Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 18/382
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 25 juli 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2017 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [onroerende zaak] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 1.700.000.
Verweerder heeft eiseres voor het jaar 2017 een aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) opgelegd als gebruiker van de onroerende zaak. De aanslag OZB is berekend naar voormelde waarde van € 1.700.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 december 2017 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 februari 2019. Namens eiseres is daar verschenen [bestuurder] , bijgestaan door haar gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] (taxateur).
Het onderzoek ter zitting is aangehouden.
Partijen hebben de rechtbank voorts op haar verzoek nadere stukken en reacties doen toekomen.
Tenslotte heeft de rechtbank partijen gewezen op het recht op een nadere zitting, maar partijen hebben de rechtbank (uitdrukkelijk of stilzwijgend) duidelijk gemaakt hier geen prijs op te stellen. Daaropvolgend heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
De onroerende zaak is een object gelegen in een woonwijk, bestaande uit drie bouwlagen, dat aan de voorzijde het uiterlijk heeft van 5 aaneengesloten eengezinswoningen.
1.2.
De benedenverdieping bestaat uit vijf afzonderlijke eenheden, die uitsluitend via de eigen voordeur toegankelijk zijn; onderling zijn deze eenheden niet met elkaar verbonden. Van die vijf eenheden op de benedenverdieping zijn er vier eenheden als de benedenverdieping van een eengezinswoning ingericht, bestaande uit een hal met toilet, een voorkamer, een inpandige berging en een woonkamer met open keuken. Eén eenheid, die in het midden is gelegen, bestaat uit een kantoor, met ruimten voor linnengoed, wasmachines, berging en archief.
1.3.
De eerste verdieping bestaat uit 26 slaapkamers, met ieder een eigen wastafel en 4 toiletten. Deze zijn gelegen aan een centrale gang.
1.4.
De tweede verdieping (de zolder) bestaat uit twee ruimten, die via twee trappen vanaf de eerste verdieping zijn te bereiken.
1.5.
Eiseres huurt de onroerende zaak en gebruikt deze onder meer om kinderen in de leeftijd van 4 tot en met 8 jaar, die doordeweeks elders bij ouders, een pleeggezin of een instelling verblijven, in het weekend (van vrijdag tot en met zondag) onderdak te bieden.
1.6.
Naar aanleiding van de schorsing ter zitting heeft de rechtbank partijen op 18 februari 2019 een brief gezonden waarin onder meer het volgende is geschreven:
“
De rechtbank stelt partijen in de gelegenheid om hun standpunten ten aanzien van de onroerende zaak [onroerende zaak] wat betreft de vraag of en in hoeverre deze tot woning dient, nader toe te lichten.
De rechtbank stelt partijen in de gelegenheid om hun standpunten ten aanzien van de onroerende zaak [onroerende zaak] wat betreft de vraag of en in hoeverre deze tot woning dient, nader toe te lichten.
Daarbij gaat het om de vragen of bij onderhavig onroerende zaak sprake is van een woning of een niet-woning en voor het geval het een niet-woning betreft, of en hoeveel delen er dan toch voor wonen worden gebruikt. De rechtbank vraagt partijen uit te werken wat bij de verschillende uitkomsten de gevolgen zijn voor de waarderingsmethode, de waarde en de hoogte van de aanslag onroerende zaaksbelasting.
De rechtbank stelt voor dat partijen hierover eerst elkaar, bij voorkeur in een gesprek, informeren.”
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2016. In geschil is tevens of aan eiseres terecht en tot het juiste bedrag een aanslag OZB is opgelegd voor het jaar 2017. De kern van beide geschilpunten is de vraag of de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk als woning kan worden aangemerkt.
2.1.
