ECLI:NL:RBNNE:2021:2021

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Groningen

zaaknummer / rolnummer: C/17/169908 / HA ZA 19-229

Vonnis van 26 mei 2021

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PRORAIL B.V.,

gevestigd te Utrecht,

eiseres,

advocaat mr. H.X. Botter te Breda,

tegen

1.[gedaagde sub 1 (X)] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. D.M.H.M. van Dijk te Arnhem.

Partijen zullen hierna Prorail en [gedaagden] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 18 maart 2020;

- de brief van 26 mei 2020 van Prorail met het verzoek aan de rechtbank om een verklaring als bedoeld in artikel 54n van de Onteigeningswet (Ow);

- de akte non-appel van 27 mei 2020;

- het ter griffie van de rechtbank gedeponeerde rapport van de deskundigen van

21 november 2020;

- het proces-verbaal van het pleidooi van 10 februari 2021 en de ter gelegenheid daarvan door Prorail en [gedaagden] overgelegde pleitnotities;

- de e-mail van 17 februari 2021 van deskundigen, waarin de deskundigen hun kosten hebben begroot op een bedrag van in totaal € 20.395,23;

- de brief van 19 februari 2021 van de zijde van [gedaagden] betreffende de gemaakte kosten van deskundige en juridische bijstand ten bedrage van € 77.684,86;

- de brief van 8 maart 2021 van de zijde van Prorail over de kosten van de partijdeskundigen en de rechtbankdeskundigen;

- de brief van 23 maart 2021 van de zijde van [gedaagden] betreffende de gemaakte kosten van deskundige en juridische bijstand.

1.2.

Ten slotte is wederom vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1.

Bij tussenvonnis van 18 maart 2020 is de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken. Bij dit vonnis heeft de rechtbank tevens het voorschot voor [gedaagden] op 100% van de aangeboden schadeloosstelling vastgesteld, zijnde een bedrag van

€ 212.500,00. De rechtbank heeft daarbij het voorschot aan de Gemeente Westerkwartier, Wetterskip Fryslân, Waterschap Noorderzijlvest, Loonbedrijf [(X)] B.V., [(X)] Holding B.V., [(X)] Integrity Monitoring Agency en Kerkgenootschap Evangelische Maranatha Gemeente op een bedrag van € 0,00 vastgesteld. Voorts heeft de rechtbank in dit tussenvonnis bepaald dat Prorail haar bijkomende aanbod ter zake van het voortgezet gebruik gestand moet doen.

2.2.

De rechtbank heeft op verzoek van [gedaagden] op 23 maart 2020 een akte tot het instellen van cassatie opgesteld. [gedaagden] heeft binnen de daarvoor geldende termijn geen cassatiedagvaarding aan Prorail betekend, waarna Prorail de rechtbank heeft verzocht om een verklaring af te geven dat het tussenvonnis van 18 maart 2020 in kracht van gewijsde is gegaan. De griffier van de rechtbank heeft deze verklaring op 27 mei 2020 afgegeven. Voornoemd tussenvonnis is vervolgens op 8 juni 2020 in de openbare registers ingeschreven.

2.3.

Prorail en [gedaagden] zijn naar aanleiding van de veroordeling van de rechtbank dat Prorail haar bijkomende aanbod ter zake van het voortgezet gebruik gestand moet doen op 17 september 2020 een “
bruikleenovereenkomst tijdelijk voortgezet gebruik (artikel. 7A:1777 van het Burgerlijk Wetboek (BW))” overeengekomen, waarmee [gedaagden] tot 18 maart 2021 het voortgezet gebruik om niet van het onteigende heeft.

2.4.

De rechtbank moet nog beslissen over de definitieve schadeloosstelling en de kosten.

2.5.

In hun rapport van 21 november 2020 hebben de deskundigen de schadeloosstelling ter zake de onderhavige onroerende zaak als volgt begroot:

- werkelijke waarde € 192.500,00

- bijkomende schade
€ 52.700,00 +

totaal € 245.200,00,

te vermeerderen met een vergoeding voor het nadeel van het gemis van het verschil over de toe te leggen schadeloosstelling en het bedrag van het voorschot, gelijk aan 0,5% samengestelde rente per jaar, althans op een bedrag gelijk aan de wettelijke rente over een bedrag van € 32.750,00 (€ 245.200,00 - € 212.500,00) vanaf de datum van beëindiging van het voortgezet gebruik tot de datum van dit vonnis en vervolgens te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van betaling. De deskundigen hebben vastgesteld dat Prorail reeds is veroordeeld de bijkomende aanbieding gestand te doen en hebben voor de volledigheid de aanspraken van [gedaagden] op vergoeding van zijn kosten van juridische en andere deskundigenbijstand genoemd.

2.6.

