Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: 9051396 \ CV EXPL 21-1093
Vonnis van 4 april 2023
in de zaak van
STICHTING ACANTUS,
te Veendam,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
hierna te noemen: Acantus,
gemachtigde: mr. H.G.E. Klatter,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J. Plat.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 april 2022.
1.2.
Op de bij voornoemd tussenvonnis op 21 september 2022 gehouden mondelinge behandeling is namens Acantus [technisch inspecteur] (technisch inspecteur bij Acantus) ter zitting verschenen, bijgestaan door mr. Klatter. Acantus heeft tevens [mevrouw] meegenomen naar de zitting. [gedaagde] is eveneens ter zitting verschenen, bijgestaan door mr. Plat. Partijen hebben hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden en die aantekeningen zijn toegevoegd aan het dossier.
1.3.
De zaak is toen voor onbepaalde tijd aangehouden. Acantus heeft een akte genomen, ter griffie binnengekomen op 10 november 2022. [gedaagde] heeft een antwoordakte genomen, die op 20 december 2022 ter griffie is binnengekomen.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1.
Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
2.2.
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst op grond waarvan [gedaagde] van Acantus een woning huurt aan de [de woning] (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt € 530,52 per maand en dient uiterlijk op de 1e van elke maand te worden voldaan.
2.3.
Op 28 oktober 2019 heeft [gedaagde] een e-mail aan Acantus gestuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) Mijn huis is zeer vochtig de ramen zijn elke ochtend nat met condens.
En ook is het stroomprobleem in mijn huis nog niet opgelost. (…)"
2.4.
Acantus heeft op 19 november 2019 aan Rablo Bouwservice B.V. (Rablo) opdracht gegeven om werkzaamheden in de woning uit te voeren. In de opdrachtomschrijving staat onder meer het volgende:
"(…) Klacht/reparatieverzoek:
Schimmel in huis
Beschrijving werkzaamheden:
Spouw ventilatie aan de voor en zijgevels weer open maken.
Kruipruimte ventilatie aanbrengen in de voor en zijgevels.
10 liter saus afgeven wit. (…)"
2.5.
Acantus heeft aan het B-Team B.V. op 5 december 2019 opdracht gegeven om de schimmel in de woning te doden en schoon te maken. B-Team heeft de werkzaamheden uitgevoerd en hiervoor op 24 december 2019 een factuur gestuurd aan Acantus van
€ 399,30.
€ 399,30.
2.6.
Rablo heeft de werkzaamheden zoals genoemd in de opdrachtomschrijving van
19 november 2019 uitgevoerd en hiervoor op 31 december 2019 een factuur van € 513,10 aan Acantus verstuurd.
19 november 2019 uitgevoerd en hiervoor op 31 december 2019 een factuur van € 513,10 aan Acantus verstuurd.
2.7.
Acantus heeft op 6 februari 2020 Rablo opdracht gegeven om de oprit opnieuw te bestraten vanwege door een septictank veroorzaakte verzakkingen.
2.8.
Op 7 februari 2020 heeft [gedaagde] bij Acantus nogmaals melding gemaakt van schimmelproblemen aan de woning en verzocht om een schadevergoeding.
2.9.
Acantus heeft [schilderbedrijf] . ( [schilderbedrijf] ) op 10 februari 2020 opdracht gegeven om de keuken, slaapkamer en woonkamer schimmelwerend te sausen. [schilderbedrijf] . heeft deze werkzaamheden uitgevoerd en Acantus hiervoor een factuur gestuurd van € 905,87.
2.10.
Acantus heeft [gedaagde] op 13 februari 2020 het volgend bericht gestuurd:
“(…)Herstel vloer
We hebben afgesproken dat u er zelf voor zorgt dat uw laminaatvloer wordt hersteld. U krijg hiervoor van Acantus een tegemoetkoming van 1.050 euro.
Voor de beschadigde kasten en tafel krijgt u een tegemoetkoming van 300 euro en voor de gordijnen 457,60 euro. Dit alles opgeteld komen we uit op 1.807,60 euro. Dit bedrag wordt op uw rekening overgemaakt. (…)”
2.11.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft vervolgens op 28 juli 2020 verzocht om naast de hiervoor genoemde tegemoetkoming, nog een bedrag van € 2.000,00 aan [gedaagde] te vergoeden. Acantus heeft dit verzoek afgewezen.
2.12.
[gedaagde] heeft de gehele huur voor de maand augustus 2020 onbetaald gelaten.
2.13.
Op 28 september 2020 heeft [gedaagde] het volgende bericht aan Acantus gestuurd:
“(…) Hoi ik ben door jullie collega behoorlijk in de problemen gekomen er was mij nog 2000 euro beloofd wat in eens werd terug getrokken zonder dat ik een normaal gemeubileerde woning had samen met mijn dochter ik stap nu richting de gkb voor een aanmelding schuldsanering ik probeer de huur gewoon te betalen aan gezien mijn loon niet toereikend is lukt het mij niet om de achterstand zonder gkb terug te betalen. (…)”
2.14.
Acantus heeft diezelfde dag een betalingsregeling aan [gedaagde] voorgesteld voor de op dat moment openstaande huur. [gedaagde] en Acantus hebben enige tijd met elkaar gecorrespondeerd, maar er is uiteindelijk geen betalingsregeling tot stand gekomen.
2.15.
[gedaagde] heeft de huur voor de maand oktober 2020 onbetaald gelaten.
2.16.
[gedaagde] heeft Acantus op 23 oktober 2020 het volgende bericht gestuurd:
“(…) Hoi mijn geld is gestolen mijn complete loon kan niets meer betalen. (…)”
2.17.
Op 30 november 2020 heeft Schuldsupport Acantus bericht dat [gedaagde] bij Schuldsupport onder bewind zal komen te staan en heeft verzocht om de correspondentie aan haar te richten.
2.18.
Acantus is op 9 december 2020 bij [gedaagde] op bezoek geweest.
2.19.
Acantus heeft op 17 december 2020 een e-mail aan [gedaagde] gestuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
“(…) Bij deze mijn terugkoppeling van mijn bezoek van 9 december 2020.
Acantus wil u graag helpen met u schimmel probleem in de woning.
