ECLI:NL:RBNNE:2022:4787

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Zittingsplaats Groningen

Bestuursrecht

zaaknummer: LEE 21/2709

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 20 december 2022 in de zaak tussen

[X B.V.] , te [plaatsnaam] , eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),

de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld

verweerder, in de persoon van M. Renses.

Procesverloop

Bij besluit van 23 februari 2021 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaatsnaam] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld voor het kalenderjaar 2021 op € 2.854.000.

Bij uitspraak op bezwaar van 23 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 september 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon 1] en [persoon 2] .

Na sluiting van het onderzoek heeft eiseres nadere stukken ingediend. De rechtbank heeft hierin aanleiding gezien om het onderzoek te heropenen.

Op 23 november 2022 heeft via een beeldverbinding een onderzoek ter zitting plaatsgevonden. Het onderzoek ter zitting is toen opnieuw aangevangen. Eiseres is verschenen. Verweerder is niet verschenen.

Overwegingen

Feiten

1.1.

De onroerende zaak is een hotel genaamd [hotelnaam] . Het hotel is gebouwd in 1994, heeft 48 kamers, twee vergaderzalen, een restaurant en parkeerplaatsen.

Geschil en beoordeling

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per

1 januari 2020. Eiseres bepleit een waarde van € 1.715.000 en verweerder staat een waarde voor van € 2.854.000.

3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2020 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen.^[1]

4. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres aangegeven de beroepsgronden te beperken tot de navolgende. Eiseres heeft in de eerste plaats gewezen op zowel lokale als landelijke jurisprudentie, waarin onder meer de Hoge Raad de (gevolgen van de) coronapandemie als een uitzonderlijke situatie heeft aangemerkt. Volgens eiseres is de coronapandemie een waardeverminderende omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Verder is volgens eiseres de door verweerder gehanteeerde hoogte van de corona-aftrek van € 135.000 willekeurig en niet onderbouwd. Eerst ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat (i) de door verweerder gehanteerde hoogte van de correctie wijziging ingebruikname van 5% willekeurig en niet onderbouwd is, (ii) verweerder ten onrechte een waarde heeft toegekend aan de parkeersplaats en (iii) de objectafbakening onjuist is.

5. Verweerder heeft de stellingen van eiseres gemotiveerd weersproken.

Correctie wijziging ingebruikname

6. De stelling van eiseres dat de door verweerder gehanteeerde hoogte van de correctie wijziging ingebruikname van 5% willekeurig en niet onderbouwd is, volgt de rechtbank niet. Uit de toepasselijke Taxatiewijzer hotels blijkt verder dat standaard een correctie wegens "Verandering ingebruikname" (dat ziet op de ingroeiperiode en leegstand) moet worden toegepast. Deze (hoogte van deze) correctie volgt rechtstreeks uit toepassing van het rekenblad van de taxatiewijzer. De blote betwisting van eiseres dat de hoogte van deze correctie willekeurig en niet onderbouwd is, is onvoldoende om van verweerder een nadere toelichting op de (hoogte van de) correctie te verlangen. De rechtbank gaat om die reden aan deze stelling van eiseres voorbij.

Toekenning waarde aan parkeerplaats

7. Ook de stelling van eiseres dat verweerder ten onrechte een waarde heeft toegekend aan de parkeerplaats, gaat niet op. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er terecht vanuit gegaan dat de grond waarop de parkeerplaatsen zijn gevestigd een waarde vertegenwoordigd. Dat eiseres voor het parkeren geen kosten in rekening brengt bij haar gasten, maakt dat niet anders. Het genereren van omzet met parkeren is – anders dan eiseres meent – geen voorwaarde om aan die grond een waarde toe te kennen.

Objectafbakening

8.1.

Eiseres heeft ter zitting betoogd dat sprake is van een onjuiste objectafbakening omdat de woning aan [adres 2] te [plaatsnaam] in de waarde(ring) van het onderhavige object zou zijn meegenomen. Verweerder heeft deze stelling ter zitting gemotiveerd weersproken.

8.2.

De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling, omdat deze geen grondslag vindt in de feiten. De rechtbank overweegt dat op het aan eiseres opgelegde gecombineerde aanslagbiljet de [adres] en [adres 2] als aparte objecten staan vermeld en dat aan beide objecten een aparte waarde is toegekend, zodat voor de Wet WOZ sprake is van twee objecten. Ook overigens ziet de rechtbank – afgaande op het inhoud van het dossier en hetgeen verweerder ter zitting hieromtrent heeft verklaard – geen aanknopingspunten die de juistheid van eiseres’ stelling onderbouwen. De beroepsgrond dat de objectafbakening van de [adres] onjuist is, slaagt niet.

