ECLI:NL:RBNNE:2021:2946

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaaknummer / rolnummer: C/17/166001 / HA ZA 19-62

Vonnis van 14 juli 2021

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DGG VASTGOED B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[X] HOLDING B.V.,

gevestigd te Lochem ,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

COMMON REALTY B.V.,

gevestigd te Lochem,

eiseressen in conventie,

verweersters in reconventie,

advocaat mr. D. de Jong te Zeist,

tegen

1.[A] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[B], in zijn hoedanigheid van executeur van de nalatenschap van wijlen de heer
[C],

laatstelijk wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. S. Maakal te Heerenveen.

Eiseressen in conventie, tevens verweersters in reconventie, zullen hierna afzonderlijk DGG, [X] en Common Realty en gezamenlijk DGG c.s. worden genoemd. Gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie, zullen hierna [A] en [B] q.q. worden genoemd. Wijlen de heer [C] zal [C] worden genoemd. [A] zal samen met [B] en/of [C] aangeduid worden als [A] c.s.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie;
de conclusie van repliek in conventie, tevens houdende antwoord in reconventie;
de conclusie van dupliek in conventie, tevens houdende repliek in reconventie;
de conclusie van dupliek in reconventie;
de bij brief van 25 augustus 2020 door DGG c.s. ingediende producties;
het proces-verbaal van het op 31 augustus 2020 gehouden pleidooi en de ter gelegenheid daarvan overgelegde pleitnotities van partijen;
de bij brief van 13 oktober 2020 overgelegde producties van de zijde van [A] c.s.;
de brief van 10 november 2020 van de zijde van DGG c.s. en de brief van 24 november 2020 van de zijde van [A] c.s. met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal van het pleidooi;
de antwoordakte van 12 november 2020 van DGG c.s.;
de brief van 9 december 2020 met producties van de zijde van [A] c.s.;
de antwoordakte van 23 december 2020 van DGG c.s.;
de brief van 23 december 2020 van de zijde van [A] c.s.;
de brief van 23 december 2020 van de zijde van DGG c.s.;
de brief van 24 december 2020 van de rechtbank waarin zij heeft meegedeeld dat het door mr. Maakal opgeworpen bezwaar is afgewezen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 26 november 2015 hebben [A] en [C] voor een bedrag van € 3.759.999,00 de eigendom verworven van het perceel grond met het woon-zorgcentrum genaamd de “ [naam gebouw] ” met de aanwezige installaties, voorzieningen en beplantingen, kadastraal bekend [kadastrale bekendheid] (hierna: [naam gebouw] ). Het gebouw is lange tijd als verzorgingstehuis in gebruik geweest bij de Accolade Zorggroep (hierna: Accolade). Vanaf het najaar van 2018 heeft Accolade nog slechts een beperkt deel van [naam gebouw] in gebruik.

2.2.

Op [naam gebouw] rust sinds 25 februari 2016 een hypotheek tot zekerheid voor de voldoening van de verplichtingen uit een hypothecaire lening van € 2.000.000,00. Sinds 29 september 2017 rust op [naam gebouw] een nadere hypotheek tot zekerheid voor de voldoening van de verplichtingen uit een hypothecaire lening van € 2.000.000,00. De hypotheekhouder is de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [E] Holding B.V., statutair gevestigd te [vestigingsplaats] (hierna: [E] ).

2.3.

[A] c.s. en DGG c.s. zijn met elkaar in gesprek geraakt over de aankoop van [naam gebouw] door DGG c.s. De heer [F] (hierna: [F] ) handelde als indirect bestuurder van DGG. De heer [D] (hierna: [D] ) handelde als bestuurder van [X] .

2.4.

Bij e-mail van 6 februari 2018 heeft [D] aan [A] met betrekking tot “het project Assen ” “om tot een goede eerste waarde-inschatting te komen” diverse vragen gesteld over de oppervlakten van de appartementen, de aantallen appartementen, het soort gebruik van de appartementen, de investeringsspecificatie en de aanvangshuur per huurder, de huuringangsdatum, de tekeningen van de geplande indeling en de planning van de start en het einde van de verbouwing van [naam gebouw] .

2.5.

Bij e-mails van 12 februari 2018 heeft [A] aan [D] de volgende stukken met toelichting gezonden:

- “ “de eerste bestaande gegevens + tekeningen van [naam gebouw] ”;

- “ alle gegevens betreffende de overeengekomen huurovereenkomst voor PromensCare betreffende [naam gebouw] ”;

- “ de overeengekomen planvorming voor Omega Zorg betreffende het middengedeelte, de verbouwkosten zijn geraamd op ± € 800.000,- excl.btw. en worden door ons uitgevoerd”

- “de concept huurovereenkomst met Omega Zorg deze moet nog verder worden uitgewerkt wij denken aan een huur van ± € 385.000,- per jaar ik moet dit nog verder met (…) Omega Zorg kortsluiten, maar daar komen wij wel uit, Uitgangspunten zijn dezelfde als met PromensCare”;

- “ “het huuroverzicht t/m 30-06-2018 van de 33 serviceappartementen aangaande [naam gebouw] (…),

huur op jaarbasis € 202885,68”.

2.6.

Bij e-mail van 14 februari 2018 heeft [D] aan [A] het volgende - voor zover van belang - geschreven:

“Zoals met elkaar afgesproken doe ik je - mede namens [F] - onderstaand indicatief voorstel voor de besproken projecten op basis van de nu bekende en aangeleverde informatie.

Assen: koopsom EUR 10.000.000,- kosten koper

(…)

Uiteraard moeten we een periode met elkaar afspreken voor due diligence en financiering, maar dat stemmen we nog nader in alle redelijkheid met elkaar af. (…) als je het met de uitgangspunten eens bent, zorg ik ervoor dat je medio volgende week een getekende LOI met alle uitgangspunten ontvangt. Dan kan ik - bij overeenstemming - vanaf 5-3 as snel aan de slag om alles tijdig te onderzoeken en uitwerken voor een optimale (ver)koopstructuur.”

2.7.

Op 15 februari 2018 hebben [A] en [C] enerzijds en Stichting Cosis (één van de handelsnamen daarvan is Promens Care, hierna: Cosis) anderzijds, een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een deel van [naam gebouw] . Overeengekomen is dat de huur ingaat op 1 juli 2018 voor de duur van 15 jaar voor een aanvangshuurprijs van € 195.000,00 per jaar. Daarbij is in aanmerking genomen dat het gebouwde tot uiterlijk 1 juli 2018 aan Accolade wordt verhuurd en dat het daarna vrijkomt voor Cosis, die dit na verbouw, met ingang van 1 oktober 2018 in gebruik kan gaan nemen. De afspraken met betrekking tot de benodigde functionele en constructieve aanpassingen aan het gebouw hebben de betrokken partijen vastgelegd in een aparte overeenkomst.

2.8.

Op 23 februari 2018 hebben [C] en [A] – beiden handelend voor zich als eigenaar van een “Vastgoedproject te Assen ” – enerzijds als verkopers, en [F] en [D] – in hun hoedanigheid van (indirect) bestuurders van DGG respectievelijk [X] “of nader te noemen meester” – anderzijds als kopers, een overeenkomst gesloten. De overeenkomst is door [A] voor zichzelf en als gemachtigde van [C] en door [F] ondertekend. In deze overeenkomst is het volgende - voor zover van belang - opgenomen:

“
In aanmerking nemende dat:

 Partijen overeenstemming hebben bereikt op hoofdlijnen aangaande de koop van een Vastgoedproject te Assen , nader gespecificeerd;

 Verkopers instaan voor de juiste bestemming en een onherroepelijke omgevingsvergunning en alle benodigde (door Kopers relevant geachte) informatie zullen aanleveren op eerste verzoek;

 Kopers betreffende het Vastgoedproject te Assen inzage en (binnen redelijke grenzen) inspraak krijgen in de verbouwing voor zover dit nog mogelijk is;

 Kopers een redelijke termijn krijgen voor het noodzakelijke informatieonderzoek en het aantrekken van een passende financiering van minimaal 60% van de investering;

 Kopers en Verkopers de (ver)koop van het Vastgoedproject te Assen nader in een koopovereenkomst wensen vast te leggen.

Betreffende de aankoop van het Vastgoedproject te Assen komen Partijen het volgende overeen:

Vastgoedproject te Assen

Woonzorgcomplex [naam gebouw] , (…), totaal 99 wooneenheden, nog te verbouwen conform opgaaf en aangeleverde informatie door Verkopers.

Koopsom : € 10.300.000 kosten koper

Verbouwing :
maximaal€ 1.700.000 inclusief BTW, voor rekening Kopers

Huursom : conform opgaaf Verkopers, circa € 800.000,- per jaar

Huurtermijn : 15 jaar vanaf datum aanvang bouwwerkzaamheden

Grond : schoon, geschikt voor het beoogde gebruik

Opstal : vrij van asbest, vrij van technische mankementen (w.o. lekkages)

Installaties : van voldoende kwaliteit, vrij van technische mankementen

Energielabel : verplicht, door Verkopers aan te leveren

Opmerking : Partijen komen overeen dat Verkopers de verbouwing begeleiden en derhalve instaan voor verbouwingsoverschrijdingen.”

2.9.

Op 13 maart 2018 heeft [D] per e-mail aan [A] het volgende - voor zover van belang - meegedeeld:

“N.a.v. mijn terugkoppeling aan [F] alvast even een korte terugkoppeling op ons gesprek vandaag m.b.t. Assen . We zijn bij de prijsvorming van EUR 12 miljoen uitgegaan van de modelcontracten zoals aangeleverd (2 stuks). We zijn er in onze beoordeling daarom van uitgegaan dat er 3 vrijwel identieke 15-jarige huurovereenkomsten komen. En we zijn ons er niet van bewust dat verhuurder voor Accolade moet investeren bij huurders mutaties. Dit meld ik alvast maar, om latere misverstanden te voorkomen. (…)”

2.10.

Bij e-mail van 22 maart 2018 heeft [A] de aan hem op 19 maart 2018 toegestuurde ‘Due Diligence Vragenlijst’ ingevuld aan [D] teruggestuurd. [A] en [D] hebben daarna periodiek met elkaar gecommuniceerd over de ontbrekende gegevens in het kader van het due diligence-onderzoek.