Wij laten dan ook onderstaand uitvoeren door een aannemer.
Schimmel in de woonkamer, keuken en op de meubels laten wij schoonmaken door een gespecialiseerd bedrijf.
Om in de toekomst te voorkomen dat er weer schimmel optreed gaan wij de binnenmuren van de woonkamer boven de plint injecteren.
Voor het schimmel in de keuken laten wij beoordelen door een aannemer om daar een passende oplossing voor te vinden.
Tevens laten wij de voor- en zijgevels impregneren.
Het stukadoorswerk in de berging laten wij repareren.
Tegemoetkoming
Wij vanuit Acantus gaan niet over op een tegemoetkoming of huurvermindering.
Dit is in het verleden al met uw advocaat besproken. (…)”
2.20.
Acantus heeft in december 2020 en begin januari 2021 de muren laten impregneren en injecteren.
2.21.
[gedaagde] heeft de huur voor de maanden januari en februari 2021 onbetaald gelaten.
2.22.
Op 1 februari 2021 heeft Schuldsupport Acantus bericht dat het verzoek tot onderbewindstelling is ingetrokken en dat de correspondentie weer kan worden gericht aan [gedaagde] .
2.23.
In opdracht van [gedaagde] is op 18 mei 2021 door KMZ Lekdetectie B.V. een onderzoek uitgevoerd naar de vocht- en schimmelproblematiek. In de rapportage staat onder meer het volgende:
"(…)Opdracht omschrijving:Lekdetectie/bouwkundig onderzoek op bovenstaand adres waar sprake is van: vochtoverlast door de gehele woning. Bewoners geven aan dat in de gehele woning last is van teveel aan vocht. Er is sprake van tocht en schimmels op muren en plafonds. (…)
visuele waarnemingen(…)
Het zandbed onder de vloer ziet en voelt vochtig aan. In de muren boven de vloer worden laag aan de vloer minimaal verhoogde vochtwaarden gemeten ten aanzien van de vochtwaarden die gemeten worden hoger op de wand. Bewoners geven aan dat er werkzaamheden zijn uitgevoerd waarbij gaatjes geboord zijn door de plinten en hier vloeistof is ingebracht. Dit kan zijn dat de muren geïnjecteerd zijn om een waterscherm aan te brengen waardoor vocht niet verder omhoog kan trekken dan het aangebrachte schilt. Om uit te kunnen sluiten wat er is gedaan willen wij adviseren dit na te vragen bij de woningbouw. Wat is er gedaan en waarmee. (…)"
Wij adviseren u ten aanzien van het uitgevoerde onderzoek om:
Uitgevoerde vochtmetingen geven geen directe oorzaak van optrekkend vocht vanuit de kruipruimte. (…) De fundering is gemetseld en hierbij is optrekkend vocht wel een veel voorkomend probleem wanneer hier niets aan gedaan wordt.
Kruipruimte is te klein om er onder door te gaan en hierbij de balken te controleren. Veel voorkomend probleem bij jaren 30 woning is het doorrotten van de balken waar deze zijn ingemetseld. De kruipruimte heeft wel meerdere ventilatie roosters voor het ventileren van de kruipruimte waardoor deze goed geventileerd wordt. Balken kunnen alleen gecontroleerd worden door gaten te boren en met endoscoop te inspecteren of deze nog deugdelijk zijn. (…)
2.24.
Op 27 mei 2021 heeft [aannemer] (een door Acantus ingeschakelde aannemer) een e-mail aan [gedaagde] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) Ik heb u een aantal keren gebeld maar krijg helaas geen gehoor. Graag maak ik een afspraak met u zodat wij de laatste werkzaamheden kunnen inplannen. Ik kom graag zelf nog even van te voren langs om de werkzaamheden te beoordelen. (…)"
2.25.
Tijdens de door de rechter bepaalde mondelinge behandeling van 7 juni 2021 zijn partijen overeengekomen dat er een deskundige zal worden benoemd die onderzoek zal verrichten naar de vocht- en schimmelproblematiek in de woning.
2.26.
[aannemer] heeft [gedaagde] op 12 juni 2021 bericht dat zij vanwege het ingestelde onderzoek geen werkzaamheden meer mag uitvoeren en het afronden van de werkzaamheden daarom tot nadere order wordt uitgesteld.
2.27.
Bij tussenvonnis van 29 juni 2021 is dhr. ing. E.V. Hulleman als deskundige benoemd. Aan de deskundige is gevraagd (1) waardoor de schimmel wordt veroorzaakt, (2) wat afdoende nodig is om de schimmel niet te laten terugkeren en (3) op welke plaatsen in het gehuurde sprake is van vocht/schimmeloverlast.
2.28.
[aannemer] heeft voor de al verrichte werkzaamheden aan de woning van [gedaagde] op 3 juli 2021 een factuur van € 3.817,64 aan Acantus verstuurd.
2.29.
De deskundige Hulleman heeft op 21 oktober 2021 in het bijzijn van [technisch inspecteur] namens Acantus en [gedaagde] een onderzoek uitgevoerd in de huurwoning van [gedaagde] . Nadat partijen hebben kunnen reageren op de conceptversie van het onderzoeksrapport, heeft de deskundige op 21 december 2021 een definitieve rapportage uitgebracht.
3.De vordering en het verweer
in conventie
3.1.
Acantus vordert - zakelijk weergegeven - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad om:
- ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;
- [gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening en bevel van het vonnis het gehuurde met al degene die en al datgene dat zich daarin van de zijde van [gedaagde] mocht(en) bevinden te ontruimen en te verlaten en de sleutels van het gehuurde aan Acantus af te geven en het gehuurde geheel ontruimd ter beschikking van Acantus te stellen en te laten;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.141,64, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag te rekenen vanaf
17 februari 2021 tot aan de dag van algehele betaling;
17 februari 2021 tot aan de dag van algehele betaling;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurbedragen waarop Acantus recht had bij nakoming van de overeenkomst voor iedere maand vanaf maart 2021 tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomst en daarna een gebruiksvergoeding tot en met de maand waarin de ontruiming en lege oplevering heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover tot er betaald is;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 195,94 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert, samengevat weergegeven, tot afwijzing van de vordering van Acantus.
in reconventie
3.3.
