Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer / rekestnummer: 9962985 \ VZ VERZ 22-17
Beschikking van 18 april 2023
in de zaak van
BLIJHAM ONROEREND GOED BV,
te Hoogezand,
verzoekende partij,
hierna te noemen: Blijham,
gemachtigde: mr. V.S.M. Sturkenboom,
tegen
[voornaam] [verweerder],
te [woonplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: [verweerder] ,
gemachtigde: mr. D.Y.M. Schuth.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- het verweerschrift;
- producties aan de zijde van Blijham, welke ter griffie zijn binnengekomen op 28, 29 en 30 november 2022;
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 1 december 2022. Op de zitting is namens Blijham [beheerder] (beheerder) verschenen, bijgestaan door mr. Sturkenboom. [verweerder] is samen met zijn zoon ter zitting verschenen, bijgestaan door mr. Schuth. Partijen hebben hun wederzijdse standpunten - mede aan de hand van spreekaantekeningen - (nader) uiteengezet. Van het behandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt en die aantekeningen zijn aan het dossier toegevoegd.
1.3.
Nadat de voortzetting van de procedure een aantal malen is aangehouden, is thans beschikking bepaald op heden nadat [verweerder] daarom heeft verzocht.
2.De feiten
2.1.
Tussen [verweerder] als huurder en [voorletter] [verhuurder] als verhuurder is op 13 februari 1998 een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de duur van vijf jaar, welke van rechtswege is verlengd voor de duur van vijf jaar en daarna is voortgezet voor onbepaalde tijd. Voor zover van belang staat in de huurovereenkomst onder meer het volgende:
"(…) Met toestemming van [naam] verhuurt [verhuurder] aan [verweerder] de bedrijfsruimte [adres] .
Artikel 1
[verhuurder] verhuurt met ingang van 1 februari 1998 aan [verweerder] de in de considerans omschreven bedrijfsruimte [adres] . De huurovereenkomst is aangegaan voor de tijd van vijf jaar met een opzeggingstermijn van een jaar.
(…)
Artikel 3
De gehuurde bedrijfsruimte is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijf. Slechts met toestemming van [verhuurder] kan [verweerder] een andere bestemming aan het gehuurde geven."
2.2.
Met ingang van 7 februari 2005 is Blijham eigenaar geworden van het gehuurde.
2.3.
De huur bedraagt vanaf april 2006 € 1.230,00 per maand.
2.4.
[verweerder] heeft de bedrijfsruimte ' [naam] ' aan [adres] onderverhuurd. In de onderhuurovereenkomst die op 7 oktober 2014 tussen [verweerder] en [naam] tot stand is gekomen staat onder meer het volgende:
"(…) Bijzondere bepalingen (…)
5. De huurder krijgt op de 1e verdieping boven het café een kamer tot zijn beschikking bedoeld voor voorraden en als opslag. (…)"
2.5.
De bovengelegen woning aan [adres] heeft [verweerder] in de periode 2012 tot en met augustus 2022 aan vier studenten verhuurd.
2.6.
Vanwege het ontbreken van een onttrekkingsvergunning voor de verhuur aan studenten heeft Blijham [verweerder] meerdere malen gesommeerd om de verhuur van de woonruimte aan studenten te staken. [verweerder] heeft de verhuur van de woning aan studenten gestaakt.
3.Het verzoek
3.1.
Blijham heeft de kantonrechter - na wijziging en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - verzocht om:
I. een deskundige te benoemen ter uitvoering van het benodigde onderzoek en advies met betrekking tot de aanpassing van de huurprijs voor het geheel omvattende de bedrijfsruimte en de afhankelijke woonruimte;
II. de kosten van de deskundige door partijen samen worden gedragen en wel ieder voor 50%;
III. aan de hand van het advies de nieuwe huurprijs vast te stellen;
IV. [verweerder] te veroordelen tot betaling van de proceskosten, waaronder het salaris van de gemachtigde.
3.2.
[verweerder] voert verweer tegen het verzoek.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Blijham heeft ter zitting bij akte haar verzoek gewijzigd. Blijham heeft daartoe haar getekende pleitnotitie, welke is aangemerkt als een akte, overgelegd. [verweerder] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van het verzoek. De kantonrechter is van oordeel dat de wijziging ook overigens niet in strijd is met de goede procesorde en staat de wijziging van het verzoek toe.
4.2.
Blijham heeft in deze procedure onder meer verzocht om een deskundige te benoemen om de huurprijs (nader) vast te stellen van de onroerende zaken gelegen aan [adres] .
4.3.
Blijham is - zo begrijpt de kantonrechter - als verhuurder van mening dat de huurprijs voor de bedrijfsruimte niet marktconform is omdat deze te laag is. Artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat zowel de huurder als de verhuurder kan vorderen dat de rechter een nadere huurprijs vaststelt. In artikel 7:304 is bepaald dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundige. Het tweede lid bepaalt dat als partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, de rechter deze benoemt op verzoek van de meest gerede partij.