2.11.

Op 27 maart 2018 heeft [A] [D] per e-mail geïnformeerd over de aangevraagde subsidie ten behoeve van de installatie van zonnepanelen op [naam gebouw] . [D] heeft daarop bij e-mail van 3 april 2018 gereageerd en aangegeven dat de kwestie van de zonnepanelen in het licht van energielabels nog verder moet worden besproken.

2.12.

Bij e-mail van 5 april 2018, 11:37 uur, heeft [D] aan [A] onder meer het volgende meegedeeld:

“Gesprek gisteren met onze beoogde financiers ging goed, maar we moeten nu flink doorpakken m.b.t. het aanleveren van de (getekende) stukken. We kunnen namelijk nog niet alles beantwoorden en de korte tijdslijnen die we vragen t.o.v. de omvang van het commitment moeten we ons goed beseffen. (…) De KO van Assen hopen we uiterlijk morgen aan te kunnen leveren.”

2.13.

Op 5 april 2018, 22:10 uur, heeft [D] per e-mail aan [A] het volgende - voor zover van belang - meegedeeld:

“Hieronder de vragen/gewenste info voor de korte termijn.

Algemeen

- Wij gaan er bij onze berekening van uit dat de verhuurdersheffing bij de huurders blijft en niet voor rekening komt voor ons als koper.

Object Assen

Eigenaarslasten Assen; graag een opstelling (of kopieën) van de eigenaarslasten.

Model huurovereenkomst Assen; is deze voor PromensCare en Omega ongewijzigd, evenals de demarcatielijst? En mogen we eenzelfde soort model verwachten voor Accolade?

Achtergrond: MJOP doorrekenen t.b.v. cashflow

(…)

Als ik dit alvast van je mag ontvangen, kan ik het rekenmodel verder verfijnen op verzoek van onze financiers. Dan weten we ook binnen 2 weken waar we aan toe zijn. De overige opgevraagde info hebben we dan nog steeds nodig, maar met deze info kan ik op korte termijn al verder.”

2.14.

Bij e-mail van 6 april 2018, 19:45 uur, heeft [A] aan [D] het volgende - voor zover van belang - meegedeeld:

“Hierbij de eerste gegevens betreffende [naam gebouw] te Assen , komende woensdag d.d. 11-04 krijg jij van mij het getekende huurcontract van Stichting Cosis (Promens Care) voor de linker vleugel van [naam gebouw] ,

Het huurcontract met Omega Zorg heb ik in concept gereed en kortgesloten met [G] (bestuurder)

deze wordt nu verder uitgewerkt door Mondria Advies (huurcontract) en BA32 (architecten buro, tekeningen) voor het middengedeelte, hier vinden verbouwwerkzaamheden plaats,

Betreffende de rechtervleugel (33 service appartementen) waar Accolade Zorg in blijft zitten daar is Mondria Advies ook bezig met het huurcontract, hier vinden geen verbouwwerkzaamheden plaats,

(…)

Dit zijn de eerste gegevens betreffende bovengenoemde onderwerpen die ik heb gescand en jouw ter beschikking kan stellen tot zover.”

2.15.

Op 6 april 2018 heeft DGG c.s. een eerste concept-koopovereenkomst, bedoeld “voor discussiedoeleinden”, opgesteld. Op het voorblad van de concept-koopovereenkomst is vermeld:

“Dit concept geldt onder nadrukkelijk voorbehoud van wijzigingen, welke door Koper en financiers kunnen worden aangebracht in dit stadium van contractvorming en een nog niet afgerond Due Diligence-onderzoek.”

In de kantlijn van de concept-koopovereenkomst zijn in diverse “opmerkingen” vragen gesteld over de verbouwingsovereenkomsten, de aannemingsovereenkomst de asbestinventarisatie, het bodemonderzoek, de huurovereenkomsten, een subsidieaanvraag en het energielabel. Als verkopers zijn [C] en [A] genoemd. Als koper is Common Realty genoemd. [D] en [F] zijn (middellijk) bestuurders van Common Realty.

2.16.

Op 16 april 2018 hebben [A] en [D] met elkaar gemaild over de beschikbaarheid van grond- en asbestrapportages en over de huurovereenkomsten.

2.17.

Op 26 april 2018 is de op 25 april 2018 opgerichte vennootschap Common Realty ingeschreven in het register van de Kamer van Koophandel. Bestuurders van Common Realty zijn [X] en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MDG B.V. te Rotterdam, waarvan [F] bestuurder is.

2.18.

Bij e-mail van 26 april 2018 heeft [D] aan [A] onder meer het volgende geschreven:

“(…) Voornaamste openstaande punt voor de financiering is nu nog exacte huurstroom en huurtermijnen van alle huurders, zoals besproken. Dat verneem ik graag z.s.m. waarna ik mij kan richten op de afwikkeling van onze onderlinge contractvorming. De aangepaste KO is in de maak en verwacht ik elk moment. Onze laatste issues m.b.t. de financiering worden hierin ook verwerkt, dus deze is dan - wat ons betreft - al redelijk finaal aan het worden.

Vooralsnog willen we proberen om 23 juni 2018 te transporteren. Onze inspanningen zijn hierop gericht. Houd er echter nog wel even rekening mee dat we (in opdracht van onze financiers) nog ter plekke moeten zijn voor een aanvullend technisch onderzoek. Die beoordeling etc. neemt altijd wel even wat tijd in beslag, maar is al ingecalculeerd in onze planning.”

2.19.

Op 29 april 2018 heeft [D] een tweede conceptversie van de koopovereenkomst aan [A] gemaild.

2.20.

Op 2 mei 2018 heeft [A] aan [D] meegedeeld dat de totale huursom voor [naam gebouw] ongeveer € 850.000,00 bedraagt. Daarbij heeft hij opgemerkt dat de onderhandelingen met Accolade over de duur van het huurcontract nog gaande zijn.

2.21.

Bij e-mail van 7 mei 2018 heeft [A] de door hem op 2 mei 2018 van de Regionale Uitvoeringsdienst Drenthe ontvangen bodeminformatie met betrekking tot [naam gebouw] aan [D] doorgezonden.

2.22.

Bij e-mail van 17 mei 2018, 11:46 uur, heeft [D] aan [A] het volgende - voor zover van belang - geschreven:

“Na onderstaande e-mail van 26-4-2018 met bijlagen heb ik helaas geen informatie (stukken/contracten) meer van je mogen ontvangen. Ook op de KO heb ik geen inhoudelijke terugkoppeling meer gekregen, terwijl onze adviseurs flink aan het werk blijven om de beoogde deadline van eind juni 2018 te halen. We komen nu op het punt waarop wij ons afvragen of voortzetting van de transacties nog opportuun is. Ook vragen we ons af of alles al zo goed en helder geregeld was op het moment dat we op 23 februari 2018 met elkaar een overeenkomst sloten.

(…)

Wij kunnen door op basis van de gemaakte afspraken. Graag verneem ik of dat voor jou/jullie ook nog geldt. Als we echter doorgaan, moet ik (concept) stukken van je ontvangen zoals herhaaldelijk opgevraagd. En een reactie op de KO is van even groot belang. (…)”

2.23.

Bij e-mail van 17 mei 2018, 13:26 uur, heeft [A] aan [D] meegedeeld dat de reactie op de tweede concept-koopovereenkomst volgt, dat hij het asbestrapport nog ontvangt en dat de huurovereenkomsten met Omega Zorg ter tekening klaarliggen. Voorts heeft [A] meegedeeld dat er met Accolade een afspraak is om “het rond te maken” ten aanzien van de 33 serviceappartementen van [naam gebouw] .

2.24.

Vervolgens hebben [A] en [D] met elkaar gecorrespondeerd over de huurovereenkomst met Omega Zorg en over de inhoud van de tweede concept-koopovereenkomst.

2.25.

Bij e-mail van 19 mei 2018 heeft [A] aan [D] de laatste versie van “het voorstel huurcontract met Accolade Zorg betreffende [naam gebouw] (…) dit betreft de 22 serviceappartementen waar geen verbouwingen gaan plaatsvinden” van 23 april 2018 gezonden.

2.26.

Bij e-mail van 2 juni 2018 heeft [A] het asbestinventarisatierapport met betrekking tot [naam gebouw] van 1 juni 2018 aan [D] doorgezonden.

2.27.

Op 19 juni 2018 hebben [A] en [C] enerzijds en Omega Zorg anderzijds een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een deel van [naam gebouw] . Overeengekomen is dat de huurovereenkomst ingaat op ongeveer 1 januari 2019 voor de duur van 12,5 jaar voor een aanvangshuurprijs van € 339.660,00 per jaar. Daarbij is in aanmerking genomen dat het gebouwde tot uiterlijk 1 juli 2018 aan Accolade wordt verhuurd en dat het daarna vrijkomt voor Cosis, die het gebouw na verbouw, met ingang van 1 januari 2019 in gebruik kan gaan nemen. Voor zover van belang is daarin voorts het volgende bepaald:

“
8. Asbest/Milieu

8.1

Aan Verhuurder is niet bekenddat in het gehuurde asbest is verwerkt. De onbekendheid van Verhuurder met de aanwezigheid van asbest in het gehuurde houdt uitdrukkelijk geen garantie in van Verhuurder dat er geen asbest aanwezig is.

8.2

Aan Verhuurder is niet bekenddat in, op of aan het gehuurde een verontreiniging aanwezig is die van dien aard is dat op grond van geldende wetgeving ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst het nemen van maatregelen noodzakelijk is. De onbekendheid van Verhuurder met aanwezigheid van een verontreiniging in, op of aan het gehuurde ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst houdt uitdrukkelijk geen garantie in van Verhuurder dat er geen verontreiniging aanwezig is.

9.Bijzondere bepalingen

9.1

Prevalentie overeenkomsten

Indien in de tussen partijen gesloten en als bijlage bijgevoegde separate overeenkomst afspraken zijn gemaakt welke afwijken van hetgeen in deze huurovereenkomst is vastgelegd, is hetgeen dat in de separate overeenkomst daarover is vastgelegd, prevalerend boven hetgeen in deze huurovereenkomst staat;”

2.28.