[gedaagde] vordert – na wijziging van eis – om:
I. voor recht te verklaren dat Acantus (toerekenbaar) tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting om [gedaagde] het huurgenot te verschaffen in de periode vanaf het moment dat Acantus in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, dat het gehuurde vanaf dit moment een huurwaarde had van € 212,21 per maand (40% huurvermindering) dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag vanaf een door de rechter te bepalen datum;
II. Acantus te veroordelen tot vergoeding van de uit de tekortkoming voortvloeiende schade, zijnde de te veel betaalde huur over de periode vanaf het moment dat Acantus in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan tot 1 juni 2021;
III. voor recht te verklaren dat [gedaagde] € 212,21 per maand dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag per maand (na 1 juni 2021) is verschuldigd totdat alle gebreken zijn hersteld;
IV. Acantus te veroordelen tot herstel van de gebreken aan het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 25.000,00 indien Acantus niet binnen drie weken nadat het vonnis is betekend de gebreken heeft verholpen;
V. Acantus te veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van de door [gedaagde] geleden schade ten bedrage van € 11.980,98, dan wel een door de rechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
VI. Acantus te veroordelen tot betaling van de door [gedaagde] (recent) geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat, dan wel in door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
VII. Acantus te veroordelen tot betaling van de kosten van de door [gedaagde] ingeschakelde deskundige, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
VIII. Acantus te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet zijn voldaan binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis.
3.4.
Acantus voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
3.5.
Op de stellingen van partijen in conventie en in reconventie wordt - voor zover van belang - bij de beoordeling nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vorderingen in conventie en in reconventie zullen gelet op de onderlinge samenhang gezamenlijk worden beoordeeld.
Inleiding
4.2.
In de kern gaat het in deze zaak om de vraag of de huurovereenkomst die tussen Acantus en [gedaagde] bestaat moet worden ontbonden omdat zij tekort zou zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst of dat de ontbinding moet worden afgewezen omdat [gedaagde] met succes een beroep op opschorting toekomt en zij aanspraak kan maken op huurprijsvermindering vanwege verminderd huurgenot.
4.3.
Acantus heeft aan haar vordering in eerste instantie ten grondslag gelegd dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan van meer dan vier maanden (augustus 2020, oktober 2020, januari 2021 en februari 2021). Acantus heeft nadien de grondslag van haar vordering aangevuld c.q. gewijzigd. Zij stelt zich thans op het standpunt dat [gedaagde] ook tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen door één van de medewerkers van Acantus te hebben bedreigd, bewust schade te hebben toegebracht aan de woning door de kruipruimte met water te hebben gevuld en onder valse voorwendselen fictieve schade te hebben geclaimd. Volgens Acantus zijn deze tekortkomingen dusdanig, dat die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
4.4.
[gedaagde] heeft daartegen aangevoerd dat zij de huurbetaling (deels) mocht opschorten omdat er gebreken kleven aan de woning in de vorm van vocht- en schimmelproblemen en in zoverre geen sprake is van een tekortkoming. Verder stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat zij zich niet als slecht huurder heeft gedragen, zodat zij in zoverre ook niet tekort is geschoten. [gedaagde] heeft in dat verband ook bezwaar gemaakt tegen de wijziging van de grondslag van de vordering van Acantus. Vanwege de gebreken heeft [gedaagde] in reconventie onder meer huurprijsvermindering van 40% gevorderd, gevorderd dat Acantus wordt veroordeeld tot herstel van de gebreken op straffe van een dwangsom en Acantus wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 11.980,98 aan schadevergoeding.
4.5.
De kantonrechter overweegt over het voorgaande als volgt.
Bezwaar aanvulling c.q. wijziging van de grondslag
4.6.
De kantonrechter ziet niet in dat [gedaagde] door de wijziging c.q. aanvulling van grondslag in haar verdediging wordt geschaad of dat de procedure onredelijk wordt vertraagd. [gedaagde] heeft zich voldoende kunnen verweren tegen de stelling van Acantus dat zij zich als slecht huurder heeft gedragen. De kantonrechter gaat daarom voorbij aan het verweer van [gedaagde] en zal hierna beoordelen of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst bestaande uit het laten ontstaan van een huurachterstand en/of wegens slecht huurderschap, zoals Acantus stelt.
Ontbinding en ontruiming van het gehuurde vanwege tekortkoming door [gedaagde] ?
4.7.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] een huurachterstand van vier maanden heeft laten ontstaan. Een dergelijke huurachterstand rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst. Ook al zou [gedaagde] – zoals zij aanvoert – een beroep op opschorting van de huur toekomen wegens gebreken die kleven aan de woning, dan nog is de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijsbaar omdat [gedaagde] zich naar het oordeel van de kantonrechter niet als een goed huurder heeft gedragen. Hiertoe overweegt de kantonrechter als volgt.
4.8.
[gedaagde] heeft gesteld dat zij schade heeft geleden als gevolg van schimmel in de woning. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij door de schimmel in haar woning antieke meubels heeft moeten weggooien, die volgens haar door Smerling Antiek zijn getaxeerd op een bedrag van € 7.757,00. Ook heeft [gedaagde] gesteld dat zij vervangende meubels heeft moeten kopen en kosten heeft moeten maken voor het volledig strippen van de woning en voor het afvoeren van meubels, vloeren en gordijnen. Ter onderbouwing van die stelling heeft [gedaagde] een document overgelegd van Smerling Antiek waaruit zou volgen dat de antieke meubelen zijn getaxeerd op een bedrag van € 7.757,00 en een bon van Wedeka Kringloop & Mileu (hierna: de kringloop) ten bedrage van € 2.410,00.
4.9.
Acantus heeft betwist dat [gedaagde] dergelijke schade heeft geleden. Volgens Acantus is het door [gedaagde] overgelegde document van Smerling Antiek en de bon van de kringloop vals. Ter onderbouwing daarvan heeft zij een verklaring van de kringloop overgelegd waaruit kort gezegd volgt dat voormelde bon bij de kringloop niet bekend is en dat zij bij de verkoop van goederen werken met een koop-huurovereenkomst. Ook heeft Acantus een e-mail van Smerling Antiek overgelegd waarin Smerling Antiek desgevraagd aangeeft niet bekend te zijn met de door [gedaagde] betoogde taxatie.