4.4.
In onderhavige zaak heeft Blijham een verzoek gedaan tot benoeming van een deskundige door de kantonrechter. Blijham heeft ook verzocht om de huurprijs vast te stellen nadat de deskundige een advies heeft uitgebracht. Dit betreft echter een aparte (dagvaardings-)procedure, zodat dat verzoek - zoals [verweerder] ook heeft aangevoerd - hoe dan ook niet kan worden gehonoreerd. Voor zover Blijham dit verzoek nog niet heeft ingetrokken ter zitting, zal de kantonrechter het verzoek afwijzen.
Vooroverleg?
4.5.
[verweerder] heeft ter zitting aangevoerd dat Blijham niet-ontvankelijk in haar verzoek moet worden verklaard omdat partijen geen vooroverleg hebben gevoerd ten aanzien van de benoeming van een deskundige zoals bedoeld in artikel 7:304 BW. [verweerder] heeft nadat de procedure meerdere malen is aangehouden, verzocht om de procedure voort te zetten en een deskundige te benoemen. De kantonrechter begrijpt hieruit dat hij zijn verweer ten aanzien van het niet voeren van vooroverleg heeft verlaten nu hij zelf om voortzetting van de procedure verzoekt en om een deskundige te benoemen. De kantonrechter zal dan ook overgaan tot het benoemen van een deskundige om advies uit te brengen over de nader vast te stellen huurprijs.
Afhankelijke woning?
4.6.
Partijen zijn het niet eens over het antwoord op de vraag van welk(e) pand(en) de deskundige de huurprijs moet vaststellen.
4.7.
In artikel 7:290 lid 2 BW is bepaald welke onroerende zaken onder een bedrijfsruimte worden geschaard. Niet in geschil is dat het café op [adres] een bedrijfsruimte betreft zoals bedoeld in artikel 7:290 BW. In lid 3 van voornoemd artikel is bepaald dat tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte ook worden gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning. Tussen partijen is in geschil of de boven de bedrijfsruimte gelegen woning aan [adres] een afhankelijke woning betreft.
4.8.
De kantonrechter stelt in dit kader het volgende voorop. Van een (mede gelet op de bestemming van de bedrijfsruimte) afhankelijke woning is sprake als de woning niet zonder overwegende praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt. Bij de beoordeling van de vraag of de woning zelfstandig zonder verband met de bedrijfsruimte verhuurd had kunnen worden, spelen zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol, bijvoorbeeld (1) vergt de aard van het bedrijf een voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van de huurder? of (2) in hoeverre draagt bewoning van de woning bij tot de exploitatie van het bedrijf? of (3) is er een aparte opgang naar de woning? en (4) is er een interne verbinding tussen de bedrijfsruimte en de woning? [1] De bedoeling van huurder en verhuurder ten aanzien van de kwalificatie van de woning zal ook een rol spelen, maar is niet van doorslaggevende betekenis [2] .
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat de onroerende zaak gelegen aan [adres] geen afhankelijke woning betreft en dus niet moet worden meegenomen bij het door de deskundige uit te brengen advies voor de nadere huurprijsvaststelling van de bedrijfsruimte. De kantonrechter heeft hierbij de volgende omstandigheden in aanmerking genomen.
4.10.
In de door [verweerder] overgelegde huurovereenkomst van 13 februari 1998 is in de considerans het volgende bepaald:
'Met toestemming van [naam] verhuurt [verhuurder] aan [verweerder] de bedrijfsruimte [adres] '.Hetgeen is herhaald in artikel 1 van de huurovereenkomst. Hieruit kan niet worden afgeleid dat het gaat om een van de bedrijfsruimte afhankelijke woning. Uit artikel 3 van de huurovereenkomst kan evenmin worden afgeleid dat het om een afhankelijke woning gaat. Daaruit volgt slechts dat de bedrijfsruimte uitsluitend als horecabedrijf mag worden gebruikt. Ook de overige bepalingen uit de huurovereenkomst geven geen aanknopingspunten voor de juistheid van de stelling dat het gaat om een afhankelijke woning.
'Met toestemming van [naam] verhuurt [verhuurder] aan [verweerder] de bedrijfsruimte [adres] '.Hetgeen is herhaald in artikel 1 van de huurovereenkomst. Hieruit kan niet worden afgeleid dat het gaat om een van de bedrijfsruimte afhankelijke woning. Uit artikel 3 van de huurovereenkomst kan evenmin worden afgeleid dat het om een afhankelijke woning gaat. Daaruit volgt slechts dat de bedrijfsruimte uitsluitend als horecabedrijf mag worden gebruikt. Ook de overige bepalingen uit de huurovereenkomst geven geen aanknopingspunten voor de juistheid van de stelling dat het gaat om een afhankelijke woning.