Bij e-mail van 7 juli 2018 heeft [D] aan [A] het volgende - voor zover van belang - meegedeeld:

“Ik heb even nagedacht over het maken van aanvullende afspraken op de overeenkomsten van 23-2-2018. Volgens mij is de basis van de beoogde systematiek (koppeling) helder verwoord in deze overeenkomsten en hebben we ook goed in beeld hoe de vastgoed programma’s er nu min of meer uit komen te zien. De koopovereenkomst Assen en daarin opgenomen bepalingen en bijlagen leggen volgens mij al voldoende vast om met elkaar door te kunnen.

Voor Assen is alle gevraagde informatie vrijwel compleet, de voortgang is helder en inhoudelijk hebben we (voorzover de informatie binnen is) de afwijkingen met elkaar geïdentificeerd. Na ontvangst van alle stukken gaan we de afwijkingen z.s.m. bespreken en ronden we de koopovereenkomst met elkaar af (…)”.

2.29.

Bij e-mail van 12 juli 2018 heeft [A] aan [D] onder meer het volgende meegedeeld:

“vandaag heeft de directie van Cosis mij gebeld over de 33 serviceappartementen [naam gebouw] (…) (rechter blok) en mij laten weten dat de voorgestelde huur van €240.000,- p/jaar akkoord is voor een 10-jarig huurcontract, wordt eind juli door de RvB bekrachtigd.”

2.30.

Op 2 augustus 2018 heeft [A] aan [D] per e-mail het definitieve ontwerp met betrekking tot aanpassingen aan [naam gebouw] “(het middendeel, Omega Zorg)” doorgestuurd.

2.31.

Bij brief van 24 augustus 2018 heeft de advocaat van [A] gereageerd op de door de voormalige advocaat van DGG c.s. in concept opgestelde koopovereenkomst voor [naam gebouw] , gedateerd op 18 juli 2018.

2.32.

Bij e-mail van 31 augustus 2018 heeft [A] aan [D] het volgende - voor zover van belang - geschreven:

“(…) Cosis neemt alle budgetoverschrijdingen t.o.v. de €686.000 incl. btw (…) voor zijn eigen rekening dit houdt in dat het huurcontract ongewijzigd blijft (nu € 202.605,-) (…). i.v.m. jouw gesprek komende woensdag d.d. 05-09 ziet de totale huursom er nu zo uit op [naam gebouw] €202.605,- (Cosis 15 jaar) + €280.000,- (Omega 12.5 jaar) + €240.000,- (Cosis 10 jaar) + €8.000,- (zonnepanelen 15 jaar) totale opbrengst eerste jaar €730.605,- dit is de huidige stand van zaken volgens mij, tot zover deze update, (…)”

2.33.

Bij e-mail van 7 september 2018 heeft [D] aan de advocaat van [A] c.s. meegedeeld dat men het eens moet zien te worden over onder meer de inhoud van de koopovereenkomst met betrekking tot [naam gebouw] , de afprijzing met betrekking tot de door (ver)koper te accepteren risico’s, de netto-huurprijs afwijking en de huurtermijn afwijking. Daarbij heeft [D] aangegeven dat het daarbij van belang is dat alle stukken/informatie met betrekking tot “het project Assen ” kunnen worden beoordeeld, waarbij hij aangaf te doelen op onder meer “de huurovereenkomst (rechts), akkoord Cosis over de overschrijding van de verbouwing linkerdeel, toelichting op de huurovereenkomst Omega (verklaring asbest, verhuurdersheffing etc.) aanneem overeenkomst en toegestane gebruik door huurders (w.o. restaurant Omega)”.

2.34.

Op 24 september 2018 heeft [A] per e-mail de aangepaste tekeningen, versie 20 september 2018, ten behoeve van de interne verbouwing van [naam gebouw] met betrekking tot het middendeel voor Omega Zorg aan [D] doorgestuurd.

2.35.

Bij e-mail van 1 oktober 2018 heeft [D] aan [A] en de advocaat van [A] c.s. het volgende - voor zover van belang - meegedeeld:

“(…) We hebben afgelopen donderdag (27-9-2018) het volgende met elkaar afgesproken (alleen de afwijking t.o.v. 23-2-2018 worden vermeld):

 Koper is Common Realty BV, genoegzaam bekend.

 De actuele huurovereenkomsten (mits de laatste huurovereenkomst met Cosis inhoudelijk niet materieel afwijkt van het ontvangen concept) zijn leidend voor de nieuw vastgestelde Koopsom.

 De verbouwing c.q. aanneem overeenkomst en alle daaruit voortvloeiende of mee verband houdende risico’s van Cosis (linkerzijde van het gebouw), komen geheel voor rekening van Cosis en/of Verkoper. De bijdrage is gemaximeerd op EUR 686.000 inclusief BTW.

 De verbouwing c.q. aanneem overeenkomst en alle daaruit voortvloeiende of mee verband houdende risico’s van Omega (midden in het gebouw), komen geheel voor rekening van Koper, maar worden in omvang en aansprakelijkheid gegarandeerd door Verkoper. De uitvoerende bouwbegeleider (BV van [A] ) zal middels een borg meetekenen. Immers, Verkoper begeleid de verbouwing namens Koper. De verbouwingskosten zijn gemaximeerd op EUR 1.014.000 inclusief BTW.

 De totale verbouwingsbijdrage blijft EUR 1,7M en eventuele overschrijdingen komen voor rekening van Cosis of Verkoper. Het PVE/TO/bestek (welke van toepassing is t.b.v. eindoplevering), de aanneem overeenkomst van Cosis en Omega dienen nog aan Koper overhandigd te worden ter definitieve goedkeuring.

 Er komt een ontkoppeling van het project Assen en de nieuwbouwprojecten Leeuwarden (2x), Drachten en Zwolle (…)

Project Assen

De Koopsom van het gebouw bedraagt K.K. : EUR 7.800.000,-

De Verbouwingsbijdrage** t.b.v. Cosis bedraagt : EUR 686.000,-

De maximale verbouwingskosten** t.b.v. Omega bedragen : EUR 1.014.000,-

Totale maximale investering t.b.v. Koper, excl. OVB,

Doch inclusief BTW : EUR 9.500.000,-

**incl. BTW

De huidige KO met eventuele bijlage zal - voorzover mogelijk en van toepassing - al aangepast en gecirculeerd worden voor onze bespreking van 3 oktober 2018. (…)”

2.36.

Op 28 september 2018 is er op een deel van [naam gebouw] voor een bedrag van € 1.460.000,00 conservatoir beslag gelegd door Vuurboom Vastgoed B.V. (hierna: Vuurboom).

2.37.

Op 3 oktober 2018 hebben partijen opnieuw met elkaar gesproken over onder meer de koopovereenkomst met betrekking tot [naam gebouw] . Bij e-mail van 4 oktober 2018 heeft [D] de afspraken van dat overleg bevestigd, waaronder de afspraken met betrekking tot het overleggen van de aannemingsovereenkomsten en bijbehorende opleverspecificaties en de huurovereenkomst met Cosis. Voor zover van belang is daarin het volgende meegedeeld:

“De tijdslijnen die wij nastreven (…) zijn als volgt:

- uiterlijk 18 oktober 2018 ondertekening volledige KO met alle benodigde bijlagen.

- transport uiterlijk 30 november 2018, of zoveel eerder/later partijen met elkaar overeenkomen i.v.m. de aangeleverde stukken, genoegzaam bekend.”

2.38.

Bij e-mail van 10 oktober 2018 heeft de voormalige advocaat van DGG c.s. aan [D] , [A] en de advocaat van [A] c.s. meegedeeld dat er overeenstemming is bereikt over de overdrachtsbelasting en dat hij artikel 6.3 van de concept-koopovereenkomst niet meer zal wijzigen. Voorts heeft hij aandacht gevraagd voor verschillende zaken, die door [A] geregeld moeten worden, waaronder de overdracht van subsidie voor de installatie van zonnecollectoren, de verbouwings- en aannemingsovereenkomsten met Omega en Cosis, de huur van de nog niet-beschikbare appartementen en de concept-huurovereenkomst met Cosis, in het bijzonder de daarin genoemde functionele aanpassingen, de huurvrije periode en de prevalentiebepalingen.

2.39.

Op 11 oktober 2018 hebben [A] enerzijds en Cosis anderzijds een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een deel van [naam gebouw] . Overeengekomen is dat de huurovereenkomst ingaat op 1 november 2018 of zoveel later tot het moment dat er minimaal 25 appartementen beschikbaar zijn en is aangegaan voor de duur van 10 jaar, derhalve tot en met 1 november 2028, voor een aanvangshuurprijs van € 240.000,00 per jaar. Daarbij is in aanmerking genomen dat het gebouwde tot uiterlijk 15 oktober 2018 aan Accolade wordt verhuurd en dat het daarna vrijkomt voor Cosis, die het gebouw na de afgesproken functionele aanpassingen, met ingang van 1 november 2018 in gebruik kan gaan nemen of zoveel later tot het moment dat er minimaal 25 appartementen beschikbaar zijn. De afspraken tussen de huurder en de verhuurder over de functionele aanpassingen zijn vastgelegd in bijlage 7. Voor zover van belang is in de huurovereenkomst voorts het volgende bepaald:

“
8. Asbest/Milieu

8.1

Aan Verhuurder is niet bekend dat in het gehuurde asbest is verwerkt. De onbekendheid van Verhuurder met de aanwezigheid van asbest in het gehuurde houdt uitdrukkelijk geen garantie in van Verhuurder dat er geen asbest aanwezig is.

8.2

Aan Verhuurder is niet bekend dat in, op of aan het gehuurde een verontreiniging aanwezig is die van dien aard is dat op grond van geldende wetgeving ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst het nemen van maatregelen noodzakelijk is. De onbekendheid van Verhuurder met aanwezigheid van een verontreiniging in, op of aan het gehuurde ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst houdt uitdrukkelijk geen garantie in van Verhuurder dat er geen verontreiniging aanwezig is.

9.Bijzondere bepalingen

9.1

Prevalentie overeenkomsten

2.40.

