Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 20/108
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 30 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ooststellingwerf, verweerder
(gemachtigden: [gemachtigden verweerder] ).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de onroerende zaak), per waardepeildatum
1 januari 2018, vastgesteld voor het kalenderjaar 2019, op € 806.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting, waarbij de zaak gelijktijdig is behandeld met de zaken met de zaaknummers LEE 20/106, 19/355, 19/356, 19/357 en 20/107, heeft plaatsgevonden op
17 september 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] , kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam 2] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een sportaccommodatie ( [naam 3] ) uit 1991 met in totaal 8.902 m² grond.
1.2.
Eiseres heeft op grond van voornoemde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2019 een aanslag in de onroerendezaakbelasting (OZB) gebruiker opgelegd gekregen van
€ 558,55.
Geschil en beoordeling
2. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2018 te hoog heeft vastgesteld. Eiseres bepleit een waarde van
€ 580.000 en verweerder staat een waarde voor van € 806.000.
2.1.
Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder een taxatiekaart overgelegd. In de taxatiekaart is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 bepaald op € 806.000.
2.2.
Ter onderbouwing van haar standpunt heeft eiseres een op 7 januari 2020 door taxateur [naam 2] opgemaakt taxatierapport en een taxatiekaart overgelegd. Hierbij is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2018 bepaald op € 580.000.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2018 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
3.1.
Niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (Gvw) moet worden bepaald. De rechtbank sluit zich hierbij aan. Het geschil ziet enkel op de vraag of verweerder de restwaarden van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.
4.1.
Partijen zijn uitgegaan van de volgende restwaarden:
Verweerder: Eiseres:
Ruwbouw 27% Ruwbouw 15%
Afbouw 27% Afbouw 10%
Installaties 15% Installaties 5%
4.2.
Eiseres heeft gesteld dat verweerder is uitgegaan van te hoge restwaarden. Een enkele verwijzing naar de restwaarden die zijn opgenomen in de taxatiewijzer (in dit geval: de “Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 18 Sport” met waardepeildatum 1 januari 2018) acht eiseres onvoldoende.
4.3.
Verweerder heeft ter zitting erkend dat de taxatiewijzer geen concrete onderbouwing kent voor de bepaling van de restwaarden. Om de hoogte ervan inzichtelijk te krijgen heeft verweerder geprobeerd aan de hand van gerealiseerde transacties de restwaarden te onderbouwen. Hij verwijst in dit verband naar de volgende transacties:
“
Adres : [adres 2]
Adres : [adres 2]
Transactieprijs : € 450.000,- exclusief BTW
Transactiedatum : 3 september 2018
Bouwjaar : 1995
Bijzonderheden : -
Gehanteerd archetype : Sporthal/Sportzaal
Grondwaarde : € 269.184,-
Vervangingskosten : € 526.613
Restwaarde : € 450.000,- -/- €269.184,-
--------------------------------------------- = 34,33%
€ 526.613,-
Restwaarde uit transactie : 34,33%
Adres : [adres 3]
Transactieprijs : € 375.000,- exclusief BTW
Transactiedatum :15 april 2019
Bouwjaar : Voornamelijk 1996 en 1999, 2004 fitnessruimte
Gehanteerd archetype : Gymzaal
Grondwaarde : 1.937 m2 x € 47,25,- = € 91.523,-
Ongecorrigeerde vw : € 626.032,-
Restwaarde : € 375.000,- - € 91.523,-
--------------------------------------------- = 45,28%
€ 626.032
Restwaarde uit transactie : 45,28%
Adres : [adres 4]
Transactieprijs : € 1.211.000,- exclusief BTW
Transactiedatum : 6 september 2017
Bouwjaar : 1970 en 1984
Bijzonderheden : Deels gesloopt, nu woningbouw. Oudste deel blijft
staan, bestemming daarvan is nog onbekend.
Gehanteerd archetype : Bioscoop/Filmhuis
Grondwaarde : € 165.072
Ongecorrigeerde vw : € 2.565.376,-
Restwaarde : € 1.211.000,- -/- € 165.072,-
----------------------------------------------- = 40,77%
€ 2.565.376,-
Restwaarde uit transactie : 40,77%”
4.4.
Volgens verweerder zijn de gehanteerde restwaarden niet te hoog vastgesteld, omdat er goede herbestemmingsmogelijkheden zijn. Hij wijst erop dat vanwege de ligging de locatie zich prima leent voor realisatie van woningen. Bij stopzetting van het huidige gebruik kan de bestemming worden gewijzigd in bijvoorbeeld “wonen”. Verder wijst hij erop dat voormalige school- en sportgebouwen relatief eenvoudig kunnen worden getransformeerd tot bijvoorbeeld kinderdagverblijven.
4.5.
Eiseres heeft ter zitting betoogd dat deze transacties niet bruikbaar zijn voor de bepaling van de restwaarden. Dit zijn volgens haar heel andere objecten, die onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Volgens eiseres is geen sprake van een goede herbestemming. De restwaarden die zij heeft gehanteerd (15%, 10% en 5%) acht zij dus zeker niet te laag.
4.6.
De rechtbank volgt partijen in hun standpunt dat de kengetallen in de taxatiewijzer in dit geval geen goed uitgangspunt vormen voor de onderbouwing van de restwaarden van de onroerende zaak. Met de overgelegde transacties heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank, in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, niet inzichtelijk gemaakt dat bij de onderbouwing van de restwaarden voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak van eiseres en de gehanteerde transacties van een sporthal, een gymzaal en een bioscoop/filmhuis. Verweerder heeft van deze objecten geen verdere gegevens overgelegd, bijvoorbeeld over de onderhoudstoestand en de ligging, en heeft daar ter zitting ook geen inzicht in gegeven. Verweerder heeft dus naar het oordeel van de rechtbank de door hem voorgestane restwaarden niet aannemelijk gemaakt.
5.1.
Nu verweerder de restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, heeft verweerder evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2018 niet te hoog is.
5.2.
De rechtbank is van oordeel dat eiseres de door haar bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Zo heeft eiseres de door haar gehanteerde restwaarden niet concreet onderbouwd.
5.3.
Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 700.000.
Conclusie
6.1.
Nu de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde wordt verminderd, is het beroep gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar en vermindert de waarde tot een bedrag van € 700.000.
6.2.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 354 vergoedt.
6.3.
In de zaken LEE 19/357 en 20/107 (die gelijktijdig zijn behandeld met deze zaak, zie procesverloop) heeft verweerder - in het kader van een compromis - toegezegd een totaalbedrag aan proceskosten van € 4.716 aan eiseres te vergoeden. Dit bedrag ziet ook op de vergoeding van de proceskosten in deze zaak en die van de zaken met de nummers
LEE 19/355, 19/356 en 20/106.
Zoals afgesproken ter zitting dient verweerder, nu het beroep gegrond is, in deze zaak nog een bedrag van € 960 voor het taxatierapport te vergoeden aan eiseres.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van [adres 1] voor het kalenderjaar 2019 vast op € 700.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 960;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.P.D. Mathey-Bal, voorzitter, en mr. R.R. van der Heide en mr. J.F.H. van den Belt, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende maandag na deze datum.
w.g. griffier
w.g. voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.