Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 16/4413
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 10 augustus 2018 in de zaak tussen
[eiseres], te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
de heffingsambtenaar van de Werkmaatschappij 8KTD, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde 2]).
Procesverloop
Bij besluit van 29 februari 2016 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat] 10 te [A-plaats 2] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 4.660.000. Tevens is daarbij een aanslag onroerende zaakbelasting gebruiker opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 oktober 2016 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd, maar de heffingsgrondslag van de aanslag onroerende zaakbelasting gebruiker verlaagd tot € 3.535.000.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 mei 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [kantoorgenoot], kantoorgenoot van haar gemachtigde, bijgestaan door [X]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een recreatiepark bestaande uit een kampeerterrein, meerdere jachthavens met aanlegsteigers, veertien recreatiewoningen geschikt voor acht personen, zes recreatiewoningen geschikt voor zes personen, een receptie, een was-/kleedruimte, drie sanitaire ruimtes, een restaurant, een magazijn, een materiaalberging een recreatieruimte, een kantoor een werkplaats, twee zwembaden, een tennisbaan en een parkeerterrein. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld op € 4.660.000.
1.2
Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de heffingsgrondslag van de aanslag
gebruikersbelasting (van de niet-woning) verlaagd met de door hem op € 1.125.000
berekende waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning
dienen, dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, de zogenoemde
woondelenvrijstelling. Verweerder heeft de heffingsgrondslag voor de gebruikersbelasting
daarbij aldus vastgesteld op € 3.535.000 (€ 4.660.000 - € 1.125.000).
Geschil en beoordeling
2. In geschil is het antwoord op de vraag of verweerder de heffingsgrondslag voor de
gebruikersbelasting op het juiste bedrag heeft vastgesteld. Daarbij spitst het geschil zich toe
tot het antwoord op de vraag op welk bedrag de woondelenvrijstelling moet worden
vastgesteld. Eiseres is van mening dat de woondelenvrijstelling op € 2.850.000 moet worden
vastgesteld, terwijl verweerder op zijn beurt meent dat deze vrijstelling op € 1.125.000
bedraagt. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres haar grieven tegen de hoogte van de
proceskosten in bezwaar, laten varen.
3. Ter zitting is vastgesteld dat tussen partijen niet in geschil is dat de onroerende zaak (in zijn geheel) moet worden aangemerkt als een terrein bestemd voor verblijfsrecreatie dat als zodanig door eiseres wordt geëxploiteerd en daarom op grond van artikel 16, aanhef, onderdeel e, Wet WOZ als één object moet worden aangemerkt en als zodanig moet worden gewaardeerd. De door verweerder gehanteerde waarderingsmethode (te weten de gecorrigeerde vervangingswaarde) en aan de hand daarvan vastgestelde WOZ-waarde van
€ 4.660.000 is tussen partijen eveneens niet in geschil. Tot slot is evenmin in geschil dat de onroerende zaak (als geheel) niet dient tot woning in de zin van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet en dat op zich zelf terecht een aanslag onroerende zaakbelasting gebruiker (hierna: OZBG) is opgelegd. De rechtbank volgt partijen in het voorgaande.
4. Partijen houdt echter verdeeld het antwoord op de vraag of verweerder de woondelenvrijstelling op het juiste bedrag heeft vastgesteld (zie 2.). In dat kader heeft eiseres gesteld dat elk van de veertien recreatiewoningen geschikt voor acht personen een waarde heeft van € 150.000 en elke van de zes recreatiewoningen geschikt voor zes personen een waarde van € 125.000. Dit resulteert in een totale waarde - en daarmee een woondelenvrijstelling van - van € 2.850.000, aldus eiseres. Ter onderbouwing van deze waarde heeft eiseres verwezen naar afzonderlijke verkooptransacties van recreatiewoningen die liggen op een terrein dat grenst aan de onroerende zaak.
5. Verweerder heeft primair aangevoerd dat het (financiële) belang van eiseres niet groter kan zijn dan de waarde die door verweerder aanvankelijk is toegekend aan de onderdelen waarvoor hij de woondelenvrijstelling niet heeft toegepast. Subsidiair heeft verweerder aangevoerd dat de waarde van de recreatiewoningen niet kan worden vastgesteld op basis van de vergelijkingsmethode, nu deze in hun totaliteit onderdeel uitmaken van de onroerende zaak die als geheel is gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde en waarbij € 1.125.000 is toegerekend aan de woningdelen.
