijl [gedaagden] stelde dat hij als eigenaar recht had op deze tegemoetkoming.

De kantonrechter heeft de uitleg van artikel 22 van de koopovereenkomst beoordeeld aan de hand van de Haviltex-maatstaf, waarbij niet alleen de tekst van de overeenkomst, maar ook de redelijkheid en billijkheid in de relatie tussen partijen in overweging zijn genomen. De rechter concludeerde dat [gedaagden] in strijd heeft gehandeld met de overeenkomst door aanspraak te maken op de tegemoetkoming, en heeft de vordering van [eisers] toegewezen. [gedaagden] is veroordeeld tot betaling van € 13.000,00, vermeerderd met rente en kosten, en ook tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers].

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Groningen

Zaaknummer: 10807791 CV EXPL 23-7607

Vonnis van 2 juli 2024

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2] ,

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

gemachtigde: mr. W.J.M. Bruurmijn,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

gemachtigde: mr. F.H. Kappelhof.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 16 januari 2024. Bij dit vonnis is een mondelinge behandeling bepaald. Deze mondelinge behandeling heeft vervolgens op 28 mei 2024 plaatsgevonden. Aan de zijde van [eisers] zijn
[eiser 1] en [eiser 2] verschenen, bijgestaan door mr. W.J.M. Bruurmijn. Aan de zijde van [gedaagden] . zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 1] verschenen, bijgestaan door
mr. F.H. Kappelhof. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling hun standpunten (nader) toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De (verkort weergegeven) feiten

2.1.

Tussen [eisers] als koper(s) en [gedaagden] . als verkoper(s) is op 1 oktober 2021 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden staande en gelegen aan [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).

2.2.

De woning ligt in het zogenoemde aardbevingsgebied in de provincie Groningen. Voor zover van belang zijn partijen in de koopovereenkomst het volgende overeengekomen in artikel 22:

“(…)

artikel 22

Verkoper heeft verklaard geen melding te hebben gedaan van mogelijke aardbevingsschade, waardoor de verkoper geen aansprakelijkheid meer aanvaardt dienaangaande vanaf de overdrachtsdatum (zie artikel 4 eigendomsoverdracht). Verkoper verklaart voorts geen aanspraak te hebben gedaan op de subsidiemogelijkheid via het SNN. Verkoper heeft voorts verklaard gedurende de looptijd van de onderhavige overeenkomst met koper geen aanvullende meldingen te zullen doen. De vorige verkoper geeft in de getekende koopovereenkomst van destijds aan wel melding te hebben gedaan van mogelijke aardbevingsschade. De voorgeschreven werkzaamheden zijn volgens opgave van vorige verkoper conform rapport uitgevoerd. Voorts heeft de vorige verkoper reeds aanspraak gedaan op de subsidiemogelijkheid via het SNN. (…)”

2.3.

Op 15 november 2021 heeft [gedaagden] . een brief van de gemeente Eemsdelta ontvangen. [gedaagden] . heeft [eisers] niet op de hoogte gebracht van (de inhoud van) deze brief. Voor zover van belang staat het volgende hierin geschreven:

“(…)
Uw huis (1) zit in het versterkingsprogramma van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) en valt in het zogenaamde blok B van de bestuurlijke afspraken tussen Rijk en regio uit november 2020. In februari en/of juni 2021 heeft u een brief ontvangen waarin staat dat u – als eigenaar(2) – in aanmerking komt voor een vergoeding van 30.000 euro. Deze vergoeding kunt u vanaf 15 november 2021 aanvragen . (…). De vergoeding bestaat uit een subsidie van 17.000 euro om uw huis te verduurzamen, onderhoud te doen en/of te verbeteren. En een vrij te besteden bedrag van 13.000 euro als tegemoetkoming. Het is niet verplicht om allebei de bedragen tegelijk aan te vragen. U kunt bijvoorbeeld eerst alleen het vrij te besteden bedrag aanvragen. (…)”.

2.4.

Naar aanleiding van deze brief heeft [gedaagden] . contact opgenomen met het Samenwerkingsverband Noord-Nederland (SNN) over de in de brief van 15 november 2021 genoemde vergoeding van € 30.000,00, waarna [gedaagden] . voor de overdracht van de woning aanspraak heeft gemaakt op de tegemoetkoming van € 13.000,00.

2.5.

Op 29 december 2021 heeft de overdracht van de woning plaatsgevonden.

2.6.

Het bedrag van € 13.000,00 is in januari 2022 door het SNN aan [gedaagden] . uitgekeerd.

2.7.

Na de overdracht van de woning heeft [eisers] contact opgenomen met het SNN om aanspraak te maken op het bedrag van € 17.000,00 en € 13.000,00.

2.8.

Bij brief van 29 maart 2023 heeft het SNN [eisers] geschreven dat de tegemoetkoming ten bedrage van € 13.000,00 reeds is uitbetaald aan [gedaagden] .

2.9.

Tussen partijen is een geschil ontstaan over de (uit)betaling van de tegemoetkoming van € 13.000,00 aan [gedaagden] ., waarna [eisers] uiteindelijk deze procedure is begonnen.

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eisers] vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagden] . tot betaling van een bedrag van € 13.000,00 vermeerderd met rente en kosten. [eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] . is tekortgeschoten in de nakoming van (artikel 22 van) de koopovereenkomst door voor de overdracht van de woning aanspraak te maken op een zogenoemde tegemoetkoming van € 13.000,00 bij het SNN.

3.2.

[gedaagden] . voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.

4. De beoordeling

4.1.

Partijen verschillen in de kern van mening over het antwoord op de vraag of [gedaagden] . aanspraak mocht maken op het bedrag van € 13.000,00 (tegemoetkoming) van het SNN en – in het verlengde daarvan – of [gedaagden] . dit bedrag aan [eisers] moet betalen. De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat niet ter discussie staat dat de eigenaar van de woning aanspraak kan maken op de bedragen van € 17.000 en € 13.000,00, omdat de woning zich in het aardbevingsgebied in de provincie Groningen bevindt. Hieruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam dat de bedragen beschikbaar worden gesteld in het kader van de aardbevingsproblematiek aldaar.

4.2.

Niet in geschil is dat artikel 22 van de koopovereenkomst door de verkoopmakelaar in de koopovereenkomst is opgenomen vanwege de geografische ligging van de woning en dat partijen niet afzonderlijk over dit artikel hebben onderhandeld. Ook is niet in geschil dat partijen ten tijde van contractsluiting allebei niet op de hoogte waren van de regeling als bedoeld in de brief van 15 november 2021 van de gemeente Eemsdelta. Volgens [eisers] heeft [gedaagden] . evenwel geen aanspraak mogen maken op het bedrag van € 13.000,00, omdat artikel 22 van de koopovereenkomst zo moet worden gelezen dat [gedaagden] . geen aanvullende meldingen meer mocht doen c.q. aanspraak mocht maken op subsidies bij welke instantie dan ook die gerelateerd is aan aardbevingsproblematiek.

4.3.

[gedaagden] . is het hier niet mee eens en is in essentie de mening toegedaan dat hij als toenmalige eigenaar van de woning aanspraak heeft mogen maken op het onderhavige bedrag. In dat kader heeft [gedaagden] . nog verwezen naar de brief van 15 november 2021 waarin wordt gesproken over een vrij te besteden tegemoetkoming voor de eigenaar, wat volgens [gedaagden] . zijn standpunt onderschrijft dat het geen subsidie betreft en daarom niet onder artikel 22 valt. Omdat partijen niet afzonderlijk hebben onderhandeld over artikel 22 en dit artikel standaard door de verkoopmakelaar is opgenomen moet volgens [gedaagden] . alleen naar de tekst van artikel 22 worden gekeken. Daaruit kan volgens [gedaagden] . niet worden afgeleid dat hij geen aanspraak mocht maken op de onderhavige tegemoetkoming van € 13.000,00 bij het SNN. Van belang hierbij is volgens [gedaagden] . ook dat partijen ten tijde van contractsluiting niet op de hoogte waren van de mogelijkheid om aanspraak te maken op het onderhavige bedrag, zodat - zo begrijpt de kantonrechter - partijen volgens [gedaagden] . niet de bedoeling kunnen hebben gehad deze (toekomstige) aanspraak uit te sluiten.

4.4.

Aangezien partijen van mening verschillen over de uitleg (van artikel 22) van de koopovereenkomst, moet de kantonrechter dit gaan uitleggen aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf (Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Dit betekent dat niet alleen moet worden gekeken naar de tekst (van artikel 22) van de koopovereenkomst, maar ook naar wat partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dit houdt in dat alle relevante omstandigheden van het geval moeten worden meegenomen. Dit betekent dat ook de redelijkheid en billijkheid de (rechts)verhouding van partijen beheersen, in die zin dat zij hun gedrag mede moeten laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij (Hoge Raad 19 oktober 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA7024).

4.5.

Ter discussie staat niet dat het onderhavige bedrag financiële steun betreft van de overheid (vanwege de aardbevingsproblematiek) aan een particulier. Naar het oordeel van de kantonrechter kwalificeert dat als een subsidie, ongeacht het feit dat in de betreffende subsidieregeling het bedrag is gelabeld als “tegemoetkoming”. Dat artikel 22 van de koopovereenkomst enkel zou zien op aanspraken op subsidies van vóór de contractsluiting en niet op toekomstige aanspraken, zoals [gedaagden] . blijkbaar voorstaat, ziet de kantonrechter niet in. De zinsnede over het achterwege laten van aanvullende subsidiemeldingen in artikel 22 zou in dat geval namelijk betekenisloos zijn.

4.6.

In het licht van het voorgaande en met inachtneming van de aard en de strekking van de koopovereenkomst, kan artikel 22 naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet anders worden begrepen dan dat [gedaagden] . als verkoper zich (na contractsluiting) ter zake de (verkochte) woning diende te onthouden van het doen van zowel schade- als subsidiemeldingen met betrekking tot de aardbevingsproblematiek. Daarbij komt dat [gedaagden] . rekening moest houden met de gerechtvaardigde belangen van [eisers] [gedaagden] . wist of had behoren te beseffen dat hij [eisers] benadeelde door het doen van deze aanspraak omdat dit tot gevolg had dat [gedaagden] . geen aanspraak meer kon maken op datzelfde bedrag. Dat [gedaagden] . naar eigen zeggen door het SNN is geïnformeerd dat hij de tegemoetkoming mocht aanvragen omdat hij eigenaar was van de woning, maakt het voorgaande niet anders. [gedaagden] . heeft zich door het aangaan van de koopovereenkomst immers verplicht om zich aan de daarin gemaakte (en daaruit voortvloeiende) afspraken met [eisers] te houden. Daar staat het SNN als derde buiten.

4.7.

Het voorgaande betekent dat [gedaagden] . naar het oordeel van de kantonrechter in strijd heeft gehandeld met artikel 22 van de koopovereenkomst door aanspraak te maken op de tegemoetkoming van € 13.000,00. Niet ter discussie staat dat [gedaagden] . in verzuim is en dat de schade die door de tekortkoming is ontstaan gelijk is aan de misgelopen € 13.000,00, zodat de vordering van [eisers] zal worden toegewezen. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 905,00 zullen worden toegewezen, omdat voldoende is gesteld en onderbouwd dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Ditzelfde geldt voor de gevorderde en niet (voldoende) weersproken wettelijke rente.

4.8.

[gedaagden] . zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld zoals hierna in de beslissing is vermeld. De proceskosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op een bedrag van:

• dagvaardingskosten: € 260,96
• griffierecht: € 693,00
• salaris gemachtigde: € 792,00 (2 punten x tarief € 396,00)
• nakosten:

totaal: € 1.880,96

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagden] . hoofdelijk, als de een betaalt is de ander gekweten, om aan [eisers] een bedrag van € 13.000,00 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 april 2023 tot aan de dag van de volledige voldoening;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] . hoofdelijk, als de een betaalt is de ander gekweten, om aan [eisers] een bedrag van € 905,00 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 april 2023 tot aan de dag van de volledige voldoening;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] . hoofdelijk, als de een betaalt is de ander gekweten, in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] begroot op een bedrag van € 1.880,96, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] . niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.4.

veroordeelt [gedaagden] . hoofdelijk, als de een betaalt is de ander gekweten, in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan, tot aan de dag van de volledige voldoening;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst voor zover nodig het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.T. de Jonge en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2024.

48315