Eiseres is primair van mening dat de aanslag OZB ten onrechte aan haar als gebruiker is opgelegd, aangezien de onroerende zaak in hoofdzaak dient tot woning. Het standpunt van eiseres in beroep is uiteindelijk dat meer dan 70% van de onroerende zaak is aan te merken als delen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Gelet hierop stelt eiseres dat op grond van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet de gehele onroerende zaak als woning dient te worden aangemerkt. De aanslag gebruikersbelasting moet daarom volgens eiseres worden vernietigd. Subsidiair stelt eiseres dat verweerder ten onrechte ten aanzien van de gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden de zogenoemde woondelenvrijstelling van artikel 220e van de Gemeentewet niet heeft toegepast. Meer subsidiair voert eiseres aan dat de WOZ-beschikking te hoog is vastgesteld, doordat de onroerende zaak niet als woning is gewaardeerd. Eiseres bepleit een waarde van € 1.000.000.
2.2.
Verweerder is van mening dat de aanslag OZB voor gebruikers terecht en tot het juiste bedrag is opgelegd, omdat de onroerende zaak in het geheel geen woning is en er ook geen gedeelten van de onroerende zaak zijn die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De woondelenvrijstelling van artikel 220e van de Gemeentewet is terecht niet toegepast. Ten slotte is verweerder van mening dat de
WOZ-beschikking tot het juiste bedrag is vastgesteld.
2.3
Naar aanleiding van de onder 1.6. vermelde brief heeft verweerder, zonder overigens eerst eiseres te informeren, gesteld dat de onroerende zaak terecht als niet-woning is aangemerkt. Verweerder heeft daartoe, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 15 november 2013 (ECLI:NL:HR:2013:1125) aangevoerd dat in deze onroerende zaak de tijdelijke verblijfsfunctie voorop staat en niet de woonfunctie. Verweerder is, zonder een subsidiair standpunt in te nemen, van mening dat deze onroerende zaak in zijn geheel geen woonfunctie heeft. Gelet op de fysieke kenmerken is verweerder van oordeel dat sprake is van een groepsaccommodatie.
3. Bij de toepassing van het tweede lid van artikel 220a van de Gemeentewet gaat het om de vraag of en in hoeverre (onzelfstandige) gedeelten van een onroerende zaak tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Het komt er daarbij op aan of ten minste 70 percent van de WOZ-waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan gedeelten daarvan die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Is aan die eis voldaan, dan wordt de gehele onroerende zaak - kort gezegd - als woning aangemerkt voor wat betreft de heffing van de OZB.
4. In het arrest van de Hoge Raad van 15 november 2013 (ECLI:NL:HR:2013:1125) is onder 3.3.4 het volgende overwogen:
“Verzorgings- en verpleeghuizen kenmerken zich daardoor dat daarin mensen verblijven die vanwege hun behoefte aan verzorging en/of verpleging niet in hun oorspronkelijke woonomgeving kunnen blijven.
Hun verblijf in een dergelijk tehuis heeft in het algemeen naar zijn aard geen tijdelijk karakter, en onderscheidt zich daarmee van een verblijf in een ziekenhuis. Het verblijf van duurzame aard in een verzorgings- of verpleeghuis heeft voor deze ‘bewoners’ daarmee het karakter van wonen. Dat komt mede tot uitdrukking doordat zij op dat adres in de gemeentelijke basisadministratie behoren te worden ingeschreven. De omstandigheid dat aan deze bewoners in het tehuis waar zij verblijven naar behoefte hulp, verzorging en verpleging wordt geboden en dat daartoe regels worden gesteld die hun handelingsvrijheid en privacy beperken, neemt niet weg dat het tehuis voor hen dezelfde functies vervult als een woning.
Van een dergelijk als wonen aan te merken verblijf van duurzame aard is echter geen sprake in geval van verblijf in een tehuis met het oog op kortdurende behandeling of dagbehandeling. Evenmin is daarvan sprake bij een zogenoemde hospice waarin terminale zorg wordt verleend aan personen met een levensverwachting van ten hoogste enkele maanden.”