4.10.
[gedaagde] heeft vervolgens het boetekleed aangetrokken en toegegeven dat de door haar bij Acantus ingediende bonnen ter onderbouwing van de schade, niet authentiek zijn en dat zij die bonnen zelf heeft gemaakt. De gemachtigde van [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling van 21 september 2022 wederom aangegeven dat er geen bonnen bestaan van de door [gedaagde] gestelde schade, [gedaagde] heeft het boetekleed aangetrokken en zij refereert zich aan het oordeel van de kantonrechter.
4.11.
De kantonrechter acht deze handelswijze van [gedaagde] zeer kwalijk en is van oordeel dat [gedaagde] hiermee in strijd met artikel 7:213 BW heeft gehandeld. [gedaagde] heeft zich niet als een goed huurder gedragen door op basis van vervalste bonnen schadevergoeding te vorderen van Acantus. Zij is in zoverre (toerekenbaar) tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst met Acantus.
4.12.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geldt als uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan opleveren voor ontbinding van een huurovereenkomst. Op de huurder rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv de stelplicht en bewijslast van de uitzondering op het uitgangspunt dat de tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn, hetgeen meebrengt dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, kan worden toegekend. Het is aan de kantonrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. Deze rechterlijke beoordeling vindt vanzelfsprekend wel een praktische begrenzing doordat de rechter slechts rekening kan houden met de voor hem kenbare feiten en omstandigheden (zie onder meer HR 29 september 2018, ECLI:NL:HR: 2018:1810).
4.13.
[gedaagde] heeft geen omstandigheden gesteld die tot de conclusie leiden dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd. Het woonbelang van [gedaagde] vormt naar het oordeel van de kantonrechter een onvoldoende omstandigheid om – gelet op het wangedrag van [gedaagde] – tot de conclusie te komen dat een ontbinding niet gerechtvaardigd is.
4.14.
De conclusie van het bovenstaande is dat de huurovereenkomst tussen Acantus en [gedaagde] zal worden ontbonden. [gedaagde] dient een redelijke termijn te krijgen om de woning te ontruimen. De door Acantus gevorderde ontruimingstermijn van veertien dagen acht de kantonrechter niet redelijk. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn bepalen op een termijn van vier weken na betekening van dit vonnis.
4.15.
Het behoeft geen nadere motivering dat de vordering van [gedaagde] in reconventie ten aanzien van de gestelde schade gelet op het voorstaande zal worden afgewezen.
Huurachterstand, opschorting en huurprijsvermindering
4.16.
[gedaagde] heeft niet weersproken dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 2.141,64, hetgeen neerkomt op een huurachterstand van meer dan vier maanden. Beoordeeld moet worden of [gedaagde] een beroep op partiele ontbinding van de huurovereenkomst dan wel huurprijsvermindering toekomt vanwege gebreken die zouden kleven aan de woning, waardoor zij de gehele huurachterstand niet meer aan Acantus verschuldigd is.
Juridisch kader
4.17.
De kantonrechter stelt voorop dat de huurder bevoegd is de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat hij met toepassing van de artikelen 6:270 en 6:271 BW geheel of ten dele van zijn verplichting tot huurbetaling wordt bevrijd. Op de gedeeltelijke ontbinding bij huur is echter artikel 7:207 BW van toepassing. Dit artikel geldt als een lex specialis van artikel 6:270 BW. De regeling in artikel 7:207 BW derogeert aan de algemene regeling van (gedeeltelijke) ontbinding van wederkerige overeenkomsten (art. 6:270 BW). [1] De kantonrechter zal de vordering van [gedaagde] dan ook beoordelen op de subsidiaire grondslag, namelijk huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 lid 1 BW.
4.18.
De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 7:207 lid 1 is bepaald dat een huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. In lid 2 van voornoemd artikel is bepaald dat de huurder geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering ter zake van gebreken die hij krachtens artikel 7:217 BW verplicht is te verhelpen, of voor het ontstaan waarvan hij jegens de verhuurder aansprakelijk is. Om aanspraak te kunnen maken op huurprijsvermindering moet er sprake zijn van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De huurder heeft op grond van artikel 7:222 BW de plicht om eventuele gebreken te melden. Het is daarnaast aan de huurder, dus aan [gedaagde] , om de door haar gestelde gebreken te onderbouwen. De bewijslast van het bestaan van de door haar gestelde gebreken ligt bij [gedaagde] . Tegen de achtergrond van het voorgaande overweegt de kantonrechter als volgt.
Klachtplicht
4.19.
Acantus heeft allereerst aangevoerd dat [gedaagde] niet aan haar klachtplicht heeft voldaan en reeds om die reden geen sprake kan zijn van huurprijsvermindering. Daarin kan de kantonrechter haar niet volgen. [gedaagde] heeft zowel in november 2019 als in december 2020 geklaagd over vocht- en/of schimmelproblemen in de woning. Acantus stelt, althans onderbouwt, niet dat [gedaagde] op dat moment al langere tijd klachten ondervond en die meldingen in november 2019 en december 2020 te laat waren. De kantonrechter gaat dan ook aan het verweer van Acantus voorbij.
Gebreken en deskundigenrapport
4.20.
De kantonrechter komt toe aan de vraag of sprake is van schimmel- en vochtproblematiek in de woning van [gedaagde] . In het kader van het vaststellen van de gebreken is reeds een deskundigenonderzoek verricht door een door de kantonrechter benoemde deskundige, de heer Hulleman.
4.21.
De deskundige heeft in zijn rapport de gestelde vragen als volgt beantwoord:
"(…) 1. Waardoor wordt de schimmel veroorzaakt? (…)
Tijdens de opname ter plaatse stonden de meeste ramen op een kier en werd er voldoende geventileerd. Gemeten vochtpercentages (relatieve vochtigheid); woonkamer, keuken en verdieping (70-75%), kruipruimte (90%) - de grondslag in de kruipruimte is nat.