De deskundigen hebben bij hun schadeberekening tot hun uitgangspunt genomen dat, hoewel Prorail geen rechtspersoon is als bedoeld in artikel 2:1, leden 1 en 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW), de voor- en nadelen van het werk waarvoor onteigend wordt bij de schadeberekening worden geëlimineerd. Voorts hebben de deskundigen aangegeven dat met de nadelen die de verkeersbestemming voor de waarde van het onteigende oplevert, in de onteigening geen rekening wordt gehouden, omdat de bij het tracébesluit Extra Sneltrein Groningen-Leeuwarden (ESGL) aan het onteigende toegekende verkeersbestemming zó rechtstreeks voortvloeit uit het plan van het werk waarvoor onteigend wordt, dat deze bestemming met het plan voor het werk moet worden vereenzelvigd. De deskundigen hebben het onteigende daarom getaxeerd naar zijn bestemming als woning met archeologische waarde in het bestemmingsplan Buitengebied Zuidhorn, thans de gemeente Westerkwartier. Deskundigen zijn voor hun beoordeling van de omvang en de ligging van het onteigende uitgegaan van de door Prorail overgelegde en bij het advies gevoegde grondplantekening. Volgens de deskundigen kan het onteigende door [gedaagden] vrij van huur, pacht en ander gebruik worden geleverd. Van relevant medegebruik door Loonbedrijf [(X)] B.V., [(X)] Holding B.V., [(X)] Integrity Monitoring Agency en Kerkgenootschap Evangelische Maranatha Gemeente is deskundigen namelijk niet gebleken. De deskundigen achten het overigens niet van belang voor een taxatie van de waarde of deze derde-belanghebbenden al dan niet medegebruikers waren. Gesteld noch gebleken is dat het gaat om gebruikers die huren, pachten of een zakelijk recht op het onteigende kunnen uitoefenen. Met betrekking tot het Kerkgenootschap Evangelische Maranatha Gemeente hebben de deskundigen nog opgemerkt dat Prorail daarmee een schikking heeft getroffen en dat zij hiermee bij de begroting van de bijkomende schade rekening hebben gehouden.

2.7.

De bevindingen van de deskundigen zijn, behoudens de hierna te bespreken punten, niet bestreden.

ten aanzien van de werkelijke waarde

2.8.

Het onteigende betreft een perceel grond grenzend aan de spoorbaan Groningen-Leeuwarden, met daarop een voormalige, traditioneel gebouwde, vrijstaande spoorwachterswoning uit 1895 met vrijstaande (grotendeels houten) schuur met aangebouwde opslagruimte, vrijstaand kippenschuurtje, oprit en tuin rondom. Volgens de lijst van de te onteigenen zaken die behoort bij het onderhavige Koninklijk Besluit meet het onteigende 1.000 m2. Nadien is gebleken dat de werkelijke oppervlakte van het perceel 1.107 m2 bedraagt. Bij de verwerking van deze oppervlakte in het Kadaster is het perceel E624 vernummerd tot E912. Het perceel is plaatselijk bekend als [plaatselijke bekendheid] (gemeente Westerkwartier).

2.9.

De deskundigen hebben, gezien de beschikbaarheid van vergelijkingstransacties van verkopen in en in de omgeving van Zuidhorn, voor hun taxatie in deze onteigening de vergelijkingsmethode aangewezen geacht. Bij het taxeren van de woning van [gedaagden] hebben de deskundigen in aanmerking genomen dat het gaat om een karakteristieke, maar gedateerde woning met een uitgesproken vrije ligging in het buitengebied. De ligging langs de spoorbaan zal volgens de deskundigen voor een beperkte groep gegadigden een bezwaar opleveren. De ervaring leert dat de ligging aan een spoorbaan veelal niet als erg bezwaarlijk wordt ervaren, aldus de deskundigen. Bij de beoordeling van de werkelijke waarde in relatie tot de vergelijkingstransacties hebben de deskundigen wel rekening gehouden met die ligging nabij de spoorbaan en de overweg. Waar zij in hun ontwerprapport nog een waarde van € 185.000,00 adviseerden, hebben de deskundigen, mede naar aanleiding van de door partijdeskundige, de heer ir. W.J. Ebbers (hierna: Ebbers), genoemde vergelijkingstransacties en zich voorts baserend op hun kennis en ervaring, de waarde van het onteigende naar de peildatum getaxeerd op een bedrag van € 192.500,00.

2.10.

Prorail en [gedaagden] kunnen zich niet vinden in deze door de deskundigen vastgestelde waarde van het onteigende. Prorail heeft zich op het standpunt gesteld dat de deskundigen ten onrechte geen grotere neerwaartse correctie hebben toegepast vanwege de specifieke ligging van de woning aan een spoorbaan en aan een overweg. Zij heeft daarbij verwezen naar een wetenschappelijk onderzoek van de Katholieke Universiteit Leuven, waaruit volgens haar volgt dat een woning in de buurt van het spoor in Vlaanderen voor circa 3,9% minder wordt verkocht dan een soortgelijke woning verder weg van het spoor. Voorts heeft Prorail gesteld dat het haar ook gaat om de ligging nabij een spoorwegovergang, hetgeen er volgens Prorail voor zorgt dat mensen met kleine kinderen minder geïnteresseerd zullen zijn in de woning, wat leidt tot een waardedrukkend effect. [gedaagden] heeft gesteld dat de waarde van de woning juist hoger is. Volgens [gedaagden] was de woningmarkt op de peildatum veel krapper dan de deskundigen mogelijk hebben kunnen onderkennen. Dit brengt met zich mee dat een alternatieve woning duurder zal zijn dan door de deskundigen is begroot.

2.11.

De rechtbank overweegt als volgt. De schadeloosstelling vormt ingevolge artikel 40 Ow Pro een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. In artikel 40b, lid 1 Ow is bepaald dat de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt bij het bepalen van de werkelijke waarde uitgegaan van de prijs, die tot stand is gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. De omstandigheden aanwezig op de datum van het inschrijven van het vonnis tot vervroegde onteigening in de openbare registers (de peildatum: 8 juni 2020) zijn daarbij beslissend.

2.12.

