Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 15/5200
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 augustus 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde eiser] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tytsjerksteradiel (Werkmaatschappij 8KTD), verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2015 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, vastgesteld voor het kalenderjaar 2015 op € 317.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 17 december 2015 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 april 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
De onroerende zaak is een agrarisch complex dat bestaat uit een woning verbonden aan het bedrijfsgebouw en een tiental andere deelobjecten, waaronder stallen, schuren en mestkelders. De onroerende zaak heeft een totale vrije kaveloppervlakte van 8.860 m².
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2014. Eiser bepleit een waarde van € 270.000 en verweerder staat een waarde voor van € 317.000.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2014 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
4.1
Beide partijen hebben hun standpunten uitgewerkt in een taxatiekaart, waarin een uitsplitsing per deelobject is opgenomen. Desgevraagd hebben eiser en verweerder ter zitting bevestigd dat zij het erover eens zijn, dat eisers object moet worden gewaardeerd naar de waarde in het economisch verkeer. Zij hebben daarbij als uitgangspunt genomen dat de waardering moet plaatsvinden op basis van de (archetypes uit de) landelijke taxatiewijzers die voor agrarische objecten als de onderhavige zijn vastgesteld. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
4.2
Uit de overgelegde taxatiekaarten, de overige stukken van het geding en hetgeen ter zitting is besproken, maakt de rechtbank op dat het geschil zich met name toespitst op de waardering van de volgende deelobjecten en deelaspecten:
1. De schuur met stenen wanden (1964) van 520 m²;
2. De wijze waarop rekening is gehouden met het aanwezige asbest;
3. De ligboxstal laag met betonnen wanden (1976) van 1.209 m².
De rechtbank zal in het navolgende deze drie aspecten van de waardering achtereenvolgens bespreken. Daarbij zij opgemerkt, dat de toets van de waardering in het kader van de Wet WOZ uiteindelijk de eindwaarde betreft. Voor een gegrond beroep is het dus niet voldoende dat komt vast te staan dat eiser de door verweerder gehanteerde waardering van een enkel deelobject of deelaspect terecht in twijfel heeft getrokken.
Schuur met stenen wanden (1964)
5.1
Verweerder is voor dit deelobject uitgegaan van een eenheidsprijs van € 123 per m². Eiser heeft dat betwist en heeft € 70,19 per m² als uitgangspunt genomen. Desgevraagd heeft verweerder ter zitting niet kunnen aanwijzen waarom nu juist het door hem genoemde bedrag van € 123 correct zou zijn, terwijl eiser met zijn eenheidsprijs rechtstreeks aansluit bij de taxatiewijzer. Hoewel verweerder vervolgens een hogere correctiefactor heeft toegepast wegens de grootte (0,5 in plaats van 0,8), is evenmin inzichtelijk geworden of aldus is aangesloten bij of juist is afgeweken van de taxatiewijzer, en - zo dat laatste het geval is - waarom dat is gebeurd. Bovendien is de eenheidsprijs die verweerder na correctie hanteert (€ 52,28) hoger dan de eenheidsprijs die eiser na correctie hanteert (€ 43,45). Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er in het licht van al deze omstandigheden niet in geslaagd om, tegenover de gemotiveerde weerspreking van eiser, voldoende inzichtelijk te maken waarin het verschil nu feitelijk schuilt.
5.2
Het voorgaande brengt mee dat de rechtbank niet kan vaststellen of verweerders opbouw op dit punt gevolgd kan worden. Gelet op de absoluut en relatief geringe omvang van het verschil in waardering van dit deelobject, alsmede op hetgeen in het slot van 4.2 is overwogen, brengt dat echter nog niet mee dat verweerder de door hem voorgestane eindwaarde niet aannemelijk gemaakt zou hebben. Daarom zal de rechtbank het volgende geschilpunt beoordelen.
Het aanwezige asbest
6.1
De rechtbank stelt voorop, dat een potentiële koper van eisers onroerende zaak rekening zal houden met de aanwezigheid van asbest en de (mogelijke) verplichting tot verwijdering. In ieder geval zal die koper de onzekerheid omtrent het bestaan en de reikwijdte van die verplichting naar het oordeel van de rechtbank laten meewegen bij het bepalen van de voor hem ten hoogste aanvaardbare koopprijs.