De ideale luchtvochtigheid in een woning is tussen de 40 en 60%, de geconstateerde luchtvochtigheid in de woning van 70 - 75% (ondanks dat er op dat moment goed werd geventileerd) is dus geschikt voor de groei van schimmels.
De hoge relatieve luchtvochtigheid in de kruipruimte zal zich door de dampdruk nivelleren met de bovenliggende ruimte, nu er geen dampische scheiding/vloeren (het betreft een dampopen houten vloer, en geen dampdichte betonvloer) is tussen de kruipruimte en de bovenliggende ruimten.
De plaatselijk in de woning geconstateerde schimmel wordt veroorzaakt door:
In zijn algemeenheid…De hoogte van de relatieve vochtigheid in combinatie met koude oppervlakken, dan wel door temperatuurgradient.
In de keuken/het keukenblok - door lekkage van het afwerkingsprofiel tegelwerk/aanrechtblad op het aanrechtblad.
In de voorkamer op de buitenmuur - een combinatie van koudeval/spouwventilatie, tocht en waterbelasting door het gat van de schotelantenne kabeldoorvoer, koudegradient door aanwezige apparatuur.
In de woonkamer op meubilair (bijzet tafeltje, wandkast) en de buitengevel achter de kast, door een te hoog vochtpercentage en stofaanhechting, tempratuur gradient.
In de badkamer - op het niet / onvoldoende behandelde houten frame onder het geplaatste bad, en enigszins in de voegjes van het tegelwerk. (…)
2. Wat is afdoende voor nodig om de schimmel niet te laten terugkeren.
De afzuigkap luchtdicht aansluiten op de daarvoor bestemde afvoer.
De kitnaad tpv het aanrechtblad opnieuw waterdicht aanbrengen (nieuw afdichtingsprofiel), plaatsen van een achterwand in het onderkastje (ontbreekt nu).
De riolering ontstoppen, sowieso het gehele rioleringsstelsel inspecteren met een camera en gebreken herstellen.
Aanvulling 6-12-21: zie conclusie: Kruipruimte isolatie chips/korrels aanbrengen, dit zal het vochttransport naar de woning verkleinen.
3. Op welke plaatsen in het gehuurde is er sprake van vocht/schimmeloverlast?
Zoals door mij is geconstateerd op 21-10-21 is schimmel aanwezig, echter niet in grote mate, op de volgende plaatsen is schimmel geconstateerd (zie foto's)
Keuken, in het aanrechtkastje en op het onbehandelde plint.
Voorkamer, op de buitengevel, nabij de radiator/doorvoer van de schotelantenne kabel.
Woonkamer, op de deurtjes van de wandkast, het bijzettafeltje en op de buitengevel.
Badkamer, op het houten (niet geschikte, door de huurster aangebrachte) frame van het bad, enigszins in voegjes,
Kruipruimte, schimmel op de grondslag en het metselwerk.
Oorzaak
Door mij is geconstateerd dat de goot overstroomde en de riolering (hwa) niet correct werkt, deze is verstopt.
Naar verluidt zijn de schimmelproblemen (na jaren geen last te hebben gehad) in korte tijd ontstaan. Bovenstaande verstopping van de riolering lijkt mij daarom mede verband te houden met de natte grond in de kruipruimte, welke daarna zorgt voor vochttransport naar de woning. Alhoewel het ook mogelijk is dat de grondwaterstand in deze omgeving is gewijzigd.
Naast het reinigen van de riolering ook kapotte delen vervangen, nu huurster heeft gemeld dat zij bij regelmaat moet herstraten ter hoogte vd keuken/badkamer, is het waarschijnlijk dat er een gebrek/lek zit in deze riolering.
Boven het keukenkozijn is geen schimmel geconstateerd, dit blijkt echter na meting wel een koudebrug te zijn waardoor schimmel hier zou kunnen ontstaan. Zeker in combinatie met een niet aangesloten afvoer v.d. afzuigkap.
Conclusie ter voorkoming van schimmel (met aanvulling):
Het ontstaan van schimmel komt door een combinatie van factoren, beide partijen hebben hier invloed op.
Buiten - De riolering is verstopt (geconstateerd), hierdoor wordt het omliggende terrein onevenredig belast met regenwater (geconstateerd), wat naar de kruipruimte zal stromen (de bodemafsluiting in de kruipruimte is nat geconstateerd). De riolering ontstoppen, algemeen het leidingwerk controleren en herstellen waar van toepassing. Door Acantus (conform opgave bij brief 29-11-21 van Acantus, is dit uitgevoerd).
Nu Acantus de riolering onlangs heeft ontstopt en heeft geconstateerd dat de riolering goed werkt (conform opgave van Acantus is er verder geen gebrek aan riolering) blijft het punt staan dat de bodemafsluiting in de kruipruimte nat is.
De oorzaak hiervan kan gezocht worden in water dat via het maaiveld naar de kruipruimte loopt, de hoogte van de grondwaterstand. Gezien de aanwezige schimmel is dit reeds langere tijd het geval.
De bodemafsluiting is nat, in de kruipruimte is een hoge luchtvochtigheid geconstateerd, door het verschil in dampdruk stroomt er vocht in de woning.
---Acties ---
Kruipruimte - Nu er geen rioleringsprobleem blijkt (opgave Acantus na onderzoek) dient de stroom van vochtige lucht uit de bodemafsluiting te worden geremd door het aanbrengen van een dampscherm of isolatiechips over deze bodemafsluiting in de kruipruimte. Door Acantus. (…)
Het is mede van belang de binnenzijde van de woning (dat geldt voor iedere woning) en het meubilair, ter voorkoming van schimmelgroei, regelmatig te reinigen met de daarvoor geschikte schoonmaakmiddelen. Zoals het zich nu laat aanzien is dit mij onvoldoende gebleken, en is het interieur een mogelijke voedingsbodem voor schimmels, daarnaast trekt stof vocht aan. Door v Haren.
De woning en meubilair regelmatig schoonmaken, bijv. 1x per week (cyclus proefondervindelijk bepalen, ook gezien de aanwezigheid van huisdieren). (…)"
4.22.