De rechtbank stelt vast dat de deskundigen zich bij hun taxatie hebben gebaseerd op diverse vergelijkingstransacties, waaronder ook de door Ebbers naar voren gebrachte transacties. Met betrekking tot de door Ebbers genoemde transacties hebben de deskundigen in aanmerking genomen dat deze voor het merendeel op een grotere afstand van het onteigende liggen dan de door hen beschreven percelen. Dit heeft ertoe geleid dat de deskundigen in het kader van hun taxatie van het onteigende aan deze transacties een ander gewicht hebben toegekend dan Ebbers dat heeft gedaan. Partijen hebben met betrekking tot de door de deskundigen gebruikte vergelijkingstransacties en de vergelijkingsmethode geen specifieke bezwaren naar voren gebracht, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid daarvan. Voor een vervolgens toe te passen neerwaartse dan wel opwaartse bijstelling van de waarde van het onteigende, zoals door partijen voorgesteld, bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen grond. De rechtbank overweegt in dit verband dat zij in de uitkomsten van het onderzoek van de Katholieke Universiteit Leuven, waarnaar door Prorail is verwezen, geen aanleiding ziet voor een neerwaartse bijstelling van de waarde van het onteigende. Naar het oordeel van de rechtbank is niet duidelijk wat de uitgangspunten van dat onderzoek zijn geweest. Onduidelijk is van welke woningmarkt is uitgegaan, wat de peildatum is geweest en welke andere omstandigheden zijn meegewogen in het onderzoek. De enkele stelling van Prorail dat de ligging in de nabijheid van een spoorwegovergang onaantrekkelijker is voor mensen met kleine kinderen en dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat, passeert de rechtbank als onvoldoende onderbouwd. De stelling van [gedaagden] dat de waarde van de woning vanwege de krappere woningmarkt op de peildatum hoger zou moeten zijn en dat een alternatieve woning veel duurder zal zijn, passeert de rechtbank eveneens als onvoldoende onderbouwd. Het had op de weg van [gedaagden] gelegen zijn stelling op dit punt te onderbouwen met stukken waaruit blijkt in welke mate de krappere woningmarkt van invloed is op de waarde van de woning.

2.13.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, verenigt de rechtbank zich met de door de deskundigen geadviseerde werkelijke waarde van het onteigende van € 192.500,00, zodat dit bedrag door Prorail aan [gedaagden] dient te worden vergoed.

ten aanzien van de bijkomende schade

2.14.

De deskundigen hebben de bijkomende schade vastgesteld op een bedrag van

€ 52.7000,00, bestaande uit een “premie uit handen breken” ten bedrage van € 20.000,00, verhuis- en inrichtingskosten onder aftrek nieuw voor oud (inclusief verhuizing goederen derden) ten bedrage van € 19.950,00, kosten wederaankoop ten bedrag van € 10.250,00 en hypotheekkosten ten bedrage van € 2.500,00. De rechtbank stelt vast dat tegen de verhuis- en inrichtingskosten, de kosten wederaankoop en de hypotheekkosten ten bedrage van in totaal € 32.700,00 door partijen geen bezwaar is gemaakt, zodat dit bedrag door Prorail aan [gedaagden] dient te worden vergoed. Daarmee staat enkel nog ter beoordeling de “premie uit handen breken”. De rechtbank overweegt daaromtrent het volgende.

2.15.

De deskundigen hebben in hun rapport geconcludeerd dat een vervangende koopwoning voor [gedaagden] een redelijke keuze is. Daartoe hebben de deskundigen overwogen dat een woning met de vrije ligging als de huidige woning naar verwachting alleen verkregen kan worden door koop en dat vervanging van het onteigende door een koopwoning financieel haalbaar is. [gedaagden] maakt aanspraak op een AOW-uitkering en een bedrijfspensioenuitkering en heeft zijn huidige woning gefinancierd met een hypothecaire lening, waarvan de huidige hoofdsom € 120.000,00 aflossingsvrij bedraagt.

De deskundigen hebben daarbij opgemerkt dat zij een vervangende koop, gezien het aanbod in de markt binnen de termijn van het voortgezet gebruik, haalbaar achten. Vanwege de krappe markt voor vervangende koopwoningen met een gelijkwaardig woongenot achten de deskundigen het aannemelijk dat [gedaagden] wel een premie uit handen breken zal moeten betalen om een woning met een vergelijkbaar woongenot te kunnen verwerven. Volgens de deskundigen zal [gedaagden] bij het in de markt komen van een perceel een bedrag (tenminste) overeenkomend met de vraagprijs moeten bieden en praktisch geen onderhandelingsruimte hebben. Bij de meeste aangeboden woningen zal dit met zich meebrengen dat [gedaagden] meer zal moeten betalen dan de werkelijke waarde van de vervanging. De hoogte van de premie wordt beperkt door de uitloop die [gedaagden] toekomt door het door hem aangenomen aanbod tot voortgezet gebruik om niet. Met betrekking tot de rente voor de financiering van de woning hebben de deskundigen aangegeven dat deze voor de huidige hypothecaire lening 1,754% per maand bedraagt. Gezien het stabiele inkomen van [gedaagden] en de overwaarde van het aan te kopen onderpand achten de deskundigen het niet aannemelijk dat [gedaagden] bij het bedingen van hypothecaire financiering van de vervanging een hogere rente zal moeten betalen dan hij tot de onteigening deed.

2.16.

Prorail heeft gesteld dat er geen rechtvaardiging bestaat om uit te gaan van de fictie dat er een bedrag van € 20.000,00 boven de marktconforme waarde zou moeten worden betaald. Volgens Prorail hoefde [gedaagden] niet halsoverkop een nieuwe woning te kopen en daardoor teveel te betalen, omdat hij na het onteigeningsvonnis nog één jaar gratis in de woning mocht blijven wonen, en is het algemeen bekend dat woningen aan het spoor of aan een drukke weg - die in de ogen van Prorail als vergelijkbare woningen hebben te gelden - langer te koop staan, zodat er ten aanzien van die woningen minder krapte is op de markt. Voorts heeft Prorail gesteld dat de premie uit handen breken wegens krapte op de markt dubbelop is. De krapte is al verdisconteerd in de referentietransacties die door de deskundigen zijn gebruikt om de waarde van de woning te bepalen. Het is, aldus Prorail, niet zuiver om de schadeloosstelling ook nog op te hogen met een premie uit handen breken van € 20.000,00. Daar komt bij dat [gedaagden] op het perceel van zijn zoon gaat wonen, zodat er geen sprake kan zijn van een premie uit handen breken. Voor zover de rechtbank van oordeel is dat er recht bestaat op een vergoeding wegens kosten uit handen breken, heeft Prorail gesteld dat het bedrag van € 20.000,00 te hoog is. Daarbij heeft Prorail opgemerkt dat Ebbers is uitgegaan van een bedrag van € 12.500,00.

