Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 21/3701
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 9 maart 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: ir. [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren, verweerder
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij besluit van 31 januari 2021 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld voor het kalenderjaar 2021 op € 558.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 februari 2023. Eiseres is, met bericht van verhindering, niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
1. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 182 m2 en een inhoud van 746 m³, een inpandige garage met een gebruiksoppervlakte van 21 m2, en een tuinhuis met een gebruiksoppervlakte van 5 m2. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 785 m².
Geschil
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2020. Eiseres bepleit een waarde van € 520.000 en verweerder staat een waarde voor van € 558.000.
Bewijslastverdeling
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2020 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [1]
Standpunten partijen
4. Eiseres stelt dat verweerder niet geslaagd is in de op hem rustende bewijslast. Eiseres voert daartoe aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in perceeloppervlakte, wooninhoud en gestegen marktprijzen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] in het taxatieverslag. Eiseres voert verder aan dat de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar gestegen is met € 145.000, ofwel 35%, terwijl geen sprake is van verbouwingen en/of verbeteringen aan de onroerende zaak. Hierdoor is een groot verschil ontstaan tussen de beschikte WOZ-waarde en de verkoopprijzen van recent verkochte vergelijkbare woningen. Tot slot voert eiseres aan dat geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut.
5. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst verweerder op de in beroep overgelegde waardematrix. De daarin opgenomen vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 3] , [vergelijkingsobject 4] , beide te [plaatsnaam 1] , en [vergelijkingsobject 5] te [plaatsnaam 2] , zijn volgens verweerder qua soort object, bouwperiode, en leefruimte goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 4] liggen beide, net als de onroerende zaak, aan vaarwater. Uit deze objecten kan volgens verweerder de grondwaarde afgeleid worden. De waarde van de opstallen kan goed afgeleid worden uit het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 5] , aldus verweerder. Volgens verweerder volgt uit de veel lagere eenheidsprijs per m2 van de onroerende zaak ten opzicht van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 5] dat al rekening is gehouden met het afnemend grensnut.
Beoordeling
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de beschikte WOZ-waarde per 1 januari 2020 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum.
7. De rechtbank is van oordeel dat de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Eiseres heeft dit als zodanig ook niet betwist. De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven ook niet identiek aan de onroerende zaak te zijn om te kunnen dienen als vergelijkingsobject, zolang voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen. De door eiseres aangevoerde vergelijkingsobjecten zijn niet aan vaarwater gelegen en verschillen daarom zo van de onroerende zaak dat deze terecht niet zijn meegenomen in de vergelijking.
8. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, en het afnemend grensnut, in voldoende mate rekening heeft gehouden. Dit volgt ook uit de in beroep overgelegde matrix.
9. Voor zover eiseres wijst op de stijgingspercentages van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar, overweegt de rechtbank dat op grond van de Wet WOZ de WOZwaarde van een woning voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. WOZ-waarde van voorgaande jaren is dus niet relevant bij de bepaling van de WOZ-waarde in een later jaar.
Conclusie
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Brekelmans, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2023.
w.g. griffier w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).