De kantonrechter oordeelt over het deskundigenrapport als volgt. Voor de rechter geldt een beperkte motiveringsplicht ten aanzien van zijn beslissing om de bevindingen van een deskundige al dan niet te volgen. Wel dient de rechter bij de beantwoording van de vraag of hij de conclusies waartoe deze deskundige in zijn rapport is gekomen zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking te nemen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang te toetsen of aanleiding bestaat van de in het rapport geformuleerde conclusies af te wijken. De rechter zal op specifieke bezwaren van een partij moeten ingaan als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van de zienswijze van de deskundige (zie onder meer HR 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:279).
4.23.
De kantonrechter stelt voorop dat de deskundige er blijk van heeft gegeven dat hij bij de uitvoering van zijn opdracht zorgvuldig te werk is gegaan. De deskundige heeft zijn conclusies afdoende onderbouwd en ook heeft hij het beginsel van hoor en wederhoor toegepast door zijn bevindingen eerst aan partijen voor te leggen alvorens het definitieve rapport op te stellen. Voorts ziet de kantonrechter geen aanleiding om te twijfelen aan de deskundigheid van de deskundige. Dat de deskundige geen nader onderzoek heeft gedaan naar de mogelijke oorzaken zoals Acantus heeft aangevoerd, acht de kantonrechter onvoldoende om niet uit te kunnen gaan van de door deskundige getrokken conclusies.
4.24.
Uit het rapport van de deskundige volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat er vocht en schimmel in de woning aanwezig is en dat de oorzaak hiervan deels in de natte bodemafsluiter van de kruipruimte is gelegen. Dit kan volgens de deskundige worden verholpen doordat Acantus een dampscherp of isolatiechips plaatst in de kruipruimte. De schimmel wordt - zo begrijpt de kantonrechter - ook deels veroorzaakt door het gedrag van [gedaagde] . Gelet op het gebrekenboek van de Huurcommissie (waarbij de kantonrechter aansluiting zoekt) vormt deze schimmelproblematiek een gebrek. Een huurprijsvermindering zou om die reden naar het oordeel van de kantonrechter in beginsel voor de hand liggen.
4.25.
Dat is uiteraard anders indien het verweer van Acantus slaagt dat [gedaagde] de schimmelproblematiek zélf heeft veroorzaakt. In dat geval is immers geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zoals Acantus ook aanvoert. Acantus heeft in dit verband aangevoerd dat zij kort voor het uitbrengen van het deskundigenbericht bericht heeft ontvangen van een kennis van [gedaagde] , mevrouw [mevrouw] , die verklaart dat [gedaagde] kort voor het deskundigenonderzoek de kruipruimte zelf nat heeft gemaakt door met de tuinslang water in de kruipruimte te laten stromen.
4.26.
Acantus heeft ter onderbouwing van haar verweer dat [gedaagde] water in de kruipruimte heeft laten lopen een verklaring van [mevrouw] overgelegd en een Word-document dat volgens haar een Skype-gesprek tussen [mevrouw] en [gedaagde] weergeeft. Ook heeft Acantus een verklaring van de echtgenoot van [mevrouw] overgelegd (de heer [echtgenoot mevrouw] ) die bij het Skypegesprek aanwezig is geweest. Ten slotte heeft Acantus schermafdrukken overgelegd van sms-berichten die tussen [mevrouw] en [gedaagde] zijn verstuurd. Volgens Acantus blijkt uit de door haar overgelegde verklaring van RSE Telecom & ICT dat niet gemanipuleerd kan worden met de inhoud van de sms-berichten en dat de teksten onderling zijn uitgewisseld.
4.27.
In het hiervoor genoemde Word-document staat onder meer het volgende:
[gedaagde]
Ik krijg 21 oktober onafhankelijk bedrijf voor de rechtszaak van acantus komen kijken naar water onder woning en de schimmel
Door jou verzonden (ktr: [mevrouw] )
oke
[gedaagde]
Ik laat voor die tijd met tuinslag water onder de vloer lopen zodat er genoeg vocht is onder de woning kan acantus lekker uitbetalen.
Door jou verzonden
Dat doe je toch niet?
[gedaagde]
Ja doe ik wel
Door jou verzonden
Dat gaan ze zien hoor gewoon leidingswater als je last hebt van grondwater is dat anders dan leidingswater
[gedaagde]
We zullen zien heb de rechter al op mijn hand die is aan mijn kant
Door jou verzonden
[gedaagde] dit gaat veelste ver, wees eerlijk daar bereik je meer mee dan dit
[gedaagde]
We zullen zien krijg me geld hoe dan ook van acantus
[gedaagde] het klinkt rot van mijn kant maar hier kan ik niet me zelf in vinden en zal dan ook met acantus contact opnemen hier over.
[gedaagde]
Dat ga je niet doen. Ik word in mijn gelijk gezet door de rechtbank acantus betaald me 20.000 euro omdat ik dan te veel huur hebt betaald dus dat krijg ik terug en meubels waar ik bonnetjes van heb ingeleverd totaal 20.000 euro. Kan ik andere auto en paardetrailer ophalen voordat geld.
Door jou verzonden
Sorry dit gaat te ver en blijf erbij dat ik na de vakantie dan acantus ga inlichten hierover. Je weet er van nu sorry dat is mijn mening hier over. Ga je uitleggen waarom ik er zo over denk, ik heb er gewoond van baby tot puber zoals je weet het huis is en blijft me dierbaar.
[gedaagde]
Wat is dat gemeen als je dat gaat doen
Door jou verzonden
Nee niet gemeen maar eerlijkheid duurt het langst is mij geleerd.
Door jou verzonden
Mij ni et je moet een manier vinden om aan geld te komen he zei me moeder altijd.
Door jou verzonden
Sorry dit gaat mij te ver ik moet mijn gevoel daar involgen
[gedaagde]
Als je dat doet dan pak ik je nog wel. wie mij tegen zit pak ik terug.
Door jou verzonden
Dat is jouw keuze dit gaat mij te ver en ik weet er nu van af met jouw eigen woorden en kan hier niet mij zelf bij aankijken als ik niks ga doen.
[gedaagde]
Ik meende dat je vriendin zou zijn en met dit zo gunnen?? Maar ja ze geloven je toch niet dus doe wat je niet laten kan ik pak je terug.