2.17.

[gedaagden] heeft in dit verband gesteld dat hij de deskundigen volgt op het punt van de premie uit handen breken. Verder heeft hij gesteld dat hij nog geen zicht heeft op een woning, zodat wanneer zich de situatie voordoet, er onder druk een financiering moet worden gerealiseerd. Dat zal naar verwachting een hogere rente met zich meebrengen. Voorts heeft [gedaagden] gesteld dat een financiering bij een bank moeilijk zal worden en dat hij een beroep zal moeten doen op alternatieve geldverstrekkers, die naar verwachting een rente van 5% met een aflossingstermijn van 20 jaren zullen hanteren. Daarbij speelt ook zijn leeftijd een rol, aldus [gedaagden] De financieringsschade zal, gelet daarop, neerkomen op een bedrag van € 20.000,00. [gedaagden] heeft tot slot gesteld dat het onderzoek naar een reguliere financiering ernstig is belemmerd door zijn gezondheidstoestand.

2.18.

De rechtbank stelt bij haar beoordeling het volgende voorop. Volgens vaste rechtspraak geldt als uitgangspunt dat de onteigende die als gevolg van de onteigening komt te verkeren in een situatie dat hij, vanwege de noodzaak om op korte termijn een vervangende onroerende zaak te verwerven, gedwongen is daarvoor een hogere prijs te betalen dan de werkelijke waarde, daardoor een vermogensnadeel lijdt dat voor vergoeding in aanmerking komt (vgl. HR 15 juni 1994, ECLI:NL:HR:1994:AC4226 en HR 16 april 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO2283). Een dergelijke premie komt een onteigende slechts toe indien een vervangend object als gevolg van schaarste op korte termijn alleen maar te verkrijgen is tegen betaling van die extra premie bovenop de normale verkoopprijs.

2.19.

De rechtbank overweegt allereerst dat zij Prorail niet kan volgen in haar stelling dat een premie uit handen breken dubbelop zou zijn. De deskundigen hebben weliswaar de gegevens van de referentietransacties in het verleden vertaald naar de peildatum, waarin zij de stijging van de prijzen van woningen vanwege de woningkrapte zullen hebben betrokken om de werkelijke waarde van het onteigende te kunnen bepalen, maar een koper zal om een woning daadwerkelijk te kunnen kopen vanwege de huidige overspannen woningmarkt nog hoger moeten bieden dan de werkelijke waarde van een woning. Dat er een mindere mate van krapte geldt op de markt van woningen aan een spoor of aan een drukke weg is de rechtbank in onvoldoende mate gebleken, en overigens ook niet relevant in het kader van de onderhavige premie. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er, gezien de krappe situatie op de woningmarkt op de peildatum, een noodzaak om [gedaagden] met een premie uit handen breken tegemoet te komen. De krappe huizenmarkt leidt er immers toe dat er een zekere druk is op potentiële kopers om een bod boven de vraagprijs te doen. Dat [gedaagden] wist dat hij uiterlijk op 18 maart 2021 het onteigende dient te verlaten en zich ter voorbereiding daarop op de woningmarkt had kunnen en moeten begeven, doet aan het voorgaande niet af.

2.20.

Met betrekking tot de hoogte van de premie uit handen breken zal de rechtbank de deskundigen volgen. De deskundigen hebben ter gelegenheid van het gehouden pleidooi ter onderbouwing van het bedrag van € 20.000,00 verklaard dat woningen in de provincie Groningen in de huidige tijd tussen de 5% en 20% boven de vraagprijs worden verkocht en dat zij op basis daarvan de premie uit handen breken hebben gebaseerd op een redelijk gemiddelde van 10%. De rechtbank heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van dit percentage en het daaruit voortvloeiende bedrag.

2.21.

De rechtbank kan [gedaagden] niet volgen in zijn stelling dat hij vanwege zijn leeftijd geen hypotheek kan krijgen of dat hij alleen een hypotheek kan krijgen bij niet-reguliere geldverstrekkers tegen een hoge rente. [gedaagden] beschikt over een vast inkomen en - uitgaande van de werkelijke waarde van € 192.500,00 en een nog resterende hypotheek van € 120.000,00 - een overwaarde op zijn woning van € 72.500,00. Hoewel gesteld, heeft [gedaagden] niet nader onderbouwd dat hij vanwege zijn leeftijd niet meer in aanmerking zou kunnen komen voor een hypotheek en dat het realiseren van een financiering onder druk tot een hoger rentepercentage zal leiden. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank het niet aannemelijk dat [gedaagden] geen hypotheek dan wel enkel een hypotheek tegen een hoog rentepercentage zou kunnen verkrijgen. De rechtbank overweegt in dit verband voorts dat, hoewel zij begrip heeft voor de gezondheidstoestand van [gedaagden] , hem dat er niet van had hoeven te weerhouden met het oog op de herfinanciering van de vervangende woning een hypotheekadvies op te (laten) vragen.

2.22.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, verenigt de rechtbank zich met het oordeel van de deskundigen op dit punt.

resumé bijkomende schade

2.23.