Bij e-mail van 12 oktober 2018 heeft de voormalige advocaat van DGG c.s. aan [D] , [F] , [A] en de advocaat van [A] c.s. het volgende - voor zover van belang - geschreven:

“Aangehecht zend ik jullie de concept-koopovereenkomst [naam gebouw] Assen. De wijzigingen t.o.v. de eerdere versie’s zijn inzichtelijk.

Voor de goede orde: - in het verlengde van mijn e-mail van afgelopen woensdag en onderstaande e-mail van [D] - we maken ons ernstige zorgen over de voortgang die benodigd is voor de succesvolle afronding van deze transactie. Anders dan toegezegd hebben we tal van documenten nog niet ontvangen en is dus nog veel informatie die onder meer benodigd is om grip te krijgen op het verbouwings- en saneringstraject niet voorhanden. Om die reden heeft [D] in zijn e-mail aangegeven dat onder deze omstandigheden de in Bussum gemaakte afspraak om op 18 oktober tot ondertekening van de koopovereenkomst over te gaan, moet worden verzet. (…)”

Bijgevoegd is een “concept voor discussiedoeleinden”.

2.41.

Bij e-mail van 29 oktober 2018 heeft [A] aan [D] , [F] en hun advocaten meegedeeld dat Omega Zorg heeft gevraagd om een aantal wijzigingen op de verdiepingen, die moeten worden doorgerekend door de aannemer, de installateur en constructeur, en dat dit enige stagnatie tot gevolg heeft in de contractvorming betreffende het middendeel van Omega Zorg.

2.42.

Op 30 oktober 2018 heeft [D] per e-mail aan [A] , [F] en hun advocaten meegedeeld dat de totaalprijs vaststaat en dat hetgeen [A] heeft aangegeven in zijn e-mail van 29 oktober 2018 geen invloed heeft op de afspraken inzake informatieverstrekking. [D] heeft gevraagd hem de afgesproken stukken toe te sturen en een reactie te geven op de koopovereenkomst.

2.43.

Bij e-mail van 12 november 2018 heeft [A] aan zijn verzekeraar het volgende meegedeeld:

“Wij hebben [naam gebouw] te Assen verkocht de transactie staat voor deze maand gepland, ik heb de gegevens van jullie betreffende deze verzekering overgedragen aan de toekomstige nieuwe eigenaren zij zullen t.z.t. wel contact met jullie opnemen, maar de verzekering op onze namen stopt deze maand (…)”

2.44.

De verzekeraar heeft daarop vervolgens per e-mail van 13 november 2018 aan [A] gevraagd per welke datum de overdracht zal plaatsvinden en meegedeeld dat de verzekeringen zullen worden beëindigd per de overdrachtsdatum.

2.45.

Bij e-mail van 16 november 2018 heeft [A] aan [D] , [F] en de advocaat van [A] c.s. meegedeeld dat er hard wordt gewerkt om alles op korte termijn voor elkaar te krijgen.

2.46.

Bij e-mail van 19 november 2018 heeft de advocaat van [A] c.s. aan de voormalige advocaat van DGG c.s. een reactie gegeven op de versie van de koopovereenkomst van 12 oktober 2018. Naast een inhoudelijke reactie op definities en artikelen van deze versie van de koopovereenkomst heeft de advocaat van [A] c.s. het volgende - voor zover van belang - meegedeeld:

“
Over te nemen rechten/plichten

C.R. treedt volgens plan in de rechten van de huidige eigenaren als verhuurders van de verschillende (drie) gebouwsdelen in Assen. Met huurovereenkomsten van (met) Cosis en Omega.

Naar onze overtuiging heeft C.R. op dit moment alles gekregen wat er aan contractstukken beschikbaar is. D.w.z. huurovereenkomsten en verbouwingsovereenkomsten, inclusief contracten met aannemers (voor zover beschikbaar). Wat nog ontbreekt, volgt nu werkelijk z.s.m. (in ieder geval nog deze maand).

Zodra de betreffende stukken in de definitieve versie beschikbaar zijn, worden het bijlagen die aan te hechten zijn aan de koopovereenkomst. Dat is akkoord.

(…)

Tenslotte

Een definitief concept zien wij met belangstelling tegemoet. Daarbij streven wij naar een uiterste datum van levering in december 2018. Maar liever nog eerder en in ieder geval voor de komende Feestdagen. Daartoe zou het definitieve concept wellicht al direct naar de notaris kunnen worden verstuurd die belast wordt met het transport op het moment dat partijen hier overeenstemming over zouden hebben bereikt. Dit ondanks het feit dat dan misschien nog niet alle technische bijlagen beschikbaar zijn. Graag vernemen wij op dit onderdeel ook een afzonderlijke reactie.”

2.47.

Op 17 december 2018 heeft [A] [D] per sms meegedeeld dat Omega Zorg het middendeel van [naam gebouw] anders ingedeeld wil hebben dan oorspronkelijk was afgesproken, dat nu alles duidelijk is en dat hij alles op korte termijn aan hem op de mail zal zetten.

2.48.

Bij e-mail van 17 januari 2019 heeft [D] aan [A] gevraagd hem de stukken en bijlagen van de omgevingsvergunning Assen door te sturen en om een gezamenlijk overleg met de beoogde huurder Omega te plannen.

2.49.

Bij brief van 22 januari 2019 heeft de voormalige advocaat van DGG c.s. het volgende aan de advocaat van [A] c.s. geschreven, voor zover van belang:

“Tot grote teleurstelling van mijn cliënten en in weerwil van de vele - harde - toezeggingen van uw cliënten (de heer [C] is steeds vertegenwoordigd door de heer [A] ) is het onderhandelingstraject om terzake de aan elkaar verbonden projecten te Assen en Leeuwarden tot finale overeenstemming te komen, nog steeds niet afgerond. Dat komt omdat de door uw cliënten te regelen zaken - de verbouwing en verhuur van project Assen en de ontwikkeling, realisatie en verhuur van project Leeuwarden - maar niet worden afgewikkeld en naar behoren vastgelegd. Daarbij worden mijn cliënten tekens verrast door nieuwe ontwikkelingen en veranderingen die haaks staan op eerdere harde afspraken tussen Partijen. Daardoor worden de streefdata waarop de transactie finaal (notarieel) zou worden afgewikkeld keer-op-keer uitgesteld en worden de toezeggingen door de heer [A] niet nagekomen.

Inmiddels is de stand van zaken als volgt:

o Er is geen voortgang in het dossier Assen, de stand van zaken t.o.v. 4 oktober 2018 is nauwelijks veranderd. Eerder is deze verslechterd of vertraagd.

(…)

o Tijdens het telefoongesprek van 19 januari jl. tussen mijn cliënte [D] en uw cliënte [A] is door laatstgenoemde gezinspeeld op de aanwezigheid van andere kopers, die het object “zonder problemen willen overnemen”. Moet ik daaruit afleiden dat uw cliënten - ondanks hun contractuele verplichtingen jegens mijn cliënten - in gesprek zijn met andere potentiële gegadigden voor de aankoop van de projecten? Indien dat inderdaad het geval zou zijn, zullen mijn cliënten dat niet accepteren en daartegen zonder nadere aankondiging rechtsmaatregelen treffen. Het is in dat kader goed om vast te stellen dat Partijen koopovereenkomsten hebben gesloten, op punten nog in onderhandeling zijn en - zij het te langzaam - naar een transactie van de projecten te Assen en Leeuwarden toewerken. Mijn cliënten hebben buitengewoon veel tijd en geld in de aankoop van de beide - aan elkaar verbonden - vastgoedprojecten gestoken en zullen onder géén beding accepteren dat uw cliënten de overeenkomsten niet nakomen. Zij het inmiddels tegen andere voorwaarden en condities dan aanvankelijk met elkaar bedoelt, uitsluitend door toedoen van uw cliënten.

Mede gezien onze eerdere correspondentie zult u meteen begrijpen dat mijn cliënten zo langzamerhand het vertrouwen in de goede afloop van de onderhandelingen richting de notariële transacties verliezen. Op hoofdlijnen hebben Partijen overeenstemming, maar de onzekerheden die uw cliënten - ondanks de waarschuwingen van mijn cliënten - omtrent de projecten creëren, hun bewezen onvermogen om de projecten te managen en in goede banen richting transactie te leiden, baren mijn cliënten zeer grote zorgen. (…) Het wanpresteren van uw cliënten lijdt bij mijn cliënten tot schade die niet voor hun rekening kan blijven. Ondanks het voorgaande zijn mijn cliënten bereid om met uw cliënten tot 1 februari 2019, 17.00 uur door te onderhandelen, teneinde overeenstemming te bereiken over een definitieve koop van het object Assen, alsmede sluitende afspraken te maken voor project Leeuwarden.”

2.50.

Bij e-mail van 23 januari 2019 heeft [A] aan [D] diverse indieningsdocumenten betreffende de aanvraag voor een omgevingsvergunning met betrekking tot [naam gebouw] , middendeel Omega Zorg, gezonden.

2.51.

Op 24 januari 2019 heeft [D] [A] per e-mail gevraagd om toezending van nadere stukken met betrekking tot de omgevingsvergunning en de afwerkstaten.

2.52.

Bij e-mail van 25 januari 2019 heeft [A] aan [D] een kostprijsberekening betreffende de verbouw van [naam gebouw] gezonden, met bijgevoegd een offerte van aannemer [H] Bouwbedrijf B.V. van 11 oktober 2018.

2.53.

Bij brief van 29 januari 2019 heeft de advocaat van [A] c.s. op de brief van 22 januari 2019 van de voormalige advocaat van DGG c.s. als volgt gereageerd, voor zover van belang:

“
Overeenkomst

U refereert in uw brief aan ‘de afspraken’ die partijen op 23 februari 2018 met elkaar hebben gemaakt in Rotterdam betreffende de aankoop van ‘het Vastgoedproject te Assen’. In juridische zin was dat echter nog slechts een overeenkomst op hoofdlijnen c.q. een vooroverkomst, waaruit de intentie blijkt om zo mogelijk zaken met elkaar te doen op basis van de betreffende uitgangspunten, die daartoe echter nog wel verder uitgewerkt zou moeten worden.

