Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 19/113
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 14 april 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde eiser] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017, vastgesteld voor het kalenderjaar 2018 op € 272.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 december 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde verminderd tot € 240.000.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 maart 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [gemachtigde] , bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
De onroerende zaak is een agrarisch bedrijf met diverse opstallen. Aan het bedrijfsgebouw is een woning verbonden. De woning dateert van 1952 en heeft een inhoud van 340 m³. De totale perceeloppervlakte van de onroerende zaak bedraagt 5.500 m².
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 195.000 en verweerder staat een waarde voor van € 240.000. Beide partijen hebben ter onderbouwing van de door hen gestelde WOZ-waarde een taxatiekaart laten opstellen, waarin een uitsplitsing per deelobject is opgenomen.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2017 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en Hoge Raad 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
4. Eiser heeft in zijn beroepschrift wat betreft de WOZ-waarde volstaan met een verwijzing naar de door hem overgelegde taxatiekaart. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgronden toegelicht. Hij stelt dat twee van de uitgangspunten die verweerder ten grondslag heeft gelegd aan de waardevaststelling, onjuist zijn. Het eerste punt is dat verweerder volgens eiser een te hoge waarde aan de grond heeft toegekend. De grond is verzakt en het ophogen van de grond bedraagt (minimaal) € 25.711. Deze kosten moeten volgens eiser in mindering worden gebracht op de waarde van de grond. De door verweerder toegepaste afslag van 10% op de door hem gehanteerde prijs per m² is volgens eiser te weinig. Het tweede punt betreft de prijs per m³ van de woning. Volgens eiser heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de staat en kwaliteit van de woning. Eiser verwijst in dat kader naar een door zijn gemachtigde gemaakte waardeberekening van de woning op basis van de zogenaamde KOLDU-factoren.
5. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder naar de door hem overgelegde taxatiekaart inclusief grondstaffel. De grondstaffel is gebaseerd op de kengetallen prijs per m² die van toepassing zijn op een erf met daarop een woning in de regio De Wouden, zoals vermeld in bijlage 3 'Kengetallen per archetype' van de toepasselijke Taxatiewijzer Grond bij agrarische Gebouwen van 23 november 2017. De prijs per m³ van de woning heeft verweerder gebaseerd op de toepasselijke Taxatiewijzer Agrarische Gebouwen van 23 november 2017. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde per m² van de grond en de waarde prijs per m³ van de woning op basis van deze taxatiewijzers dienen te worden vastgesteld. De rechtbank sluit zich daarbij aan.
6. Op de kengetallen prijs per m² heeft verweerder een afslag gehanteerd van 10%, omdat de grond in een veengebied ligt en als gevolg daarvan inklinkt. Dit komt er op neer dat een bedrag van circa € 10.000 op de grondwaarde in mindering is gebracht. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank hiermee in voldoende mate rekening gehouden met het waardedrukkend effect van de inklinking van de grond. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat de ophogingskosten op de grondwaarde integraal in mindering dienen te worden gebracht. In zijn algemeenheid geldt dat de grondwaarde niet wordt bepaald door (herstel)kosten daarop in mindering te brengen. Bijzondere omstandigheden die dat anders zouden kunnen maken, zoals een noodzaak voor ophoging op korte termijn omdat de bedrijfsvoering in gevaar komt, zijn door eiser niet gesteld. Daarbij komt dat eiser wat betreft de gestelde ophogingskosten van € 25.000 heeft volstaan met een schatting daarvan en de genoemde bedragen niet heeft onderbouwd met stukken. Dit is onvoldoende om van die gestelde hoogte te kunnen uitgaan.
7. Wat betreft de prijs per m³ van de woning overweegt de rechtbank dat de Taxatiewijzer Agrarische Gebouwen een prijs van € 235 per m³ hanteert voor een woning als de onderhavige (codering A1001120 uit bouwjaar 1952), uitgaande van kwaliteitsfactor 3. Verweerder heeft aan de woning de laagste kwaliteitsfactor (1) toegekend, als gevolg waarvan verweerder - conform de Taxatiewijzer - twee keer een afslag van 15% heeft toegepast. Dit komt neer op een prijs per m³ van € 165. In verband met de kwaliteit van de woning heeft verweerder hierop een extra afslag van 10% toegepast. Aldus heeft verweerder een prijs van € 150 per m³ gehanteerd. Verweerder heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de staat en kwaliteit van de woning. Voor zover eiser een hogere afslag bepleit vanwege de staat en kwaliteit van de woning, heeft eiser daartoe onvoldoende gesteld.
8. Dit betekent dat de rechtbank van oordeel is dat verweerder heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de - na bezwaar verlaagde - WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 14 april 2020 gedaan door mr. G. Kattenberg, rechter, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd te ondertekenen
w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.