Met betrekking tot de bijkomende schade is Prorail gehouden tot vergoeding aan [gedaagden] van:

- premie uit handen breken € 20.000,00

- verhuis- en inrichtingskosten

onder aftrek nieuw voor oud

(inclusief verhuizing goederen derden) € 19.950,00

- kosten wederaankoop € 10.250,00

- hypotheekkosten
€ 2.500,00 +

Totaal € 52.700,00.

voorts

schadeloosstelling

2.24.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de rechtbank de schadeloosstelling voor [gedaagden] zal vaststellen op een bedrag van € 245.200,00.

2.25.

Tussen de aan [gedaagden] toe te kennen schadeloosstelling en het aan hem uitgekeerde voorschot van € 212.500,00 bestaat een verschil van € 32.750,00. De schadeloosstelling moet worden vermeerderd met een vergoeding gelijk aan 0,5% samengestelde rente per jaar over dit bedrag van € 32.750,00 vanaf de datum van beëindiging van het voortgezet gebruik tot de datum van dit vonnis, dat vervolgens moet worden vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van betaling.

2.26.

De rechtbank zal de schadeloosstelling voor de Gemeente Westerkwartier, Wetterskip Fryslân, Waterschap Noorderzijlvest, Loonbedrijf [(X)] B.V., [(X)] Holding B.V., [(X)] Integrity Monitoring Agency en Kerkgenootschap Evangelische Maranatha Gemeente vaststellen op een bedrag van € 0,00.

de kosten van het geding

2.27.

Prorail zal, nu de schadeloosstelling voor [gedaagden] het bedrag van de aan hem bij dagvaarding aangeboden schadeloosstelling overtreft, worden veroordeeld in de kosten van het geding, die van de rechtbankdeskundigen daaronder begrepen. De rechtbank zijn immers geen omstandigheden gebleken die zouden moeten leiden tot toepassing van artikel 50, lid 3 Ow.

kosten rechtbankdeskundigen

2.28.

De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben in dezen een bedrag van

€ 20.395,23 gedeclareerd. Prorail heeft aangegeven dat deze kosten redelijk zijn en dat zij daartegen geen verweer voert. De rechtbank zal Prorail in deze kosten veroordelen.

kosten [gedaagden]

2.29.

[gedaagden] maakt aanspraak op vergoeding van de kosten van zijn advocaten, aanvankelijk mrs. J.T. Fuller en G.H.H. Kerkhof, advocaten bij Benthem Gratama Advocaten (hierna gezamenlijk: Benthem Gratama), en na het onherroepelijk worden van het onteigeningsvonnis mr. Van Dijk, en van partij-deskundige Ebbers, ten bedrage van

€ 53.198,69 respectievelijk € 16.621,77 en € 7.864,40, zijnde in totaal een bedrag van

€ 77.887,86. Met betrekking tot de kosten van Benthem Gratama heeft [gedaagden] gesteld dat Benthem Gratama hem heeft bijgestaan in zijn verweer tegen de voorgenomen en gevorderde onteigening, dat daartoe besprekingen zijn gevoerd, adviezen zijn uitgebracht en bijstand is verleend in de procedure om te komen tot het Koninklijk Besluit. Daarnaast hebben zij de descente bijgewoond, nader overleg gepleegd en de pleidooien gehouden. Daarbij heeft [gedaagden] aangegeven dat Benthem Gratama geen dubbele uren heeft geschreven. Met betrekking tot de kosten van mr. Van Dijk en die van Ebbers heeft [gedaagden] verwezen naar de overgelegde specificaties.

2.30.

Prorail heeft hiertegen - samengevat - aangevoerd dat de declaraties van Benthem Gratama zien op werkzaamheden die helemaal geen betrekking hadden op de onteigeningsprocedure en die tijd bevatten die zag op het opstellen van een op voorhand volstrekt kansloos verweer tegen de onteigening. Daarnaast heeft Prorail hiertegen aangevoerd dat er in algemene zin teveel tijd is besteed door de advocaten en de partijdeskundige van [gedaagden] Volgens Prorail komen de declaraties van Benthem Gratama die betrekking hebben op de beroepsprocedure tegen het tracébesluit in de periode tussen 31 augustus 2018 en 21 februari 2019, in het bijzonder die van mr. Fuller, (14,65 uren x € 270,00 per uur = € 3.955,50), een kort geding inzake de verjaring van grond (8,3 uren x € 270,00 per uur = € 2.241,00) en de niet doorgezette cassatieprocedure (8 x € 280,00 = € 2.240,00), in totaal € 10.208,17 (inclusief 21% btw), niet voor vergoeding in aanmerking. Met betrekking tot de volgens Prorail bij de Kroon en bij de rechtbank gevoerde kansloze verweren van [gedaagden] heeft Prorail aangevoerd dat deze verweren erop neerkwamen dat het oordeel van de hoogste bestuursrechter onjuist was en ter zijde moest worden geschoven en dat Prorail onvoldoende serieus heeft onderhandeld, terwijl zij alles uit de kast heeft gehaald om een oplossing te vinden. [gedaagden] wilde echter nergens over praten. Prorail heeft zich op het standpunt gesteld dat de met het kansloos verweer verband houdende kosten in totaal € 17.247,04 (€ 8.059,50 (29,85 uren x € 270,00 per uur) en € 6.194,25 (6 uren x € 270,00 en 16,05 uren x € 285,00 per uur)) bedragen. Subsidiair heeft Prorail zich in dit verband op het standpunt gesteld dat de kosten voor het voeren van het verweer tegen de onteigening aanzienlijk moeten worden gematigd. Volgens Prorail heeft de inzet van twee senior advocaten kostenverhogend gewerkt en mocht van hen ook verwacht worden dat zij, gezien hun ervaring, minder tijd zouden hebben besteed aan het opstellen en voeren van dit verweer. Voorts heeft Prorail aangevoerd dat er in algemene zin door de advocaten en de partij-deskundige van [gedaagden] teveel tijd is besteed aan deze zaak. Volgens Prorail hebben Ebbers en mr. Van Dijk onnodig veel uren geschreven voor reistijd en hadden zij hun besprekingen ook digitaal kunnen doen. Ook acht Prorail het aantal uren van Ebbers, afgerond 43 uren, onredelijk hoog, mede gezien in het licht van het door de rechtbankdeskundigen bestede aantal uren van afgerond 67 uren. Prorail acht een totale tijdbesteding van 25 uren door Ebbers redelijk, hetgeen leidt tot een matiging van