Het was uw cliënten van meet af aan bekend waarom mijn cliënten besloten hadden (hebben) om “ [naam gebouw] ” te verkopen (…). De reden daarvan is een verdrietige en zonder deze reden zouden mijn cliënten ook
nooitop zoek zijn gegaan naar een koper/ belegger. In ieder geval nu nog niet, want het project was immers nog (lang) niet af in die zin dat toen cliënten met uw cliënten in gesprek raakten, er nog geen sprake was van getekende huurovereenkomsten met de toekomstige gebruikers. Dat die gebruikers het gebouw in kwestie wilden aanpassen aan hun specifieke wensen en daarnaast dit gebouw ook wilden (laten) moderniseren, was ook bekend. Dit wisten uw cliënten dus.

(…)

Anders geformuleerd: de focus van de betrokken zorginstellingen ligt niet primair op een uiterste datum van levering (…). Om die reden wilden en konden mijn cliënten ook nooit meewerken aan het opnemen van ‘harde’ c.q. ‘fatale’ data in uw concepten. Dit was ook bekend (!).

(…)

Deadline

(…)

(…) Mijn cliënten zijn in beginsel nog steeds bereid om een overeenkomst met uw cliënten te sluiten inzake de verkoop en levering van “ [naam gebouw] ”. Definitieve wilsovereenstemming kan en zal echter niet tot stand komen op basis van hetgeen laatstelijk in Bussum is voorgesteld. (…)

Teneinde een finale regeling tot stand te brengen, hebben mijn cliënten in aanvulling op hetgeen zij in het verleden al naar zich hebben getrokken - onverplicht - aangeboden om de benodigde asbestsanering alsnog ook voor hun kosten te laten uitvoeren. Dit zit dus bij de aanbieding in die mijn cliënten afgelopen vrijdag aan uw cliënten hebben gedaan (…).

Mijn cliënten zien derhalve graag een gewijzigd bieding van de zijde van uw cliënten tegemoet.

Blijft die uit na 1 februari 2019, dan is er kennelijk geen verdere basis meer om door te onderhandelen. Dat moesten partijen per die datum dan eventueel ook maar vaststellen, waarna mijn cliënten zich dan uiteraard ook vrij kunnen en mogen voelen om met anderen in onderhandeling te treden omtrent de aan- en verkoop van “ [naam gebouw] ”.

Schuldeisersverzuim

Het zijn nu dus uw cliënten die ermee dreigen om ‘de stekker’ er na 1 februari 2019 uit te trekken. Zij stellen mijn cliënten daarmee voor een voldongen feit. Dat er vervolgens waarschijnlijk verkocht en geleverd zal worden aan één of meer derde partijen, is in juridische zin dan ook slechts een kwestie van schadebeperking.”

2.54.

In de begeleidende e-mail van 29 januari 2019 bij de brief van 29 januari 2019 heeft de advocaat van [A] c.s. onder meer het volgende meegedeeld:

“Wij zien de aangepaste (reële) bieding van jouw cliënten (en mogelijk ook alsnog een aangepaste overeenkomst) met belangstelling tegemoet.

Bereiken partijen onverhoopt niet uiterlijk op 1 februari a.s. alsnog overeenstemming, dan achten mijn cliënten zich vrij om zaken te doen met iedere partij van hun keus. Dat wil overigens nog niet zeggen dat zij de deur na 1 februari a.s. helemaal dichtgooien voor jouw cliënten, maar na die datum is er geen sprake meer van exclusiviteit. En ook niet van een juridische gehoudenheid om door te onderhandelen op basis van bijvoorbeeld totstandkomingsvertrouwen.”

2.55.

Naar aanleiding van een daartoe strekkend verzoek van DGG en [X] heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Assen, op 31 januari 2019, met begroting van de vordering op een bedrag van € 6.211.769,09, toegestaan dat DGG en [X] beslag leggen ten laste van [A] c.s. op de aan [A] c.s. in eigendom toebehorende onroerende zaken, kadastraal bekend [kadastrale bekendheid] ( [naam gebouw] ), en dat zij tevens derdenbeslag leggen op de vorderingen die [A] c.s. op Omega Zorg en Cosis heeft of zal verkrijgen uit hoofde van de bestaande huurovereenkomsten en onder de ING Bank en wel op alle vorderingen die [A] c.s. op genoemde bank heeft of zal verkrijgen uit hoofde van een reeds bestaande rechtsverhouding en/of op alle daaronder berustende en aan [A] c.s. toekomende of in eigendom toebehorende gelden en geldwaarden.

2.56.

DGG en [X] hebben vervolgens het verzochte en toegewezen conservatoir beslag en derdenbeslag doen leggen als bedoeld in de voorgaande overweging.

2.57.

Op 21 april 2019 is [C] overleden. [C] heeft bij uiterste wil [B] benoemd tot executeur. De kinderen van [C] zijn benoemd tot erfgenamen, voor gelijke delen en bij aanwas en met toepassing van de wettelijke regels van plaatsvervulling. De kinderen en kleinkinderen van [C] hebben de nalatenschap verworpen. De nalatenschap is beneficiair aanvaard door een broer van [C] .

2.58.

Op 27 juni 2019 heeft [A] c.s. DGG en [X] in kort geding gedagvaard en - samengevat - in conventie gevorderd dat de voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Assen, de gelegde conservatoire beslagen opheft. In voorwaardelijke reconventie hebben DGG en [X] , voor het geval de vorderingen van [A] c.s. worden toegewezen, gevorderd dat de voorzieningenrechter [A] c.s. verbiedt om over te gaan tot verkoop en/of levering van [naam gebouw] aan een derde. Common Realty is in die procedure tussengekomen en heeft gevorderd dat de voorzieningenrechter [A] c.s. verbiedt om het verkochte aan een derde te verkopen en/of te leveren.

2.59.

Naar aanleiding van het vorengenoemde kort geding (geregistreerd onder zaaknummer/rolnummer: C/19/127349 KG ZA 19-85) heeft de voorzieningenrechter bij vonnis van 22 juli 2019 het op 31 januari 2019 gelegde beslag onder Cosis en Omega Groep ter zake van de huurpenningen opgeheven en [A] c.s. verboden het verkochte ( [naam gebouw] ) aan een derde te verkopen en/of te leveren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,00. [A] c.s. is veroordeeld in de proceskosten en het meer of anders gevorderde is afgewezen.

2.60.

Bij brief van 25 maart 2020 heeft Capital HQ namens [E] [A] c.s. ter zake van de hypothecaire leningen aangemaand tot betaling (per ommegaande) van de achterstallige rente en de volledige hoofdsommen van de leningen ten bedrage van in totaal € 4.119.999,97. [E] acht - door het niet-nakomen van de verplichtingen door [A] c.s. en mede gelet op het feit dat er meerdere beslagen op [naam gebouw] rusten - verder uitstel van de betaling van achterstallige rente niet meer gewenst. [E] heeft daarbij meegedeeld dat als [A] c.s. in gebreke blijft met de betaling van genoemd bedrag, er per direct zal worden overgegaan tot executie van [naam gebouw] .

2.61.

Op 30 april 2020 heeft de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Hanox B.V. gevestigd te Assen voor een bedrag van € 30.085,00 beslag gelegd op delen van [naam gebouw] , te weten de percelen kadastraal bekend [kadastrale bekendheid] .

2.62.

Bij brief van 6 augustus 2020 heeft [E] de executoriale verkoop van [naam gebouw] op 6 oktober 2020 om 10:30 uur aangekondigd.

2.63.

De verkoop van [naam gebouw] heeft inmiddels plaatsgevonden. De voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Assen, heeft het daartoe gevraagde verlof voor de onderhandse verkoop aan de hoogste bieder verleend.

3.De vorderingen

in conventie

3.1.

DGG c.s. heeft gevorderd dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair, de tussen [A] c.s. en DGG c.s. gesloten overeenkomst van 23 februari 2018, strekkende tot verkoop van [naam gebouw] , ontbindt wegens wanprestatie zijdens [A] c.s. en [A] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding aan DGG c.s. van de door DGG c.s. als gevolg van de ontbinding geleden schade, te begroten op € 4.699.849,41 en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 november 2018, althans vanaf een zodanig tijdstip als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

subsidiair, indien de gesloten overeenkomst wordt gekwalificeerd niet als een koopovereenkomst maar als een intentieovereenkomst die slechts een inspanningsverplichting voor [A] c.s. met zich brengt, de tussen [A] c.s. en DGG c.s. gesloten intentieovereenkomst van 23 augustus 2018 (
lees: 23 februari 2018, aanvulling rechtbank) ontbindt wegens wanprestatie zijdens [A] c.s. en [A] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding aan DGG c.s. van de door DGG c.s. als gevolg van de ontbinding geleden schade, te begroten op € 4.699.849,41 en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 november 2018, althans vanaf een zodanig tijdstip als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

althans meer subsidiair, indien wordt geoordeeld dat geen grondslag bestaat voor ontbinding van de overeenkomst van 23 februari 2018 en/of voor vergoeding van schade door [A] c.s. aan DGG c.s., [A] c.s. veroordeelt om zijn inspanningen tot verdere nakoming van de overeenkomst voort te zetten en [A] c.s. veroordeelt om alsnog al datgene te doen en/of na te laten dat nodig is voor en/of bij kan dragen aan totstandkoming van de beoogde schriftelijke koopovereenkomst onder de overeengekomen voorwaarden alsmede al datgene te doen en/of te laten dat nodig is en/of bij kan dragen aan totstandkoming van levering van de onroerende zaken onder de overeengekomen voorwaarden, en dat [A] c.s. in dat kader in elk geval maar niet uitsluitend:

a. aan DGG c.s. ter hand stelt de documenten waarin de met Omega en Cosis gemaakte afspraken ten aanzien van de verhuur en verbouw van het aan deze partijen verhuurde vast liggen, zijnde in elk geval de ‘
lijst met functionele aanpassingen’, die als bijlage 7 deel uitmaakt van de overeenkomst met Cosis en voor wat betreft dit ene benoemde stuk op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [A] c.s. in gebreke blijft om dit stuk binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan DGG c.s. te verschaffen;

b. de asbestsanering op eigen kosten ter hand zal doen nemen, onder verschaffing aan DGG c.s. van bewijs van de start van de sanering, binnen vier weken na betekening van dit vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag dat [A] c.s. in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen;

c. DGG c.s. actief dient te betrekken bij zijn besluitvorming inzake eventuele verdere besprekingen met de huurders, architecten, aannemers en installateurs over de verbouw van de in geding zijnde onroerende zaak als ook bij eventuele besprekingen met huurders, architecten, aannemers en installateurs, zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per keer dat [A] c.s. in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen;

4. met veroordeling van [A] c.s. in de kosten van de procedure, daaronder begrepen de kosten van beslaglegging en zulks onder begroting van de nakosten op € 133,- zonder en € 199,- met betekening.

