ECLI:NL:HR:2015:3099

• Datum uitspraak: 16 oktober 2015
• Publicatiedatum: 16 oktober 2015
• Zaaknummer: 15/00688
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Prejudiciële beslissing
• Rechters: F.B. Bakels; G. Snijders; M.V. Polak; V. van den Brink; T.H. Tanja-van den Broek; G. de Groot
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Prejudiciële beslissing over huurbemiddeling en aanspraak op loon

In deze prejudiciële procedure heeft de Hoge Raad op 16 oktober 2015 een beslissing genomen over de kwalificatie van een overeenkomst tussen een verhuurder en een huurbemiddelaar. De zaak betreft de vraag of een verhuurder die zijn woning op de website van een huurbemiddelaar plaatst, recht heeft op loon voor de bemiddeling. De Hoge Raad heeft vastgesteld dat de overeenkomst, al dan niet schriftelijk, tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar in beginsel als een bemiddelingsovereenkomst moet worden gekwalificeerd volgens artikel 7:425 van het Burgerlijk Wetboek. Dit houdt in dat artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing is, wat betekent dat de bemiddelaar geen recht op loon heeft als hij optreedt voor zowel de verhuurder als de huurder, waarbij één van de partijen een consument is.

De Hoge Raad heeft verder verduidelijkt dat het voor de kwalificatie van de overeenkomst niet uitmaakt of de huurbemiddelaar de verhuurder actief benadert of dat de verhuurder zelf aangeeft dat de woning op de website kan worden geplaatst. Ook is het van belang dat de huurbemiddelaar niet als een 'elektronisch prikbord' fungeert, wat zou betekenen dat hij de partijen niet van elkaar afschermt en hen in staat stelt om rechtstreeks contact met elkaar op te nemen. De beslissing benadrukt de bescherming van consumenten in de huurbemiddeling en de voorwaarden waaronder een bemiddelaar aanspraak kan maken op loon.

De Hoge Raad heeft de prejudiciële vragen als volgt beantwoord: de overeenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar is in beginsel een bemiddelingsovereenkomst, en de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek die de bescherming van consumenten beogen, zijn van toepassing. De kosten van de procedure zijn begroot op € 1.800,-- aan salaris voor beide partijen.

Uitspraak

16 oktober 2015

Eerste Kamer

15/00688

LZ/EE

Hoge Raad der Nederlanden

Prejudiciële beslissing

in de zaak van:

DUINZIGT WOONSERVICES B.V.,
gevestigd te ’s-Gravenhage,

OPPOSANT in eerste aanleg,

advocaat in de prejudiciële procedure:

mr. J.H.M. van Swaaij,

t e g e n

[geopposeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,

GEOPPOSEERDE in eerste aanleg,

advocaat in de prejudiciële procedure:
mr. R.F. Thunnissen.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Duinzigt en [geopposeerde] .

1. Het geding in feitelijke instantie

Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar het vonnis in de zaak 3554808/RL EXPL 14-32726 van de kantonrechter Den Haag van 12 februari 2015.

Het vonnis van de rechtbank is aan deze beslissing gehecht.

2. De prejudiciële procedure

Bij voornoemd vonnis heeft de kantonrechter beslist dat aan de Hoge Raad op de voet van art. 392 Rv de volgende prejudiciële vragen worden gesteld:

Kwalificeert de overeenkomst, al dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte of woonruimten, die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte of woonruimten, althans vooralsnog, te huur zijn als een lastgevingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:414 BW en/of als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW, zodat artikel 7:417 lid 4 BW in samenhang met artikel 7:427 BW van toepassing is? Maakt het voor de beantwoording van deze vraag nog verschil uit of de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek of hij/zij nog woonruimte te huur heeft die de huurbemiddelaar op zijn website wil plaatsen of dat de verhuurder aan de huurder meldt wanneer woonruimte op de website van de huurbemiddelaar kan worden geplaatst. Maakt het voor de beantwoording van deze vraag voorts nog verschil uit of de huurbemiddelaar in de advertentie van de woonruimte vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de huurbemiddelaar - en geen contactgegevens van de verhuurder zelf zijn vermeld - of dat de potentiële huurder contact moet opnemen met de verhuurder of een andere huurbemiddelaar.

Duinzigt en [geopposeerde] hebben schriftelijke opmerkingen als bedoeld in art. 393 lid 1 Rv ingediend en hebben hierna op elkaars schriftelijke opmerkingen gereageerd. Na daartoe desgevraagd in de gelegenheid te zijn gesteld, zijn schriftelijke opmerkingen op de voet van art. 393 lid 2 Rv ingediend door mr. M.E.M.G. Peletier namens het zelfstandig bestuursorgaan Autoriteit Consument en Markt (hierna ook: ACM). Duinzigt en [geopposeerde] hebben voorts hierop gereageerd.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Wuisman strekt tot beantwoording van de prejudiciële vraag als omschreven onder 7.1 van deze conclusie.

De advocaat van Duinzigt heeft bij brief van 18 september 2015 op die conclusie gereageerd.