5. De rechtbank overweegt als volgt. Ter zitting heeft eiseres desgevraagd verklaard dat kinderen in de leeftijd van 4 tot en met 12 veelal die gehele (levens)periode, veelal ieder weekend, dat duurt van vrijdag tot en met zondag (drie nachten) bij haar woont. Tevens heeft eiseres verklaard dat die kinderen steeds in hetzelfde bed op dezelfde kamer slapen. Verweerder heeft, hoewel daartoe te zijn uitgenodigd door de rechtbank (punt 1.6.), deze verklaring van eiseres niet nader onderzocht en derhalve onweersproken gelaten. De rechtbank is daarom van oordeel dat het verblijf van de kinderen in de onroerende zaak geen tijdelijk maar een duurzaam karakter heeft. Het feit dat deze kinderen hier niet zeven nachten in de week verblijven maar drie doet daar, naar het oordeel van de rechtbank, niet aan af. Immers ook kinderen waarvan de ouders gescheiden zijn, verblijven soms met een bepaalde regelmaat dan bij de ene ouder, dan weer bij de andere. Ook in die gevallen heeft het verblijf van de kinderen het karakter van ‘wonen’. Verder overweegt de rechtbank dat kinderen in deze leeftijd in zijn algemeenheid zorg behoeven en minder privacy (nodig) hebben dan volwassenen. Voor zover in dit geval sprake is van extra zorg en minder privacy dan bij kinderen die gedurende de hele week op één adres wonen, neemt dat niet weg dat deze onroerende zaak voor hen dezelfde functie (woning) vervult als voor kinderen die gedurende de hele week op één adres wonen. De rechtbank neemt daarbij ook de duur van het verblijf, gedurende acht jaren, en de vaste kamers voor de kinderen in aanmerking. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de stelling van verweerder dat vanwege de tijdelijke verblijfsfunctie er geen woonfunctie kan zijn, faalt en dat om die reden niet geconcludeerd kan worden tot een niet-woning.
6. Vervolgens is het de vraag of alle onderdelen van de onroerende zaak een woonfunctie hebben. Eiseres heeft daartoe gesteld dat van de onroerende zaak slechts de ene eenheid op de benedenverdieping (kantoor met ruimten voor linnengoed, wasmachines, berging en archief, zie 1.2.) geen woonfunctie heeft. Verweerder heeft daartoe geen nader standpunt ingenomen dan dat geen van de onderdelen van de onroerende zaak een woonfunctie heeft. De rechtbank is van oordeel dat eiseres met hetgeen zij heeft aangevoerd in het licht van wat verweerder daartegenin heeft gebracht, aannemelijk heeft gemaakt dat meer dan 70% van de gedeelten van de onroerende zaak tot woning dienen dan wel dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De rechtbank is, anders dan verweerder, van oordeel dat de fysieke kenmerken van deze onroerende zaak, qua indeling en uitstraling, en qua bestemming, in hoofdzaak juist passen bij een woning.
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder het object ten onrechte als niet-woning heeft aangemerkt. Dit betekent dat het beroep gegrond is voor zover het ziet op de aanslag OZB gebruikersheffing, die geheel moet worden vernietigd.
8. Inzake de WOZ-waarde overweegt de rechtbank als volgt. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde per 1 januari 2016 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
9. Verweerder heeft als uitgangspunt voor de door hem vastgestelde waarde genomen dat de onroerende zaak een niet-woning is. De rechtbank is, gelet op haar conclusie dat dit uitgangspunt onjuist is (punt 7.), van oordeel dat verweerder reeds hierom de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Daarom moet de rechtbank nu beoordelen of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
10. Eiseres heeft de waarde van € 1.000.000 gebaseerd op een tweetal referentiewoningen aan de [adres] die op respectievelijk 2 december 2014 en 7 december 2015 zijn verkocht. De rechtbank is van oordeel dat eiseres onvoldoende kenmerken van deze referentiewoningen heeft aangedragen om vast te stellen dat deze ter onderbouwing van de bepleite waarde van de onroerende zaak kunnen dienen. Reeds gelet om deze reden heeft eiseres deze waarde niet aannemelijk gemaakt.
11. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 1.250.000. Het beroep voor zover dat ziet op de WOZ-waarde is eveneens gegrond.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat eiseres zich eerst in beroep heeft laten bijstaan. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde tot een bedrag van € 1.250.000;
- vernietigt de aanslag OZB gebruikersheffing;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 338 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.024.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.P.D. Mathey-Bal, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J. Haanstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2019.
w.g. griffier
w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.