3.2.

[A] c.s. heeft verweer gevoerd.

3.3.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[A] c.s. heeft gevorderd dat de rechtbank bij vonnis:

de gelegde beslagen (dat wil zeggen: het beslag op het gebouw “ [naam gebouw] ”; het beslag op de gezamenlijke bankrekening van [A] en wijlen [C] ; het beslag op de privé-bankrekening van [A] en de derdenbeslagen die zijn gelegd onder de Stichting Cosis en Omega Zorg B.V.) met onmiddellijke ingang opheft;

met veroordeling van DGG c.s., dan wel één of meer van hen (dat wil zeggen: [X] en/of DGG) om de ingeschreven beslagen uiterlijk binnen een termijn van twee werkdagen na dit vonnis te (laten) doorhalen, zulks op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 5.000.000,00 ineens dan wel een in goede justitie te bepalen lager bedrag;

voor recht verklaart dat DGG c.s., dan wel één of meer van hen zich ten opzichte van [A] c.s. schuldig heeft (hebben) gemaakt aan een onrechtmatige daad dan wel aan wanprestatie, zodat zij (dan wel één of meer van hen) gehouden is (zijn) om de schade te vergoeden die daardoor is ontstaan, een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

met veroordeling van DGG c.s., dan wel één of meer van hen in de kosten van deze procedure.

3.5.

DGG c.s. heeft verweer gevoerd.

3.6.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

het proces-verbaal

4.1.

De rechtbank overweegt allereerst dat zij kennis heeft genomen van de door partijen gemaakte opmerkingen over het proces-verbaal van het gehouden pleidooi. De rechtbank heeft de brieven van DGG c.s. en [A] c.s. van 10 november 2020 respectievelijk 24 november 2020 aan het proces-verbaal van de zitting gehecht. De rechtbank heeft vastgesteld dat deze opmerkingen en de aspecten waar deze betrekking op hebben geen rol spelen bij haar uiteindelijke beoordeling.

de executieveiling

4.2.

Naar aanleiding van de door [E] aangekondigde executoriale veiling en de uiteindelijke verkoop van [naam gebouw] heeft [A] c.s. zich op het standpunt gesteld dat nakoming van de overeenkomst onder deze omstandigheden blijvend onmogelijk is geworden.

4.3.

DGG c.s. heeft in reactie hierop gesteld dat de voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Assen, de door [E] verzochte goedkeuring voor de aankoop van [naam gebouw] door de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VRC Holding B.V. te Amstelveen (hierna: VRC Holding) bij beschikking van 10 december 2020 heeft gegeven. Voorts heeft zij aangevoerd dat [A] c.s. haar steeds niet heeft voorzien van informatie en zelfs actief onjuiste informatie heeft verstrekt. Omdat zij niet precies wist wat de precieze toestand met betrekking tot de relatie met de huurders van [naam gebouw] was, heeft zij voorzichtig geboden in het kader van de executoriale verkoop.

4.4.

De rechtbank stelt vast dat nakoming van de overeenkomst, gezien de verkoop van [naam gebouw] aan VRC Holding, niet meer mogelijk is. De voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Assen, heeft bij beschikking van 10 december 2020 immers bepaald dat de verkoop van [naam gebouw] onderhands zal geschieden overeenkomstig de goedgekeurde koopovereenkomst tussen [E] en VRC Holding. Met inachtneming van het voorgaande overweegt de rechtbank als volgt.

ontvankelijkheid

4.5.

[A] c.s. heeft zich in het kader van zijn verweer op het standpunt gesteld dat DGG en [X] niet-ontvankelijk zijn in hun vorderingen. Vanaf het moment waarop Common Realty als “nader te noemen meester” is aangewezen, zijn de belangen van DGG en [X] niet langer bij de betreffende overeenkomst betrokken. In het concept van 6 april 2018 is Common Realty aangewezen als “de nader te noemen meester” en in latere concepten wordt uitsluitend Common Realty aangeduid als koper. DGG en [X] kunnen dan ook geen nakoming van de verplichtingen vorderen. Voorts hebben zij ten onrechte beslag gelegd, aldus [A] c.s. Het beslag is niet in opdracht van Common Realty gelegd, terwijl dat de partij was waarmee [A] c.s. een overeenkomst had gesloten dan wel waarmee hij in onderhandeling was met betrekking tot de aan- en verkoop van [naam gebouw] .

4.6.

DGG c.s. heeft met betrekking tot de positie van Common Realty gesteld dat Common Realty de in de stukken “nader te noemen meester” is, dat DGG c.s. de contractspartij is en dat Common Realty vanaf de ondertekening van de nog op te stellen koopovereenkomst als contractspartij zou gelden.

4.7.

De rechtbank passeert dit beroep, voor zover [A] c.s. daarmee bedoelt dat DGG c.s. geen belang heeft bij het gevorderde. Los van de vraag of er inmiddels inderdaad een nader te noemen meester in de plaats is getreden van DGG c.s. geldt dat DGG c.s. partij is bij de overeenkomst waarvan zij thans de ontbinding bevestigd wil zien, dan wel waarvan zij nakoming wenst. Reeds om die reden heeft zij belang bij een beoordeling van haar vorderingen.

in conventie

het standpunt van DGG c.s.

4.8.

DGG c.s. heeft - samengevat - gesteld dat [A] c.s. toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen (voortvloeiende uit de door DGG gestelde koopovereenkomst van 23 februari 2018), waardoor hij niet in staat is om conform afspraak te leveren wat is overeengekomen. Volgens DGG c.s. was [A] c.s. gehouden om:

alle door DGG c.s. relevant geachte informatie aan haar aan te leveren,
in te staan voor de aanwezigheid van de juiste bestemming en de benodigde onherroepelijke omgevingsvergunningen,
de koopovereenkomst nader uit te werken,
de verbouwkosten binnen het bedrag van € 1.700.000,00 te houden,
uit te komen op een huursom van € 800.000,00 per jaar en huurtermijnen van 15 jaar,
de bouw te begeleiden,
het gebouw vrij van asbest en technische mankementen en inclusief energielabel te leveren en
de overeenkomst op 18 oktober 2018 te ondertekenen,
waarna levering op 30 november 2018 zou plaatsvinden.

[A] c.s. is deze verplichtingen, aldus DGG c.s., niet nagekomen. Daarbij komt dat [A] c.s. zich niet contractueel tot levering gebonden acht, omdat de overeenkomst van 23 februari 2018 door hem wordt beschouwd als een ‘uitgesproken intentie om zo mogelijk zaken met elkaar te doen’. Volgens DGG c.s. is op 23 februari 2018 tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen. Over de essentialia van de overeenkomst was toen overeenstemming bereikt. In de overeenkomst is daarover opgenomen “dat partijen overeenstemming hebben bereikt op hoofdlijnen”. In de overeenkomst is een onvoorwaardelijke prijs opgenomen, die werd aangepast toen [A] c.s. zijn toezeggingen niet kon nakomen. Achteraf bleek dat er nog onderhandeld moest worden met de beoogde huurders en dat de voorgespiegelde huurvoorwaarden niet haalbaar waren. Met betrekking tot de leveringsdatum heeft DGG c.s. gesteld dat overeenstemming daarover niet bepalend is voor het bestaan van een koopovereenkomst. Voorts heeft DGG c.s. in dit verband gesteld dat [A] c.s. de overeenkomst van 27 september 2018 als een nieuwe overeenkomst aanmerkt, hetgeen niet past bij de stellingname dat de overeenkomst van 23 februari 2018 slechts een intentieovereenkomst is. Verder heeft DGG c.s. gesteld dat een voorbehoud van financiering aan het bestaan van de koopovereenkomst niet in de weg staat en dat de door [A] c.s. genoemde ontbindende of opschortende voorwaarden geen voorwaarden maar verplichtingen waren. DGG c.s. heeft gesteld dat [A] c.s. in verzuim is, omdat hij zich aldus heeft uitgelaten dat hij niet contractueel gebonden is en dit bericht als een mededeling moet worden aangemerkt waaruit moet worden afgeleid dat [A] c.s. zal tekortschieten. Voorts is [A] c.s. in verzuim, omdat hij aan diverse verplichtingen niet meer (in toereikende mate) kan voldoen, hij door nalatigheid niet aan de plicht tot ondertekening van de overeenkomst en levering kan voldoen en hij de benodigde stappen tot nakoming van de afspraken en beperking van verdere schade niet wenste te zetten. Omdat [A] c.s. in verzuim is, heeft DGG c.s. het recht om de overeenkomst te doen ontbinden en schadevergoeding te vorderen. Voor zover wordt geoordeeld dat op [A] c.s. een inspanningsverplichting zou rusten om een koopovereenkomst onder de overeengekomen voorwaarden en langs de geschetste lijnen tot stand te brengen, heeft DGG c.s. gesteld dat [A] c.s. de op hem rustende inspanningsverplichtingen niet of in onvoldoende mate is nagekomen, dat hij is tekortgeschoten en dat DGG c.s. daarom het recht toekomt op ontbinding van de overeenkomst en op schadevergoeding.

het standpunt van [A] c.s.

4.9.