4.11.
Dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan dat het een afhankelijke woning betrof zoals Blijham aanvoert, kan de kantonrechter niet vaststellen nu [verweerder] deze bedoeling heeft betwist en hij onweersproken heeft gesteld dat Blijham bij de totstandkoming van de huurovereenkomst geen partij was bij de overeenkomst. Uit het enkele feit dat bij aanvang van de huurovereenkomst [adres] tezamen zijn verhuurd, kan die bedoeling ook niet worden afgeleid.
4.12.
Ook overigens kan niet worden vastgesteld dat er een nauwe verwevenheid bestaat tussen de bedrijfsruimte en de woning. Niet in geschil is dat de woning een eigen voordeur heeft en hiervoor dus geen gebruik hoeft te worden gemaakt van de ondergelegen bedrijfsruimte. Ook werd de woning tot voorkort zelfstandig verhuurd aan studenten. Verder heeft de kantonrechter er acht op geslagen dat Blijham onvoldoende heeft aangevoerd tegen de stelling van [verweerder] dat er geen sprake is van daadwerkelijke samenhang en een economisch verband met de onderneming. De omstandigheden dat er één huurprijs is overeengekomen en er één meter aanwezig is voor beide onroerende zaken zoals Blijham onweersproken heeft gesteld, leggen naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gewicht in de schaal om tot het oordeel te komen dat er sprake is van een afhankelijke woning. Dat ten aanzien van de onderhuur van het café tussen [verweerder] en onderhuurder [naam] is overeengekomen dat zij op de eerste verdieping boven het café één ruimte tot haar beschikking krijgt bedoeld voor voorraden en opslag, maakt dit evenmin anders. Dit duidt er juist op dat bewoning van de bovengelegen woning niet bijdraagt tot exploitatie van het café nu een ruimte van de woning wordt gebruikt voor opslag en voorraden.
4.13.
De conclusie van het bovenstaande is dat de deskundige in zijn advies ten aanzien van de nadere vaststelling van de huurprijs van de bedrijfsruimte daarbij de woonruimte niet zal moeten betrekken.
Deskundige
4.14.
[verweerder] heeft in haar verweerschrift voorgesteld om [deskundige] als deskundige te benoemen voor het uitbrengen van advies voor de nadere huurprijsvaststelling van de bedrijfsruimte. Ter zitting heeft Blijham kenbaar gemaakt zich te kunnen vinden in deze benoeming zodat de kantonrechter hiertoe zal overgaan.
Criteria nadere vaststelling huurprijs
4.15.
De kantonrechter zal de deskundige opdragen om bij de nadere vaststelling van de huurprijs van de onderhavige bedrijfsruimte dezelfde criteria te hanteren als die de rechter daarbij moet hanteren, zoals bedoeld in artikel 7:303 BW. Dit brengt mee dat bij de nadere vaststelling van de huurprijs dient te worden gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse in een periode van de voorafgaande vijf jaar aan 27 juni 2022 (de zogeheten referentieperiode), de datum waarop de nader vast te stellen huurprijs moet ingaan. Gelet op artikel 7:304 lid 2 jo. 7:303 BW is 27 juni 2022 de datum waarop de nader vast te stellen huurprijs moet ingaan omdat op die datum door Blijham het verzoek tot het benoemen van een deskundige is gedaan.
4.16.
Verder heeft te gelden dat de bedrijfsruimte en de niet-afhankelijke woning op basis van één huurovereenkomst wordt verhuurd en er één huurprijs in rekening wordt gebracht. Die huurprijs moet worden gesplitst. Uit die huurprijs moet naast een huurprijs voor de bedrijfsruimte, ook een huurprijs voor de niet-afhankelijke woning worden gedestilleerd. Het komt de kantonrechter geraden voor dat de huurprijs voor de niet-afhankelijke woning wordt bepaald aan de hand van het wettelijke woningwaarderingsstelsel in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW). Partijen hebben nog niet de gelegenheid gehad om zich uit te laten over de wijze waarop de huurprijs van de niet-afhankelijke woonruimte moet worden vastgesteld om deze te destilleren uit de huurprijs. Daarom zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld om zich
alleenover dit punt bij akte uit te laten.
alleenover dit punt bij akte uit te laten.
4.17.
Vanwege de te nemen akte wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
stelt Blijham in de gelegenheid om zich uiterlijk op
2 mei 2023bij akte uit te laten zoals bedoeld in r.o. 4.16, waarna [verweerder] in de gelegenheid zal worden gesteld om een antwoordakte te nemen op een termijn van twee weken;
2 mei 2023bij akte uit te laten zoals bedoeld in r.o. 4.16, waarna [verweerder] in de gelegenheid zal worden gesteld om een antwoordakte te nemen op een termijn van twee weken;
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan;
Deze beschikking is gegeven door mr. I.F. Clement en op 18 april 2023 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
412