3. Niet-inachtneming van art. 392 lid 2 Rv

In strijd met art. 392 lid 2 Rv heeft de kantonrechter partijen niet in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de formulering van de prejudiciële vragen. De kantonrechter overwoog daartoe dat beide partijen zich al over de wenselijkheid van het stellen van een prejudiciële vraag hadden uitgelaten en dat het voor beide partijen voldoende duidelijk moet zijn geweest welke vragen zouden worden gesteld. Zij heeft deze vragen niet eerst in een tussenvonnis aan partijen voorgelegd en heeft evenmin vastgesteld dat de precieze tekst van die vragen met beide partijen is besproken.

Deze gang van zaken is niet alleen in strijd met de wet, maar ook onwenselijk, zoals mede blijkt uit de omstandigheid dat Duinzigt en ACM de Hoge Raad hebben verzocht de gestelde vragen opnieuw te formuleren.

In de omstandigheden van het geval ziet de Hoge Raad echter geen aanleiding consequenties te verbinden aan de schending van voormelde wetsbepaling.

4. Beantwoording van de prejudiciële vragen

4.1

Bij de beantwoording van de prejudiciële vragen kan worden uitgegaan van de volgende feiten en omstandigheden:

( i) Duinzigt is een bemiddelingsbureau voor de huur en verhuur van woningen.

(ii) Duinzigt heeft eind december 2013 een overeenkomst gesloten met Schildewoud Vastgoed CV (hierna: Schildewoud), een verhuurder van woonruimte. In de overeenkomst staat onder meer dat de verhuurder aan Duinzigt de niet-exclusieve toestemming geeft woonruimte van eerstgenoemde te presenteren aan potentiële huurders door publicatie op de website van Duinzigt of van Pararius of door andere media, en dat de verhuurder hiervoor geen tegenprestatie is verschuldigd.

(iii) [geopposeerde] was in 2014 op zoek naar een huurwoning. Zij heeft onder meer gezocht op de website van Pararius. In een e-mail van 29 maart 2014 heeft Pararius aan [geopposeerde] onder meer het volgende bericht:

“De volgende huurwoning wordt aangeboden op Pararius door Duinzigt Woonservice BV en matcht met uw zoekprofiel. Uw gegevens worden ook verstuurd naar dit kantoor. Uit ervaring blijkt dat u de meeste kans op succes heeft, als u direct contact opneemt met dit kantoor.

(…)

Adres huurwoning: [a-straat]

[plaats]

Prijs: € 650”.

(iv) [geopposeerde] heeft contact opgenomen met Duinzigt. Zij kon de te huren woning pas bezichtigen als zij zich als woningzoekende bij Duinzigt had ingeschreven. [geopposeerde] heeft dat gedaan. Zij heeft voorts p. 1 van de algemene voorwaarden van Duinzigt geparafeerd en de tweede en laatste pagina van de algemene voorwaarden voor akkoord getekend. In art. 17 van de algemene voorwaarden staat dat [geopposeerde] , indien Duinzigt een woning voor haar huurt, eenmalig een courtage is verschuldigd, gelijk aan één maand huur.

( v) Op 18 april 2014 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [geopposeerde] en Schildewoud met betrekking tot de woning aan de [a-straat] (1e etage).

(vi) Duinzigt heeft aan [geopposeerde] een bedrag van € 867,50 inclusief BTW in rekening gebracht. Op de factuur is voor dit bedrag de volgende omschrijving opgenomen: “Courtage (bemiddelingskosten) Adm. Kosten & Inschrijving”. [geopposeerde] heeft dit bedrag aan Duinzigt betaald.

4.2

In dit geding heeft [geopposeerde] gevorderd dat Duinzigt wordt veroordeeld tot terugbetaling aan haar van het hiervoor in 4.1 onder (vi) genoemde bedrag, met rente en kosten. [geopposeerde] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat Duinzigt op grond van het bepaalde in art. 7:417 lid 4 BW geen recht heeft op loon. Duinzigt heeft betwist dat deze bepaling op de rechtsverhouding van partijen van toepassing is. Zij heeft aangevoerd dat zij alleen voor [geopposeerde] als bemiddelaar is opgetreden en dat zij [geopposeerde] voor de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst erop heeft gewezen dat zij uitsluitend optreedt voor particuliere woonruimtezoekers, en dus niet voor verhuurders. Duinzigt geeft verhuurders die een woning willen verhuren enkel de mogelijkheid om deze woning kosteloos en vrijblijvend aan het publiek te presenteren. Aldus heeft zij ook in het onderhavige geval gehandeld in haar relatie met Schildewoud.

4.3

De werkwijze van Duinzigt komt erop neer dat zij de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het daardoor onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder haar tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen. Daardoor wordt de huurder die in de aangeboden woonruimte is geïnteresseerd, in een positie gebracht waarin hem praktisch geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan de bemiddeling van Duinzigt te accepteren bij de totstandkoming van de beoogde huurovereenkomst, en dus ook de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden van Duinzigt te aanvaarden, met het daarin opgenomen courtagebeding.