€ 3.267,00. Tot slot heeft Prorail aangevoerd dat de kosten voor de partijdeskundigen niet in verhouding staan tot de complexiteit en het geldelijk belang van de zaak. Prorail meent dat een bedrag van € 35.000,00 (inclusief btw) van de aangevoerde kosten van de partijdeskundigen voor vergoeding in aanmerking komt.

2.31.

De advocaat van [gedaagden] heeft vervolgens gereageerd op het verweer van Prorail. Mr. Van Dijk heeft aangevoerd dat de betrokken adviseurs er alles aan hebben gedaan om zich te beperken tot de kern van de zaak. Echter, [gedaagden] blijft er, ook na het onherroepelijke onteigeningsvonnis, van overtuigd dat Prorail zonder goede gronden op een onteigening heeft aangestuurd. Aan de diepgewortelde gevoelens van onvrede hierover hebben de adviseurs veel aandacht besteed. Ook Prorail heeft zich veel inspanningen getroost om zaken bespreekbaar te maken, met name over de ontruiming van de woning en de schadeloosstelling. Mr. Van Dijk heeft met betrekking tot de kosten van Benthem Gratama aangevoerd dat deze moeten worden aangemerkt als in redelijkheid gemaakte kosten. Hij heeft daarbij verwezen naar de als bijlage 1 bij zijn brief van 23 maart 2021 overgelegde brief van 22 maart 2021 van mr. Fuller. Mr. Fuller heeft in zijn brief aangegeven dat er veel contact is geweest met de advocaat en medewerkers van Prorail en dat Prorail steeds heeft aangegeven dat in redelijkheid te maken kosten ten behoeve van overleg niet tot bezwaren zouden leiden. De reactie van Prorail op de kosten van Benthem Gratama is niet in lijn met die toezegging. Mr. Fuller heeft opgemerkt dat Benthem Gratama [gedaagden] gedurende de gehele behandeling van het dossier zorgvuldig heeft geadviseerd over de onteigening, de procedure en de gevolgen en dat dit geen eenvoudige gesprekken waren. Mr. Fuller heeft met betrekking tot het verweer van Prorail dat de declaraties van Benthem Gratama zien op werkzaamheden die geen betrekking hebben op de onteigeningsprocedure gesteld dat de bespreking ten tijde van de behandeling van het tracébesluit al doorvlochten was met onteigeningsdiscussies en dat die zaken niet los van elkaar kunnen worden gezien. Mr. Fuller heeft voorgesteld de factuur van het door Prorail becijferde bedrag van € 10.208,17 met 50%, zijnde een bedrag van € 5.000,00, te korten. De kosten voor het kort geding zijn niet meegenomen. Wel zijn de kosten meegenomen van het overleg dat mr. Kerkhof op verzoek van Prorail - en waarvan Prorail had aangegeven dat de kosten daarvoor in rekening konden worden gebracht - voerde om tot een regeling in het geheel te komen. Met betrekking tot de cassatiekosten heeft mr. Fuller aangegeven dat het noodzakelijk was [gedaagden] daarover duidelijkheid te verschaffen. Met betrekking tot het vermeende kansloze verweer heeft mr. Fuller aangegeven dat [gedaagden] gebruik heeft gemaakt van zijn mogelijkheden om verweer te voeren en dat de werkzaamheden van Benthem Gratama meer tijd hebben gekost dan in rekening is gebracht.

Met betrekking tot de kosten van Ebbers heeft mr. Van Dijk aangevoerd dat Ebbers zich grondig en met grote inzet van zijn taak heeft gekweten en dat, mede gezien de stellingname van [gedaagden] omtrent de onteigening, steeds een barrière moest worden beslecht om tot de kern van de zaak te komen. Daar komt bij dat [gedaagden] zich het grootste deel van de tijd telefonisch onbereikbaar hield en niet of soms met (grote) vertraging reageerde op e-mails, zodat op andere manieren contact moest worden gezocht om voortgang te maken met de noodzakelijke werkzaamheden. Dat leidde er volgens mr. Van Dijk toe dat hij en Ebbers [gedaagden] (on)aangekondigd bezochten om de hoogte van de schadeloosstelling te bespreken, op het sluiten van een gebruiksovereenkomst aan te dringen en om op herhaaldelijk verzoek van Prorail de mogelijkheden voor een minnelijke regeling te onderzoeken. Het is niet gelukt om enige afspraak over de schadeloosstelling te maken en om enig voorstel van Prorail te kunnen/mogen overleggen, aldus mr. Van Dijk. Mr. Van Dijk heeft voorts aangevoerd dat een partijdeskundige en de betrokken advocaat geacht worden in goed overleg het standpunt van de onteigende te verwoorden en dat het niet als onnodig kan worden gezien dat zij minimaal één keer bij elkaar zijn gekomen. De overige overleggen hebben telefonisch plaatsgevonden.

2.32.

