ECLI:NL:RBNNE:2018:1584

• Datum uitspraak: 24 april 2018
• Publicatiedatum: 30 april 2018
• Zaaknummer: 6439665 / CV EXPL 17-12828
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: A.A.J. Smelt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Terugvordering van bemiddelingskosten door particuliere huurder in het kader van bemiddelingsovereenkomst

In deze zaak vordert de eiser, een particuliere huurder, terugbetaling van bemiddelingskosten die hij heeft betaald aan de makelaar Maxx Aannhuurmakelaars Groningen B.V. De eiser heeft zich op 6 september 2016 aangemeld als woningzoekende en heeft op 12 oktober 2016 een e-mail ontvangen van Maxx met informatie over een huurwoning. Na bezichtiging heeft de eiser een aanhuurbevestiging ondertekend en een aanbetaling gedaan van € 1.312,05. Later heeft de eiser verzocht om terugbetaling van de bemiddelingskosten van € 605,-, maar Maxx heeft hier niet op gereageerd.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat Maxx als bemiddelaar heeft opgetreden voor zowel de huurder als de verhuurder, wat betekent dat zij geen recht heeft op betaling van bemiddelingskosten door de particuliere huurder. De rechter oordeelt dat de kosten die de eiser heeft betaald, onverschuldigd zijn en dat hij recht heeft op terugbetaling. De vordering van de eiser tot terugbetaling van € 732,00 wordt toegewezen, evenals de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding. Maxx wordt ook veroordeeld in de proceskosten van de eiser.

De uitspraak benadrukt de regels omtrent bemiddeling in de huursector en de rechten van particuliere huurders met betrekking tot bemiddelingskosten, waarbij de relevante artikelen uit het Burgerlijk Wetboek worden ingeroepen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Groningen

zaak-/rolnummer: 6439665 \ CV EXPL 17-12828

vonnis van de kantonrechter d.d. 24 april 2018

inzake

[eiser] ,

wonende te [adres]

eiser,

procederende in persoon,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MAXX AANHUURMAKELAARS GRONINGEN B.V. ,

gevestigd te Groningen,

gedaagde,

gemachtigde: S. Ekkel.

Partijen zullen hierna [eiser] en Maxx worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De kantonrechter zal bij de beoordeling van het geschil uitgaan van de volgende feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende betwist, tussen partijen vaststaan.

2.2.

Maxx is een makelaar die zich bezighoudt met aan- en verhuur van woonruimte.

2.3.

Op of omstreeks 6 september 2016 heeft [eiser] zich op de website van Maxx aangemeld als woningzoekende.

2.4.

Op 12 oktober 2016 heeft Maxx aan [eiser] een e-mail gestuurd met informatie over een huurwoning aan [adres] (hierna: de huurwoning). De
e-mail bevat een hyperlink naar een internetpagina waarop [eiser] de huurwoning kon bekijken.

2.5.

[eiser] heeft de huurwoning samen met een medewerker van Maxx bezichtigd.

2.6.

In een door Maxx opgestelde 'aanhuurbevestiging' van 17 oktober 2016, die ondertekend is door [eiser] , wordt vermeld:

(…) Verklaart hierbij, dat Maxx aanhuurmakelaars Groningen h.o.d.n. Maxx Groningen, conform de opdracht tot dienstverlening d.d. 17-10-2016, een huurovereenkomst tot stand brengt ter zake het gehuurde aan: [adres] welke huur zal in gaan op
01-11-2016 voor de periode van minimaal 12 maanden. Deze woning is gevonden door Maxx, nadat er op basis van de huurwensen is gezocht. Huurder heeft deze woning niet via enige vorm van publicatie zelfstandig aangeboden gekregen.

Indien de verhuurder onverhoopt geen toestemming tot verhuur verleent, dan zal de aanbetaling direct worden gerestitueerd. Wordt deze overeenkomst door huurder ontbonden, dan wordt de aanbetaling niet geretourneerd.

De huur bedraagt: € 605.00 (incl.)

De waarborgsom: € 605.00

De aanhuurcourtage: € 605.00

BTW 21%: € 127.05

Retour opstartkosten:
€ - 25.00

Totaal te voldoen: € 1,917.05

Aanbetaling:
€ 605.00

Blijft te voldoen:
€ 1,312.05

Het restant te betalen bedrag dient bij ondertekening van de huurovereenkomst, contant/per pin te worden voldaan.

Afspraak ondertekening contract op: 24-10-2016, aan de [adres] , kantoor Maxx.

2.7.

[eiser] heeft met bemiddeling door Maxx een huurovereenkomst gesloten voor de huurwoning. De verhuurder van de woning was Vastgoed Groningen.

2.8.

Op 24 oktober 2016 heeft [eiser] aan Maxx het in de aanhuurbevestiging genoemde bedrag van € 1.312,05 betaald.

2.9.

Bij brief van 28 februari 2017 heeft [eiser] aan Maxx verzocht om door hem voldane bemiddelingskosten van € 605,- terug te betalen. Aan dit verzoek heeft Maxx geen gehoor gegeven.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Maxx veroordeelt tot betaling van € 732,00 te vermeerderen met de wettelijke rente tot en met de dag van dagvaarding, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

Maxx veroordeelt tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten conform redelijk en gebruikelijk tarief, inclusief de kosten van € 99,- voor het inschakelen van Procedeerwinkel voor het opstellen van de dagvaarding;

Maxx veroordeelt in de volledige proceskosten, met inbegrip van de nakosten, griffierecht, kosten met betrekking tot betekening, en salaris gemachtigde.