4.4.1

Aldus komt tussen Duinzigt en de aspirant-huurder (in dit geval [geopposeerde] ) een bemiddelingsovereenkomst tot stand in de zin van art. 7:425 BW.

4.4.2

Op de zojuist beschreven wijze komt voorts ook tussen Duinzigt en de aspirant-verhuurder (in dit geval Schildewoud) een bemiddelingsovereenkomst tot stand in de zin van art. 7:425 BW. Van bemiddeling is in een context als de onderhavige in beginsel reeds sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt immers in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde (de aspirant-huurder; zie evenzo de toelichting op het wetsontwerp Wijziging van artikel 417, vierde lid, en van artikel 427 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het tegengaan van het berekenen van dubbele bemiddelingskosten, Kamerstukken II 2014-2015, 34 207, nr. 3, p. 5).

4.4.3

Op deze bemiddelingsovereenkomst is, ingevolge art. 7:427 BW, art. 7:417 lid 4 BW overeenkomstig van toepassing. Laatstgenoemde bepaling houdt in, zakelijk weergegeven en voor zover in dit verband van belang, dat indien iemand optreedt als lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of van een gedeelte daarvan, en één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Van deze bepaling kan - behoudens een hier niet aan de orde zijnd geval - niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Hetzelfde geldt dus voor de bemiddelingsovereenkomst.

4.4.4

Weliswaar is naar de letter van art. 7:425 BW pas van bemiddeling sprake als de bemiddelaar recht heeft op loon voor zijn werkzaamheden, maar dit staat niet in de weg aan de overeenkomstige toepassing van art. 7:417 lid 4 BW op gevallen als het onderhavige. Het ontstaan van een aanspraak op loon is immers niet een noodzakelijke voorwaarde om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken. Blijkens de totstandkomingsgeschiedenis zijn de woorden “tegen loon” slechts opgenomen om wetstechnische redenen, te weten dat afdeling 7.7.3 BW aanvankelijk als enige inhoudelijke bepaling het huidige art. 7:426 BW bevatte, dat het loon bij bemiddeling regelt (T.M. p. 1011). In de gevallen als bedoeld in de art. 7:417 en 7:418 BW, welke artikelen in art. 7:427 BW van overeenkomstige toepassing zijn verklaard bij bemiddeling, is die voorwaarde niet op haar plaats, gelet op de met die artikelen beoogde bescherming. Dit wordt bevestigd door het hiervoor in 4.4.2 aangehaalde wetsontwerp. Hierin wordt voorgesteld aan art. 7:427 BW een tweede zin toe te voegen, luidende:

“De artikelen 7:417 en 7:418 BW zijn mede van overeenkomstige toepassing, indien de tussenpersoon geen recht op loon heeft."

De toelichting op deze bepaling bevat onder meer de volgende passage:

“Die zin stelt buiten twijfel dat de artikelen 417 en 418 in geval van bemiddeling ook dan van overeenkomstige toepassing zijn, indien de bemiddelaar voor beide partijen optreedt, maar slechts van één van die partijen loon heeft bedongen, zodat de overeenkomst met de andere partij naar de letter niet volledig aan de omschrijving van de bemiddelingsovereenkomst in artikel 425 voldoet. Ook artikel 417 lid 4 is dan dus van overeenkomstige toepassing, ook al is de daar bedoelde verhuurder of verkoper aan de bemiddelaar geen loon, hoegenaamd ook, verschuldigd.”

(Kamerstukken II 2014-2015, 34 207, nr. 3, p. 4 en 5)

4.4.5

Art. 7:417 lid 4 BW is echter in gevallen als hier bedoeld niet overeenkomstig van toepassing als de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

4.5

Het vorenoverwogene leidt ertoe dat de prejudiciële vragen als volgt moeten worden beantwoord.

5. Beslissing

De Hoge Raad:

beantwoordt de prejudiciële vragen als volgt:

( a) De overeenkomst, al dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte te huur is, heeft in beginsel te gelden als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW. Op grond van art. 7:427 BW is art 7:417 lid 4 BW daarop dus van toepassing.

( b) Het maakt voor de beantwoording onder (a) geen verschil of de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek of hij woonruimte te huur heeft die de huurbemiddelaar op zijn website wil plaatsen, of dat de verhuurder aan de huurbemiddelaar meldt dat de woonruimte op de website van de huurbemiddelaar kan worden geplaatst.

( c) Hetgeen hiervoor onder (a)-(b) is beslist, is anders indien de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

( d) Uit hetgeen hiervoor in (c) is vermeld volgt dat het voor de beantwoording onder (a) verschil maakt of de huurbemiddelaar in de advertentie van de woonruimte (website) vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld;

begroot de kosten van deze prejudiciële procedure op de voet van art. 393 lid 10 Rv aan de zijde van beide partijen op € 1.800,-- aan salaris.

Deze beslissing is gegeven door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren G. Snijders, M.V. Polak, V. van den Brink en T.H. Tanja-van den Broek, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op
16 oktober 2015 .