Toestandsdatum

9.1.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de onroerende zaak terecht gewaardeerd op waardepeildatum 1 januari 2020. De uitbraak van het coronavirus heeft in Nederland in de loop van maart 2020 plaatsgevonden, zodat verweerder er bij de waardering op waardepeildatum geen rekening mee had hoeven houden. Dit betekent dat de rechtbank verweerder volgt in zijn ter zitting ingenomen stelling dat hij bij de waardebepaling ten onrechte een vermindering van € 135.000 wegens corona in acht heeft genomen.

9.2.

Voor zover eiseres bepleit dat de waardering van de onroerende zaak per toestandsdatum (1 januari 2021) zou moeten plaatsvinden, volgt de rechtbank eiseres hierin niet. Waardering naar toestandsdatum kan naar het oordeel van de rechtbank enkel plaatsvinden indien in de periode tussen waardepeildatum en toestandsdatum de uiterlijke/fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd dan wel indien de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd. De rechtbank baseert dat enerzijds op de wetsgeschiedenis van artikel 18 van de Wet WOZ. Daarin staat onder meer:

“
De zinsnede «naar de staat waarin de zaak verkeert» heeft betrekking op de uiterlijke, fysieke kenmerken van de onroerende zaak.(…)
Niet van invloed zijn de waardeveranderingen die het gevolg zijn van wijziging van openbare bestemmingsplannen en dergelijke of van feitelijke omstandigheden die de waardering van de ligging van de betreffende onroerende zaak kunnen beïnvloeden.”^[2]

“
Ik heb goed begrepen dat het niet gaat om een gebeurtenis die algemene gevolgen heeft, zoals het instorten van de woningmarkt. Nee, het moet gaan om een bijzondere omstandigheid, bijvoorbeeld het ontdekken van bodemverontreiniging of het veranderen van een bestemmingsplan, die dan voor bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten tot een grote waardedaling leidt. Dat is de situatie die wij voor ogen hebben.”^[3]

Hieruit leidt de rechtbank af dat een algemene, niet specifiek op de onroerende zaak betrekking hebbende gebeurtenis zoals de coronacrisis geen grond is voor waardering naar toestandsdatum. Dat de activiteiten zoals die in de onroerende zaak werden verricht tussen waardepeildatum en toestandsdatum op last van de overheid gestaakt moesten worden in verband met de coronacrisis maakt dat niet anders. Het staken van die activiteiten heeft immers (primair) gevolgen voor het bedrijf dat in de onroerende zaak is gevestigd en niet voor de onroerende zaak zelf. Daarbij overweegt de rechtbank dat eiseres ook niet heeft gemotiveerd, laat staan onderbouwd, dat het moeten staken van de bedrijfsactiviteiten in de onroerende zaak gevolgen heeft gehad voor de waarde van de onroerende zaak. Nu er geen grond is voor het toepassen van een waardevermindering in verband met de corona-epidemie, komt de rechtbank ook niet toe aan de beoordeling van de hoogte van de door verweerder toegepaste waardevermindering. De waarde van de onroerende zaak is daardoor immers in ieder geval niet te hoog vastgesteld. De beroepsgrond faalt.

WOZ-waarde

10. Ten aanzien van de vastgestelde WOZ-waarde overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem overgelegde gegevens aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde niet te hoog is. De rechtbank overweegt dat verweerder bij gebreke aan beschikbare referentieverkopen in de gemeente, de onderbouwing van de waarde heeft gebaseerd op de berekening conform de Taxatiewijzer Hotels. De rechtbank acht daarbij van belang dat verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld dat voor de waardering van de onroerende zaak, hij de Taxatiewijzer hotels volledig heeft gevolgd zonder daarvan af te wijken. Hetzelfde geldt voor de wijze waarop verweerder de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor heeft onderbouwd. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de beschikte en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde niet te hoog is.

Immateriële schadevergoeding (ISV)

11. Eiseres heeft verzocht om ISV wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank wijst dit verzoek af, omdat ten tijde van deze uitspraak de redelijke termijn niet is overschreden.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G. Kattenberg, rechter, in aanwezigheid van mr. T.R. Bontsema, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
20 december 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.