3.2.

Maxx voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van eiser in de proceskosten met wettelijke rente.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het gaat in deze zaak - in de kern genomen - om de vraag of Maxx voor haar rol bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, aan [eiser] bemiddelingskosten in rekening mocht brengen. [eiser] stelt dat deze kosten niet aan hem in rekening gebracht mochten worden. Hij vordert om die reden terugbetaling van € 732,00. Maxx stelt zich op het standpunt dat [eiser] wel degelijk gehouden was om de genoemde kosten te voldoen.

4.2.

[eiser] beroept zich voor de onderbouwing van zijn vordering op artikelen
7:417 lid 4 en 7:427 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Deze bepalingen houden onder meer in - kort gezegd - dat degene die bij bemiddeling optreedt als opdrachtnemer van zowel de verhuurder als de huurder, geen recht heeft op betaling van loon door de particuliere huurder.

4.3.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat [eiser] een particuliere huurder is. Evenmin is in geschil dat tussen [eiser] en Maxx een bemiddelingsovereenkomst is gesloten op basis waarvan Maxx als opdrachtnemer werkzaamheden heeft verricht voor het tot stand brengen van de huurovereenkomst. Of Maxx loon in rekening mocht brengen aan [eiser] , hangt derhalve af van het antwoord op de vraag of Maxx ook is opgetreden als opdrachtnemer van de verhuurder.

4.4.

Naar oordeel van de kantonrechter is Maxx ook opgetreden als opdrachtnemer van de verhuurder. Van een opdracht tot bemiddeling is in een context als deze in beginsel namelijk al sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door die verhuurder te verhuren woning op zijn website plaatst. In die gedraging ligt in beginsel een opdracht van de verhuurder besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde (zie HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099). Uit de schermafbeelding die [eiser] als productie 3 in het geding heeft gebracht, blijkt dat de huurwoning aan [eiser] is aangeboden op een internetpagina van Maxx. In beginsel dient er dan ook van uitgegaan te worden dat de huurwoning met goedvinden van de verhuurder op de internetpagina van Maxx vermeld is om zo door tussenkomst van Maxx een huurovereenkomst tot stand te brengen. Dat geldt ook indien Maxx, zoals zij stelt, de internetpagina waarop [eiser] de huurwoning kon bekijken, speciaal voor [eiser] heeft aangemaakt.

4.5.

Van een opdracht van de verhuurder is geen sprake als de website van de bemiddelaar alleen functioneert als 'elektronisch prikbord'. Het gaat dan om de situatie waarin de potentiële huurder en de potentiële verhuurder niet van elkaar worden afgeschermd, en zij dus rechtstreeks met elkaar in contact kunnen treden. Dat van een dergelijke situatie sprake was, dient door de bemiddelaar gesteld en zo nodig bewezen te worden. Maxx heeft echter niet gesteld dat de bedoelde situatie zich in dit geval voordeed.

4.6.

Omdat Maxx is opgetreden als opdrachtnemer van zowel de verhuurder als de huurder, mocht zij aan [eiser] geen loon in rekening brengen. Het beding op grond waarvan [eiser] aan Maxx loon verschuldigd was, is derhalve vernietigbaar. In de stellingen van [eiser] ligt besloten dat hij het bedoelde beding vernietigt. Het loon dat [eiser] aan Maxx betaald heeft, is derhalve - zoals [eiser] stelt - zonder rechtsgrond voldaan en kan als onverschuldigd betaald worden teruggevorderd.

4.7.

Uit de aanhuurbevestiging blijkt dat [eiser] bemiddelingskosten heeft betaald van in totaal € 605,00 exclusief € 127,05 btw, in totaal derhalve € 732,05 (zie hierboven, onder 2.6). Maxx heeft niet voldoende gemotiveerd betwist dat dit bedrag volledig te beschouwen is als loon als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW. Weliswaar heeft zij aangevoerd dat korting is verleend doordat op de aanhuurcourtage de opstartkosten van € 25,00 in mindering zijn gebracht. Niet in te zien is echter waarom die opstartkosten niet eveneens loon zijn als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW. De vordering van [eiser] tot terugbetaling van € 732,00 zal derhalve worden toegewezen.

4.8.

[eiser] heeft onvoldoende gesteld dat Maxx al voor aanvang van deze procedure in verzuim was. De wettelijke rente over het bedrag van € 732,00 zal daarom worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding, derhalve vanaf 30 oktober 2017. De gevorderde wettelijke handelsrente wordt afgewezen omdat geen sprake is van een handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a lid 1 BW.

4.9.

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal eveneens worden afgewezen. Aangenomen moet worden dat de gevorderde kosten betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding insluit.

4.10.

Maxx zal als de in overwegend in het ongelijk te stellen partij veroordeeld worden in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eiser] worden vastgesteld op:

- exploot € 97,31

- griffierecht € 223,00

- kosten eiser
€ 50,00

Totaal € 370,31.

4.11.

De gevorderde nakosten worden toegewezen op de wijze als in het dictum vermeld.

5. Beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt Maxx om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 732,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 oktober 2017 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt Maxx in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 370,31;

5.3.

veroordeelt Maxx tot betaling van € 50,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. A.A.J. Smelt, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 april 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.

c 752