6.2
Verweerder is blijkens zijn taxatiekaart uitgegaan van de aanwezigheid van in totaal 742 m² aan asbest, waarvan een dergelijk waardedrukkend effect uitgaat. Hoewel niet exact te volgen is hoe dit aantal is berekend, is ter zitting gebleken dat verweerder in feite alleen het in de schuur met stenen wanden aanwezige asbest heeft meegenomen in zijn waardering. Met hetgeen eiser in de van hem afkomstige stukken en ter zitting heeft gesteld, heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval aannemelijk gemaakt dat de in het gehele complex aanwezige hoeveelheid asbest (waarvan een waardedrukkend effect uitgaat), groter is dan waar verweerder van uit is gegaan. Zo heeft eiser erop gewezen dat er asbest aanwezig is in het melklokaal c.q. in de opbouw (voersilo), en dat er asbest aanwezig is in het dakbeschot van de woning. De rechtbank acht deze gemotiveerde stellingen geloofwaardig. Bovendien acht de rechtbank het geloofwaardig dat de verwijdering van het in het dakbeschot aanwezige asbest arbeidsintensiever is dan gebruikelijk, zodat het waardedrukkend effect dat daarvan uit gaat, navenant groter zal zijn.
6.3
De rechtbank weegt voorts mee, dat verweerder in eerste instantie nog uit is gegaan van een waardedrukkend effect van € 20 per m² (zie bijlage 2 bij het beroepschrift), maar uiteindelijk (blijkens de laatstelijk in de beroepsfase overgelegde taxatiekaart) een bedrag van €14,43 per m² in aanmerking heeft genomen. Desgevraagd heeft verweerder ter zitting voor dit verschil geen verklaring kunnen geven.
6.4
Gelet op al het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de aanwezige asbest, zowel waar het betreft de totale hoeveelheid asbest als waar het betreft de omvang van het waardedrukkende effect.
Tussenconclusie
7.1
De totale hoeveelheid asbest waarvan de rechtbank - anders dan verweerder - de aanwezigheid aannemelijk acht, is aanzienlijk. In combinatie met hetgeen onder 6.3, alsmede met hetgeen onder 5.1 en 5.2 is overwogen, leidt dat ertoe dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
7.2
Gelet op het voorgaande laat de rechtbank het geschilpunt dat ziet op de ligboxstal onbesproken.
Beoordeling waarde eiser
8. Nu verweerder er naar het oordeel van de rechtbank niet in is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te laag is.
9.1
Blijkens de specificatie van het waardedrukkende effect van de asbest uit eisers taxatiekaart, heeft hij voor wat betreft het in het dakbeschot aanwezige asbest een eenheidsprijs van € 200 per m² gehanteerd, zodat hij in totaal een afslag van € 26.000 in aanmerking heeft genomen. Met de gegeven toelichting ter zitting heeft eiser wel duidelijk gemaakt waarin het arbeidsintensieve karakter van de asbestverwijdering in het dakbeschot is gelegen, maar hij heeft de omvang van deze afslag niet nader onderbouwd aan de hand van bijvoorbeeld offertes.
9.2
Op voorhand acht de rechtbank het niet aannemelijk dat een potentiële koper van eisers onroerende zaak bij het bepalen van de voor hem ten hoogste aanvaardbare koopprijs inderdaad met een waardedruk van € 26.000 rekening zal houden, louter vanwege het asbest in het dakbeschot van de woning. Daarbij overweegt de rechtbank dat de waarde van de woning volgens eisers taxatiekaart per saldo slechts € 5.833 bedraagt. Ook wijst de rechtbank erop, dat het er bij de bepaling van het waardedrukkend effect niet om gaat, tegen welke kosten het asbest kan worden gesaneerd onder gelijktijdige vervanging van het dak(beschot), maar dat daarbij doorslaggevend is hoeveel minder een koper bereid zou zijn te betalen voor eisers object, in vergelijking met een overigens precies gelijk object zonder asbest in het dakbeschot.
10. Reeds gelet op de absolute en relatieve omvang van de hiervoor bij 9.1 bedoelde afslag, heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te laag is.
Conclusie
11. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 302.000.
12. Het beroep is gegrond.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.482 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde tot een bedrag van € 302.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.482.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, rechter, in aanwezigheid van R. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2017.
w.g. griffier
w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.