Woondelenvrijstelling
6. Op grond van artikel 220, aanhef en onderdeel a. van de Gemeentewet, kan ter zake
van binnen een gemeente gelegen onroerende zaken een belasting worden geheven van
degene die een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient, gebruikt. In
artikel 220e van de Gemeentewet is bepaald dat bij de bepaling van de heffingsmaatstaf
voor die belasting buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van gedeelten van de
onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofzaak dienstbaar zijn
aan woondoeleinden (hierna: de woondelenvrijstelling). Uit het voorgaande volgt dat voor
het bepalen van de heffingsgrondslag van de gebruikersbelasting de woondelenvrijstelling
in mindering moet worden gebracht op de WOZ-waarde (vgl. Hoge Raad 3 juni 2016, nr.
15/04471, ECLI:NL:HR:2016:1040).
7. Op grond van artikel 16, aanhef, onderdeel e, Wet WOZ wordt voor de toepassing van die wet als één onroerende zaak aangemerkt een geheel van twee of meer gebouwde eigendommen, ongebouwde eigendommen, afzonderlijk te gebruiken delen daarvan of samenstellen daarvan dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd. In de nota van wijziging van de Wet Wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en van enige andere wetten (meer doelmatige uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken Kamerstukken II 2003/04, 29 612, nr. 7) is onder andere de volgende toelichting opgenomen:
"Bij de waardebepaling staat na de voorgestelde wijziging ook niet langer de waarde van de afzonderlijke recreatiewoningen en onroerende stacaravans centraal, maar de waarde van het recreatieterrein als geheel."
8. De rechtbank overweegt als volgt. Eiseres maakt aanspraak op een hogere woondelenvrijstelling dan verweerder heeft toegepast. Derhalve rust op eiseres de last om, tegenover de betwisting door verweerder, feiten te stellen en aannemelijk te maken die de conclusie rechtvaardigen dat in deze zaak een woondelenvrijstelling met een omvang van
€ 2.850.000 van toepassing is (vgl. Hoge Raad, 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125).
9. De rechtbank overweegt voorts dat de strekking van artikel 220e van de Gemeentewet met zich meebrengt, dat bij de toepassing ervan de WOZ-waarde van het object als geheel (zie 7.) moet worden verminderd met het gedeelte
daarvandat is toe te rekenen aan de woningdelen (zie 6.). De strekking van die bepaling is immers: de in die WOZ-waarde vervatte waarde van woningdelen buiten de heffingsmaatstaf te houden (vrij te stellen). Het hanteren van een andere waarderingsmethode voor de woningdelen, zoals eiseres voorstaat voor de recreatiewoningen nu zij voor die woningen de vergelijkingsmethode hanteert, die leidt tot een andere uitkomst van de waarde van de woondelen dan is toegepast bij het bepalen van de waarde van het object als geheel (zie 3 en 4.), verdraagt zich naar het oordeel van de rechtbank hiermee niet.
daarvandat is toe te rekenen aan de woningdelen (zie 6.). De strekking van die bepaling is immers: de in die WOZ-waarde vervatte waarde van woningdelen buiten de heffingsmaatstaf te houden (vrij te stellen). Het hanteren van een andere waarderingsmethode voor de woningdelen, zoals eiseres voorstaat voor de recreatiewoningen nu zij voor die woningen de vergelijkingsmethode hanteert, die leidt tot een andere uitkomst van de waarde van de woondelen dan is toegepast bij het bepalen van de waarde van het object als geheel (zie 3 en 4.), verdraagt zich naar het oordeel van de rechtbank hiermee niet.
10. Nu eiseres expliciet heeft verklaard dat de WOZ-waarde voor het recreatieterrein als geheel niet in geschil is en zij de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode en toerekening op basis van deze waarderingsmethode aan de respectieve onderdelen van het recreatieterrein niet, dan wel onvoldoende, heeft bestreden, ziet de rechtbank geen reden om de vaststelling van de woondelenvrijstelling, door verweerder niet te volgen. Op basis van deze uitgangspunten: dezelfde waarderingsmethode (zie 3.) en toerekening heeft immers de waardering van het gehele object op € 4.660.000, en die van de woondelen op € 1.1125.000, die
daarvan(zie 9.) onderdeel uitmaken, plaatsgevonden.
daarvan(zie 9.) onderdeel uitmaken, plaatsgevonden.
11. De heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting is de WOZ-waarde (zie artikel 220c Gemeentewet). Voor het bepalen van de heffingsgrondslag voor de aanslag OZBG wordt de woondelenvrijstelling in mindering gebracht op de WOZ-waarde (zie 6.). Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat eiseres niet in de op haar rustende bewijslast is geslaagd (zie 8.) en dat de heffingsmaatstaf terecht is berekend op € 3.535.000 (€ 4.660.000 - € 1.125.000). De rechtbank zal het beroep zal dan ook ongegrond verklaren.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.A.M. Kager, voorzitter, en mr. T. Tanghe en mr. M. Pelinck, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2018.
w.g. griffier
w.g. voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.