[A] c.s. heeft - samengevat - aangevoerd dat er op 23 februari 2018 nog geen definitieve koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het was een overeenkomst op hoofdlijnen, waarbij een groot aantal zaken nog nader ingevuld moest worden alvorens er in juridische zin sprake zou kunnen zijn van een koopovereenkomst. Volgens [A] c.s. stond de prijs ten tijde van het sluiten van de overeenkomst op 23 februari 2018 niet vast en is de koopsom nadien substantieel aangepast ten opzichte van de eerdere (eerste) versie. De koopovereenkomst was gebaseerd op de huurovereenkomsten die mogelijkerwijs zouden kunnen worden afgesloten en was daarnaast afhankelijk van de hoogte van de verbouwingskosten. Er vonden nog onderhandelingen plaats met de beoogde huurders over de huurtermijn, de huurprijs en de uit te voeren verbouwingen. DGG c.s. was daarvan op de hoogte. Verder ontbrak een uiterste datum van levering in de overeenkomst van 23 februari 2018. Ook tijdens het overleg van 27 september 2018 en in het verslag daarvan van 1 oktober 2018 is geen uiterste datum van levering genoemd. De datum genoemd in het e-mailbericht van 4 oktober 2018 is slechts een streefdatum, aldus [A] c.s. Voorts heeft [A] c.s. in dit verband aangevoerd dat de e-mail van 12 november 2018 aan zijn verzekeraar niet een opzegging van de verzekering is geweest. Aan de overeenkomst van 23 februari 2018 was voorts ook een aantal ontbindende c.q. opschortende voorwaarden verbonden, die in het verdere verloop van de onderhandelingen met DGG c.s. nog verder zijn uitgebreid. Voorts heeft [A] c.s. aangevoerd dat het feit dat er meerdere concepten zijn en dat steeds werd vermeld “bestemd voor discussiedoeleinden” en “LOI (letter of intent)” bewijst dat er op 23 februari 2018 nog geen definitieve koopovereenkomst tot stand is gekomen. Verder heeft [A] c.s. aangevoerd dat hij alle informatie met betrekking tot de huurovereenkomsten - voor zover dat mogelijk was - met DGG c.s. heeft gedeeld en dat hij in zoverre niet is tekortgeschoten. Dat aanvankelijk onduidelijkheid bestond over de precieze inhoud van de huurovereenkomst met de betrokken zorginstellingen en de exacte aard en omvang van de door Omega Zorg gewenste verbouwing en [A] c.s. DGG c.s. daarover geen informatie kon verstrekken, maakt niet dat hij enige juridische verplichting heeft geschonden. Ook was [A] c.s. afhankelijk van de volledigheid van de verkregen informatie van derden. Van wanprestatie is volgens [A] c.s. dan ook geen sprake. Met betrekking tot de subsidiair gevorderde ontbinding van de intentieovereenkomst heeft [A] c.s. aangevoerd dat niet hij, doch DGG c.s. de gevoerde onderhandelingen heeft afgebroken en de overeenkomst heeft ontbonden. Daarvoor bestaat volgens [A] c.s. geen rechtvaardiging. Voor zover er sprake zou zijn van een toerekenbare tekortkoming van de verplichtingen die voor hem voortvloeiden uit de tussen partijen gesloten overeenkomst, rechtvaardigt die tekortkoming niet de ontbinding.

de beoordeling door de rechtbank

4.10.

Tussen partijen is in geschil of de overeenkomst van 23 februari 2018 als een koopovereenkomst dan wel een intentieovereenkomst moet worden gezien gekwalificeerd. De primaire en subsidiaire vorderingen in onderling verband bezien neemt de rechtbank bij haar beoordeling van de primaire vordering tot haar uitgangspunt dat daaraan ten grondslag ligt de stelling van DGG c.s. dat sprake is van een koopovereenkomst. De rechtbank stelt voorop dat voor het tot stand komen van een koopovereenkomst vereist is dat komt vast te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over alle hoofdzaken van de koopovereenkomst. Is dat niet het geval, dan is niet voldaan aan het bepaalbaarheidsvereiste van artikel 6:227 BW en kan geen sprake zijn van een koopovereenkomst.

4.11.

Tot de essentialia van de onderhavige koopovereenkomst behoren in ieder geval die onderwerpen die de kern van de prestatie raken, zonder overeenstemming waarover de koopovereenkomst niet geacht kan worden te bestaan. Relevant zijn daarbij naast de inhoud van de overeenkomst, ook de bedoelingen van partijen. Gelet op artikel 7:1 BW zullen in ieder geval het object enerzijds en de prijs anderzijds essentialia van de koopovereenkomst zijn, maar daarnaast is het zeker mogelijk dat partijen (of een van hen) beogen (c.q. beoogt) dat het definitief tot stand komen van de overeenkomst nog afhangt van de regeling van andere onderwerpen dan deze twee. Van belang zijn daarbij hetgeen partijen daarover hebben besproken, dat wat zij over en weer redelijkerwijs van elkaar hebben verwacht en konden verwachten en de overige omstandigheden van het geval. De gedragingen van partijen en de omstandigheden die voorafgaand en na het sluiten van de overeenkomst op 23 februari 2018 zijn opgetreden, kunnen van belang zijn bij de boordeling van de vraag of aan alle andere essentialia van deze koopovereenkomst is voldaan.

4.12.

De rechtbank is van oordeel dat in dit geval daaraan niet is voldaan en dat er dus geen koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen DGG c.s. en [A] c.s. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. Tussen partijen staat vast dat [A] en [C] als verkopers en [F] , indirect handelend als bestuurder van DGG of nader te noemen meester, en [D] , handelend als bestuurder van [X] of nader te noemen meester, als kopers, op 23 februari 2018 een overeenkomst hebben gesloten. De rechtbank heeft geconstateerd dat deze overeenkomst niet door [D] is ondertekend. Omdat tussen partijen deze niet-ondertekening door [D] geen punt van geschil is en partijen er allen van uitgaan dat [D] zich heeft verbonden aan deze overeenkomst, neemt de rechtbank deze verbondenheid aan de overeenkomst door [D] voor de beoordeling tot haar uitgangspunt.

4.13.

In de overeenkomst van 23 februari 2018 is bepaald dat partijen op hoofdlijnen overeenstemming hebben bereikt met betrekking tot de koop van [naam gebouw] . Partijen zijn onder meer de koopsom van € 10.300.000,00 overeengekomen. Daarbij is een aantal uitgangspunten opgenomen, namelijk een huursom van circa € 800.000,00 per jaar, huurtermijnen van 15 jaar, een verbouwingspot van maximaal € 1.700.000,00 voor rekening van [A] c.s., begeleiding van de bouw door [A] c.s., die ook instaat voor verbouwingsoverschrijdingen, en een levering van [naam gebouw] met schone grond, vrij van asbest en technische mankementen en inclusief energielabel. Partijen hebben hierbij de wens uitgesproken de (ver)koop van [naam gebouw] nader in een koopovereenkomst vast te leggen. Dit, evenals het feit dat [A] c.s. alle benodigde informatie nog zal overleggen en [F] en [D] een redelijke termijn willen hebben voor het noodzakelijke informatieonderzoek en het aantrekken van een passende financiering, duidt er naar het oordeel van de rechtbank op dat de overeenkomst van 23 februari 2018 niet aangemerkt kan worden als koopovereenkomst in de zin van titel 7.1 BW. De rechtbank wijst in dit verband voorts op de navolgende feiten en omstandigheden, die ook alle in onderling verband dienen te worden bezien:

de omstandigheid dat de koopprijs nog niet was vastgesteld maar nog zou worden bepaald door de hoogte van de te realiseren huuropbrengst;
de e-mail van 6 februari 2018 van [D] aan [A] , waarin hij “om tot een goede eerste waarde-inschatting te komen” nog diverse vragen heeft gesteld verband houdende met de te verwachten huursom;
de e-mails van 12 februari 2018 van [A] aan [D] en de daarbij onder meer meegezonden concept-huurovereenkomst, die nog nader moet worden uitgewerkt, en een raming van verbouwingskosten;
de e-mail van 14 februari 2018, waarin [D] aan [A] op basis van de hem bekende en aangeleverde informatie een indicatief voorstel van € 10.000.000,00 heeft gedaan en waarin hij heeft aangegeven dat er nog afspraken moeten worden gemaakt voor de due diligence en financiering, dat hij zal zorgen voor een getekende LOI met alle uitgangspunten en dat hij bij overeenstemming vanaf 5 maart 2018 aan de slag kan “om alles tijdig te onderzoeken en uitwerken voor een optimale (ver)koopstructuur”.
de nadien onder andere bij e-mails van 22 maart 2019 en 5 april 2018 opgevraagde informatie en de verschillende concept-koopovereenkomsten, waarbij werd vermeld dat het ging om een concept voor discussiedoeleinden of dat het concept geldt “onder nadrukkelijk voorbehoud van wijzigingen”, en de reacties op deze concept-koopovereenkomsten.

4.14.

Uit dit alles blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat de verplichtingen van partijen nog dusdanig onbepaald waren dat de overeenkomst van 23 februari 2018 niet gekwalificeerd kan worden als een koopovereenkomst. Aan een verdere beoordeling van de primaire vordering en de stellingen en verweren van partijen in dat verband, wordt om die reden niet toegekomen. De primaire vordering zal dan ook worden afgewezen. Daarmee komt de rechtbank toe aan een beoordeling van de subsidiaire vordering.

intentieovereenkomst - wanprestatie

4.15.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de overeenkomst van 23 februari 2018 aangemerkt kan worden als een intentieovereenkomst, waaruit voor partijen bepaalde verplichtingen voortvloeien. De essentie van de overeenkomst was dat partijen de (ver)koop van [naam gebouw] nader in een koopovereenkomst wensten vast te leggen. Daaraan hebben partijen een aantal voorwaarden verbonden. Onder meer is bepaald dat [A] c.s. alle benodigde - en door DGG c.s. relevant geachte - informatie op eerste verzoek zal aanleveren en dat DGG c.s. inzage en (binnen redelijke grenzen) inspraak krijgt in de verbouwing voor zover dit mogelijk is. Partijen verschillen van mening over de vraag of [A] c.s. deze verplichtingen in voldoende mate is nagekomen. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.

4.16.

