Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 18/4082
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 14 april 2020 in de zaak tussen
[naam eiser] , te [woonplaats] , [eiser]
(gemachtigde: [gemachtigde eiser] ),
en
de heffingsambtenaar van de Werkmaatschappij 8KTD, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Procesverloop
Bij besluit van 15 februari 2018 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres a] (de onroerende zaak), per waardepeildatum
1 januari 2017, vastgesteld voor het kalenderjaar 2018 op € 433.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft nadere stukken overgelegd.
Het onderzoek ter zitting, waarbij de zaak gezamenlijk is behandeld met eisers zaak met procedurenummer 19/4034 en met de zaken met procedurenummers 14/4080 en 14/4083, heeft plaatsgevonden op 28 november 2019. Namens partijen zijn verschenen hun gemachtigden. Het onderzoek ter zitting is geschorst en het vooronderzoek is hervat, omdat ter zitting is gebleken dat verweerder niet beschikte over het beroepschrift (met bijlagen) van eiser. Verweerder is door de rechtbank in de gelegenheid gesteld alsnog te reageren op het beroepschrift (met bijlagen)
.Verweerder heeft gereageerd bij brief van 7 januari 2020, waarop de gemachtigde van eiser per brief van 9 januari 2020 een reactie heeft gegeven. De rechter heeft vervolgens met toestemming van partijen het onderzoek gesloten.
.Verweerder heeft gereageerd bij brief van 7 januari 2020, waarop de gemachtigde van eiser per brief van 9 januari 2020 een reactie heeft gegeven. De rechter heeft vervolgens met toestemming van partijen het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
De onroerende zaak betreft een bedrijfsterrein (een voormalige scheepswerf) met een totale oppervlakte van 21.032 m² (inclusief iets meer dan 8.250 m² water). De bodem is schoon (er is geen sprake van bodemverontreiniging) en de kade bestaat uit een damwand. Verder omvat het bedrijfsterrein meerdere opstallen (zoals onder meer een nissenhut, een romneyloods) die in zeer slechte staat verkeren.
Geschil en beoordeling
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2017. Eiser heeft in zijn nader stuk van 9 januari 2020 uiteindelijk een waarde bepleit van ongeveer € 300.000 en verweerder staat een waarde voor van € 433.000.
2.2.
Beide partijen hebben voor de bepaling van de WOZ-waarde hun standpunten uitgewerkt in een taxatiekaart/taxatieverslag. Partijen zijn het er uiteindelijk over eens dat de waardering effectief alleen ziet op de waarde van de grond minus de sloopkosten. Ter zitting hebben partijen dit uitgangspunt bevestigd.
2.3.
Verweerder heeft - in de beroepsfase - een taxatieverslag overgelegd waarin hij de grond heeft gewaardeerd op € 27,50 per m² (in totaal € 578.380) en waarop hij een bedrag van € 145.000 aan sloopkosten (van de opstallen) in mindering heeft gebracht, per saldo dus € 433.000. Ter zake van de opstallen heeft verweerder dus geen (positieve) waarde in aanmerking genomen. Ter onderbouwing van de grondwaarde heeft verweerder twee referentietransacties aangedragen, te weten [referentie a] (verkocht op 30 oktober 2014 voor € 575.000, 20.370 m²: € 28,23 per m²) en [referentie b] (verkocht in 2015 voor € 445.000, 25.430 m²: € 17,50 per m²), beide gelegen in [plaats] . De transactie [referentie a] was inclusief eenvoudige opstallen.
2.4.
Eiser stelt - kort gezegd - dat moet worden uitgegaan van € 10 per m², omdat het geen bouwrijpe kavel betreft, waar niet eens riolering aanwezig is. Verder stelt hij wat betreft de aangedragen referentietransacties dat deze onvoldoende vergelijkbaar zijn en voor zover zij dat wel zijn, dat door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Hij wijst er op dat [referentie b] een betere ligging heeft, een terrein heeft dat grotendeels verhard is met beton(granulaat) en dat bij verkoop de opstallen een positieve waarde (€ 135.000) hadden. Ten aanzien van [referentie a] stelt eiser dat daar in 2010 flink in is geïnvesteerd (€ 700.000), waardoor daar de fundering verstevigd is, het terrein verhard is en er een sleepbotenhelling aanwezig is. Voor zover eiser in zijn brief van 9 januari 2020 volstrekt nieuwe standpunten heeft aangedragen, heeft de rechtbank daarop geen acht geslagen. Die nieuwe standpunten vallen buiten het bereik van het hervatte vooronderzoek.
3.1.
Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2017 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
3.2.
De rechtbank stelt voorop dat het - conform bestendige jurisprudentie van de Hoge Raad - verweerder vrij staat om in iedere fase van de procedure de vastgestelde WOZ-waarde nader te onderbouwen. Dat verweerder in de beroepsfase een taxatieverslag heeft overgelegd dat op onderdelen afwijkt van zijn eerste taxatieverslag (in bezwaar) doet hieraan, anders dan eiser meent, niet af. De rechtbank overweegt hierbij dat voor wat betreft de vraag of de waarde niet te hoog is vastgesteld, slechts van belang is of de getaxeerde eindwaarde (in dit geval de na bezwaar gehandhaafde waarde van € 433.000) van de betreffende onroerende zaak overeenkomt met de waarde als bedoeld in de Wet WOZ. Daarbij dient de aan de samenstellende onderdelen toegekende waarde, zoals genoemd in de voornoemde taxatiekaart, slechts als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken (vgl. HR 23 september 2005, nr. 41.172, ECLI:NL:HR:2005:AU8592).