Door jou verzonden
[gedaagde] succes verder zo gaat dit gesprek voor mij nu stoppen. Ik heb je gezegd wat ik hier mee ga doen en hoop dat je zelf het recht zetten als die leugens.
[gedaagde]
Ik hoop dat je dood neervalt.
Je hebt chatberichten en oproepen van het Facebook-account van [gedaagde] geblokkeerd. "
4.28.
[gedaagde] heeft betwist dat een gesprek heeft plaatsgevonden zoals omschreven in het Word-document en weersproken dat zij zelf water in de kruipruimte heeft laten lopen. Acantus heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat voormeld gesprek heeft plaatsgevonden. [gedaagde] heeft er terecht op gewezen dat tijdens de zitting door Acantus is gezegd dat voornoemd document betrekking heeft op gestuurde WhatsAppberichten, dat Acantus thans stelt dat het gaat om Skype-berichten, maar uit de laatste zin van het bericht zelf volgt dat het gaat om chatberichten via Facebook. Deze wisselende standpunten rondom de wijze van communiceren en het gegeven dat de berichten naar een Word-document zijn gekopieerd en de originele berichten niet meer beschikbaar zijn, doen afbreuk aan de betrouwbaarheid van de verklaring van [mevrouw] . Acantus heeft verder geen stellingen aangedragen waaruit volgt dat het gesprek heeft plaatsgevonden en dat het Word-document een juiste weergage vormt van dat gesprek.
4.29.
Aan de inhoud van de door Acantus overgelegde sms-berichten kan – anders dan Acantus bepleit – ook niet de conclusie worden verbonden dat voornoemd gesprek heeft plaatsgevonden. [mevrouw] zou volgens Acantus [gedaagde] hebben bericht: ‘
Ik heb jou 2 weken geleden belofte gedaan die kom ik na. […]'. Dat [mevrouw] met ‘belofte’ bedoelt dat zij bij Acantus zou melden dat [gedaagde] van plan was om de kruipruimte voorafgaand aan het onderzoek vol met water te laten lopen, volgt nergens uit. Bovendien stelt Acantus niet dat het gesprek twee weken eerder heeft plaatsgevonden. Tot slot wordt in het sms-bericht niet gesproken over een gesprek dat (via Skype, Facebook of Whatsapp) heeft plaatsgevonden.
Ik heb jou 2 weken geleden belofte gedaan die kom ik na. […]'. Dat [mevrouw] met ‘belofte’ bedoelt dat zij bij Acantus zou melden dat [gedaagde] van plan was om de kruipruimte voorafgaand aan het onderzoek vol met water te laten lopen, volgt nergens uit. Bovendien stelt Acantus niet dat het gesprek twee weken eerder heeft plaatsgevonden. Tot slot wordt in het sms-bericht niet gesproken over een gesprek dat (via Skype, Facebook of Whatsapp) heeft plaatsgevonden.
4.30.
Voor zover voornoemd gesprek wél zou hebben plaatsgevonden, kan daaraan enkel de conclusie worden verbonden dat [gedaagde]
voornemenswas om zelf water in de kruipruimte te laten lopen. Dat [gedaagde] dit ook daadwerkelijk heeft gedaan, kunnen [mevrouw] en/of haar echtgenoot niet verklaren nu gesteld noch gebleken is dat zij hierbij aanwezig zijn geweest. Bovendien heeft Acantus zelf al eerder schimmel (in 2019 en 2020) geconstateerd in de woning en is niet gesteld dat [gedaagde] toen ook zelf de schimmel heeft veroorzaakt. De rapportage van de deskundige geeft tot slot ook geen aanleiding om te veronderstellen dat [gedaagde] de kruipruimte zelf met water heeft laten vollopen. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat niet vast komt te staan dat [gedaagde] zelf water in de kruipruimte heeft laten lopen waardoor het gebrek is ontstaan. In zoverre zal het verweer van Acantus dat [gedaagde] het gebrek zelf heeft veroorzaakt worden verworpen. Dat betekent dat [gedaagde] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.
voornemenswas om zelf water in de kruipruimte te laten lopen. Dat [gedaagde] dit ook daadwerkelijk heeft gedaan, kunnen [mevrouw] en/of haar echtgenoot niet verklaren nu gesteld noch gebleken is dat zij hierbij aanwezig zijn geweest. Bovendien heeft Acantus zelf al eerder schimmel (in 2019 en 2020) geconstateerd in de woning en is niet gesteld dat [gedaagde] toen ook zelf de schimmel heeft veroorzaakt. De rapportage van de deskundige geeft tot slot ook geen aanleiding om te veronderstellen dat [gedaagde] de kruipruimte zelf met water heeft laten vollopen. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat niet vast komt te staan dat [gedaagde] zelf water in de kruipruimte heeft laten lopen waardoor het gebrek is ontstaan. In zoverre zal het verweer van Acantus dat [gedaagde] het gebrek zelf heeft veroorzaakt worden verworpen. Dat betekent dat [gedaagde] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.
Hoogte en duur van huurprijsvermindering
4.31.
In onderhavig geval is de bruikbaarheid van de woning door [gedaagde] belemmerd door schimmelvorming ten gevolge van een natte kruipruimte. Dit betreft een gebrek in de categorie C van het gebrekenboek van de huurcommissie. Dit betekent dat de huurprijs tot 40% kan worden verminderd. De oorzaak is volgens de deskundige deels gelegen in het gedrag van [gedaagde] zelf doordat zij niet regelmatig schoonmaakt. Dit gegeven zal dan ook worden meegenomen bij het bepalen van de hoogte van de huurprijsvermindering.
4.32.
De kantonrechter ziet gelet op de aard, omvang en de duur van de aantasting van het huurgenot door de vocht- en schimmelproblemen aanleiding om de huur vast te stellen op 20% van de huur. Dit betekent dat [gedaagde] een bedrag van € 424,32 per maand verschuldigd is aan huur.
4.33.