Duidelijk is dat [A] c.s. inmiddels niet meer in staat is om [naam gebouw] aan DGG c.s. te verkopen en te leveren. Hypotheekhouder [E] heeft [naam gebouw] immers, nadat zij daartoe verlof had verkregen van de voorzieningenrechter, verkocht aan VRC Holding. DGG c.s. kan deze onmogelijkheid naar het oordeel van de rechtbank echter niet met succes aan [A] c.s. tegenwerpen. [A] c.s. kon namelijk, zoals hij stelt, vanaf 1 februari 2019 niet langer gehouden worden om de intentieovereenkomst met DGG c.s. na te komen. De rechtbank verwijst daartoe naar de door de advocaat van [A] c.s. bij brief en de begeleidende e-mail van 29 januari 2019 aan DGG c.s. gestelde termijn – te weten uiterlijk 1 februari 2019 – voor het bereiken van overeenstemming. Daarbij heeft [A] c.s. vermeld dat er na 1 februari 2019 geen sprake meer is van exclusiviteit voor DGG c.s. met betrekking tot [naam gebouw] en “van een juridische gehoudenheid om door te onderhandelen op basis van bijvoorbeeld totstandkomingsvertrouwen”. Gesteld noch gebleken is dat DGG c.s. uiterlijk op 1 februari 2019 nog een bieding heeft gedaan waarmee [A] c.s. heeft kunnen instemmen of die voor [A] c.s. redelijkerwijs voldoende was om verder te onderhandelen. Daarmee is de gebondenheid van [A] c.s. aan de intentieovereenkomst komen te vervallen. Van verzuim aan de zijde van [A] c.s. kon vanaf dat moment dan ook geen sprake meer zijn. Ook in de voorliggende periode is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake geweest van verzuim. Verzuim treedt, ingevolge artikel 6:82 lid 1 BW in, wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning, waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Gesteld noch gebleken is dat DGG c.s. [A] c.s. als zodanig in gebreke heeft gesteld. Er is – anders dan DGG c.s. in het kader van haar betoog dat de overeenkomst van 23 februari 2018 gekwalificeerd dient te worden als
koopovereenkomst – ook geen grond om aan te nemen dat [A] c.s. zonder dat een dergelijke termijn gesteld was, in verzuim is geraakt. Er is dan ook niet voldaan aan de vereisten voor ontbinding van de overeenkomst, en de vordering van DGG c.s. tot ontbinding van de overeenkomst van 23 februari 2018 zal dus worden afgewezen. Ook de vordering tot vergoeding van schade die door de ontbinding geleden wordt, zal dus worden afgewezen.

4.17.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank de subsidiaire vordering van DGG c.s. volledig afwijzen. Nu [A] c.s. niet langer aan de intentieovereenkomst gebonden is, zal ook de meer subsidiaire vordering tot nakoming van de verplichtingen uit die overeenkomst worden afgewezen.

beslagkosten

4.18.

DGG c.s. heeft gevorderd [A] c.s. te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Gelet op het feit dat de eerder genoemde vorderingen van DGG c.s. worden afgewezen, zal de rechtbank ook deze vordering afwijzen.

proceskosten

4.19.

DGG c.s. zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] c.s. in conventie worden vastgesteld op:

- griffierecht € 1.599,00

- salaris advocaat
€ 15.996,00 (4 punten × tarief € 3.999,00)

Totaal € 17.595,00.

in reconventie

4.20.

[A] c.s. vordert in reconventie opheffing van de door DGG en [X] gelegde beslagen, alsmede een bevel om de ingeschreven beslagen binnen twee dagen door te halen, dit laatste op straffe van verbeurte van een dwangsom. [A] c.s. stelt in dat verband onder meer - samengevat - dat er beslag is gelegd door twee vennootschappen die - sinds zij de in de overeenkomst van 23 februari 2018 genoemde meester hebben aangewezen, te weten Common Realty - niets meer van hem te vorderen hebben. Het verlof had daarom nooit aan DGG en [X] verleend mogen worden. Voorts heeft [A] c.s. gesteld dat ieder bewijs voor de door DGG c.s. gestelde vrees voor verduistering ontbreekt. Tot slot heeft [A] c.s. een verklaring voor recht gevorderd dat DGG c.s. zich schuldig heeft gemaakt aan een onrechtmatige daad dan wel aan wanprestatie, zodat zij gehouden is de door hem geleden schade te vergoeden, nader op te maken bij staat. Volgens [A] c.s. heeft DGG c.s. nooit meer gereageerd op de versie van de koopovereenkomst van 12 oktober 2018 en heeft zij nadien alleen maar ingezet op een ontbinding van de overeenkomst. Gelet op de stand van de onderhandelingen op dat moment is dit handelen van DGG c.s. onrechtmatig jegens hem. De schade bestaat volgens [A] c.s. uit geïnvesteerde ondernemersuren, gemaakte kosten voor diverse adviseurs, vertragingsschade en gestegen bouwkosten. Daarbij heeft [A] c.s. opgemerkt dat hij de exacte omvang van de schade nog niet precies hoeft aan te geven en dat hij enkel aannemelijk hoeft te maken dat hij schade heeft geleden.

4.21.

DGG c.s. heeft als verweer - samengevat - aangevoerd dat zij als lasthebber van Common Realty optrad en optreedt en dat er vrees bestaat voor verduistering, omdat [A] c.s. heeft gesteld zich aan een derde te hebben gecommitteerd. Voorts heeft DGG c.s. aangevoerd dat [A] c.s. haar stelling dat DGG c.s. zich schuldig heeft gemaakt aan een onrechtmatige daad niet heeft onderbouwd. In dit verband heeft DGG c.s. betwist dat zij de overeenkomst heeft ontbonden en dat zij de onderhandelingen heeft afgebroken. Met betrekking tot de gevorderde schadevergoeding heeft DGG c.s. aangevoerd dat [A] c.s. onvoldoende heeft gesteld om tot een aansprakelijkheid te komen en dat de schade niet is begroot en nader onderbouwd.

4.22.

De rechtbank zal de vordering van [A] c.s. inzake het beslag toewijzen. Vaststaat dat [naam gebouw] conform de beschikking van de voorzieningenrechter van 10 december 2020 overeenkomstig een koopovereenkomst tussen [E] en VRC Holding onderhands is verkocht. Voor zover het beslag door deze verkoop van [naam gebouw] niet reeds van rechtswege is komen te vervallen, zal de rechtbank de vordering tot opheffing van de gelegde beslagen, daaronder tevens begrepen de derdenbeslagen, toewijzen nu de vorderingen van DGG c.s. waarvoor de beslagen zijn gelegd alle worden afgewezen.

4.23.

De vordering tot doorhaling van de ingeschreven beslagen zal de rechtbank eveneens toewijzen, zij het dat de termijn waarbinnen dat dient te gebeuren wordt gesteld op 10 werkdagen na betekening van dit vonnis

4.24.

De gevorderde dwangsom zal als nader in het dictum te bepalen worden beperkt.

4.25.

Met betrekking tot de door [A] c.s. gestelde onrechtmatige daad dan wel wanprestatie van DGG c.s. is de rechtbank van oordeel dat niet is komen vast te staan dat DGG c.s. na 12 oktober 2018 heeft aangestuurd op een ontbinding van de overeenkomst van 23 februari 2018. Immers, bij e-mail van 20 oktober 2018 heeft [D] aan [A] c.s. en zijn advocaat nog gevraagd hem de afgesproken stukken toe te sturen en een reactie te geven op de koopovereenkomst. Ook op 17 januari 2019 heeft [D] [A] gevraagd hem nog stukken met betrekking tot de omgevingsvergunning toe te sturen en een gezamenlijk overleg te plannen. En bij e-mail van 25 januari 2019 heeft [D] [A] wederom om toezending van stukken met betrekking tot de omgevingsvergunning en afwerkstaten gevraagd. [A] heeft op de e-mails gereageerd door toezending van stukken. Dit alles duidt er naar het oordeel van de rechtbank op dat partijen nog steeds met elkaar onderhandelden met betrekking tot [naam gebouw] en dat van een aansturen op een ontbinding van de overeenkomst na 12 oktober 2018 door DGG c.s. geen sprake is geweest. Het is uiteindelijk [A] c.s. geweest die bij brief van 29 januari 2019 de uiterste datum van 1 februari 2019 heeft gesteld om overeenstemming te bereiken. Dat DGG c.s., zoals [A] c.s. stelt, wanprestatie heeft gepleegd of onrechtmatig gehandeld heeft door de gespreken over de verkoop in de genoemde periode af te breken, is dan ook niet komen vast te staan. De rechtbank zal de vordering tot verklaring voor recht dan ook afwijzen.

proceskosten

4.26.

In de omstandigheid dat partijen in reconventie over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van DGG c.s. af;

5.2.

veroordeelt DGG c.s. in de proceskosten in conventie, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden vastgesteld op € 17.595,00;

5.3.

verklaart de veroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

5.4.

heft de gelegde beslagen (dat wil zeggen: het beslag op het gebouw “ [naam gebouw] ”; het beslag op de gezamenlijke bankrekening van [A] en wijlen [C] ; het beslag op de privé-bankrekening van [A] en de derdenbeslagen die zijn gelegd onder de Stichting Cosis en Omega Zorg B.V.) met onmiddellijke ingang op;

5.5.

veroordeelt DGG c.s. om de ingeschreven beslagen uiterlijk binnen een termijn van tien werkdagen na betekening van dit vonnis te (laten) doorhalen;

5.6.

veroordeelt DGG c.s. om aan [A] c.s. een dwangsom te betalen van € 50.000,00 ineens als zij niet aan de in 5.5. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet;

5.7.

compenseert de proceskosten in reconventie zodanig dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Biesma, mr. M.R. Gans en mr. A.A.J. Smelt en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2021 in tegenwoordigheid van de griffier mr. S. Ambachtsheer.^[1]

ECLI:NL:RBNNE:2021:2946

Vonnis inzake wanprestatie en ontbinding koopovereenkomst met betrekking tot vastgoedproject te Assen

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

1.[A] ,

1.De procedure

2.De feiten

9.Bijzondere bepalingen

9.Bijzondere bepalingen

3.De vorderingen

in conventie

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten