Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 23/536
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 28 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [vestigingsplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 december 2022.
1.1.
Bij besluit van 26 februari 2021 heeft de heffingsambtenaar op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld voor het belastingjaar 2021 op € 2.227.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 22 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende: [X] , bijgestaan door [taxateur] (taxateur) en namens de heffingsambtenaar: [Y] , bijgestaan door [taxateur] (taxateur).
1.5.
Ter zitting heeft de taxateur van gemachtigde een pleitnota voorgedragen. Bij de door hem aan de rechtbank en aan de heffingsambtenaar overgelegde exemplaren daarvan heeft hij nadere stukken gevoegd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een besloten woonvoorziening (locatie [locatie] ) voor 24 [specifieke] bewoners, die bestaat uit wooneenheden van 61 m², 635 m², 624 m² en 337 m². Deze zijn gebouwd in 2001, 2002 en 2007. De onroerende zaak omvat verder een berging van 58 m² en een fietsenstalling van 63 m². De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 11.317 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar (1.1.) de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dit aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.867.000. De heffingsambtenaar is van mening dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, en dat belanghebbende de door haar bepleite waarde ook niet aannemelijk heeft gemaakt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf omtrent de door belanghebbende bij haar pleitnota gevoegde nadere stukken
5. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd bezwaar gemaakt tegen overlegging van de door belanghebbende bij haar pleitnota gevoegde nadere stukken. De rechtbank laat deze nadere stukken, die een feitelijke onderbouwing vormen van de standpunten van belanghebbende omtrent de onjuistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde restwaarden voor de onroerende zaak, buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde. Het belang van belanghebbende bij het overleggen van deze nadere stukken weegt namelijk naar het oordeel rechtbank in dit geval minder zwaar dan het algemene belang van een doelmatige procesgang. Een goede procesorde brengt mee dat schriftelijk bewijs ter staving van de feiten zoveel mogelijk tijdig vóór de zitting in geding wordt gebracht. Gelet op de rechtsstrijd tussen partijen zoals zich die vóór de zitting had ontwikkeld, waarbij vanaf bezwaar reeds de te hanteren restwaarden van de onroerende zaak tussen partijen in geschil waren, had het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van belanghebbende gelegen de bij de pleitnota gevoegde stukken eerder in het geding te brengen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de gemachtigde van belanghebbende ter zitting heeft verklaard al langer over deze stukken te beschikken en desgevraagd geen reden heeft aangevoerd waarom hij deze pas ter zitting heeft overgelegd.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde te hoog vastgesteld?
6.1.
Tussen partijen is niet in geschil, en de rechtbank sluit zich hierbij aan, dat de waarde van de onroerende zaak, een niet-woning, aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald. De GVW is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar ook als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Wat betreft de waardering van de onroerende zaak aan de hand van de GVW zijn de objectkenmerken, de te onderscheiden deelobjecten en de bruto vervangingswaarde tussen partijen niet in geschil.
6.2.
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2020 niet hoger is dan de GVW op die datum. Als de heffingsambtenaar niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [1]
6.3.
Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld heeft de heffingsambtenaar in beroep verwezen naar een door zijn taxateur opgemaakt taxatierapport voor de onroerende zaak van 11 maart 2023, waarin de GVW is bepaald op € 2.302.000. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft voor de waardebepaling aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer Verzorging en de Taxatiewijzer Woonwagens.
6.4.
Wat betreft de gehanteerde restwaarden voor de onroerende zaak is de taxateur van de heffingsambtenaar steeds uitgegaan van de gemiddelden van de in de Taxatiewijzers vermelde bandbreedten: bij de wooneenheden 30% voor de ruwbouw, 25% voor de afbouw en 17% voor de installaties, bij de berging en fietsenstalling 25%, 20% en 10%. Tevens heeft de taxateur ten aanzien van een deel van de installaties de levensduur verlengd. De taxateur heeft in zijn taxatie geen correctie vanwege functionele veroudering van de onroerende zaak in aanmerking genomen.
6.5.
Belanghebbende heeft uitdrukkelijk gesteld dat de taxateur van de heffingsambtenaar ten onrechte de restwaarden zoals die zijn opgenomen in de Taxatiewijzers als uitgangspunt heeft genomen en dat belanghebbende de Taxatiewijzers in zoverre niet aanvaardt. Belanghebbende heeft er in dit kader op gewezen dat de Taxatiewijzers geen onderbouwing bevatten voor de daarin gehanteerde restwaarden. Ook heeft belanghebbende gemotiveerd weersproken dat de wijze waarop de taxateur van de heffingsambtenaar de restwaarden heeft afgeleid uit twee transacties onjuist is. Verder is belanghebbende van mening dat de taxateur van de heffingsambtenaar ten onrechte de levensduur van een deel van de installaties heeft verlengd en geen correctie voor functionele veroudering heeft toegepast.
6.6.
De rechtbank is van oordeel dat bij een gemotiveerde betwisting van de door de heffingsambtenaar gehanteerde restwaarden bij de bepaling van de GVW, op de heffingsambtenaar de bewijslast rust deze restwaarden aannemelijk te maken. Dit is ook het geval indien de heffingsambtenaar voor wat betreft de restwaarden aansluiting heeft gezocht bij de Taxatiewijzer en belanghebbende toepassing van de Taxatiewijzer (enkel) op dit punt afwijst en de Taxatiewijzer overigens geen onderbouwing van de restwaarden bevat.