3.3.
De rechtbank stelt vast dat verweerder in de uitspraak op bezwaar voor de grondwaarde een bedrag van € 578.000 heeft berekend en voor de sloopkosten (inclusief asbestverwijdering) een bedrag van € 100.000 heeft gerekend. Per saldo is de getaxeerde waarde dus € 478.000, terwijl de beschikking op € 433.000 is genomen. Het bedrag aan sloopkosten van € 100.000 heeft eiser als zodanig niet betwist. Omdat het in WOZ-zaken om de eindwaarde gaat zie (zie 3.2.) is de bewijslast in wezen beperkt tot de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat een grondwaarde van (€ 433.000 plus
€ 100.000 =) € 533.000 niet te hoog is, oftewel ongeveer € 25 per m². Dat in het taxatieverslag (in de beroepsfase) een bedrag van € 145.000 aan sloopkosten wordt vermeld, doet hier niet aan af: dat heeft verweerder gedaan om (toch) op de beschikte waarde uit te komen.
3.4.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem in beroep overgelegde taxatieverslag, de door hem nader overgelegde stukken en de toelichting ter zitting, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de - na bezwaar gehandhaafde - WOZ-waarde van € 433.000 niet te hoog is vastgesteld.
3.5.
De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder aangedragen referentieobjecten op zichzelf bruikbaar zijn. Dat geldt temeer nu er geen overvloed aan soortgelijke transacties is en het bedrijfspercelen betreffen binnen dezelfde gemeente, op hetzelfde industrieterrein, van vergelijkbare grootte. Deze omstandigheden brengen mee dat de lange afstand in tijd ten opzichte van de waardepeildatum de transacties niet meteen ongeschikt maakt. In het bijzonder is [referentie a] geschikt. Dat terrein ligt, net als dat van eiser, aan een kade met open vaarwater en kent ook eenvoudige opstallen. Verweerder heeft verder - in zijn stuk van 7 januari 2020 - gesteld dat voor het perceel van eiser en de twee referentieobjecten dezelfde (omgevingsrecht-technische) voorwaarden, bestemmingen en milieuzoneringen gelden. Eiser heeft op enkele beperkingen qua gebruik van eisers terrein gewezen en gesteld dat een aantal van die beperkingen voor de referentieobjecten niet zouden gelden. Eiser heeft echter geen bewijs geleverd van die stellingen, terwijl verweerder een kaartje heeft overgelegd waaruit volgt dat dezelfde bestemmingsvereisten gelden voor alle drie de objecten. Het ligt dan op de weg van eiser om met meer concreets te komen om daaraan te twijfelen. Verder heeft verweerder onweersproken gesteld dat [referentie b] niet aan een kade ligt, en daarom dus een lagere prijs had.
Vanwege deze omstandigheid (en het gegeven dat eisers terrein wél aan het water ligt) acht de rechtbank deze transactie minder goed bruikbaar dan de [referentie a] .
Vanwege deze omstandigheid (en het gegeven dat eisers terrein wél aan het water ligt) acht de rechtbank deze transactie minder goed bruikbaar dan de [referentie a] .
3.6.
Tegenover de gemotiveerde betwisting van verweerder heeft eiser niet aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door bewijsstukken, dat de gestelde investeringen in de [referentie a] al in 2010 zijn gedaan en dus verwerkt waren in de koopprijs. Het ligt ook niet voor de hand dat het object enige tijd later voor veel minder is verkocht dan de hoogte van die investeringen. Eisers verklaring ter zitting dat dat kwam door de Rabobank, is zonder verdere bewijsvoering van te weinig gewicht om bijzondere omstandigheden ten aanzien van de transactie aan te nemen. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat de koopprijs exclusief de door eiser gestelde investeringen tot stand is gekomen.
3.7.
De rechtbank heeft voorts in aanmerking genomen dat beide terreinen ( [referentie a] en eisers terrein) eenvoudige opstallen hebben. De rechtbank gaat ervan uit dat deze bij de [referentie a] op nihil (in plaats van sloopwaarde) gewaardeerd zijn. Eiser heeft daarover ook niets gesteld. Dan volgt uit die transactie dus (€ 575.000/20.370 m²) een grondwaarde van ruim € 28 per m² tegenover ongeveer € 25 per m² voor eisers terrein (exclusief sloopkosten). Wat betreft de afstand in tijd heeft eiser niets gesteld. De rechtbank houdt eerder rekening met een stijging tussen 2014 en 2017 dan met een daling, zodat deze onderbouwing stand houdt. Voor eisers terrein geldt dan dus dat de grondwaarde niet te hoog is gewaardeerd, omdat deze voldoende is onderbouwd met de bruikbare transactie aan de [referentie a] . Nu de sloopkosten qua omvang niet in geschil zijn (zie 3.3.), volgt daaruit dat de rechtbank van oordeel is dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2017 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum.
3.8.
Het beroep is ongegrond.
4. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, rechter, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier.
Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd te ondertekenen
w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.