De rechtbank stelt bij haar beoordeling het volgende voorop. Als uitgangspunt geldt dat de door een partij gemaakte (preprocessuele) kosten en proceskosten voor volledige vergoeding in aanmerking komen indien en voor zover het ten minste redelijk was die kosten te maken en indien en voor zover die kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven (de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets). Dat het redelijk is dat [gedaagden] zich heeft voorzien van rechtskundige bijstand, is niet in geschil, zodat de redelijk gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking komen. De rechter heeft een grote vrijheid ten aanzien van zijn beoordeling of de gemaakte kosten redelijkerwijs zijn gemaakt en of deze binnen een redelijke omvang zijn gebleven, terwijl artikel 50, lid 4 Ow hem in belangrijke mate ontheft van zijn motiveringsplicht (Vgl. HR 6 maart 1991, ECLI:NL:HR:1991:AB9358 en HR 18 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY0547).

2.33.

Met betrekking tot de kosten van Benthem Gratama ten bedrage van

€ 53.198,69 (inclusief btw, reiskosten en griffierechten) overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank stelt vast dat Benthem Gratama 160 uren en 26 minuten heeft gedeclareerd in de onderhavige zaak. De rechtbank heeft in de bezwaren van Prorail aanleiding gezien om een aantal van de gedeclareerde uren buiten beschouwing te laten. De rechtbank doelt hierbij in het bijzonder op:

een deel van de gedeclareerde uren van Benthem Gratama inzake de behandeling van het tracébesluit. In de periode tussen 31 augustus 2019 en 21 februari 2019 heeft Benthem Gratama 16:55 uur voor een bedrag van € 270,00 per uur gedeclareerd (in totaal € 4.567,00). Benthem Gratama heeft erkend dat de behandeling van het bestemmingsplan in de onderhavige declaratie is meegenomen en dat de voorbereiding van deze behandeling is opgenomen in de declaratie. De rechtbank is, gelet hierop, van oordeel dat deze uren niet voor vergoeding in aanmerking komen. In de omstandigheid dat de bespreking ten tijde van de behandeling van het tracébesluit al doorvlochten was met onteigeningsdiscussies en omdat ingevolge artikel 50 Ow Pro ook die preprocessuele kosten voor volledige vergoeding in aanmerking komen, ziet de rechtbank aanleiding om desondanks ongeveer eenvijfde deel van deze gedeclareerde uren wel voor vergoeding in aanmerking te laten komen. Dit betekent dat een bedrag van € 3.650,00 in mindering strekt.

de uren die mr. Kerkhof heeft gedeclareerd in de periode tussen 13 mei 2019 en

13 juni 2019 en die betrekking hebben op het kort geding, zijnde volgens het door Benthem Gratama verstrekte urenoverzicht in totaal 9:30 uur en niet de door Prorail genoemd 8,3 uren. Dergelijke kosten vallen buiten de onteigeningsprocedure en komen daarom op grond van artikel 50 Ow Pro niet voor vergoeding in aanmerking. Hoewel Benthem Gratama heeft gesteld dat de kosten voor het kort geding over de verjaring van grond niet zijn meegenomen in de declaratie in dit dossier, wordt in het overzicht van gedeclareerde uren van mr. Kerkhof in die periode onder meer melding gedaan van een “Bespreking kort geding” op 28 mei 2019 en van het opstellen van “stukken/adviezen verjaring” en het in dat kader opvragen van stukken. Daarin is echter ook een bespreking van 2:15 uur met Prorail en [gedaagden] over alternatieven en daarmee samenhangende correspondentie van 0:40 uur (3 en 4 juni 2019) opgenomen, waarvan naar het oordeel van de rechtbank niet kan worden vastgesteld dat deze enkel betrekking hadden op het kort geding. De rechtbank zal deze uren in mindering brengen op het door Prorail genoemde aantal uren. Daarmee resteert er 6:35 uur, overeenkomend met een bedrag van € 1.777,50, die niet voor vergoeding in aanmerking komen.

de cassatie-uren. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad heeft artikel 50 Ow Pro uitsluitend betrekking op het geding voor de rechtbank (Vgl. HR 21 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0415 en HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4119). Dit betekent dat de kosten verband houdende met het in te stellen cassatieberoep niet voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank zal daarom een bedrag van € 2.240,00 op de gedeclareerde kosten van Benthem Gratama in mindering brengen.

de uren van de besprekingen van mr. Fuller en mr. Kerkhof, twee senior advocaten, met [gedaagden] op 22 januari 2019 (mr. Fuller 1:10 uur en mr. Kerkhof 1:30 uur) en op 5 maart 2019 (mr. Fuller 4:00 uur en mr. Kerkhof 4:10 uur). Van twee ervaren onteigeningsadvocaten als mrs. Fuller en Kerkhof mag verwacht worden dat zij dergelijke besprekingen alleen met hun cliënten voeren. Gesteld noch gebleken is van een noodzaak om deze besprekingen gezamenlijk te voeren. De rechtbank zal daarom 5:40 uur, zijnde een bedrag van € 1.530,00, buiten beschouwing laten.

Met betrekking tot de uren vanwege het vermeende kansloze verweer overweegt de rechtbank dat het niet aan Prorail is om te bepalen of een verweer “volstrekt kansloos” is. [gedaagden] heeft in deze procedure tegen de titel tot onteigening aangevoerd dat er geen noodzaak (meer) bestaat voor de onteigening van het perceel en dat Prorail geen serieuze onderhandelingen met hem heeft gevoerd. De rechtbank heeft daarop bij vonnis van

18 maart 2020 beslist. Het stond [gedaagden] vrij om gebruik te maken van de mogelijkheid om verweer te voeren tegen de onteigening. En het is vervolgens aan de rechtbank om daarover een oordeel te geven. De rechtbank passeert dan ook dit bezwaar van Prorail.