6.7.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat de door hem gehanteerde restwaarden uit de Taxatiewijzer niet te hoog zijn een tweetal transacties aangedragen van vergelijkbare onroerende zaken (referentieobjecten):
-het object aan de [adres] , dat is gebouwd in 1997 en op [datum] 2018 is verkocht voor € 900.000 en
-het object aan de [adres] , dat is gebouwd in 1974 en op [datum] 2020 is verkocht voor € 1.400.000.
6.8.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft uit de transactiegegevens van deze referentieobjecten de restwaarde van deze referentieobjecten berekend door op de transactieprijs de (vervangings)waarde van het perceel in mindering te brengen en de uitkomst daarvan te delen door de vervangingswaarde van de opstal. Voor het object aan de [adres] komt de taxateur dan uit op een restwaarde van 47% en voor het object aan de [adres] op 39%.
6.9.
De rechtbank is van oordeel dat de taxateur van de heffingsambtenaar gezien de wijze waarop hij uit de transactiegegevens de restwaarden heeft afgeleid, de gehanteerde restwaarden onvoldoende heeft onderbouwd. De rechtbank overweegt daartoe dat de restwaarde van een onroerende zaak de waarde is van een onroerende zaak aan het einde van zijn levensduur. Belanghebbende heeft er, gelet op de gemiddelde levensduur van 55 jaar voor de ruwbouw die volgt uit Taxatiewijzer Verzorging, terecht op gewezen dat referentieobjecten ten tijde van de transacties nog niet het einde van de levensduur voor de ruwbouw hadden bereikt. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft bij de bepaling van de restwaarden van de referentieobjecten met die omstandigheid echter geen rekening gehouden. Uit de berekening van de heffingsambtenaar volgen niet de restwaarden van de referentieobjecten aan het einde van de levensduur, maar de (dag)waarde op de transactiedatum.
6.10.
Omdat de taxateur van de heffingsambtenaar onvoldoende onderbouwing heeft gegeven voor de door hem gehanteerde restwaarden kan het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, naar het oordeel van de rechtbank, reeds daarom niet dienen ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde. Daarmee heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast.
Heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk gemaakt?
6.11.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde van € 1.867.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend.
6.12.
De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende in het door haar overgelegde taxatierapport bij alle objectonderdelen is uitgegaan van 10% restwaarde voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties. De taxateur van belanghebbende heeft daarbij geen enkele onderbouwing gegeven waarom van deze restwaarden uit zou moeten worden gegaan. Gelet hierop kan het door belanghebbende overgelegde taxatierapport niet dienen ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde. Belanghebbende heeft daarmee evenmin voldaan aan haar bewijslast.
6.13.
De rechtbank concludeert dat al op deze gronden geen van partijen de door hen bepleite waarde heeft onderbouwd, zodat de rechtbank voorbijgaat aan hetgeen zij daarover verder hebben aangevoerd. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd het van hen gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 2.100.000.
Heeft belanghebbende recht op een vergoeding van immateriële schade?
7.
7.1.
Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank constateert dat bij de behandeling van dit beroep de redelijke termijn is overschreden. Het tijdsverloop tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar op 17 maart 2021 en de uitspraak van de rechtbank bedraagt ruim drie jaar. Uitgaande van dit tijdsverloop, is de redelijke termijn voor geschilbeslechting van twee jaar dus met ruim een jaar overschreden. Dat leidt tot een immateriële schadevergoeding van € 1.500 (3 maal een half jaar à € 500).
7.2.
De bezwaarfase heeft, uitgaande van de uitspraak op bezwaar van 12 december 2022, afgerond vijftien maanden langer in beslag genomen dan de daarvoor redelijk te achten termijn van een half jaar. De aan belanghebbende toegekende schadevergoeding van € 1.500 zal daarom in zijn geheel ten laste van de heffingsambtenaar komen.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de rechtbank de uitspraak op bezwaar vernietigt en de waarde van de onroerende zaak vaststelt op € 2.100.000.
8.1.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht ten bedrage van € 365 aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen.
8.2.
De vergoeding van de proceskosten is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 310. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. In bezwaar heeft de gemachtigde een bezwaarschrift ingediend en de hoorzitting bijgewoond, terwijl hij heeft gevraagd om een vergoeding voor de proceskosten. In beroep heeft de gemachtigde een beroepschrift ingediend en de zitting bijgewoond. De vergoeding voor de rechtsbijstand door een gemachtigde bedraagt dan in totaal € 2.370. Daarnaast heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van de door haar gemaakte taxatiekosten van € 1.161,60 (inclusief omzetbelasting), en om vergoeding van de kosten voor de aanwezigheid van de taxateur op zitting (inclusief reistijd) van in totaal € 580,80 (vier uren maal € 120 plus omzetbelasting). De heffingsambtenaar heeft de hoogte van deze kosten niet weersproken. Nu het gehanteerde uurtarief het daarvoor geldende maximum niet overstijgt, zal de rechtbank de vergoeding van deze kosten toekennen. De totale proceskostenvergoeding bedraagt € 4.112,40.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 2.100.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan belanghebbende tot een bedrag van € 1.500;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 4.112,40 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, voorzitter, en mr. F. Brekelmans en mr. M. Pelinck, leden, in aanwezigheid van mr. H.J. Haanstra, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 maart 2024.
w.g. griffier
w.g. voorzitter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.