De kantonrechter zal de huurprijsvermindering laten ingaan vanaf 9 december 2020, omdat [gedaagde] op die datum kenbaar heeft gemaakt dat zij weer last heeft van schimmelproblemen. Op 28 oktober 2019 heeft [gedaagde] ook geklaagd over vochtproblemen en daarna heeft Acantus werkzaamheden uitgevoerd om het gebrek te verhelpen. Nu [gedaagde] daarna pas weer op 9 december 2020 heeft geklaagd, was er in de tussenliggende periode kennelijk geen sprake van een verminderd genot. Na de melding van [gedaagde] op 9 december 2020 heeft Acantus wederom werkzaamheden uitgevoerd, maar dit heeft niet geleid tot een duurzame oplossing nu zowel uit het rapport van KMZ-lekdetectie van 18 mei 2021 als uit het onderzoek van de onafhankelijke deskundige volgt dat er thans sprake is van schimmelvorming. De gebruiksvergoeding die [gedaagde] vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot ontruiming van het gehuurde verschuldigd is, is gelijk aan de verminderde huurprijs.
4.34.
[gedaagde] heeft verder gevorderd dat Acantus zal worden veroordeeld tot herstel van de gebreken op straffe van verbeurte van een dwangsom. Nu de huurovereenkomst zal worden ontbonden en [gedaagde] het gehuurde zal moeten ontruimen, ziet de kantonrechter niet in dat [gedaagde] nog belang heeft bij deze vordering. Dat geldt te meer nu [gedaagde] de woning al binnen vier weken na betekening van dit vonnis moet ontruimen. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.
Financiële gevolgen
4.35.
[gedaagde] heeft de huur over de periode augustus 2020, oktober 2020, januari 2021 en februari 2021 geheel onbetaald gelaten. Over de maanden augustus en oktober 2020 had [gedaagde] geen recht op huurprijsvermindering. [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur over die maanden. Over de maanden januari en februari 2021 heeft [gedaagde] recht op een huurprijsvermindering van 20%. Zij heeft echter de gehele huur voor die maanden onbetaald gelaten, hetgeen niet gerechtvaardigd was. [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van de resterende verschuldigde huur, zijnde € 424,32 per maand. Dit betekent dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.909,68 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de gevorderde en niet weersproken wettelijke rente.
4.36.
Acantus heeft verder een bedrag van € 195,94 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Ter onderbouwing heeft Acantus een kosteloze aanmaning overgelegd waarin [gedaagde] wordt gesommeerd om over te gaan tot betaling van de huur voor de maanden augustus en oktober 2020 en waarin de buitengerechtelijke incassokosten worden aangezegd. Acantus heeft hiermee voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden toegewezen nu het gevorderde bedrag het bedrag van de wettelijke staffel zoals vermeld in artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, niet overstijgt.
4.37.
[gedaagde] heeft gevorderd dat Acantus wordt veroordeeld tot betaling van hetgeen zij te veel aan huur heeft betaald over de periode vanaf het moment dat Acantus in voldoende mate bekend was met de gebreken om tot maatregelen over te gaan tot 1 juni 2021. Dit betekent dat [gedaagde] vanaf 9 december tot 1 juni 2020 - met uitzondering van de maanden januari en februari 2021- teveel huur heeft betaald. [gedaagde] heeft een bedrag van € 106,06 (20% van € 530,32) per maand te veel betaald, hetgeen over voornoemde periode neerkomt op een bedrag van € 424,24 (4 x € 106,06). Acantus zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag.
Proceskosten
4.38.
[gedaagde] zal in conventie als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van Acantus worden tot aan deze uitspraak als volgt vastgesteld:
explootkosten € 106,01
griffierecht € 507,00
salaris van de gemachtigde
€ 800,00( 4 punten x € 200,00 per punt)
€ 800,00( 4 punten x € 200,00 per punt)
Totaal € 1.413,01
4.39.
Acantus zal in reconventie als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Nu de reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie wordt het salaris van de gemachtigde gewaardeerd op de helft van de punten op gelijke voet als de conventie. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden tot aan deze uitspraak begroot op € 400,00 salaris van de gemachtigde (4 punten x € 200,00 per punt x 0.5). De gevorderde nakosten zijn eveneens toewijsbaar zoals in het dictum is weergegeven.
4.40.
[gedaagde] heeft betaling gevorderd van de door haar gemaakte kosten voor het inschakelen van een deskundige. Bij de akte na deskundigenbericht heeft [gedaagde] de factuur overgelegd van het in haar opdracht uitgevoerde lekdetectie-onderzoek. De kosten hiervan bedragen volgens die factuur € 756,25. De kosten komen op grond van artikel 6:96 lid 1 sub b BW voor toewijzing in aanmerking.
4.41.
Ten aanzien van de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige heeft te gelden dat Acantus het voorschot van € 2.843,00 reeds heeft betaald. Nu de deskundige heeft bevestigd dat er schimmel in de woning aanwezig is en de oorzaak daarvan deels is toe te rekenen aan een omstandigheid die voor rekening en risico van Acantus komt, ziet de kantonrechter geen aanleiding om de kosten van de deskundige voor rekening van [gedaagde] te laten komen. Nu Acantus de kosten voor de deskundige reeds heeft voldaan, hoeft Acantus daartoe in deze procedure niet nogmaals te worden veroordeeld.
5.Beslissing
In conventie
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Acantus en [gedaagde] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [de woning] met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels en wat daartoe verder behoort, ter vrije en algehele beschikking te stellen van Acantus;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding € 424,32 vanaf heden tot en met de maand waarin de ontruiming en lege oplevering heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover totdat er betaald is;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.909,68 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot de dag der algehele betaling;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 195,94 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.413,01 aan proceskosten;
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
5.8.
verklaart voor recht dat Acantus tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting om [gedaagde] het huurgenot te verschaffen vanaf 9 december 2020;
5.9.
stelt de huurprijs vanaf 9 december 2020 vast op € 424,32 per maand;
5.10.
veroordeelt Acantus tot betaling van een bedrag van € 424,24 aan teveel betaalde huur over de periode december 2020 tot 1 juni 2021;
5.11.
veroordeelt Acantus tot betaling van een bedrag van € 756,25 aan kosten van de deskundige;
5.12.
veroordeelt Acantus tot betaling van de proceskosten van € 400,00 en € 100,00 aan nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet zijn voldaan binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
5.13.
wijst af het meer of anders gevorderde;
in conventie en reconventie:
5.14.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Rentema en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2023.
412