Omdat Prorail voor het overige de declaratie van Benthem Gratama onvoldoende specifiek heeft betwist en het overige aantal uren, mede gezien de periode waarin Benthem Gratama betrokken is geweest bij de zaak, in een redelijke verhouding staan tot het belang en de complexiteit van de zaak, zal de rechtbank van de juistheid daarvan uitgaan. De rechtbank weegt daarin mee dat [gedaagden] ook nadat het onteigeningsvonnis onherroepelijk was geworden, volhardend is gebleken in zijn stelling dat de onteigening niet terecht was. De rechtbank acht het aannemelijk dat deze overtuiging van [gedaagden] ertoe leidde dat er veelvuldig en uitgebreid overleg noodzakelijk was tussen Benthem Gratama en [gedaagden] Naar het oordeel van de rechtbank moet Prorail hiermee bekend worden geacht, gezien de vele inspanningen die ook zij heeft gedaan in dit dossier. Dat er veelvuldig overleg heeft plaatsgevonden tussen de diverse betrokkenen, betekent naar het oordeel van de rechtbank niet dat deze niet binnen een redelijke omvang zijn gebleven.

Gelet op het voorgaande strekt in totaal een bedrag van € 9.197,50 (€ 11.128,98 inclusief btw) in mindering op de declaratie van Benthem Gratama. Dit betekent dat Prorail aan [gedaagden] ter zake van de declaratie van Benthem Gratama een bedrag van € 42.069,71 (inclusief btw, reiskosten en griffierechten) dient te vergoeden.

2.34.

Met betrekking tot de kosten van mr. Van Dijk ten bedrage van € 16.621,77 en de kosten van Ebbers ten bedrage van € 7.864,40 en het daartegen door Prorail gevoerde verweer overweegt de rechtbank dat het aan mr. Van Dijk en Ebbers is geweest om te bepalen op welke wijze zij hun besprekingen wilden voeren. Dat er reisuren zijn geschreven is inherent aan de vestigingsplaatsen van mr. Van Dijk en Ebbers en de woonplaats van [gedaagden] Naar het oordeel van de rechtbank heeft mr. Van Dijk in voldoende mate onderbouwd waarom de onderhavige reisuren zijn gemaakt. Datzelfde geldt voor de noodzaak van de duur van de besprekingen met [gedaagden] Met betrekking tot het verweer van Prorail over het aantal door Ebbers gedeclareerde uren in relatie tot dat van de rechtbankdeskundigen overweegt de rechtbank dat de rechtbankdeskundigen een andere rol vervullen dan een partijdeskundige en dat dit maakt dat een partijdeskundige soms (relatief) meer uren zal besteden om deze rol te vervullen. De rechtbank is, gelet op het voorgaande en mede gezien de bijzondere omstandigheden van dit geval van oordeel dat de onderhavige kosten, redelijkerwijs zijn gemaakt en ook binnen een redelijke omvang zijn gebleven. Dit betekent dat Prorail de kosten van mr. Van Dijk ten bedrage van € 16.621,77 (inclusief btw) en die van Ebbers ten bedrage van € 7.864,40 (inclusief btw) aan [gedaagden] dient te vergoeden.

2.35.

Concluderend is de rechtbank van oordeel dat Prorail terzake van de kosten van deskundige bijstand aan [gedaagden] een bedrag van € 66.555,88 dient te vergoeden.

2.36.

Gelet op het bepaalde in artikel 50, lid 5 Ow komen de kosten van bekendmaking voor rekening van de onteigenende partij. De griffier zal daartoe aan Prorail een acceptgiro zenden.

2.37.

De rechtbank zal het Dagblad van het Noorden aanwijzen als nieuwsblad waar de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.

3.Beslissing

De rechtbank:

3.1.

stelt de schadeloosstelling voor [gedaagden] vast op een bedrag van € 245.200,00;

3.2.

veroordeelt Prorail tot betaling aan [gedaagden] van een bedrag van € 32.750,00, te vermeerderen met de samengestelde rente van 0,5% per jaar vanaf de datum van beëindiging van het voortgezet gebruik tot heden, en voorts te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf heden tot de dag der algehele voldoening;

3.3.

stelt de schadeloosstelling voor de Gemeente Westerkwartier vast op een bedrag van € 0,00;

3.4.

stelt de schadeloosstelling voor Wetterskip Fryslân vast op een bedrag van € 0,00;

3.5.

stelt de schadeloosstelling voor Waterschap Noorderzijlvest op een bedrag van

€ 0,00;

3.6.

stelt de schadeloosstelling voor Loonbedrijf [(X)] B.V. vast op een bedrag van € 0,00;

3.7.

stelt de schadeloosstelling voor [(X)] Holding B.V. vast op een bedrag van

€ 0,00;

3.8.

stelt de schadeloosstelling voor [(X)] Integrity Monitoring Agency op een bedrag van € 0,00;

3.9.

stelt de schadeloosstelling voor Kerkgenootschap Evangelische Maranatha Gemeente vast op een bedrag van € 0,00;

3.10.

veroordeelt Prorail tot betaling aan [gedaagden] van de kosten van deskundige en juridische bijstand van € 66.555,88;

3.11.

veroordeelt Prorail in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een bedrag van € 20.395,00;

3.12.

verklaart dit vonnis wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

3.13.

wijst het Dagblad van het Noorden aan als het nieuwsblad waarin overeenkomstig artikel 54 Ow Pro een uittreksel van dit vonnis geplaatst dient te worden.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Griffioen, mr. A.S. Venema-Dietvorst en mr. H.J. Idzenga en door mr. H.J. Idzenga in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2021 in tegenwoordigheid van de griffier mr. S. Ambachtsheer.^[1]

Vaststelling schadeloosstelling en kosten bij onteigening nabij spoorwegovergang